中国地方の大家の不動産賃貸業日誌

広島で不動産賃貸業をしている大家の業務日誌


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今日のミッションは砂壁の破壊なのであります。

破壊するつもりはなかったのですが、

引戸と壁が擦れてしまっていて、

砂壁を剥がさないとクロスも貼れない状態です。

叩いてみると壁が膨らんでいて、

下地がダメになっているようでした。

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砂壁の剥がし方を調べると、

専用の剥離剤を使うとか、水を吹きかけるとかありましたが、

金槌で軽く叩くと簡単に剥がれてきたので、そのまま金槌だけで剥がしました。

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隅の方はスクレーパーで剥がれましたが、

下地がフワフワしていたので、

穴だらけになりました。

どうせこれではクロスも貼れない。

調湿機能があるであろう砂壁はきっと換気扇のない脱衣所にはもってこいの素材だったのでしょうが、

今ではレトロ感が漂いすぎて見過ごせません。

しかし、この調湿機能の穴を何で埋めるのだろうか。

通気孔だけで大丈夫なのか。

答えはまだ出ません。

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この穴が空いたのは金槌のせいという説もありますが、

私は下地のせいだと思っています。

そういえばアースがない。

古い家にはアースがない。

多くの家庭はアース無しで生活しています。

電気工事士も言われなければアース工事しません。

この穴を見たときに、

アースを配線する絶好のチャンスだと思いました。

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あのケーブルはなんだ。

ここにアースを打つことができそうだ。

壁は剥がそう。

そして最後にベニアを貼ってクロス貼り。

これで穴を開けた甲斐があったってものです。



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以前このような複線図を書いたものの、

実状と異なっていたため、結線ができませんでした。

壁から4本のケーブルが出ているのに、

この図では3本しか出ていないのです。

しかし、今日、

ついにプロに答えを聞くことができました。

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接地側からの電源が、

コンセントを経由して照明に繋がれていたのです。

試験では最も少ない本数で結線することになっていたので、

電源から直接コンセントに結線する例がなかったような気がします。

「事件は会議室で起こってるんじゃない、現場で起こってるんだ。」

と思いました。

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あーやれやれ。



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次にこの扉ですが、

どうやら中は穴が開いているような気がする白い四角。

これをあえて貼っている感を出すために、

ジブリの力を借りました。

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これであえて貼ってますよ感が出たような気がします。

明日も頑張ろう。





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カビや結露がひどい家がありまして、

調湿機能のある壁紙とか、漆喰、珪藻土を検討しましたが、

結局エコカラットが1番手軽で期待ができそうかなと思うに至りました。

根本的な解決は難しいですが、少しの改善は望めそうな気がします。



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さっそくエコカラットの性能とやらを試すべく、

シュシュシュっと水を吹きかけてみました。



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文字通りすぐにカラットしました。

サラサラです。

物理的な厚みがあるので、調湿機能のある壁紙よりも3倍以上の性能差はあると思われます。


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実験的に自宅の壁に両面テープで貼ってみました。

エコカラット側にはあまり密着しないので、

両面テープ施工の場合は粗面用の強力テープじゃないと何かの拍子に落ちる可能性があります。

通常はクロスを部分的に剥がして専用ボンドで付けます。

賃貸物件への施工はボンドの方が良かろうと思います。

意外と重たいし、湿度が高いとテープだと剥がれる可能性が高くなります。



しかし実際のエコカラットの調湿効果を検証するには数年かかりそうです。

長い。

でも見た目がオシャレだから、意匠的な効果は確実にありますね。




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仲介の方に

「このキッチンでは入居が決まりません」

と言われたので、

仕方なくキッチンを交換することにしました。

仲介の方には逆らいません。

神様くらいに思っています。




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ホーローのキッチンですが、

湿度が高いためか、中は錆び錆びです。

前の入居者さんは使わなかったそうです。

ですよね。



「キッチンくらい壊してやらいっ」と意気込んだのですが、


吊り戸棚のビスが錆びていてネジ穴がなくなっていました。

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黒い点にしか見えません。

ドライバーも歯が立ちません。

これはちょっと危険な香りがするので、

解体屋さんに撤去してもらうことに。

バールとかでグイグイやらないといけないのではないかと思いますが、

一人では危険すぎます。

どっちみちキッチンは持ってって捨てて貰わないといけない。

新品のキッチンを頼んだところにお願いするつもりでしたが、

解体屋さんに変更しました。


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全部で10万円くらいで交換できそうです。

意外と安いじゃないか、キッチン。



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今日は内見のお客様をご案内してきました。

リフォームの内容をフィードバックしてもらえる絶好の機会です。

大家が直接案内することはほとんどないと思いますが、

借主は仲介手数料も礼金も無料になるし、

貸主は広告料が不要になるし、

両者にとって特になります。

しかし大家は仲介会社と同じ仕事をしないといけませんが、

そこに対する事務手数料は頂かない(頂いてもよいとは思いますが)ので、

ちょっと大変です。

しかし最強の入居申込書と最強の賃貸借契約書(実質最強は定期建物賃貸借契約だと思いますが)を使えるので、

その点は良し。

退去時の精算のことを考えると、国交相の雛形をベースに改変したものが1番使えると思います。

しかしクロスの耐用年数償却はかなり余計な考え方だと思います。

余計というか、実情に合っていないですよね。

6年経ってもクロスはピッカピカですよ、普通。

ガイドラインも変更してほしい。


とにかくまあ、内見者が感動するポイントもわかり、入居申込も頂きましたので、

素晴らしい一日となりました。

ご要望もいくつか頂いたので、入居までに準備していきますが、

そういった要望を直接聞けば、じゃあ次はこれを付けなきゃなと、気づくことができます。

繁忙期もあとちょっとです。

頑張りましょう。




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ウォシュレットのためにコンセントの増設を依頼したのですが、

アース端子がなかったのです。

トイレでコンセント増設をするといえば、ウォシュレットいや、温水洗浄便座を使うとわかるはず。

私が電気屋であれば自動的にアース端子付きにしますが、

電気工事というものは、アース端子付き、とかワイドスイッチに、とか指示しないと、

普通のやつを使われてしまいます。

しかもですね、今回は裏にコンセントがあって、そこから分岐しているだけなのですよ。

仕方がないので自分でアース端子を天井から持ってくる決意をしました。

そのために色々イメージトレーニングをしました。

しかし、現実のケーブルの配線はかなり際どいコースをたどっておりました。

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このケーブルをトイレの壁に降ろしてやろうと思って天井を移動したのですが、ケーブルの穴がケーブルの大きさくらいしか空いていなかったのです。

ケーブルを頑張ってその穴から降ろしてみましたが、

コンセント付近には到達せず。

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コンセント付近の壁の中。

無い、出てこない。何度か試すも不可。

ということで、今回は失敗。

無念の露出配線で妥協することにしました。





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これは次に行った別の家の天井照明ですが、見えませんがケーブルが半分抜けています。

しかも脱衣所です。

怖すぎるので防湿型の照明に交換しておきました。

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古い家は危険がいっぱいです。

電気は特に怖い。

気を付けよう。

ところでこの家の洗濯機のコンセントにもアース端子がない。

頼むよ、電気屋さん。





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最近健康診断でも飲み会でも太ったと言われ、

気づいたら7kgも太っていたのでまた減量を始めています。

前回はランニングで痩せましたが、寒いので、エアロバイクを買いました。

カロリー制限とエアロバイクとガセリ菌。

今回はこれです。

ガセリ菌には1番頑張ってもらいたい。

2月2週から始めてなんとか-3kg。

あと4kg頑張ります。

40歳からは生活習慣病のリスクが一気に高まりますから、

太らないように気をつけないとヤバいことになります。

塩分量にも気を付けよう。



さて、

最近のリフォームときたら電気工事ばっかりですが、大きな工事は怖いのでしません。

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こんな照明の交換とかですが、以前は出来なかった作業なので、

自分のレベルアップを感じる今日この頃。

やっぱり多能工でしょう。

多能工目指しましょう。



可動棚はちょっと面倒臭いですが、

住む人にとっては超便利設備ですから、

余裕があれば付けるようにしています。

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まあ余裕はないのですが、

今回は付けよう!と気合を入れていたので付けました。

入居は決まっているので空室対策ではないですが、

棚はたくさんあった方が良い。

可動棚は支柱さえついていれば、100均で棚受けを買ってくれば自分で追加もできます。(ただし100均のは棚固定式ではないですがね)


ちなみに下の写真のクロスは量産の品番なのですが、

最近の量産クロスはアクセントにもなるので侮りがたし。



明日もリフォーム頑張って痩せたいと思います。





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リフォームもやや進んできました。

壁と床で7割は仕上がるので、

私は3割をするのみ。

つなぎみたいなものです。

中継ぎです。

いままで洗面化粧台の交換は丸投げしていましたが、

何度か外しているとこんなものかという感じですね。

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今回は取り付けも自分でやってみるつもりですが、

壁床貼り終えてからの作業なので、まだ先。

職人さんが作業しやすいように、先に外しておきました。



荷物運びをしていると、グラサン、ヒゲ、小太りのおじさんから話しかけられました。

あのカリスマ投資家かと思いましたが、ちょっと違うようです。

近所に戸建をいくつか持っている個性的な大家さんなのでした。

名刺を頂くと、名前が英語の通称名なのです。

しかも自動車を販売していたといふ。 


「この家は250万よ、ワシの査定では。あっちの家は150万。でも売らんのじゃけ。」

「へ〜」と言うのが精一杯でした。

が、考えてみると私の査定とほぼ同じです。さすが投資家さん。

「いくらで貸すつもりなん?」

「5万円くらいですかね〜」

「そりゃ付かんわ。45000円にせにゃ。(向こうを指差して)あそこは車3台で45000円だったんじゃけ。」



というアドバイスを頂きました。が、ちょっと安いなぁ。


「人生は一回しかないんじゃけ、楽しく生きにゃいけん」


と、ありがたい言葉を頂きつつ、またリフォームに取り掛かったのでした。



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戸建のリフォーム開始につき、

電気工事から始めました。

電気工事士の資格は今までで一番実益がある資格です。

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大部分がスイッチの交換ですが、

VVFケーブルが古くて危険な香りがすることも多いので、

ケーブルも一部やり直ししながらやっています。

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だいたいこんなサビッサビの状態なので、

交換しないといけないでしょう。

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ワイドにした方がリフォームしました感が出てお得な気がします。

それにしても1箇所わからない部分がありました。

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取り付け前の状態を再現したはずなのですが、

配線図が全然イメージできないのです。

こんな配線があるのか!?

シンプルにいけば下の図のような配線図になると思うのですが、

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この図の通りなら線は3本のはずなのに、

実際は4本出ています。

1本はどこにつながっているのか。

なぜコンセントに2本白線がつながっているのか。

もうお手上げなのでプロに診てもらうことにします。

安全を確認しなければ。
 



さて、キッチンの手元灯なんかは安いし、簡単に交換できますが、

これも資格がないと出来ない作業なのです。

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DIYERの大家さんは是非電気工事士の取得を。







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今回は退去後の確認作業を直接の立会いなしで行いました。

前回は直接立会い方式でその場で数量計って精算・妥結まで行いましたが、

かなり見落としがあったことや、対面による親近感から、貸主(私)側にかなり不利な精算となってしまいました。

そのことの反省を踏まえて、今回は直接会わない形で精算をしてみることにしましたが、

精算がルーチン化していないと、破・汚損の見落としが多いので、

不慣れなパイロットである私としてはやり易い。

が、精算額の妥結までにはかなり長い道のりがかかりそうです。

基本的に綺麗に使ってもらっていれば少々のことで請求することはありませんが、

かなり汚く汚れている場合はお互いに不幸になります。

「お願いだから日常的に掃除をしてください。」



ファミリーなんかでまともに原状回復費用を借主に請求すると結構な額になりますから、

それこそ敷金3ヶ月分いただくという大手のやり方は全く正当。

敷金からの相殺でなければ差額を振り込んでくれるかは未知数なのです。

しかし敷金1ヶ月分というクリーニング代程度の金額だと、

相殺できるわけでもなく、

そこはもう、一か八かの世界です。

話はちょっと変わりますが言いたい。

なんのリスクもない仲介会社が貸主の承諾なしに契約書を作るのは良くない。

多くの契約書は既に形骸である。

契約書は貸主が作るべきなのである。



さて、そんなこんなで原状回復リフォームと言っても、

+アルファしていかないと時代に取り残されるので、

古いファミリー物件だと1部屋25万円くらいかかってしまいます。

単身だと10万円くらいでしょう。

綺麗な部屋なら、掃除してほぼそのまま募集できるので無視できるくらいの費用になります。

だから言いたい。

「お願いだから日常的に掃除をしてください。」





綺麗に使ってもらっていても、洗面化粧台やら風呂の鏡やら、

水回りは新品にすることが多いのですが、

費用は安いので費用対効果は高いですね、さすが水回り。

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今回これしかなかったので大きい棚付き鏡をつけました。

やっぱり鏡が大きい方が風呂は綺麗に見えます。

単身の部屋なら1日で終わるのに、

ファミリーは細々と3.4日はかかります。

戸建はもっとかかります。



頑張りましょう、大家さんたち。










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