2017-05-24 02:35:14

今後のサービス概要 17年5月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向 ③

テーマ:資金調達

5月24日

今回は不動産担保融資を専門に行うノンバンクの最近の傾向のご案内3回目で、次の2つについてご案内します。

④地方案件は多少ともやり易くなった

⑤最近のノンバンクは忙しい

    

④地方案件は多少ともやり易くなった

不動産担保融資を行うノンバンクは、借主の属性や財務状況、また不動産取得のための資金調達については、実績や取得不動産の利用方法や事業計画について、以前と比較すれば厳しい審査をするようになったと今後のサービス概要 17年5月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向② でお伝えしました。

でも、銀行と比較すれば担保不動産の審査に占める割合は断然大きく、その分、担保評価や流動性に対する見方はノンバンクの方が厳しい場合がけっこうあります。

だから、ノンバンクの融資は、地方不動産が担保である場合は、首都圏、特に23区の不動産と比較すれば、融資額や融資掛目や金利については、当然ながら、かなり条件は厳しくなります。

 

ここからは私感ですが、

でも、以前と比較すれば、十分とは言えないまでも、担保としては首都圏の不動産よりは弱い地方案件も、取り扱うノンバンクが増えてきているように思います。

これはやはり、ここ数年間、銀行がノンバンクの不動産融資のゾーンに下りてきて、首都圏の案件の数がノンバンクに取ってみれば数が減ったこと。

また、不動担保融資の案件自体、ノンバンクが希望するような案件を首都圏だけに求めても、数に限りがあって少ないパイを奪い合うような状況があり、地方案件も検討しないと案件の数を確保できなくなったこと。

さらに、上述のように銀行がノンバンクの市場に下りてきたことで、競争原理から金利水準が下がって、ノンバンクとしては、金利が下がった分、案件の数を増やさないと儲からない状況になってきたこと。

 

まだまだ他にも理由はありますが、以上のようなことで、地方案件もやらざるを得ない状況になってきたことで、地方案件もプレイヤー(ノンバンク)の数が増え、満足いくレベルではないけれど、地方案件は多少ともやり易くなったと言えると思います。

 

⑤最近のノンバンクは忙しい

先ほども触れましたが、ここ数年、銀行がノンバンクのゾーンに下りてきた訳ですが、金融庁が、銀行に対して、不動産融資への割合を減らして、もっと中小企業などへの事業融資にシフトをするように方針変更したことで、銀行は以前のように不動産融資にばかり力を入れることができなくなったことで、その分、銀行の不動産融資が減りつつあることから、ノンバンクはここ数年と比較すれば案件数が増えてきているように思われます。

だから月末に打診すると、案件数が増えている分、対応も時間がかかりがちですし、案件に対する見方が以前よりも厳しい目で見るようになってきたように思います。

まだ金利が特段高くなるような現象は特に見られませんが、ここ数年のように数少ない案件を大事に取り扱っていて時期とは明らかに環境が変わったことで、審査は厳しめになってきたように感じます。

 

だから、物件取得のための融資案件はこれからも審査は厳しく推移するように予想されますし、第三者担保提供案件への見方などもさらに厳しくなっていく懸念を感じます。

 

いずれにしても、ノンバンクの不動産融資は以前と比較すれば利用が難しくなってきたと思います。

またノンバンクの融資は、銀行以上に、ノンバンク間格差と言うか違いは厳然としてあるので、最良の融資を考えた時、この部分のサポートは私どもの出番があると確信しています。

 

オンラインサロンでもリースバックを含めた不動産ファイナンスについて、的確なサポートをさせていただけるものと思います。

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2017-05-23 03:59:46

今後のサービス概要 17年5月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向②

テーマ:資金調達

5月23日

少し間が空いてしまいましたが、

今後のサービス概要 17年5月版 不動産ファイナンス ノンバンク融資の傾向①  の続きです。

この中で、不動産担保融資のノンバンクの最近の傾向として、次の5つのポイントを上げました。

①忌憚なく言って使い勝手は少し悪くなった

②金利は低くなった

③借主の属性(状況)や人となりを重視するようになった

④地方案件は多少ともやり易くなった

⑤最近のノンバンクは忙しい

 

今回は③の話です。

 

③については、具体事例として不動産ファイナンス 借主に与信がないと難しいケース で少し触れました。

結局この案件はNGでした。

その理由は、まずは対象不動産に流動性がないこと。

そしてここが重要なのですが、その担保不動産の流動性のなさをカバーするだけの会社与信がご利用客になかったのです。

もちろん、不動産担保融資のノンバンクでは概ね、

担保対象不動産に流動性がなければNGになるのですが、

もし、ご利用客の与信がもっと高ければ、

銀行や信金からの調達の可能性も検討できたかもしれないと思っています。

残念ながら、そこまでの与信はないと判断しましたので、

お断りさせていただいたのです。

 

この案件の場合は、担保不動産の流動性が良くないことから難易度は高かったのですが、

これがもし東京23区の好立地の不動産ならどうかと言うと?

与信が特に高くないと言っても、このご利用会社は年商も10億円弱ありますし、

現預金は多いとは言えませんが、

利益額は少ないものの、期間損益はずっと少額とは言え黒字を継続している会社です。

だから、金額も不動産取得額が1億円で、

50%は自己資金ですから、LTVは50%と言うことなので、

取得不動産の利用方法に高いリスクがなければ。

恐らく、どこのノンバンクにとっても優良案件で、

すぐにでも実行されたものと思います。

 

つまり、不動産担保融資のノンバンクの審査ポイントは、

担保となる不動産価値と流動性が大事なのはもちろん以前と変わりないのです。

ただ、今回の記事でお伝えしたいのは、

例えば23区の優良物件が担保であるとしても、

もし、ご利用会社の与信がずっと低い場合はどのようになるかと言うことなのです。

以前なら、23区の優良不動産が担保なら、

相当コンディションが悪い利用客でも、LTVが50%であれば実行されることが多かったのですが、

現在は融資の可否は微妙と言うのが今日お伝えしたいことなのです。

 

事例を次のように新たに設定します。

①担保不動産は有料で1億円の価値は十二分にある。

②自己資金も50%の5000万円は可能。

③売上が減少傾向で資金状況は悪く、今の状況下では1年以内に利払いが止まる懸念が高い。

 

この場合、現在は多くのノンバンクで③が大きく問題視されることが多く、

1年以内に利払いが止まる懸念が払しょくされることへの審査は厳しく行われるようになっています。

 

この傾向は、不動産の有効活用や借換案件のように、

すでに不動産を保有している場合の融資と、

新たに物件取得をする場合の融資とは全く別物と判断していただいた方が現実的で、

相当審査は厳しくなります。

この傾向はある意味当然と私は感じています。

  

なぜかと言うと、所有不動産を担保とした運転資金調達の様な不動産有効活用案件や、

所有不動産を担保とした借入の借換は、

掛目さえ間違わなければ、ノンバンクのリスクは低い上、

何よりもご利用客に更なる債務を増やすことになる融資ではないから、

何かあっても、不動産を処分すれば、ご利用客の破たんにつながる懸念が低いのです。

 

ところが、新規不動産を調達するための融資は、

確かに債務相当額の不動産と言う資産を取得する訳ですが。

お客様の状況や取得不動産の利用方法によっては、

新たなリスクを抱えることになります。

だから、不動産ファイナンス 借主に与信がないと難しいケース で取り上げた案件であれば、

開発行為自体が何らかの理由で止まって、介護施設がオープンできなくなったら?

あるいは、オープンできたものの、サービスで事故が起き風評被害で経営が悪化したら?

思っていたよりも顧客が獲得できなかったら?

など、リスクになりそうなことを、いっぱい新た抱えることになるのです。

だから、例えばこの案件でも、

介護施設運営事業に高い実績と信用がある与信が高い会社に、

賃貸で貸す場合ならどうなるのかと言うことですが・・・・

  

自前運営よりは、未完工リスクはかなり低くなること。

また、事故が起きる可能性も低いし、起きたとしても自前運営と比較すれば、

利払いの原資となる資金の回収できる可能性がずっと高い。

そして、顧客を想定以上に獲得できなかったとしても、

自前運営と比較すれば、これまた利払いの原資に窮するような状況には、

ずっとなりにくいことが予想されるのです。

 

だから、賃貸で貸す介護施設運営業者の質にもよりますが、

賃料である程度、返済と利払いの原資の目処が立つ状況なら、

成約した可能性もあったかもしれないと思います。

もちろん現実は甘くなく、自前でやらないと儲からないと言うことは考えられますが、

でも自己資金がこの事例にように高ければ、

採算はそれなりのレベルなら取れる場合もあると思います。

 

このように、最近のノンバンクは、

不動産取得のための融資となると、

以前のように価値があれば概ねOKと言った状況ではなくなって、

けっこう本質的にご利用客のためになる融資なのか否かという、

本質的な審査をけっこう厳しくやるようになっています。

 

とにかくお伝えしたかったのは、

不動産融資は担保不動産があるから、融資しまくっても、

事故が起きれば競売して保全するからOKと言った乗りとは、

相当変わってきていることをご認識いただきたいのですす。

 

このような物件取得のためのサポートは、

私どもの強みがあるサービスだと自負しています。

オンラインサロンでもこのサービスには力を入れて行きたいと思っています。

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2017-05-21 02:41:06

今後のサービス概要 17年5月版 私どものサービスのモットー

テーマ:資金調達

5月21日

今回は私どものサービスのモットーの話をします。

資金調達のサポートしているコンサル会社やコンサルタントの数は、

私がこの仕事をスタートした約20年前と比較すると数は増えました。

スタートした頃は、そんな仕事があるんですね!!なんてよく言われたものです。

最近は資金調達のサポートを業としている方や会社のサイトも増えました。

ではその中で私どもはどのようなモットーで仕事をしているか?

今回はそんなお話をしたいと思います。

 

記憶をたどると、モットーはその時々のスキルや状況によって変わってきたと思います。

スタート当初は、仕事を選んでできるようなぜいたくな状況ではなかったし、

今でこそ、毎日何件もの案件のご相談をいただくようになりましたが、

案件の数自体、現在と比較すれば100分の1と言っても過言ではない状況でした。

だから、その頃のモットーは今ほど明確にセグメントされていただけではありませんし、

他人様の資金調達のお手伝いなら何でも、

まっとうな報酬形態でサービスすると言ったことぐらいがモットーだったように記憶しています。

 

でも最近はお陰様で、

顧客数も案件数も、ご協力いただくコンサル会社やファイナンス会社やコンサルタントの方々も、

その頃と比較すればまさに激増しましたし、

20年弱の期間、執拗にこの仕事一本で継続してやってきた結果、

数多くの様々なお客様とお付き合いさせていただいたことで、

明確なモットーができたと思っていますし、

サービス形態もサービス内容も対象顧客も明確化してきたと思います。

 

一言で私どものサービスを言い表すとすれば、

黒字企業の黒字倒産をなくすサービスを行う!!になります。

誤解があってはいけませんので少し補足すると、

黒字企業と言うのは現在黒字で推移している企業であって、

過去の赤字は別です。

もちろんなぜ赤字になったのか、

その原因には興味ありますが、

過去が赤字だったからと言ってサービスをしないと言うのではありません。

だから私どもがご提供している2社間ファクタリングサービスも、

この線上で審査をさせていただいています。

 

なぜ黒字と言うことに拘るかと言うと、

特損になるような一時的な事故や現象による赤字はその時だけのことで、

継続して赤字が増え続けるわけではありません。

でも、継続的に赤字の企業の場合、

その資金調達をデットで行うと、

その先が金融機関であれ事業会社であれ、

また個人や知人や親族であっても、

一時の資金繰りは解決しても債務が増えることに違いありませんし、

債務を新たな債務で返済すると、

金利や手数料分、間違いなく債務は増えて行くことになります。

もちろん、所有不動産を売却中であるような場合は、

その不動産に換価性が本当にあれば、

一時の資金ショートの穴を埋める借入も生きてきますが、

その目処が現実的に立ってはいない場合は、

債務は増え続け、

多くの場合調達先の質が落ちて行く特徴があります。

もちろんモラルハザードを軽視するわけではありませんが、

銀行や大手ノンバンクへの債務不履行と、

ヤミ金レベル相手の債務不履行では、

その後の債務者の人生はかなり違ったことになることは予想できます。

 

実際、過去に破綻した経験がある私の場合、

債務は銀行だけの状態で破綻したからこそ今があると思っています。

 

債務を債務の付け替えだけしかならないような資金調達のサポートは、

口幅ったいい方かもしれませんが、

本当に顧客のためにはならない!

むしろ、破綻する引き金になることを案内したことになると思っています。

 

だから私どもがご提供している2社間ファクタリングも、

現状赤字の会社には、絶対に実行してはならないと思っています。

まして私どもの手数料は同業他社の中では低い方のようですが、

それでも、回復の目処が立っていない顧客にとって、

その負担は甚大です。

 

これはファクタリングだけではなく他の資金調達のアレンジにおいても、

次の資金調達を除いて原則的にはお手伝いしないようにしています。

①売却前提の不動産ファイナンスや有価証券ファイナンスなど資産を売却する前提の資金調達

②設立3年以内の会社の創業融資

③厚労省系の助成金

④開発がほぼ完了した最終的な開発のための資金調達

⑤三社間ファクタリング

⑥パイプス RTO  

など

 

要は、負債が雪だるま式に増えて行く懸念がある資金調達はサポートしない!

サポートするのは帳面面は黒字で儲かっているのに、

資金繰りに窮している企業!をサポートするのがモットーにしているのです。

 

ではなぜ黒字会社なのに資金調達が厳しくなるのか?

このブログでは何度も触れていることですが、

次回改めてご案内したいと思います。 

 

今日ご案内した「黒字企業の黒字倒産をなくすサービス」と言うモットーは、

次のDMMオンラインサロンのモットーでもあります。

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