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2016年09月01日(木)

遠藤クンの沿道地区計画?で、高層建築&大型商業施設の立地適否区画を架空想定…【更新版】

テーマ:■「架空」の乗り物・都市を妄想

武蔵浦和1601047863
本日は、“こんな街”について考えてみますよ~♪

とりあえず冒頭写真は武蔵浦和の事例、、、
( ■本ブログ内関連記事参照  )

風水的には(特に住居用途としては)疑問視されているけど、

市区町村の財政健全化を考える上では、

やはり、やらざるを得ない手法であり、

どうか、「地運」の良いお金持ちの人には

是非(?)ご購入を検討して頂きたい高層マンション。

ちなみに私の場合は

元々生まれながらの運勢が悪すぎると自覚しているので、

運の良い金持ち向けの企画として

高層の高級物件は提案はさせて頂くけど、

その反面、

自分用の住居は中低層(1~4)階を今後も選び続けるでしょうね(笑)
市町村の税収

「固定資産税」+「都市計画税」=市町村税収源の50%
各地で競うように駅前に高層ビルを建て、

郊外の農地や山林を潰してイオンモールを積極的に誘致しようとする

最大の理由は上表を見れば明らかです。

市町村の財布を満たすためには、

地価を底上げして固定資産税収入を増やすことが必要だからです。

(図表出所/ □外部リンク「総務省HP」参照  )

街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-神宮町駅南口・西側地区計画

■本ブログ内架空都市  における

中心駅南・西側『沿道地区計画』設定地区(概念図)

図中の白抜き数字は

以下の本文記事(写真)による説明箇所を示しています・・・

【設定目的】

街に必要な賑わいと、

税収(財源および効率的な公共サービス)を維持する為の

「適正人口密度」の確保と、

低層民家の隣(すぐ真横)に、

いきなり高層マンション…という「悪弊」による被害を

可能な限り未然防止・軽減する為に設定します。

最低でも、中高層と低層街区の境目(間)には、6m幅の街路で仕切り、

可能な限りの植栽を施したい、、、、、

また、国道254号和光富士見バイパスは(現実においては)、

当初「立体交差の自動車専用道路」を並行させる計画だったらしく、

■本ブログ内架空都市 内部においては、

地域内幹線道路の地下を通す計画だった…という設定で、

その計画の見直し=平面交差による一般道路化に伴う残余分を、

地区計画によって、

県営(市に管理委託)の地下駐車場へ振り替えるということにします。

御礼野市都市マス1225

県道79号線沿道および神宮町駅南口については

絶対高さ制限解除(商業地域・近隣商業地域)=高層OK!

設定市域人口51,000人(昼間人口40,000人…昼夜間人口比率0.78)

設定DID人口密度11,765人/k㎡(設定市域人口密度10,000人)

美女神宮~美女野公園にかけて

東京都板橋区上赤塚町の飛び地(1250㎡)設定あり

■本ブログ内関連記事参照

御礼野市「マスタープラン(原案の粗いイメージ図)

歴史的市街地を真ん中に、

隣接する駅前の高容積指定地域に対し、

「高度規制」を設けて、

『新』と『旧』との「調和」のとれた街づくりを目指しているのが特徴。

・・・・・

あとは、

「基幹バスレーン」の設定( ■本ブログ内関連記事参照  )や、

「武蔵野(台地)の杜」の再現による観光資源(都市観光の「舞台」)化も、

CAMMIYA流まちづくり(架空・妄想都市模型)の『目玉』のひとつである。

(例)

■本ブログ・オリジナル模型上における展開①

■本ブログ・オリジナル模型上における展開②

■都市空間に「彩り」を与える?/『屋台村』を想定して模型化★

*参考資料リンク

■(架空)神宮電鉄

■駅前開発イメージ模型

■(架空)神宮町の「お土産品」カタログ★♪♪

■(架空)神宮町の街づくりスキームを妄想、、、

■本ブログ内関連記事/架空都市「御礼野市」の市章・市鳥・市花、、、、、

■本ブログ内関連記事/架空都市「埼玉県御礼野市神宮町」

★「夜間人口密度と都市景観」関連記事(架空都市を使ってシュミレーション)

  

  ・■(1)ブロック/工場と住宅の混在地域

  ・■(2)ブロック/首都圏中核都市の中心市街地

  ・■(3)ブロック/農地と住宅地の境目

  ・■(4)ブロック/隣接する2つの急行停車駅に挟まれた住宅地

  ・■(5)ブロック/都心周辺地域における駅周辺の人口密集地

  ・■(6)ブロック/23区の外縁部における住宅地
御礼野市「通り名称」


「(架空)御礼野市」通り名称

埼玉県内における中小規模の都市では、例えば和光市や朝霞市のように比較的細い生活道路系の通りにまできめ細かく通り名称を設定している自治体が多いが、

本ブログ内「(架空)御礼野市(■外部リンク参照 )」では、

東京23区内と同様に、特に地域のシンボルとなるような道路のみ、「おれ野通り」「新おれ野通り」「美女野通り」「スタジアム通り」「神宮町通り」の5つに絞って通り名称を設定することとした。

行政上定められた正式名称とは普段は別名で呼ばれているような誰も名前を覚えられない馴染みの薄い通り名称ばかり乱発しても意味無いと思うので、、、

例えば/該当箇所にはこんなものを建てたい、、、(

武蔵浦和1601047864 街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-豊島区役所新庁舎イメージ

①高層ビル適地

最低軒高制限30m=軒高30m以下の建築禁止、単一用途禁止

御礼野市役所(4-9F)、

御礼野市総合市民センター

        (1-3F:小集会所・小体育館・小ホール・サブ図書館の集合体)

        (図書館蔵書は一般向け雑誌とDVD・ビジネス用途・行政資料を

               中心として市民図書館本館との利用棲み分けを図る)

公共駐車場(地下)、

マンション「シティホールタワー御礼野中央」(UR賃貸&UR分譲11-48F)

■本ブログ内関連記事「団地の配置形態編」参照

10Fは中間免震施設
街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-恵比寿081116410 聖蹟桜ヶ丘

④高層ビル適地

最低軒高制限30m=軒高30m以下の建築禁止、単一用途禁止

複合再開発 “スカイタワーガーデン”

・商業maruenSKYBLUE-MALL丸遠百貨店

      (外部テナントが多いモール形態を想定)

・オフィス(一般企業向け賃貸&神宮電鉄本社&医療モール等)

・高層マンション(UR賃貸&神宮電鉄分譲)

・多目的大ホールorenoARENA

      (体育館/コンサートホール/展示場の3用途、中~大切り替え可)

      (総合市民センターが主に地元住民を対象としているのに対して

               こちらは広域集客を目的としたイベント利用を想定)

・博物館or小動物園or小水族館…

・シティホテル

・シネマコンプレックス

等、、、

■本ブログ内関連記事「恵比寿ガーデンプレイス編」参照

■本ブログ内関連記事「団地の配置形態編」参照

街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-土浦100118442 街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-春日部100129094

②大型商業施設適地

下層階は「商業」に用途限定、1区画の最低敷地制限1000㎡

街の「核店舗」となる総合スーパー( ■本ブログ内関連記事参照  ) 

 (上掲写真上):茨城県土浦市の事例

 (上掲写真下):■本ブログ内関連記事/埼玉県春日部市の事例


街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-練馬東長崎100208248
③低層連担店舗適地

…道路に直接面する

 (道路際から10m以内に位置する)建築物の最高軒高制限16m

  高層建築物は道路に直接面さず、

  街並み建築物(低層棟)の背後に道路面より10m以上後退させて配置

街の「にぎわい」を生む駅前・中心市街地商店街

(例…西武池袋線「東長崎」駅南口↑、所沢市「銀座通り」商店街↓)
街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-所沢101110126

低中層連担商店街の魅力を残しながらも、共同建て替えによって、

高密度(賑わいのある人口密度)で

安全快適な街なか居住を推進していきます。。。

■本ブログ内関連記事(所沢編)参照


警「美」報 告 書 ☆彡 .......................... 街と電車と時々グルメ ▼CAMMIYA-志木0706008
⑧低層連担店舗適地

…道路に直接面する

 (道路際から10m以内に位置する)建築物の最高軒高制限16m

  高層建築物は道路に直接面さず、

  街並み建築物(低層棟)の背後に道路面より10m以上後退させて配置

旧街道沿い宿場町から続く河岸場集落

(例…埼玉県志木市本町/往時の模型)

警「美」報 告 書 ☆彡 ........................ 街と電車と時々グルメ  ▼CAMMIYA-神宮町080709385
⑪低層連担店舗適地(神宮町通り)

…道路に直接面する

 (道路際から10m以内に位置する)建築物の最高軒高制限16m

  高層建築物は道路に直接面さず、

  街並み建築物(低層棟)の背後に道路面より10m以上後退させて配置

歴史的建築意匠を継承した門前宿場町の街並みに続く地域

(本ブログ内模型)

■本ブログ内関連記事参照


街や交通網の盛衰を記録する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-北与野グーグルマップ

⑤中高層連担ビル群適地(新おれ野通り)

…道路に直接面する

 (道路際から10m以内に位置する)建築物の最低軒高制限10m

周辺自治体を含めた地域の「中核」となるオフィス需要と

首都圏近郊都市におけるマンション需要を同時に満たす。。。

■「北与野」駅周辺のグーグルマップ画像を使ったシュミレーション(本ブログ内関連記事参照)

■本ブログ内関連記事/埼玉県所沢市の事例
街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-所沢101110127


幕張1509166608

⑦中層連担ビル群適地(美女野通り)

…道路に直接面する(道路際から10m以内に位置する)建築物の

  最高軒高制限31m最低軒高制限10m

旧来の「店舗併用住宅」という概念を継承した新しい街並み

■本ブログ内関連記事「幕張ベイタウン編」参照

■本ブログ内関連記事「団地の配置形態編」参照


街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-東八道路 街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-志木100718089
歩行者自転車分離歩道の設定(おれ野通り、新おれ野通り)

バイパス幹線道路としての機能を担う車道との棲み分け

(東京都府中市の事例)

都市内の中央幹線道路としての機能を担う車道との棲み分け

(埼玉県新座市の事例)


神電路線バス127 神電路線バス127 街や公共交通の衰退を監視する....警「美」報 告 書 ☆彡   ▼CAMMIYA-バス専用信号

路線バス中央走行レーン・路線バス専用信号機・ケヤキ並木通りの設定

⑩おれ野通り

基幹バス路線の

定時性確保・快速化により、鉄道を補完する都市内交通機関としての

利便性と地位の向上を図ります。

また、中央分離帯に連続して大き目の広葉樹を植栽することで、

都市内における「シンボルロード」として市民及び来街者へ強くアピール。

■本ブログ内関連記事参照

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2016年03月24日(木)

その「街中(まちなか)」と「駅前」は、元気ですか?・・・Ver.16.03過去記事更新

テーマ:■「架空」の乗り物・都市を妄想

公示地価2016.1.1(讀賣16.3.23)
気になった新聞記事(讀賣新聞2016.3.23【14版3面他】)

上図の他にも、、、
・外国人の別荘需要を喚起し、住宅地で全国1位の上昇率
 (北海道倶知安町)
・北陸新幹線の開業に伴い、「東京駅から1時間10分」の駅となり、駅周辺で首都圏に住む人などの移住や別荘用のマンション整備が進み初の県内住宅地「最高地価」
 (長野県軽井沢町)
・「五輪施設周辺 大きく上昇」選手村は五輪後、マンションに転用予定。周辺では学校や商業施設の整備計画もある。
 (東京都中央区、千代田区)
・坂道の険しい丘陵や、駅が遠くバスが必要な地域の他、1970年前後に造成されて高齢化が進む住宅団地で下落が目立つ。
 (東京都多摩地区)

地域特性を生かした街づくりに知恵を絞ることが求められ、
実需による地価上昇が投資や消費を刺激する「好循環」を作り
景気の本格回復へ結びつけることが欠かせない。神宮町080709392

kamumiya070727120

本ブログにて展開中の架空・妄想都市模型

*気になった新聞記事

地方都市 高齢者対応型に

病院や商業施設中心部に集約

(日本経済新聞2013.8.25朝刊12版1面および3面)

国土交通省は2014年からの実施を目指し、地方都市の街づくり政策を根本的に見直す。

病院や介護・商業施設などを誘導する街の中心部を法律で明確にするとともに、郊外からの移転を国が後押しする補助金や税制優遇策をつくる

戦後の日本の都市づくりは、人口の増大や自動車交通の発達により、1960年代から中心部から地価の安い郊外への機能拡張が重視され、国も後押しした。

しかしながら、人口減や高齢化に伴う地方自治体の厳しい財政状況が明らかになった2000年頃から、これまでの郊外拡張型の都市を維持するのが難しくなり、郊外に広がった都市機能を中心部に集める「コンパクトシティ」を国主導で全国に広げる方針に転換する。

【事業対象自治体の想定規模と主な事業内容】

人口数万人規模の都市

・年100市程度を採択

鉄道駅の半径1km以内を、病院などの都市機能を集める「中心拠点区域」に法律で明確に指定

中心部の周囲を住宅エリア、その外側を「郊外」と位置づける

民間の企業などが中心部の低未利用地に介護施設を建設したり、既存の建物に保育所をつくったりする場合、国と自治体が費用の8割程度を補助

郊外にある病院が中心部に移る際、郊外の土地建物を売却して得られる利益に掛かる所得税を80%繰り延べ(実質的に減税)

中心部で企業や個人が病院の移転先となる不動産を売った場合の所得税や個人住民税も軽減

地方都市が主導する公共交通再編計画を後押し(鉄道やバスの重複路線をなくし、LRT等の導入を促す)

(余談…本ブログ管理者は「人口数万人規模」ならばBRTを推すが、、、)

( ■本ブログ内関連記事“LRTよりも、先ずBRTで、、、”   参照)

【事業立案の背景】

・本格的な高齢化時代を迎え、郊外では車の運転が難しくなり、買い物や病院への通院が出来なくなる人が増える

・財政難の自治体も郊外に点在する住民に介護福祉などの行政サービスをきめ細かく提供し難くなる

・1998~2000年に施行された「まちづくり3法(大規模小売店立地法、中心市街地活性化法=中活法、改正都市計画法)は、空洞化する中心商店街の活性化を目指したが、補助金バラ撒き型の政策で成果に乏しかった

・2006年に中活法を改正し中心部での施設立地を優遇し、郊外流出を抑えた(下述の福島県における事例は、この流れに相当する)が、郊外から中心部への立地を積極的に誘導するという視点に欠けていた

・地方ではバブル期にかけて住宅や施設の郊外移転が進んだ。土地が中心部に比べて安く、主な移動手段である自動車の普及も進んだためだ。結果として、

人口10万人規模の都市で500m以内に医療施設が無い世帯の割合は2008年で6割になった(総務省調べ)。これは3大都市圏の39%よりも遥かに高い数値である。

【想定される事業効果】

・中心部に都市機能や住宅を集めれば、車の運転が困難な高齢者も安心して住みやすくなり、行政負担も削減される

・国交省の推計では、

市町村が住民1人あたりにかけるインフラ整備や福祉、教育などの行政費用は、人口密度が4000人/k㎡で約29万円であり、2000人/k㎡の場合と比べて費用は約1割削減されるそうだ

( ■本ブログ内関連記事参照   )

・公共交通中心の移動で、車の排出する二酸化炭素を削減

【事業の問題点】

・病院などが中心部に移転すれば郊外に住む住民は不便になり、反発は必至

・実際の街づくりを担う地方自治体や総務省など関係省庁との協力関係を築けるか否かも、成否の鍵を握りそうだ

・郊外より値段が高く、狭い住宅を構える可能性

・建物の集中に伴うヒートアイランド現象など生活環境の悪化

【国内における同種政策の先行都市事例】

・富山市

中心部の人口密度を高める目的で、市の中心市街地内にて住宅を購入する市民に対し50万円の補助金を出す等、、、*本記事内後述

税収の大きい中心市街地に集中投資して市の財政を強くすれば、周辺部への投資余力も生まれる?・・

・鶴岡市(2001年「施設を集める地域」「開発を抑制する地域」を区分設定)

【海外の事例】

・ポーランド(米)

・フライブルグ(独)

・メルボルン(豪)

kamumiya070730122  

 

本ブログにて展開中の架空・妄想都市模型

【参考/先進地事例】
富山県富山市(2006年廃線JR富山港線をLRT化)
利用者は平日2.1倍、休日3.4倍、市内路面電車全体1.25倍
CO2排出量は6.8%減
(*出典:讀賣新聞2016.6.20朝刊12版31面)

しかしながら、だからといって
「ナンデモカンデモLRT絶対信奉論」には俺は絶対に与しない。。。
富山市における最大の着眼点は、
同時並行で「居住推進地区」へ転居する市民に補助金を出したこと

居住推進地区=駅から500m以内、バス停から300m以内の区域
この結果、区域民構成比は市全体の28%から32%に増加。
(市の目標は2025年に42%)
別に改良(快速)型の路線バス(BRT)でも良いじゃないか!
偶然、富山の場合は元ネタになるJRから見捨てられていたローカル鉄道路線が残っていたから、比較的安価で作り直せるのでLRTにしたということだけだろっ!て、、、

 

これは信号機に付いている地点名標識をイメージしたもの県道地名

県道・国道(直轄外)の地点名標識は、地域独自の観光キャンペーン展開(後述)の都合上、埼玉県管理道路ディフォルトの「彩の国」マークを使用せず、
路線名補助標識の下は千葉県仕様に準じた「信号機板の縮小タイプ」を、ディフォルトの“彩の国板”と同寸法で貼り付けを想定。神の国ブログ宣伝用

地域ブランドの設定

(主に選定した商品、記念展示品、史跡、事柄に対して貼付使用)駅名標タテ修正版

既存の観光キャンペーンマーク&駅名標
(主に地域全体を表す目的で、新型と併用して今後も継続使用)神の国ラベル

地域ブランドの「フラッグシップ」として地酒(日本酒)を想定
■本ブログ内関連記事参照

要するに、これは一種のシュミレーション。。。

ある一定の

人口密度、交通網、産業、自然環境、ロケーション、再開発条件などを

このレベルで取り揃えて設定すれば、

恐らく、この程度までに都市・地域や経済・商業の発展が可能だろうという

“シュミレーションの一種”として、

本ブログではメインコンテンツの1つとして開設当初から取り扱っています。

 

本ブログにて展開中の架空(妄想)電鉄線を走るHE-3系電車
■本ブログ内関連記事/架空鉄道(現行車両)紹介編参照  

御礼野市都市マス1225  

県道79号線沿道および神宮町駅南口については

絶対高さ制限解除(商業地域・近隣商業地域)=高層OK!

■但し、地区計画により高層・大型店の立地適否場所・条件を指定(関連記事参照)  

■駅南口の商業  

■団地の配置と形態  

設定市域人口51,000人(昼間人口40,000人…昼夜間人口比率0.78)

設定DID人口密度11,765人/k㎡(設定市域人口密度10,000人)

美女神宮~美女野公園にかけて東京都板橋区上赤塚町の飛び地(1250㎡)設定あり

■本ブログ内関連記事参照  

御礼野市「マスタープラン(原案の粗いイメージ図)

歴史的市街地を真ん中に、

隣接する駅前の高容積指定地域に対し、

「高度規制」を設けて、

『新』と『旧』との「調和」のとれた街づくりを目指しているのが特徴。

・・・・・

あとは、

「基幹バスレーン」の設定や、

「武蔵野(台地)の杜」の再現による観光資源(都市観光の「舞台」)化も、

CAMMIYA流まちづくり(架空・妄想都市模型)の『目玉』のひとつである。

*参考資料リンク

■(架空)神宮電鉄  

■駅前開発イメージ模型  

■まちづくり基本理念など、、、  

■『聖地』+『美味しい国(街)』=「神の国」論  

■鉄道会社における社会環境活動報告  

■駅ビル・エキナカ(駅ナカ)商業施設を妄想・・・  

■(架空)神宮電鉄バス・・・・・【一般路線バス】  

■(架空)神宮電鉄バス・・・・・【都市間高速バス】  

■(架空)神宮電鉄バス・・・・・【市民コミュニティバス】  

■(架空)神宮電鉄の旧式電車800系を改造した「検測車」  

■(架空)神宮町駅前に屋台村オープン!!♪♪  

■修景門前町に、「駅近」町家型の1戸建て狭小住宅の新築分譲を妄想する☆彡  

■(架空)神宮町の「お土産品」カタログ★♪♪  

■(架空)神宮町の街づくりスキームを妄想、、、  

■商業集積地シュミレーション試算  

■(架空)神宮電鉄がメインスポンサーのプロスポーツチームを想定  

■美女野ガーデンヒルズ?(陣屋跡の再開発を妄想する♪)  

■駅南口の商業  

■地域が活きる?6つの型。。。

★「夜間人口密度と都市景観」関連記事
  (架空都市を使ってシュミレーション)

  

  ・■(1)ブロック/工場と住宅の混在地域  

  ・■(2)ブロック/首都圏中核都市の中心市街地  

  ・■(3)ブロック/農地と住宅地の境目  

  ・■(4)ブロック/隣接する2つの急行停車駅に挟まれた住宅地  

  ・■(5)ブロック/都心周辺地域における駅周辺の人口密集地  

  ・■(6)ブロック/23区の外縁部における住宅地  

 :

■本ブログ内関連記事/世界一簡単(?)な、都市の密度論・・・・・  

■本ブログ内関連記事/架空都市「御礼野市」の市章・市鳥・市花、、、、、  

■都市の順位・規模法則に基づいた架空都市内おける人口配分

■本ブログ内関連記事/架空都市「埼玉県御礼野市神宮町」  

但し、上掲の概略(位置)図との関係において、

寸法的な完全に整合性は、あまり考慮されていません。。。。

(あくまでも、現実世界との境界線に微妙なズレがある「妄想」です)



「架空」の私鉄電車を模型化し、 日本の

『旧き良き時代の』都市のように、 「駅前」を中心とした 都市計画(イメージ図)を

妄想してみた。
【写真、および図表参照】

模型化した事例では、
都市計画用途を解りやすく単純化(6区分)してみた

【イメージ図参照】。

この都市計画によって(理論上は) 周辺住居地域に2階建て・1500㎡以上の商業施設は、 「駅前」から離れた

「住居系」都市計画用途地域には出店不可能
身近な食品スーパー系以外 (駅前の「中心性」を打ち壊すような大型商業施設) は、建てられない・・・

(つまり、「駅前」以外には大型商業施設は建てられない)
っと、いうことになる。

【livedoor 辞書より引用】
まちづくり3法は、いわゆる都市計画法、中心市街地活性化法(中活法)、大規模小売店舗立地法(大店立地法)の3つの法律の総称。このうち2006年5月に都市計画法と中活法の改正が行われた。
都市計画法改正では 床面積1万平方メートル超の 大規模集客施設の郊外への出店を大幅に規制し、 「第2種住居」「準住居」「工業地域」には 原則として出店ができなくなった
また中心市街地活性化法改正では、都市機能の集約と中心市街地の再生に意欲的な自治体を支援することにしている。つまりこの法律のねらいは大型店舗の郊外出店を規制して、市街地における中心商店街の衰退を食い止めることである。


こうした動きに対して、
食品スーパー各社は住宅地近郊で、 自社店舗の周辺に衣料品専門店や ドラッグストアなどをテナント出店させる近隣型ショッピングセンターの自社開発に乗り出し始めている。
郊外ではなく 住宅地の近隣に売り場面積1万平方メートル以下のショッピングセンターを出店し、 自宅近隣でのまとめ買い需要を取り込む戦略である。
改正法が施行されると流通業の投資が急減するという見方が強かったが、大手は1万平方メートル以下ぎりぎりの店舗を作ることで消費者離れを防ごうとしている。
↓↓
っていう訳で、
☆「独自条例」で出店規制する自治体が出現☆

【事例】
福島県「商業まちづくり条例」  
中心市街地は、古くから、商業、行政等各種機能が集積し、様々な人が生活、活動、交流(こうりゅう)し文化や伝統を育んできた「まちの顔」と言うべき場所ですが、近年、モータリゼーションの進展、大規模商業施設の郊外展開や大規模住宅団地の郊外開発等により、その空洞化が深刻化しています。
少子高齢化、深刻な財政事情、環境保全等の課題に的確に対応するためにも、21世紀型の新しいまちづくりにおいては、すでに一定の社会資本が整備され、歴史、文化、情報が集積し、地域コミュニティの拠点である中心市街地を中核的な地域として活用することがもっとも合理的・効率的です
このため、県では、市町村、TMO等と連携を図りつつ、中心市街地活性化に全庁をあげて取り組んでいます。
☆調整対象とする「特定小売商業施設」(第2条6~7項)は、 『一の建築物』における店舗面積が6000㎡以上☆
(注) 大規模小売店立地法における「売場面積」ではなく、 あくまでも、建物全体の「店舗面積(=延床面積)」を判断基準とする。

なお

『一の建築物』の定義とは、
・原則として屋根、柱または壁を共通にする建物
・☆出店方法から見て機能的に一体と認められるもの☆
(大規模小売店立地法の定義とは異なる自治体独自の判断基準)

*出典
□(外部リンク参照)福島県商業まちづくりの推進に関する条例・逐条解説  
↓↓
☆なぜ

「6000㎡という線引き基準なのか???」☆
っていう疑問に即答できる「言い分」を常に用意しておく必要があるが
この条例を上手に運用すれば、 「駅前中心」のまちづくりの再来も、

技術的にはそれほど難しいとは思えない

むしろ難しいのは、

「都心魅力再生」

郊外への大型店の出店規制を都市計画手法で制御しても、

本質的な都心再生、近隣商店街の再生はできない!

(中略)

だから、
新しい業種と業態、そして新たな事業者の力で、都心と近隣商店街を再生していくことが必要
である・・・

■宗田好史著

「中心市街地の創造力 暮らしの変化をとらえた再生への道」 (学芸出版社)2007.12.30発行 p.130より引用・・・・

■本ブログ内関連記事/宗田理論編(9)参照  

たとえば、商店街空き店舗へ新規参入する「個店」には補助するとか、、、

■本ブログ内関連記事/会津若松編(8)参照  

あと、
規制かけるのならば、 「地方全体」「県全体」 せめて「広域都市圏全体」にかけないと、 隣接自治体との境界線部分に大型商業施設が立地してしまって、 自分のところの客を他所の自治体に奪われてしまう危険性があるかもしれない、、、、

*気になった新聞記事

人口減、街の拡散に転機

都市と地方 「民」主導の街再生②

(日本経済新聞2008.5.10朝刊13版1面)

2007年3月開業のイオンモール名取エアリ(宮城県名取市)。

三越とジャスコが核テナントで約170の専門店が入る。

週末には平均1万5千台の車がやってくるが、

うち約1割は福島県ナンバー(福島・いわき・会津)だ。

背景には2006年10月に福島県が独自に施行した大型店の出店規制「商業まちづくり条例」がある。

中心市街地に大型店を誘致する狙いだった。

しかし、

施行から1年半たっても大型店新設の届出はなく、

客は県境を越えた。。。

商店街の魅力がなければ消費者は戻ってこない・・・・・

行政コストや高齢社会を考えるとコンパクトシティが望ましくても、

いったんできた郊外中心の街をつくり変えるのは容易でない。

*三越名取店は同じコンセプトの村山店(東京都)などと同時期に撤退

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2015年12月01日(火)

”埼玉化する日本(?)“…読んで郊外駅の周辺商業施設を妄想する。。。

テーマ:■「架空」の乗り物・都市を妄想

tobu30000inside


先ずは東京都内から埼玉県に入る電車に乗ってみよう♪

郊外とは言え、東京圏の一部に組み込まれている埼玉は
まだまだ電車依存度が高い。。。
東京都心まで30~60分くらいで行き来できて、電車の運行も高頻度。
千葉や神奈川と同条件なのに埼玉だけが「ダサイタマ」と言われながらも、
都心のショップで最先端をチェックして、
似たモノを地元のショッピングモールで安く入手するという「楽しみ」が
簡単にできる
ので、
地方在住者のような「ここは退屈、迎えに来て!」という思いも無い。
ここが埼玉の強みである。
(実は俺も東北地方の都市郊外出身者で埼玉現住)

黒目川29
適度に都会、適度に田舎
田舎と都会の絶妙なバランスで混じり合っている。
この“程よいブレンド”具合が心地よい埼玉県♪
■本ブログ内関連記事参照
筆者いわく、
ショッピングモールにも、
ショッピングモールで買えないモノが買える高感度ショップにも
「両方」アクセスできること。
誰もがどちらも気軽に選択出来る場所=「消費のコンパクトシティ

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朝マック110121003
駅を降りたら朝マック(笑)
写真は以前グリドルも選べた時代のものですが、、、

エキア朝霞


駅ナカ(駅中)商業施設

「暮らしを豊かにする“ステキ生活”を提案」をコンセプトとする
鉄道会社直系の商業施設を想定モデル化。
駅改札に併設ということもあり、電車利用比率の高い中高生・大学生
(特に女子)に向けた商品訴求と価格(いわゆる「プチプラ」)が特徴

「美と健康」「お茶&ランチ」「低価格だけどハイクオリティ」
本ブログ内では
以前は地場資本の老舗小規模百貨店だったものが、
この地に路線を巡らした電鉄会社に株を買い占められて電鉄傘下に入り
近隣競合店と安値を張り合う駅隣接ミニデパートとして永らく営業していたが、
業態転換により再開発地域内へ移転(後述)して空店舗となった跡を、
今流行り(?)の駅ナカ商業施設へ改装された形態を想定しています。
(なので、上掲写真の事例とは多少事情が異なりますね)
■本ブログ内関連記事参照

(架空)神宮町南口大型商業
(架空)本を読んで“俺流”に構想した駅南口?のMAPです、、、

それでは、
地図を見ながら大きな商業施設がある側をお散歩しましょ♪
■本ブログ内関連記事「架空都市」編参照

店舗設定(街づくり、およびテナントミックス)コンセプトは、
該当地区周辺の住宅街(客の居住地近所)の食品スーパーにおける消費を
「日常的な買い物」と位置づけることに対する『遠足(小さな贅沢)型消費

メガドンキ本八幡
ドンドンドン♪どぉんき~♦♫♦・*:..。♦♫♦*゚¨゚゚・*:..。♦

旧サンバード長崎屋の駅前店舗を想定しています。
昔ほどではないけれど、
ドンキの黄色い看板が駅前の一等地にあると目立ちますよね(笑)
keywordは「安(ディスカウント)」「掘り出し物を探す楽しみ」
深夜帯まで営業してくれるので終電利用者の需要も満たせるかな。
■本ブログ内関連記事参照


駅前裏路地と駅前商店街

高密度の市街地と、
駅利用者向けの身近な日常生活に関連した需要を満たす小さな個店が複数並んでいますが、浦和・大宮・川越・所沢・・・みたいな「商業拠点都市」とは異なり、カラー(インターロックブロック)舗装は未整備の状態を想定。
keywordは、チェーン店系が「安くて速い朝食」「仕事帰りに一杯」
対する個店は「住民顔馴染み(気軽に相談・行き届いたアフターフォロー)」

■本ブログ内関連記事参照新座SATY

大通りに出ると「天下のイオン様」ご出店♪

駅近物件なので旧マイカル(ニチイ)のSATY跡を想定しています。
なので、駅前の長崎屋よりは多少グレードの高い物を扱っていた?
今は旧ジャスコ系と同じ「AEON」ブランドの店舗に統一ですがね。
keywordは「普通の生活」「節約志向」
…生活必需品に関しては“水平展開・重点展開”“幅広い品揃え”
 (自宅近所のミニスーパーでは買えない品物の種類が選べる)
旧マイカル系といえば地場の老舗呉服店から出発した小百貨店を
次々と(特に地方で)買収して大きくなったというイメージがあるので、
この店も既存地場小デパート(先出の電鉄系買収とは異なる資本)の
時代に合わせて駐車場ビルも備えた
移転拡張版がルーツと考えて良いのかな?
(写真の店舗は本来ならば直系シネコン入居枠にスポーツジム設置)OPA聖蹟桜ヶ丘
大通りを300m歩くと地区を縦断する幹線道路と交差

このあたりは
駅に近い立地でありながら開発が遅れて市街化区域内に農地が残り、
スプロール(虫食い)小規模開発による環境と利便性の悪化を防ぐ目的で
(道路の反対側=高密度「駅前型」低層市街地の区域も含めた)
「沿道型」区画整理事業が行われている街区を想定しています。
開発の目玉は大規模駐車場を備えた高層の複合用途ビルで、
その中に駅ナカより移転した先出の電鉄系百貨店が入居する想定。
(オフィス棟には電鉄本社も移転入居)
■本ブログ内関連記事参照

交通事業者系の流通事業は
(特に地方では)かつてダイエーのフランチャイズ店として、
ダイエーから商品供給してもらって電鉄直系のスーパーとして営業していた例が散見された(例/山交ダイエー、庄交モール、とうてつ=十和田観光電鉄など)。
それらはダイエーの経営悪化に伴い、
遅くとも2006年(平成18年)2月には商品供給契約を終了いる。
その後継として同じダイエー系のファッションビル(テナントビル)業態であり、
現在でも京王電鉄の聖蹟桜ヶ丘駅前(東京都多摩市にあるUR都市機構系が管理する複合用途の再開発ビル)に出店している郊外駅前にも立地する「OPA」事業に本ブログでは着目した(以前は埼玉県の東武鉄道とJR東日本(武蔵野線)が十字交差する越谷市にも出店していたが閉鎖)。
かつて西武系で現在は大丸松坂屋のグループに属する「PARCO」も西東京市ひばりヶ丘や新所沢、かつては大泉学園にも出店していたが、現在は札幌や仙台、福岡などの地方を代表する都心への出店を重視しているので、業態の選考から外した。
ちなみに
埼玉県に残る「OPA」は大宮駅西口ダイエーの上層階に丸井と同居。

keywordは「ちょっと贅沢」「大人のお洒落・趣味」「プチ池袋」
埼玉県民が想う真の「都心」=池袋(東京都豊島区)の雰囲気を郊外でも…
でも、サンシャインの「アルタ」「アルパ」の真似しても追い越せない(客数と客層で追いつけない)ので、
(建物構造はサンシャインそのものの近代版だが)
中身の商品テナント構成は郊外向きに設定を変えている。
最近の埼玉県で言えば「ららぽーと富士見」に近いかな?

富士見1506025442  

近似(?)のテナント構成/ららぽーと富士見

■本ブログ内関連記事参照

でんきち×しまむら

周囲には埼玉県発祥の郊外型商業施設で囲む

本ブログがお世話になっているアメブロでも話題の「しまむら」は、
系列の服飾雑貨の専門店「シャンブル」、ベビー・トドラー用品の専門店「バースデイ」、靴専門店「ディバロ」、15 - 35歳をターゲットにしたカジュアルな衣料品「カジュアル&シューズ アベイル」を合わせた複合店舗“ファッションモール”形式の店舗を想定。セキチューみなとみらい

群馬県企業に侵食される埼玉県の郊外

「セキチュー」も「しまむら」に合わせた複合店舗を想定。
ファミレスや地場の生鮮ミニスーパーも併設同居。
再開発地(高層複合ビル)に隣接スタイルということで「横浜みなとみらい」の写真を引っ張ってきました♪

それにしても「カインズ」「ベイシア」とか、「ヤマダ電機」とか、
群馬県勢の埼玉侵食は加速する一方。
(カインズは群馬に近い埼玉県本庄市に本社を移転)
人口規模が埼玉(725万)>群馬(197万)で3.5倍の差があるからね。
規模を拡大するなら(将来の東京進出を目標に)南へ攻め込むしかない。

以前、本ブログ管理者が住んでいた故郷の宮城(仙台近郊)もそうだった。
隣接県の山形や福島(郡山市)の企業が仙台郊外のロードサイドに目立つ。
こちらも仙台(107万)>郡山(33万)、山形(25万)で、
やはり3~4倍の人口格差があるので、、、、、、
kamumiya070730122
駅の反対側は「川越型」で再生した“モール”

街発展の“原点”となった
歴史と伝統がある門前町商店街を想定しています。
■本ブログ内関連記事「架空都市編」参照
■本ブログ内関連記事「場所とモノを結びつけるテーマパーク化編」参照
いちおう、以上2記事は本ブログの「骨幹」を成すコンテンツであり、
特に写真のジオラマ模型に関する記事は、
本ブログ開設当初からの
“看板コンテンツ”として継続設定しているものであります。
東大宮パドゥドゥ
筆者(中沢氏)が想定する「高感覚」ショップ

写真はパドゥドゥ(さいたま市見沼区東大宮)の事例
古民家のような内装のギャラリーカフェ。
売っているものは骨董品ではなく、“今風”お洒落な雑貨。
keywordは(喫茶も含めて)「手作り」「高品質」「オーガニック」
・・・衣食住にわたる提案
□外部リンク参照
本ブログ内架空都市で再現するならば、長野県松本市の事例のような
古い商家建築をリノベーションした店舗への出店か?
□外部リンク参照



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