2018-01-17 23:54:12

現金決済

テーマ:資金調達

1月17日

現在、銀行口座をあまり利用しない、

現金決済が多いお客様の会社のファクタリング案件を審査しています。

現在進行形なので詳細は書けませんが、

何が問題なのかと言うと、

年商がグループ会社で30億円の規模なのに、

その年商のほとんどの売上回収が銀行口座への送金ではなく、

現金で受領しているので、

年商と比較して銀行口座の売上回収が少なすぎるのです。

支払も銀行振込みで行われているのですが、

現金振込みが多く、

要は現金勘定で入金も出金も処理されているのです。

 

現金勘定と言うのは一番厄介で、

第三者から見れば、その入出金が本当にあるのかどうか、

確認しにくく、あまりにも不明瞭で、

ひょっとすると架空債権の案件ではないのかと言う疑念を、

どうしても感じてしまいます。

 

財務内容も業績も伸びていて、

入出金が銀行口座を経由して行われていたら、

問題なく実行希望額2000万円はOKになるところですが、

私どもの審査セクションもかなり迷っているところです。

 

2社間ファクタリングは3社間ファクタリングと違って、

売掛金の存在や価値の確認を第三債務者(売掛先)にできないこと。

売掛先からの入金が一旦お客様の口座経由で私どもに入金されること。

さらに多くの場合、特に売掛先が大手会社の場合は、

譲渡登記を留保での実行を希望されることから、

ファクタリング会社の取ってはリスクが低くはなく、

2社間ファクタリングの審査は、

状況証拠を積み上げて、

お客様が表明されていることをチェックしていくしかありません。

状況証拠の中でも

銀行口座への売掛先からの入金履歴の確認は、

非常に大事になってきます。

売上と入金実績の信憑性と、

継続的取引か否かを見る時、

入金口座の状況は非常に大事な状況証拠になります。

 

だから、現在、同案件について実行すべきか否か、

けっこう迷っている状況になっています。

 

これは別にファクタリングだけでなく、

銀行融資や投資会社からのエクイティでも、

同じく非常に問題になることです。

税務調査があった時、

探られなくても良いのに疑念を持たれることで、

調査も詳細に行われてしまう懸念があります。

ビジネスモデルにもよりますが、

小売業や飲食業のような業態でない限り、

少なくとも売上回収は銀行口座に送金で処理しないと、

資金調達する時のけっこう重大な阻害要因になるので、

ご注意いただきたいと思います。

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2018-01-16 23:51:00

ノンバンクの不動産融資の審査ポイントがかなり変わった

テーマ:資金調達

1月15日

以前はノンバンクの不動産融資の場合、

返済原資よりも担保不動産の評価が第一でしたが、

最近はそもそも融資して良かった案件なのかを重視ししますので、

利払いと返済が本当に可能なのかどうか、

銀行ほどにないにせよ、

財務内容や業績をノンバンクにより温度差はありますが、

以前よりは、

よく見るようになっています。

もちろん銀行与信と比較すれば、

それほどの水準を求められはしませんが、

先ほども書いたように、

融資をした場合、

借主が本当にメリットがあるのかどうか、

無理なく返済できるのかどうか、

あるいは担保不動産を売却して返済すると言った、

ストーリーが描けるぐらいのことは求められます。

少なくとも融資して数ヶ月先に約定通りの支払が難しい状況の案件はNGになります。

 

ノンバンクの不動産融資は、

不動産会社と他の業種の会社では、

その条件はかなり違います。

今回は不動産会社ではない会社についてご案内させていただきます。

 

ノンバンクの不動産融資は、だいたい次の三つの利用方法が考えられます。

①運転資金の調達

②他の金融機関等からの借り換え

③不動産取得のための調達

 

この中で最も難易度が高いのは③、次に②、そして、①の順番で難易度は下がります。

 

特に長期保有が目的の不動産取得は所有者となる会社の審査は厳しく、自己資金が最低で10〜20%程度ないと融資は難しくなります。

この部分、未だに100%ローンを考える方がいらっしゃいますが、

金融庁の意向もあって、

現在は、100%ローンはほぼないとご理解いただきたいと思います。

 

いずれにしても、

以前のように不動産資料だけいただいても、

融資の可否を図ることはしづらくなりました。

財務内容もですが、

そもそも融資を受けたことが、

ご利用客に取って本当に良かったかどうか、

無理な融資、

つまりノンバンクが自身の利益のために、

無理な融資をしたのではないか?

ご利用者のことを親身に考えていなかったんだと言うことがないような、

措置だから、これはこれで良いことだと思います。

ただ、最近は銀行員もそうだけど、

ノンバンクのスタッフも豪傑がいなくなって、

良い子ちゃんばかりだから、

このことが行き過ぎないようにして欲しいと思うところです。

 

ノンバンクの不動産融資も、

ご利用客の属性と財務状況は以前よりもよく見られると、

ご理解いただければと思います。

今回の情報は今更の情報ですが、

まだご理解いただいてない方も多いので取り上げてみました。

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2018-01-15 17:49:55

不動産取得のための不動産融資

テーマ:資金調達

1月15日

昨日不動産取得のための不動産融資案件の相談がありました。

銀座の小型ビル取得のための資金調達ですが、

自己資金ゼロで取得を希望されている案件でしたので、

お断りしました。

 

「誰でも大家」的なビジネスの宣伝の影響なのか、

自己資金ゼロの方がレバレッジが効いて投資効率が良いと思われるのかもしれません。

未だに自己資金ゼロで不動産投資を考えている方がいらっしゃるようですが、

まっとうな金融機関において現在は自己資金ゼロでの融資は、

一昨年の金融庁の通達もあって無理になったことをご理解いただきたいと思います。

 

今回ご相談いただいたお客様は不動産業者ですが、

それなりの実績による年商とピカピカの財務内容であれば、

初回取引でも、不動産会社であれば、

ゼロは難しくても5%程度の自己資金で物件取得ができる場合もあります。

でも、今回のように物件取得資金が4億円なのに、

年商が2億円だと、取得した物件をどのようにされるか?

つまり長期保有されるのか?

短期転売なのか?

それとも、1年ほど保有した後に転売されるのかで、

条件は違いますが、

少なくとも自己資金ゼロと言う、

全くリスクをかけない投資のために資金を出す金融機関はありません。

 

ただ、誰が見ても信用力がある会社に転売することが決まっている場合、

それも契約書の内容が、何かの条件でキャンセルの可能性が少しでもある場合は無理ですが、

鉄板の内容で信用力ある出口があれば、

これは金融機関では難しいですが、

自己資金ゼロでも、投資会社などからの調達の可能性が全くない訳ではありません。

 

でも、長期保有の投資の場合は、

自己資金ゼロでの取得は限りなく100%に近い確率で無理であることを、

ぜひご認識いただきたいと思います。

 

自己資金ゼロで良い投資物件が購入できるのなら、

とっくの昔に私や私の仲間がやっています。

なぜやらないのかと言うと、可能性がないからです。

 

最後に、間違ってもおかしな業者の自己資金ゼロであなたも大家さんなんて甘言に乗って、

地方のろくでもない投資案件に手を出すのだけは止められた方が良いです。

まあ個人それぞれの考えがあるから、

私がつべこべ言うような話ではありませんが、

夜逃げ、自殺、家庭崩壊など数多く見てきているので・・・・

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