中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌


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あけましておめでとうございます。

 

2018年もいよいよ始まりました。

 

私の簡単な今年の展望。

 

 

 

・不動産については昨年と特に変わらない。上がりも下がりもしない。金利も景気も変わらない。サラリーマンが買えなくなっても、世の中にお金持ちはたくさんいます。

 

・銀行についても昨年と変わらない。最近ちょっと落ち着き傾向があるので、金融庁も満足では?

 

・株については20,000円台をくねくねする。当面は上昇するんでしょうね。あまり予想しても意味がないと思います。

 

 

 

という現状維持論。

 

仮に戦が始まっても意外とすぐに落ち着くんじゃないでしょうか。

 

仮想通貨が実体経済に影響を及ぼす程度になれば、ビットコインショックなるものがあってもおかしくはないと思いますが、

 

今のところそこまでの影響はなさそうですね。

 

 

 

最近ほとんど不動産を買っておりません。買えないと言ったほうが良いでしょうか。

 

しかし私が買わなかった物件はほとんど全て他の方が買っていて、

 

戸建てに関しては再販業者さんが買ってすぐに転売する事例がかなり多いです。

 

再販業者さんの頑張りによって、非常に厳しい市場状況になっているんじゃないかと思います。

 

もちろん他の投資家さんの頑張りも目立ってきています。

 

 

共同住宅は高いし、戸建ては再販業者さんや投資家さんが買うし、ということで、

 

以前のような不動産投資モデルは2018年では通用しない、かもしれません。

 

ここから先は事業者として、どう進めていくか。試される時期ではないでしょうか。

 

 

個人的には短・中期的に返済を進めていきながら、物件を絞り込むことを目標としているので、

 

現状維持で返済を進めていくというだけでも十分ではあるのですが、

 

今年は中国地方から離れて、他のエリアの物件を買うことにしています。

 

これは収益目的ではなく、人生をより楽しいものにするためのものです。

 

一方広島では物件の立替えをする予定です。これも人生をより楽しいものにするためのものです。

 

そんな理由もあり、今年はちょっと楽しみな年になりそうです。

 

今年もよろしくお願い致します。

 

 

 

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今年も残りわずかとなりましたが、

来年に向けて色々と準備をしています。

来年はちょっと特別な年になるのではないかと、

今からワクワクしています。




先日管理会社さんの忘年会に参加しました。

やっぱり賃貸は管理会社の力だなと、

改めて感じました。

敵に回すと怖い。

にしても参加オーナーの年齢層がめちゃくちゃ高いです。

管理会社が普段相手をしているのって、

こういう方なんだろうなぁ、と思いつつ、ぐびぐび飲んでおりました。



今月コンテナ倉庫を買ってみました。

使ってみて、また貸し倉庫を検討してみたいけど・・・

適した土地がない。

広島は2社がすごい規模で展開しているので隙間がなさそうですが、

地域と価格と種類によっては面白く、需要はまだありそうな気がしています。

レンタルスペース。何に使うのか。用途は何か。

以前テレビで紹介されていた、自習室とか、ちょっと面白いかもしれないと思っています。儲かりはしないけど。

家は余ってるけど、家の他にちょっとした居場所や空間が欲しかったりしても、なかなかそういう場所がない。

なら安い部屋を借りるか。

どうなんでしょう。



また話はかわりますが、

先日ガルバニウムの外壁の家を見てきました。

写真ではめちゃくちゃかっこいいけど、

実物は表面が結構ボコボコしていて目立つんですよ。

それが気になってしまいます。

メンテナンスはかなり楽そうですけど。

一長一短かな。

ガルバニウム風のサイディングはできないのか。



そんなこんなの年末ですが、

一足早く休みに入ります。

今年一年ありがとうございました。

また来年も宜しくお願い致します。  








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「漏水しているかもしれません。」


水道局からの電話。

漏水中は請求されないか、減額してもらえるか、

水道料金的には大丈夫なんですが・・・


給湯配管が漏水することが多いそうで、

先日起こった漏水は地中の給湯配管から漏れていました。

その事故は床下ではなく、敷地内宅外の地中でしたが、

水が地表まで出て来てくれたので、

場所がピンポイントでわかりました。


今回は給水管なのですが、

場所が全くもってわからず。

いつもお願いしている業者さんに見てもらったのですが、

めんどくさそうに断られました。

業者さんにも得手不得手があって、

やりたい仕事とやりたくない仕事があって、

そこを忖度しながら発注するのも大家の仕事なんだなと、

思いました。

たぶん、漏水箇所を特定するのがめちゃくちゃめんどくさいはずなんです。



結局水道局に頼んで、

漏水箇所の推定作業から始まりました。

アース棒みたいなやつにイヤホンがついている道具を使って、

水の音を聞きます。

全ての水栓金具に当てて聞いていきます。




心を整えて、水の流れを感じる。




すると、

他とは違う音がする箇所があります。

おそらく、そこの配管の近くのどこか、ということが考えられます。

その後、その付近から漏水箇所を特定する。



今回、水道局の調査で、

風呂場近くの水道管が怪しいということかわかりました。

早速近くの設備屋さんに電話して、すぐに来てもらうことができました。

設備屋さんに直で依頼したのは初めてです。



まず床下の配管の経路を調査して、

次に風呂場の外の水道管を、地面をはつって掘り返しました。

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すると、

運良く、外の水道管から漏れていて、

場所が特定できました。

次に水道管を切って、バイパスのような形で新しい配管を通して終了。

もしこれが風呂の壁の中だったら泣くしかありません。

不幸中の幸いとはこのことですね。



まあなんとか設備屋さんのおかげで助かりました。

これがアパートやマンションだったり、

壁の中だったりしたら大変ですから、

もう祈るしかない。

これもまた、

大家あるあるですね。






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以前から個人賠償責任保険はかけるようにしていました。

かなり前は存在を知らなかったのですが、

子どもが生まれたことや、

公園で子どもがボールを蹴って遊んでいたら、通行人に当たって損害賠償請求されたニュースを観て、

その必要性を感じていました。

しかしこの保険は実際のところ認知度はかなり低いのではないかと思います。

皆さんは加入していらっしゃるでしょうか。

私は数年前に加入したものの、それ以前は知りませんでしたので、加入していませんでした。

いざ加入しようと調べたところ、結構不思議な保険だなと思いました。

まずは、単体では加入しにくいこと。

確か保険料が結構高かったように記憶しています。

なので、何か他の保険に附帯する形で加入することになります。

私は自動車保険に附帯しました。

数十円とか、びっくりするくらい安いのです。

数年間加入していました。

しかし、自動車を変えたことをきっかけに、

自動車保険を変えてしまって、

なんと個人賠償責任保険を新しい保険に附帯することを忘れておりました。

保険代理店は、きちんと附帯できる保障を提示するべきですが、

あまり代理店の方からは提案がありません。

つまり加入者側に知識がなければ、保険という商品を取り扱うのは難しいのです。

例えば、自動車保険の仕組みについては、最近になって雑談の中で教えてもらいました。

今まで十数年自動車保険に加入していながら、

その仕組みについては知らなかったわけです。

等級の仕組みとかね。

だからと言って各保険について体系的に知るために、どのような手段があるでしょうか。



と、話を戻しますが、

つい先日自動車を変え、自動車保険を変えたことで、

個人賠償責任保険が切れておりました。

そして事故というのはこういう時に起こるもので、

子どもが近所の車にキズをつけてしまったのですよ。

うちの車の8倍くらいする車に。

しかも私が見ていない時に。

私自身に直接過失はないのですが、保護監督責任という感じの責任になるのでしょうか、

連帯責任ですね。

自分は大丈夫と思っていても、家族に何が起こるかわからないですから、

この部分は絶対に担保しておくべきものです。

が、保険が切れてしまっていたので、

保険は使えず、自腹で給料の約3倍の金額を支払うことになりました。

高い授業料です。

そしてもちろん加入し直しました。

今回は自宅の火災保険に附帯しました。

年間千円ちょっとです。

自動車保険の時も、火災保険の時も、保険代理店は違うけど、どちらも附帯できますよ、と提案はしてくれません。

特約なんかもね。



そしてもう一つ。

逆に、

自分が被害者で、

相手に賠償請求しようとして、

相手に支払い能力がなかったらどうでしょうか?

そういう意味では、多くの人に個人賠償責任保険に入っていてもらわないと、

請求する側も請求しにくくなるわけです。

もう全国民強制加入で良いと思います。



ところで、

例えば、

アパートの共用部分を、入居者が汚してしまった場合、どのような保険が使えると思いますか?



火災保険の汚損・破損は、基本的に賠償請求の相手がいない場合のものです。

借家人賠償責任保険は、借家人が借りている部分にかかる保障です。共用部分は借りていません。

そうすると、

借家人の個人賠償責任保険を使うことになります。

借家人にも、大家としては、個人賠償責任保険を火災保険に附帯していただいていた方が良いと思います。



みなさまご存知でしたでしょうか。

他にも知らないことがありそうで怖いくらいです。

学校の授業でやってほしい科目ランキングに入りますね。

違っていたらご指摘ください。








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先週風邪をひいて休んでいたのですが、

最近風邪の後に咳だけ残るようになって困っています。(去年も同じ)

喉も赤くないしレントゲンも異常なしで、

いつも「よくわからない」と言われてお終いです。

まあ、1ヶ月くらいで自然に治るんですが、長い。



いま工事中の新築戸建てがだいぶ出来てきました。


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間取り図ベースだと広さの感覚がつかめないのですが、

実際見てみると、

思っていたよりも狭い感じがします。

でもこんなもんでしょう。



予算的には厳しい事業となりましたが、

経験値がかなり積めていて、

とても良かった。



一から創るのは大変ですが、

達成感は中古とは比べものにならないと思いました。

まだ出来てないけど。



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カープが負けてしまったCSへの批判記事をよく見かけますが、

負けたから批判しているようで、しっくりきません。

私はカープファンですが、CSについてはどうみてもDeNAの方が強かったし、

気持ちの面でもカープが負けていたと思います。

プロ野球を観ていて思うのです。


「シーズンの試合数が多くて、球団が少ないから飽きてくる。」

と。


独立リーグもあるし、 

2軍をもっと有効に使ってもいいし、

プロ野球選手の人口を増やした方が、

野球はもっと面白くなるし、プロを目指して頑張る人、夢が叶う人が多くなって良いと思います。

関係する人(当事者)が多くなれば、

ファンも増える。

しがらみが多そうですが、なんとか面白くなる方向に向かっていってほしいです。

チケット高すぎだし。取れないし。



さて、

風呂のリフォームについてですが、

今回風呂の床シートを貼ってみることにしました。

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この床。

まあ、このままでもいいかもしれませんが、

タイルって冬冷たいし、

昭和の香りが漂います。



そして正面の壁に貼ってあるものを剥がしたら、

タイルごと剥がれました。

おいおい。





床はシート、壁は鏡。

水栓も換気扇も交換。


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鏡を付けて、

床はアースシールで下地を作りました。

アースシールを風呂場に使って良かったのかどうか、

いまだによくわかりません。


シートについては

・東レのバスナフローレ
・サンゲツの防滑シート

で迷いました。

バスナフローレは12000円
防滑シートは4000円


なのでサンゲツの防滑シート(浴室用)を採用しました。

バスナフローレには専用の下地処理剤、接着剤、コーキング剤がありますが、

一式揃えると結構なお値段になるので、

代替品を模索していたところ、

アースシールで施工している人がいたので、

下地はアースシールでやってみた次第です。




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長尺シートは厚みがあるので、

今回は床の寸法を測って、

寸法をベースに他の場所で切って形を整えました。

まだ接着剤を付けていない段階ですが、

床を変えるだけでなかなか新しい雰囲気が出せますね。

材料一式9000円(シート込)くらいです。

接着剤はバスナフローレの専用接着剤を買ったので高かったのですが、

汎用品でも大丈夫なのであればもう2000円くらい安くなるかもしれません。



風呂の床はそのままでも借りては付くかもしれませんが、

印象を強く左右するポイントかなと思ったので、

今回自分でチャレンジしてみました。

以前は外注のみだったのですが、

今回自分でやって、費用とか労力とか、わかったので、

良い経験になりました。



残りは、排水の穴空け、接着、コーキングのみです。

あと掃除して今回の物件は終了!!

しばらく冬休みに入ります。




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自民党が負けて暗黒の時代がやってきたらどうしようかと思っていましたが、

とりあえずホッとしています。

有事に備えて外交頑張ってもらいたいですね。



今回ベーシックインカムを希望の党が出してきて、

中身はからっぽのようでしたが、

少し注目を浴びたのは良かった。

健康保険も年金も負担を増やせば破綻はしませんが、

とても持続可能な制度とは思えません。

ベーシックインカムを議論する場はしばらくはないかもしれませんが、

社会保障の議論をする上では良い材料になるのではないでしょうか。

(私は今のところただ議論してほしいだけです。)

まあ、次の世代の話になるかもしれませんが。

このままでは消費税と社会保険料が上がり続けることになるのではないでしょうか。

だって、20万円の給与に対して、社会保険料は約56600円ですよ。

消費税が上がっても家賃は増えないし。

しかしまあ、とりあえずは有事に備えて。




株は上がっているけどバブルとは思えません。

そうとう長い期間上昇トレンドになっていますが、

歴史は繰り返すのか、

過去の常識は覆されるのか、

静観していきたいと思います。






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『チーズはどこへ消えた』


が座右の書と言えるくらい、常に教訓にしています。

先物取引も株式市場も値動きの常識や環境は、

常に変化していて、

「今」通用することが「明日」通用しなくなる、

そんなことが繰り返されてきました。

不動産の市場も同じように、

「明日」はわからない状況です。

しかし不動産の外部環境は明らかにわかるので、

不動産の変化はある程度予測できると思います。

融資環境の変化については最近話題になっていますが、

私はあまり影響は大きくないと以前書きました。

なぜなら不動産市場に参加するプレイヤーが増え、

株も高く、日銀は金融緩和と株・リートを買い続けている状況。

これから大きな変化があるとすれば、

 

短期的には株が1万円前後になるようなことが起きるか、

中期的には地方(郊外)での供給過剰、

長期的には世帯数の減少、
 


ということだと思うのです。

供給過剰も人口・世帯数の減少も、中長期なので、今すぐ現れて来ないでしょうけど、

長期の融資返済を考える場合には、

当然考えておくべき。



たくさん戸数を持っていると、

自分の事業の環境や生活環境までもが変わっていくことになり、

それに伴う知識も同時に身につけていかないと、

自分でコントロールすることができなくなります。


その上でさらに外部環境も変化していきます。


「チーズは消える」という前提で事業計画を立てていくことが大切なので、

戸数第一主義の方はご注意ください。






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自動車業界ではEV化の大波が避けられそうもないため、

日本のメーカー各社も今更ながら?(にみえる)EV開発に本腰を入れ始めました。

モビルスーツの動力も電気ですから、

エネルギーとしての電力は将来益々重要になってきます。

各家庭で使用する電気は各家庭で作るという、

電気の自給自足化のために、

FITが必要であったと思います。

しかし、太陽光発電の技術は昔からほとんど実用レベルでは進んでいないことに驚きます。

とはいえ、導入コストに関してはかなり低コスト化が進みました。

これは一定の成果と言って良いと思います。

今後は蓄電池の技術革新と低コスト化が必要ですね。

蓄電池如何で、私たちのライフスタイルはかなり変わっていくことでしょう。

家庭に大容量蓄電池がドーンとあって、

太陽光発電で蓄電。

車も車も屋根で発電したり、家の屋根で発電したり。

太陽光パネルがもっと軽量化すればいいのですが、

とか色々考えていくと、

やっぱり戸建てもアパートもEV車への対応が必要になって来そうだなぁ、

数年後から数十年後。

オール電化で太陽光パネルと蓄電池がアパートにも必要なのか、

さすがにそこまではいかないのか。

さすがにそこまではいかないか。

にしても、

既存の自動車メーカーは将来的にかなり販売台数が減ってくると思われます。

EV車の普及とEV車開発への新規参入。

需要が増える部品と需要が減る部品。

下請けの部品メーカーの行く末も心配です。

うまいこと転換していかないと。

なんとなく未来はドラえもんや映画やガンダムのような未来を目指して行っているような気がします。



さて、

ここから本題。

本題ってほど大した話はありません。

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最近は夕方までリフォームして、

夕方から公園で小学生に混じって遊んで、

暗くなったら帰ってくるという生活をしております。




戸建てのリフォームが全く終わる気配がないのですが、

ぱっと見だけで言うともうすぐ終わりそうな感じになって来ました。

心配していた網戸については、

ベルハンマーのおかげでなんとかなりそう。

今回は100万円くらい予算を使ってしまいました。

予定の倍です。 

なのに貸せる状態にできるかはまだ未知数。

賃貸業というの大変ですね。

宅建業者だったらその分乗っけて売れば良いところを、

賃貸の家賃にはなかなか反映できないわけで、

いつになったら元が取れるのやら、

先は長い。

元が取れる頃には、うちの車は電気自動車になっているでしょう。







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音喜多さんが都民ファーストの会を離党する報道がありましたが、

ブログでもコメントされていました。

最近の中で、

政治家とはかくあるべき、という政治家。

彼のような政治家を応援したい。



さて、今日もリフォームして来ましたが、

全然終わる見通しが立たず、

遠い目をしていましたが、

素晴らしき商品を見つけたので、

ご紹介させていただきます。


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「ベルハンマー」という潤滑油?です。

556の方が有名かもしれませんが、効果は驚くほど違います。

値段も違うけどね。



主にサッシに使ってみましたが、

このベルハンマーを網戸のレールにシューっとすると、

スイーッと動くようになります。

網戸交換しようかとも思ったのですが、

これを使ってスルッスル滑るようになったので解決。



556との違いは、使ってみるとハッキリわかるくらい違います。

大きいホームセンターなら売っています。

網戸が引っかかる方、

蝶番から音が出る方、

とにかくなんか滑らせたい方、

一度使ってみてください。

おすすめです。





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