中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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最近は繁忙期が過ぎて、自宅や事務所のリフォームをして過ごしています。

自分に「これは研究開発だ」と言い聞かせています。

今はガイナを屋根に塗ろうとしています。
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金属屋根はかなり熱くなるので、ガイナの性能が塗料の決定的な差になっているのか、検証するつもりです。

下塗りの塗料も指定されているので、今日は下塗りから始めました。

下塗りだけでも全然断熱性が違います。

塗る前の屋根はやけどするくらい熱いですが、

下塗り後の部分は全然熱くない。

ガイナが出撃するまでもないくらいです。

(なぜか青み掛かっているのですが、これは諸事情によるものです。)

まだだ、まだ終わらんよ。

でもすでに二階の部屋が涼しくなりました。

ガイナいらないじゃん。

でも下塗り塗料は仕上がりが(仮)っていう感じなので、上塗りしないといけません。



もう一つ、カープ風の和室を作る予定です。

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まだこれからなのですが、カープ襖という襖があるので、

右側の扉をカープ襖にしようと企んでおります。

カープ鳥さんなんかが採用しているみたいです。

カープ畳なるものもあるのですが、それは気づくのが遅くて断念しました。

それにしてもカープ関連グッズの種類がすごいです。








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昨日、三木氏のセミナーに参加してきました。

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以前は

「きっと知っている内容だから聞かなくていいや」

という思考だったのですが、

セミナーの効用というのは、



【知っていることを再認識して整理する】



ということが一番大きいような気がしています。

そして今回もやはり新規の知識はあまり得られなかったものの(これは想定内で目的はもちろん上記)、



【知識を整理できて重要なことを重要だと再認識できたこと】

がとても大きいと思いました。


これによって【今そして今後】必要な行動というのが見えてくるわけです。


古い本でも、もう一度読み直してみると、新たな発見や気付きがあると思います。

おそらく同じような効用があると思います。




今回のセミナーの名言は

「豊かになるためには、ほどほどが良いんです。」

という言葉。



三木氏は20年で戸建20戸を目指して行けばいいと説きます。


無理して融資を使うこともなく、
無理して急拡大することもなく、
ほどほどのペースで、
ほどほどの規模で
資産をつくっていく。


規模が大きくなると色々と維持管理経営が大変になります。

お金も時間も大切です。

豊かさ、というのは経済的な豊かさという認識の方が多いですが、

お金だけ増えても豊かな生活、豊かな人生にはなりません。


バランスが大切だと思います。







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1年以上も金利交渉して、全く進展なく、担当者が異動になるという憂き目にあったというお話を先日書きましたが。


めげずに新担当者さんにお話をしたところ、今から稟議を上げてくれるということになりました。



鳴かぬなら鳴くまで待とうほととぎす



担当者の変わり目は実はチャンスなのかもしれませんね。


同時に返済期間を短縮することにしました。


今後10年は現状維持できるかな、そのあとはどうかな、という思いでいます。


今のうちに返せるものは返して残債を少なくしておきたいと思います。


この辺は人それぞれでしょうね。


何れにしても、1年以上にわたる金利交渉は、なんとか良い結果になりそうです。



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今日は新築アパートを見学させてもらいました。

標準ではお得な価格の建物ですが、オーナーさんのこだわりを盛り込んでハイクオリティに仕上がっていました。

外観もこわだりを感じる印象的なデザインです。




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内装も全体的に床や建具の木目がとても感じの良い雰囲気になっています。

大手メーカーのアパートにはない、オリジナル感があって良い感じです。

無機質で都会的な部屋もモダンで良い感じがしますが、やはり木のあたたかみのある感じが私は好きです。



コスト的に高めの利回りが取れるかと思いましたが、

諸々折り込んだらなかなかの価格になったようです。

しかし資産としては良い資産なのではないでしょうかね。



好きなことに投資するのが一番です。





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最近明らかに需給関係の変化を実感します。

今日は営業日和だったのでアポ無しで営業して来ましたが、

やっぱり物件の入居率は管理会社次第だなと思います。

管理会社のヤル気とノウハウが入居状況に表れています。

今期最悪の成績をおさめた管理会社は新規で委託した会社でしたが、

選択を失敗したようです。

それでももう少し任せてみたいとは思いますが、変更せざるを得ないかもしれません。

管理会社を事前に調査することはとても難しいですね。

マンパワーを信じて託しても異動や退職でフイになることもあります。

時代の流れ、人の流れ、会社の流れ。

不動産賃貸業をはじめてまだ数年ですが、恐るべき変化です。

以前と同じ、今と同じやり方は近いうちに通用しなくなるでしょう。



行く河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず、 
よどみに浮かぶ泡沫は、且つ消え、且つ結びて、久しくとどまりたるためしなし、
世の中にある人と住家と、またかくの如し。
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春らしい季節となりました。

繁忙期も過ぎ、一段落。

色々と反省点や失敗もありましたが、まあそれはそれで良しとしています。

こんな平和な日常が続けばいいなと、桜が咲く道を歩きながら改めて思いました。

晴れた空と空気が清々しい季節。

サラリーマンだった頃、収入が減っても自立して働きたいと目標を持って過ごしていました。

自分らしい暮らしができるようになって良かったと思います。

人と比較することが好きな人が目立ちますが、

私はあえて情報や人付き合いを限定して過ごすようにしてから、

暮らしや気持ちにゆとりができました。

不動産も縮小していっています。



「足るを知る者は富む」



と言いますが、富むは経済的な意味ではないと思います。

これからもぼちぼちやっていこうと思った、桜道でした。




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今日は既存の薄いCFの上からフロアタイルを仮置きしてみました。

少しフカフカするかと思いきや、全然問題なし。

この後糊付けするか両面テープにするか迷うところです。

材料費が高いのが難点ですが、質感や木目の綺麗さがCFとは全然違います。

なかなかイメージに近いCFがないのが残念。

フロアタイルもっと安くならないのか。


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今日はリフォーム3連戦の最終日でしたが、

玄関のCFを貼ろうと独自のやり方でやろうとしていたら、

別作業中だった職人さんが見かねて、

「やり方教えてあげましょう」

と言って教えてくれました。

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いやー、やっぱり違うわぁ、職人さんは。

際のラインが素晴らしい。

私がやっていた方法は完全に間違っていたことがわかり、

それで何故CFの施工が苦手なのかもわかりました。

あの写真のとうめいなやつ、あれみたいなのがないといけない。なくてもなんとかなるらしいが。

勉強になるなぁ。

しかし退去が多すぎてまだ終わらぬリフォーム。





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しばらく行っていなかったアパートの空室を見てきたところ、

エアコンの穴が塞がっていなかったので、とりあえず応急処置で雑巾を詰めておこうとしたその時です、



ハチガムラガッテル((((;゚Д゚)))))))



よりによって壁の中に蜂が群がっていて、もうお手上げです。

業者さんに連絡して、自分でも気休めにバルサンを買ってきて使っておきました。

ヤバすぎる、蜂。



気を取り直して駐車場の番号を塗り直しました。

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時間が無かったのでラインは今度。

この作業が最近かなり好きです。





次の物件に向かい、

今ちまたで流行りのシマトネリコを植えました。


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この壊れている植樹スペースを直してシマトネリコを植えました。





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まだ幹が細いので頼りないですが、

シンボルツリーにシマトネリコはなかなか良いとおもいますね。

風で傾いてますが、実際はなかなか良いのです。

名前を覚えるのに1週間くらいかかりましたが、なかなか良い感じの木です。

枯れませんように。


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先日利回り30%のアパートが出ていたので見に行ったのですが、


なんというかさすが30%という感じで、


そこまで安いと当然土地値以下なのですが、


やっぱり賃貸のことを考えると買うに至りませんでした。


最近どうもボロ物件が嫌になってきている自分がいて、


古くても状態が良い物件に絞りつつあります。


気持ちの問題かもしれません。


表面利回りに騙されないように気をつけないといけないなと思います。


まあ損はしないかもしれませんが。


ちょっと前までは30%くらいでもキラキラの物件があったものですが、


今となってはほとんど出ないですね。


今日もいい天気です。








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