中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌


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少し前から外貨獲得のための方法を考えています。

基本的に今後は金融商品を利用しようと考えているので、

対象としては海外REITETFを購入しようかと思っています。

しかし困ったことに今の円の水準は円高リスクが気になる水準です。

為替リスクを取りたくないけど海外REITには投資したい。

と思っていくつかその手の本を読んでみましたが、

買ってよかったと思った本はただ一つ。

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玉川氏はすごいですね。

外資系のエリートの話を聞いているようですが、金融商品の仕組みをわかりやすく解説されています。

特にREITの解説については不動産投資をしている人には新たな視点を作ることができるはず。

この本をきっかけにJREITの個別銘柄を少しみていたのですが、

REITはまさにメガ大家さんですよね。

市場を通してメガ大家さんに投資して、間接的に優良物件からの賃料収入を得ることができます。

最近は太陽光発電に投資できるインフラ系のREITもあります。

これらREITの個別銘柄の分析の視点を、そのまま我が身に向けて見ると、

今までとは少し違う視点で自己分析ができるような気がしています。

それにしても良書。2014年の本なのですよ。




これから不動産価格は下がると思う。

金利は上がると思う。

そうすると収益も減る。

そうしたらREITは下がるんじゃないかなぁ。

と思いながら、

そうはいっても視点を広げるためにも買っておきたい。

米国債を為替リスクを取らずに買う方法なども書いてあるし、

最近は不動産よりも金融商品の勉強をしたいので、何回か読み直したい一冊です。






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私は性格的にみんなが注目しているものや持っているものには、

逆に興味が無くなって来てしまいます。

不動産も高い、株も高い、

多くの人が熱中している時には大人しく家で本でも読んで過ごしたい。

しかし最近は退去が多く、入居が少ない。

不動産の利回りの大前提である家賃と入居率というものが、

今までどおりの数字を維持できるのか甚だ疑問です。

かといって不動産は考え方と活用方法によって色々とアレンジができるので、

まだ望みは持てます。

ところで最近コインランドリーが近所に異常に増えました。

コインランドリーもそれほど儲かる事業ではないことが先日のセミナーでわかったのですが、

更に競合・供給が増えれば間違いなく成り立たなくなるはずです。

でも皆さん、お金もってるから、何かにお金使いたくて仕方がないんですよね。

コインランドリーで儲けるためには、

誰もコインランドリーに注目していない時に始めるか、

コインランドリーの機械や仕組みを売る業者になるか、

どちらかしかないと思うのです。

不動産投資も基本はそうではないでしょうか。

太陽光発電もそうだったですよね。

誰もいない、誰もやっていないことに踏み出す勇気と気合と根性。

不動産投資は今やもう有名になり過ぎました。

だから何だって話ですけどね。


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今が一年で1番良い時期ではないかなと、個人的には思います。

外の気温も風も太陽も気持ちが良い。

太陽光発電もたくさん発電します。




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改正FIT法で看板の掲示が義務化されましたので、

どうやって看板作ろうか考えていましたが、

通販で良いものが売っていました。

一枚2000円くらいです。

これに必要事項を書いて掲示する予定ですが、

調べて書くのもちょっと時間掛かりそう。

でも仕方がない。



最近やっと目標体重まで減量できました。

約10分の1減りました。

知らぬ間に基礎代謝量が減って来ていたのでしょう。

昔のような習慣を続けていたら確実に太ります。

気を付けよう、生活習慣病。

今回の減量方法の中心はエアロバイクです。

これだと屋内でテレビを見ながら運動ができるので、

天候やヤル気に左右されることが少なくなります。

今の基礎代謝量が1500kcalくらいと考えて、

朝食200kcal  昼食700kcal  夕食600kcal

という感じのメニューを続け、

リフォームやエアロバイクでカロリーを消費していきました。

体が軽い!

あとはリバウンドしないように気を付けて過ごします。





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最近になって銀行の融資が厳しくなったという話がポツポツと出てきましたが、

私は直接そういう話をまだ聞いていません。

金融庁の話とか、

新聞のアパート融資の話とか、

以前からずっとありますが、

んーどうでしょう。

直接金融機関からそういう話を聞いてみないことにはわかりませんが、

今の状況で急に全く融資しなくなるってこともないし、

利回りが急に上がるってこともないでしょうけど、

転売ヤーの業者さんはそろそろ注意が必要かもしれませんね。

まあ零細大家には関係ありませんが。

そんなことより一括借上のハウスメーカーをなんとかしてください。




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今年も事務所にスワローズが帰ってきました。

繁忙期が終わった頃に帰ってくるのですが、今年はまだ繁忙期が終わった感がない。

でも後少しで平和な日々がやってくるはず。

そして今のところスワローズよりカープの季節。









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最近新規参入の方が多い不動産投資。

私の感覚では個人も法人も買い手が多いのですが、

いずれも素人の方が多いようです。

素人も玄人も明確な区別は無いとは思いますが、

素人の方を相手にする方が大変です。

物件を売るときに、素人と玄人と2人同時に買付けが入ったら、

玄人に売る方が話が早くて確実性が高いので、

玄人に売りたくなると思います。

だから不動産屋にとってみたら、付き合いのある同業者とか、実績のある買主とか、

そういった方を優先するでしょう、普通は。

だけど誰もがみんな最初は素人ですから、失敗を繰り返して、成長していくのでしょう。



さて、

今日はアクセントクロスに普通のクロスを貼り直すという作業をしました。

なんという生産性の無い作業なのか。

簡単に経緯を説明しますと、

原状回復で品番指定せずに白の木目指定をしたところ、

ややクセのある木目柄を職人さんが貼ってしまい、

入居予定者から変更依頼があり、

普通のクロスを自分で貼り直すハメに。

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まあ、この柄は確かにアレだけど、

貼り直すほどの柄だろうか。

そしてこの柄は果たして「木目」というのであろうか。

んー、木目といえば木目か。



今回は広島で恐らく唯一のり付きクロスを納品してくれる業者さんに頼んで、

在庫品にのりをつけてもらって翌日納品をしてもらいました。

神対応です。

これは助かります。



もう少しで繁忙期対応も出口が見えて来ました。

今回は色々と膨大な経費がかかった繁忙期でした。

しみじみと、賃貸業ってなかなか儲からないなぁと思います。

でも生活できているので大丈夫なのでしょう。

今後は防汚性能のあるクロスを研究していきたいと思います。

今年度も頑張りましょう。












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今日は事業当初からお世話になっている方と不動産投資のことで面談をさせていただきました。

話をする中で今までやってきたことを思い出しながら、

何年経ってもわからないことだらけだなと、思いました。

リフォームの品質や清掃の品質を一定に保つのは難しい。

永遠の課題です。

先日清掃に関して入居者からクレームが来たのですが、

清掃業者に言って欲しいけど、大家の責任なので、

そこは大家としてしっかり履行確認しなければいけなかったのです。

勉強になるなぁ。



さて、

今日はレンジフードを取り付けました。

レンジフードが無かったら部屋中に湯気が拡散するのではないかと思うのですが、

レンジフードの無い物件も結構あるよなぁ。

でもレンジフードがあるとキッチンがシマる。


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換気扇交換は得意技になりつつありますが、

古い換気扇は掃除するより交換した方が早いし綺麗だし安い。

しかし今回の換気扇の木枠の位置はギリギリでした。

なんとか収まったけど。

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電源コードは後日短くするとして、

やっぱりフードがあるとシマるなぁ。

これはクセになりそうです。

フードそのものの取付けは簡単なのですが、

新規の換気扇取付け工事までになると、委託した方が良さそうです。




最後にスキマパッキン。

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このくらいのスキマになるとコーキングは厳しい。

ですが、スキマパッキンだとちょうどいい。


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勾配もあってスキマも埋まって、個人的には良いと思います。

L字のテープ型のやつでも良いと思うけど、洗面化粧台は曲線があるのでこっちの方が良いのではなかろうか。

しかしまだ終わらない、リフォーム。














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最近は管理会社が業者を手配せずに私に直接 

「付き合いのある業者を手配するかご自分でなんとかしてください。こちとら忙しいんです。」    

と言われることが増えました。

以前よりも忙しくなったのか。

優先順位が変わったのか。

なかなか厳しいです。特に今年は。

兼業でやっていたらほぼ対応不可能なレベルなのですが、

兼業は兼業できっとなんとかなるんでしょうね。

「建て付けが悪い」

「排水管が壊れている」

「ベッドが壊れている」

「洗濯機の部品がない」

「照明がつかない」

「扉が汚い」

「ので、なんとかしてください。」



今日はとある物件で駐車場の割り振りをするための駐車番号の印字(途中で雨降ってくるし)や、

室内の状態チェックをしていましたが、

エアコンのボタンがなくなっていました。

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古いけど、

なんでボタンが無くなるのか。

どうやったら無くなるのか。

これも交換だ。まだ売っているのか?



別の部屋で洗濯機の糸くずネットと、洗剤投入口のフタが無くなっていました。

この洗濯機、使えないし。

そしてどうして無くなるのか。

糸くずネットはわからなくもない。糸くずを捨ててそのままどっかに行ったのかもしれない。

しかし洗剤投入口のフタは外さないでしょう。

外すかな。いや、外さないでしょう。  



という不思議体験をするのですが、

これも管理会社が「自分でなんとかしてください」というので、

型番を調べて注文して付けに行きます。

こういう業種は一般的には「便利屋」というのではないだろうか。






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以前

「目の前に良い投資案件があるのに、それに投資しないのはおかしい」

と言っている方がいましたが、

それはその人の価値観によるものであって、

おかしい、と思うのもまた、おかしい、のではないかと思います。

投資を始めると、投資していない人に対して優越感を感じることがあると思いますが、

それは思い上がりというものです。

多様な価値観を認めて、自分は自分と、奢ることなく、

投資するならしていただきたいなと思います。

情報社会ではありますが、周囲の雑音に気を取られず、

時には情報を遮断することも意外と有益になることもあると思います。




さて、

最近洗面化粧台やキッチンを施工するに当たって、

壁とのすき間をどうするかということで迷うことが何回かありました。

普通はコーキングでなんとかすると思いますが、

すき間が大きい場合にコーキングできない時があります。

先日はキッチンに見切り材を付けてなんとなくすき間を埋めましたが、

今回は洗面化粧台のすき間が気になるのです。

そこでコーキングに代わるものがないかということで探してみたところ、

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スキマパッキンというものがありました。

今まで使っているのを見たことはないのですが、

洗面化粧台と壁にかなりすき間があるときに、綺麗に仕上げるためには良さそうな商品です。

他にもテープのようなコーキング用品がありました。

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これは不器用な人にとてもオススメの商品。

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コーキング以外の部分は汚いけどコーキングはとても綺麗に仕上がります。

表面がテープなので汚れも付きにくい。

ただ、粘着しているのではなく、隙間にゴムを引っ掛けているだけなので、

衝撃によってズレて少しすき間ができる可能性はあります。

すき間によってケースバイケースで対応しないといけないような気がします。

家で使うぶんには良いかな。

賃貸で長年使うには少し不安。




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最近は晴耕雨修繕的な生活を目標としているので、

どちらかというと細々とリフォームしている生活が性に合っているような気がします。

不動産投資家のほとんどが常に「数」を気にしているような印象を受けますが、

私は「数」には執着していないので、

投資家の話を聞いていると、どうもベクトルが違うなぁ、と感じることが多くなったような。

投資家さんですから「数」を目標に増やしていくのは当たり前だと思うので、

私が少数派なのです。

メガとかギガとか、物件をいくつもってます、いくつまで増やします、

ということには興味無し。

むしろ縮小を目指していますからね。

いくつ物件持ってるんですか?

という質問を投資家や業者さんからされますが、わかりません、とお答えしています。

それを聞いてどうすんだい。本当に知らないし。

不動産屋さんに行って、「御社は不動産をどこにいくつ持ってるんですか?」と聞いてみてほしい。

でももしかすると、世間一般でいう「天気の話」とか「休日の過ごし方」的な質問なのかもしれない。

まあとにかく私の感覚は投資家の感覚とはずれてきているのです。

んー、これは客観的に見ると不動産投資家じゃないなと。

私はもう不動産投資家じゃないんじゃないのかと。

単なる大家さんなんじゃないのかと。

最近そう思います。

そう、私は単なる大家なので、

投資家として見ない方が良いと思います。

そこのところ、宜しくお願いします。






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昨日のシャアのアタックの余韻がまだ残る今日でありますが、

某地銀と初取引にて、運転資金で1000万円借りました。

今回の借入にはあまり意味はないというか、

まだ評価はできない感じです。

銀行から見たときに、既存の借入が運転資金か設備資金かは、

あまり意味を持たないそうで、そもそも提出資料からはわからない、そうです。(公庫には書いてあったような)

私としては「次」に期待しているので、

今回の借入は、投資家としての運用力が試されているようで、「うーむ、どう回していこうか」と思案しています。

とは言ってもある程度は決まってはいるのですが。

無担保融資なので、1000万円何に使っても良いと言われたらちょっと迷いますよね。



さて、

話は変わりまして、現在取り掛かり中の戸建のリフォームが終わりつつあります。

フローリングの

「ギシギシミシミシ!」

という床鳴り対策として、

「床鳴り止まるんです」という商品をご紹介。
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フローリングの溝の部分にサーっと塗っていくんですが、

不器用だと写真のようにはみ出しますので、

それを拭くと全体的にベトベトになるという商品です。

しかしですね、

これは本当に床鳴りが止まるんです。

びっくりです。

星5つです。

素晴らしい。

ちなみに溝をカッターで少し切込みしておくと良いという噂があります。



そしてやっと、なかなか良い洗面化粧台が届きました。

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しかし幅を600から750に変更した結果、

排水部品が必要になり、時間もなくなり、

次週持ち越しです。









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