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2011-08-20 02:35:54

本当に保証金は10~12ヶ月も必要なのか? オフィス保証

テーマ:不動産関連
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8月20日

今日は資金調達関連の家賃保証サービスの話です。

昨日、元信託銀行OBでコンサル会社の社長の紹介で、オフィス保証という新しい金融サービスの保証業務を始めた上場金融会社から説明を受けました。
   

どのようなサービスかというと、オフィス用事務所の家賃の2年間分を保証するサービスです。

このサービスを利用することによるメリットは、ビルオーナからすれば、この保証サービスによって保証金を減額して入居率をアップできること。そして、契約更新時に既存テナントから預かる預託保証金の一部を戻すことで契約更新率をアップできることです。

一方、テナント企業のメリットは、新規契約時の保証金を、最大賃料4か月分まで減額でき、イニシャルコストの削減が可能になることです。また、現在入居中オフィスで契約更新時には、預託した保証金の流動化が可能になるのと、このことで、入居するビルオーナーの倒産による保証金損失リスクの軽減にもなります。
    

確かに、歴代政府の誤った経済政策によって、日本の景気は低空飛行を続けているから、ビルオーナーにとっては、入居率やテナントの退去リスクが心配ですし、テナント企業も金融環境が悪く、資金繰りが楽でないところが多いから、このような環境下には、確かにニーズがあるサービスだと思います。
  

もう少しこのサービスの具体的なイメージを説明しますと、たとえば、月額賃料が100万円、保証金12ヶ月のビルに入居する場合、この保証サービスを利用すると、保証金1200万円が必要なところ、上記のように最大賃料4か月分の400万円まで減額できるため、8か月分の800万円が軽減できます。

この結果、ビルオーナーからすれば、入居率のアップが期待できますし、テナント企業にとっては、入居しやすくなるわけで、時流に乗ったサービスだと感じました。
  

そして、このサービスの保証の範囲はどのようなものかを説明しますと次のようになります。
   

保証の範囲

保証期間内に滞納を起因として発生した次の金員について、ビルオーナーに対して月額賃料等の24ヶ月相当分を限度として保証する。

①賃料・共益費(税込み)の滞納分

②賃貸借契約解除後物件明渡完了までの①の金員相当額

③訴訟等法的費用(弁護士費用含む)

④水道光熱費(賃料滞納後、本物件契約解除までに発生したもの)

⑤原状回復工事
  

なお、このサービスを行う事業主体は不動産コンサル会社で、説明を受けた上場金融会社が保証業務を担当しています。このことにより、同業他社との差別化ができていて、そのポイントは次の通りです。
   

同業他社の多くは、オフィス仲介を行う不動産会社が多いから、テナント企業に対する与信審査の能力があまり高いとはいえません。その点、今日紹介しているサービスは、金融会社が保証業務行っているので与信審査能力が高く、このことから、保証枠が大きくなっています。

また、代位弁済の時期が当月分は当月末払いというようにビルオーナーの負担がなくなっているのと、保証の基準となる賃料に上限がありません。この結果、大型物件まで対応できるのは、このサービスの大きな優位点だと思います。


以上、今日の情報は多くの方々にはニーズがない情報かもしれないと思いましたが、ニーズがある方には有用な情報だと思いましたので、紹介させていただきました。
  

このサービスにご興味おありの方は、保証会社をご紹介しますのでご連絡ください。bhycom@gmail.com まで。

 


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2011-01-17 01:19:37

既存不適格などの理由で売りにくい物件。しかし、高利回りの場合は・・・・

テーマ:不動産関連

思うように資金調達ができない方へ 1月18日

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たまたま、親しい知人が物件仕入れの担当をしているファンドがあります。

このファンドはけっこうサイトなどでも広告をしているから、名前を書けばご存知の方も多いかと思います。

このファンドは、デット(融資)の部分を金融機関から調達しないで、小口に分けて、個人投資家など投資家から直接金融しているため、投資スタンスが独特です。


グロスで言えば最低でも、既存収益で16~18%以上を要求するため、普通の投資家が投資対象にする物件ではあり得ません。普通なら寝とぼけるなと言われて相手にされません。

だから、次のような独特なスタンスを持っています。


1.地域はどこでも対象

2.容積オーバーなどの既存不適格物件や、道路付けが劣悪な物件でも対象

3.築年数が古い物件でも対象

4.もちろん検査済証がなくても対象

5.区分所有の物件も、借地物件も対象


要は直接金融できる力があるから、このような物件を取得できるわけです。

  

このような物件を所有していて、売却したいけれど、買う側のファイナンスがつきにくいため、なかなか、売却できないでいらっしゃるようなケースはご相談ください。 bhycom@gmail.com


以上のような物件はなかなかないと思っていたら、このファンドの知人の話では、東京の物件でも検討している物件があると言うし、すでにいくつもファンドを上記の投資目線で組成していると言うから驚きですが、逆に言えば、いかに上記のような条件の物件は、いざ売るとなると、良い価格で売れないかと言うことです。


だから、売却の可能性がある場合の投資は慎重にと思う反面、自己資金が満々とある方は、このような物件を狙うのも良いかもしれません。

本当に、現在、都心5区の高利回り物件なんて寝言を言ってたら投資できない現状ですからね・・・・。

 

実際、この間、数千億円規模のファンドを訪問して、現在の投資目線を聞いたときも、今は都心5区は対象に考えないで、少し周辺や、地方都市の物件も入れたポートフォリオを考えていると言っていたから、このような柔軟性も投資には必要かなと思いました。

もちろん、資金力がないとなかなかこのような判断をするのは難しいと思いますが・・・。

  

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2009-07-17 01:51:34

不動産投資や事業の参考に どの沿線に金持ちが住んでいるか

テーマ:不動産関連

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7月18日

前回の続きになりますが、今日はどの沿線に金持ちが住んでいるかの記事の紹介です。これも不動産事業や投資の参考になると思いますのでご一読を。

記事は前回同様、ビジネスメディア誠というサイトの記事です。


野村総合研究所は10月7日、2007年における全国エリア別の所得※と金融資産保有額※を推計し、発表した。その結果、主要私鉄沿線では「京王井の頭線」沿線が1世帯当たりの所得(709万円)、保有している金融資産(3321万円)とも最も多いことが分かった。

※所得:課税所得額並びに総所得額を推計している。
※金融資産保有額:日本国内の金融機関への預貯金、貯蓄性の保険並びに年金、有価証券を対象とし、未上場企業への投資(出資金)や不動産は含まない。貯蓄性保険または年金は受給金額の期待値で計算している。

 1世帯当たりの所得を見ると、2位「東急東横線」(700万円)、3位「東急目黒線」(689万円)、4位「東急田園都市線」(688万円)、5位「小田急小田原線」(678万円)など、高級住宅街として人気の高い路線が上位にランクイン。また1世帯当たりの金融資産では、2位「東急大井町線」(3242万円)、3位「東急池上線」(3221万円)、4位「東急目黒線」(3217万円)、5位「京王線」(3136万円」)と続いた。

 1世帯当たりの所得および金融資産のランキングを比較すると、「所得上位の地域は“働き盛り”の人が多く、金融保険業、不動産業、情報通信業といった比較的所得水準の高い職業に就いている人が多い」(野村総合研究所)。一方、「金融資産上位の地域は高齢者が多く、持ち家比率と一戸建比率が高い」(同)としている。



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この記事や表を見て意外だったのは、絶対に1番だと思っていた東急東横線が年収でも金融資産保有高でも一番でなかったことです。

まして、私も住んでいる井の頭沿線が両方とも一番とは思いませんでした。

もちろん私の家は井の頭沿線と言っても、京王線とのちょうど中間で2線利用できるところなので、純粋に井の頭沿線とは言えないかもしれません。

確かに、井の頭線も渋谷と吉祥寺を結んでいて、東京のどこに住みたいランキング1位の吉祥寺も入っているし、神泉(高級住宅街の松涛に近い)、駒場東大前、下北沢(世田谷区の良い住宅街の中に駅が数駅ある)、浜田山など、確かに少し地味だけど、東横線にも負けない沿線かもしれないと再確認しましたね。

でも、ご覧いただいても分かるように、東急各線の沿線に金持ちが多く住んでいることは確かで、我々が抱くイメージと違わないことが分かります。

ただ気をつけないといけないのは、この沿線と言えども、資産価値、流動性からくる金融の担保価値と言う点では、23区内であることがとても重要なポイントだとご認識いただきたいことです。

自己資金で購入する場合は別に問題はないと思いますが、特にローンの割合が大きい場合は、何かあった時に処分しやすい物件かどうかは重要なポイントなので、この意味からすると、いくら良い沿線とはいえ、都下とか横浜、川崎などの神奈川や埼玉や千葉の物件は避けた方が得策です。

けっこう前回と今回の調査結果は、地方の方には不動産投資や事業の参考になると思います。

首都圏に住んでいらっしゃる方にはやっぱりと思われた方も多いと思いますが、意外な点もあったので何かのご参考になればと思い紹介しました。

 

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