中国地方の大家の不動産投資ブログ@広島・岡山・山口

地方都市広島岡山山口で不動産投資ブログ。広島市が拠点。広島・岡山・山口という異なる土地に、戸建からマンションまで、木造からRCまでほぼカバーしています。デザインリフォーム戦略が得意分野。


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最近涼しくなったので外壁塗装でもしようかと思って頑張って塗っていたのですが、

「暑い!!」

今日は天気は良いけど完全に「夏」でした。



遺言書籍の執筆はボチボチ進んでいますが、

結構調べないといけないことが多くて、なかなか進まないのです。

自分でも覚えていないんだから、残された家族が調べて解決するのはかなり困難です。

きちんと整理しておかないといけません。

銀行口座、生命保険、不動産の一覧、遺産の分割、などなど、

事務的なことだけでも結構あります。

特に銀行口座なんかは銀行に知られる前に手を打っておかないと大変なことになりそうです。

口座が凍結されたら家賃の振込、経費の払い込み、全てできなくなるそうです。

マニュアルを作っておかないと家族・賃借人さん・管理会社さん・業者さん全て大混乱。

考えただけでも恐ろしいです。



最近広島にも業者系大家さんが多く来るようになりました。

初心者にはスーパーハードな局面で不動産投資を勧めるとは、

きっとすごい内容なんだろうなと思うわけですが、

不動産にも色々あるわけですから、きっとホンの1分野について深く掘り下げているんだと思います。

東京の感覚と地方の感覚が違うというところを埋めるだけでも大変だと思います。

あんまり言わないでおきます。



そうそう、

ふるさと納税を毎月寄付しているのですが、

去年までと同じ感覚で寄付をしていたところ、

「そういえば、今年物件売却したなぁ」

と、ふと思って、分離課税だけど、これはふるさと納税の対象になるんじゃ・・・

と、税理士さんに聞いてみたところ、「なりますよ」とお返事いただきました。

ふるさと納税の限度額の計算は非常に難しいので、いまだによくわからないのですが、

今回の私の場合は「きっと」住民税の約25%なんだろうと「勝手に」推測して、

納税することにしました。

ふるさと納税でもらったお礼の品も一時所得扱いになるらしく、

50万円を超えると高い税率がかかってしまうようです。

気を付けよう。



昨日電気工事士試験の合格通知が来ました。

今回は自信がありました。

なぜかというと、毎日勉強と練習を頑張ったからです。

大人になるとあまり本気で頑張ることがなくなってきますが、

「頑張った経験が自信につながる」ということを思い出せた良い経験になりました。

今まで取った資格の中では一番役に立つ資格だと思います。

技能試験がありますから、基本的な技術が身につきます。

リフォームではそれだけでも十分。

おすすめの資格です。






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最近は数年前と比較するとデザインリフォームの効果がほとんど無くなってきたように思えます。

が、

もはやルーティン化しているので、ある程度はします。しますけど、なんだかなぁ〜という感じがします。

コストを掛けただけの効果がないので、コストを掛けない方法を考えみると・・・

やっぱり労働力投入に行き着きます。


ということで、

外壁塗装でも委託しようかと思いましたが、やっぱりやめて、自分でドアを塗ることにしました。

塗料は以前はホームセンターのを使っていましたが、

油性はベタベタするし、水性はすぐ剥がれるしで、あまり良い印象がありません。

もちろん下地処理の問題なんでしょうけど、最近はメーカーの塗料を買っています。

やはり密着力と塗りやすさが違います。

今回買った塗料は性能は不明ですが、

塗りやすさと色のパターンが素晴らしい。

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なるべく現状に近い色で、かつ今風のカラーリングにしてみました。

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自己満足というのは悪い意味で使われますが、

自己満足こそ幸せの大切な要素です。

効果はなくとも満足です。

いよいよ9月です。

これからが賃貸の季節ですね。
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最近ボチボチ遺言書を作成しております。

遺言書といっても相続についてだけではなく、「お気持ち」を残しておくためという感じです。

最終的には書籍化して死ぬまで改訂し続けます。

家族といえども、特に子どもが親の考えとか家の財産とか、そういった情報は意外と伝わっていなかったりします。

特に子どもが子どものうちは。

ですからむしろ子どもが小さいうちにこそ、親として伝えておきたいことを遺しておくことが大切なのではないかと思っています。

今回の遺言書作成の過程で現在の状況、現在の心境、色々と整理することができています。

何が足りていないかもわかってきます。

そして自分に何かあった時の対応マニュアル的なものになるので、

とても安心。

今まで頭の中で漠然と「何かあったらどうなるかなぁ」と考えてきましたが、

ようやく実行に移すことができました。

人生で本を作るなんてこれっきりでしょうから、超大作にしたいと思います。


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以前から疑問に感じている賃貸の需給ギャップについてですが、

今年は特に集合住宅の賃貸需要が少なくなっている実感があります。

年々賃貸のデザインリフォーム物件などの供給が増え、不動産投資を始める人が増え、

賃貸の満室維持にかかる労力、コスト、募集期間が増えてきている気がします。

その中で物件の価格は、立地、入居率、築年数などが適切に反映できていない状態で高止まりしています。

気になるのはやはり賃貸需要なのです。

これは年々厳しくなってくると思いますが、

賃貸の需給ギャップが物件を評価する上で大切なキーワードだと考えています。



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毎月融資返済表を見るとげんなりします。

かつて借りた金利が高すぎる。

最近は金利交渉でさげてもらってはいるものの、

もうちょっと下がってほしいわけです。

一番低い金利で借りたいわけではないですけど、

元本と利息のバランスを見てみると、

やはり2%以下の金利でないとバランスが悪いと感じます。

全て2%に下がるまで頑張ろう。



しかし新規の金利はだいぶ下げてくれるようになりました。

今回0.7%という金利を提示していただきました。

100%担当者の力です。

銀行は担当が変わったときがチャンスのようです。



引き続き既存の金利交渉頑張っていこうと思います。

誰か代わって


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前回の続きですが、

立地適正化計画では人口の推移を「国立社会保障・人口問題研究所」(リンクなし)のデータを用いると規定しています。

が、まあ他のデータでもそれほど大きな違いは出ないのではないかとは思いますが、

広島の状況を改めて見てみると、全体としては概ね、「今」が人口のピークで、

人口増加地域と呼ばれる地域でも、

2020年とか2025年にはピークに達します。

東京オリンピック以降大変です。

増加すると言われていた世帯数も全体的には既にピークに達しています。

つまりこれからはついに人口減少まっしぐらの情勢の中で、

全ての産業がこの変化に対応しなければならない転換点が今。



その中で立地適正化計画をすでに公表している自治体で、札幌市を見てみました。



資料の抜粋です。

この青い部分がいわゆる居住誘導区域のようです。

東西南北の地下鉄が強く、中央区の路面電車はなんとか、JRはやや弱いか、

という感じで、札幌駅を中心に、公共の交通機関の駅付近に設定している感じです。

あまり実感がわかないかもしれませんが、「意外と狭い範囲」です。

自治体によって違いますから何とも言えませんが、きっと思ったよりも狭い。


しかし、この計画が実態にどれほどの影響を及ぼすかは不透明です。

居住誘導区域外にアパートを建てる場合は届出が必要になります。

しかし許可制ではないので、届出するだけなので、緩い。

その届出によって不都合があれば、居住誘導区域内に建てるように斡旋したりするらしいですが、

現場ではどう運用していくのか不明。


区域外に不都合があるというよりは、

いまのところ、「区域内の土地は資産価値あり」という認識の方が良いのではないでしょうか。

区域内は人口密度を保つように自治体が努力していきますので、

日銀がETF買う(若干の上昇圧力)くらいのスタンスかなぁなんて思っています。


広島市がどう作るのか楽しみです。



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2014年8月1日に施行された「改正都市再生特別措置法」に基づいて、各自治体で「立地適正化計画」が進められています。

広島市でも今年の2月に専門部会が開かれていますが、現時点では具体的になっていくのは来年以降になりそうな雰囲気です。

この制度は人口減少と高齢化を見据えたコンパクトシティ化計画のようなもので、

人口減少地域と人口維持地域を区別して、特定の地域(「居住誘導地域」)に人を誘導していこうというものです。

この「居住誘導地域」に指定されなければ、3戸以上の建物(おそらく共同住宅を想定している)を建てるのが原則として制限されるはずですから、

田舎に立派なアパートを建てまくっている大手メーカーさんは、この計画に沿って、計画的に営業してもらいたいものです。

この「居住誘導地域」は現在の「市街化区域内」に設定されるもので、全体的には現行の都市計画に沿った計画ですが、

コンパクトシティの観点で、より細かく各町の将来のあり方が示されると考えられます。

自治体としては限られた予算の中で、山奥の家のためにインフラ投資等できないですから、

「手の届く範囲にみんな住んでね」と呼びかけるのは必然のような気がします。

個人宅にはそれほど制限が厳しくなさそうですが、共同住宅は厳しくなるんじゃないでしょうか。

詳しくはググってください。

※私もまだ知識が浅いので、間違って理解している部分もあろうかと思います。あしからず。



さて、

この立地適正化計画によって不動産業界には少なからず影響がありそうです。

賃貸にとって大きなポイントは「居住誘導地域」かどうか。

この区域内にある建物については、将来的にもある程度の入居率は期待できます。

が、この区域外になってしまった場合、

加速度的に人口減少が進み、アパートの建て替えも抑制されるでしょうから、

不動産の将来的な価値は大きく下がる見込みです。(活用の範囲が狭くなりますから)

重説にも将来項目ができると思います。

市街化区域の中でも災害が想定されるエリアは「居住誘導地域」外になりそうなので、

ハザードマップもキーになりそうです。

我が家も洪水の想定される地域なのでどうなることやら。

逆に「居住誘導地域」は資産価値がある程度保証されるようなものです。

広島市がどのような計画になるのか、見守っていきましょう。


急速に進むことはないですが、

不動産は長期投資ですから、「居住誘導地域」というキーワードを念頭に入れて

今後資産の組み換え等を進めた方が良いかもしれませんね。



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今回は『一流の育て方』という本をお勧めしたいと思います。

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私は子どもを一流に育てたいという思いはないのですが、

親としてできることはしてあげたい、けど、してあげすぎたくない。

どこまで、そしてどのように、関わっていくのが良いのか。

はて、どうしたものか。という思いがありますので、読んでみました。


この本は

「有名大学で突出したリーダシップを発揮してグローバル企業に進んだ学生」



「両親の家庭環境を振り返って感謝している点、直してほしかった点を自由に記述してもらったアンケート」


を基に、集計して、著者の考察とともに掲載されています。

偉そうな人が単に自分の成功体験を語るでもなく、

学者が学説的に説くのでもなく、

子ども時代をつい最近経たばかりの学生が、心に残っている実体験の家庭教育というものが載っているわけです。

とても示唆に富む事例ばかりです。



私は家庭教育がその人の人格や能力をすべて決めるとは思っていません(そう思っている人はかなりいます)が、

持って生まれた人格や能力に大きな影響は及ぼすのは確かです。

(こいつは悪い奴だからきっと家庭環境に問題があるのだろう、という論調には反対です。が、お金お金と言っている人には育つ過程で何かあったんじゃないかと思っています。)

家庭教育で厳しく育てた結果、

家族(親)に対して負の感情を抱いて人生を生きるというのは非常にもったいないことです。

厳しく育てることが教育やしつけなのではないと思います。

習い事にしてもたくさんやらせれば良いのか、たくさんやらせただけ能力が伸びるのか。


そういった種々の疑問に答えてくれるような、そんな事例がたくさん載っております。

子育て中の方には是非読んでいただきたい本です。

読む過程で自分のことを振り返りながら読むことになりますので、

読みながらすごく考えながら読んでしまいます。

素晴らしい本だと思います。

答えが載っているわけではないけど、こういう方法もいいなと、

思うことがきっとあると思います。


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最近ちょっとおいおいという物件広告が掲載されていますが、

基本的に不動産系のブログも広告もポータルもほとんど見ない生活をしています。

不動産に関する情報が多すぎるので、意図的に遮断しております。

普通の会社ではありえないことですが、個人の事業者には自由があります。

会のほうも最近開催しておりませんが、そういう事情でございます。


今は相場の勉強をしております。

先月から改めて再開しましたが、相場に資金投入した方が利回りが良さそうです。

しばらくはトレードしながらリフォームしていきたいと思います。

リフォームも面白いけど、相場も面白いです。

昔もかなり勉強しましたが、結局心と技術が身についていなかったようです。

今は不動産のおかげで心穏やかに相場に向かえるのが良いようです。

相場の格言も身に沁みます。


メガ大家のIさんは賃貸業を辞められたそうですが、

私は全体を縮小しながら近場の優良物件を大切に次世代に受け継いでいこうと思います。

でも預金は全て使い果たします。笑



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第2種電気工事士試験を受験しました。

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この資格があれば、電気工事をすることが(法的に)できるようになるので、

簡単な電気工事なら頼まなくても自分ですることができるようになります。

しかしまあ、当然資格取ったからって、技術が身につくわけでもなく、

実務については他のリフォームと同じように経験値を積まないといけません。

一次は筆記で二次は技能試験。

昨日は技能試験だったのですが、この試験勉強はひたすら配線図を書いて繰り返し配線をします。

初めは本を見ながら2時間くらいかかったものが、

20分くらいで配線ができるようになるという、スキルアップを実感できる試験勉強でした。

合格率の高い試験ですし、一生モノの資格なのでオススメの資格です。





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