元外資の不動産ファンドマネジャーの話
テーマ：不動産関連
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１０月８日
今日、ついこの６月まで大手外資のエクゼクティブファンドマネージャーを努めていたＡ氏、
２年前某邦銀の都内有力店の支店長を最後に独立したＢ氏、
７月末まで日本の急成長した融資保証も行う不動会社の営業部長で、
現在欧州系の大手不動産仲介会社の日本における仕入責任者のＣ氏の３名と、
東京湾が見下ろせるＡ氏の高層階にあるオフィスで打ち合わせをしました。
目的は欧州の年金ファンドなどを顧客に持つ欧州系大手不動産仲介会社のＣ氏が探す、
１５０～２００億円のオフィスビルの情報を持つ可能性が高いＡ氏を、
Ａ氏と親しいＢ氏の紹介で引き合わせをしたのです。
Ａ氏は元々は日本の信託銀行から大手外資に移り、
６月に責任者を努めていたファンドが解散したのと同時に独立した方で、
さすがに人脈も凄いし、その情報も目を見張るものがありました。
それに、すでに大手外資を退職しているから、本音も聞かれ、面白い話が聞けました。
その中で一番注目した情報は、
このブログでも書いたことがある、１００億円以上のオフィス系大型不動産に関連する話で、
超人気で売り手市場でもあるこれらの物件も、
今日聞いた話からすると、マーケットにあまり出ないから、
他の中小不動産みたいに値下がりが顕著になっていないだけで、
やはりその価格は相当下落する可能性が高くなっていると言うことでした。
注目した話は、例の六本木ヒルズの空室率が２０％に届き、
新たな入居条件は、基準階で坪３２０００円まで下落していて、
指値をすれば２万円台でも入居できる可能性が高いと言う情報です。
つまり、タワー系の高層オフィスビルの代表的な六本木ヒルズの賃貸料が、
２万円台にまで下落すれば、大型オフィス系ビルの賃貸市場が崩壊したことを意味し、
賃貸市場が崩壊すれば、当然大型オフィスビルの価格も下落してしまうから、
最後まで底堅いと思っていた高級大型オフィスビルのマーケットも、
かなりやばいと言うことになります。
事実、欧州系の不動産仲介会社のＣ氏の話でも、
海外投資家の指す価格も、以前と比較するとものすごく厳しく、
先ほども書きましたように、ほとんどマーケットに出ないで、
プレイヤー同士の相対取引で流通するから顕在化していませんが、
その内情はかなり厳しいものがあるようです。
さらに、新聞紙上でも、ウォール街の金融業界の失業者がいっぱい出ていて、
再就職できないでいる数はとても多いようですが、
日本でも高給取りであった、外資系の金融業界に勤めていた人たちの雇用状況も悪く、
多くの実質的失業者が出ているようです。
前のバブル崩壊と比較すれば、
まだまだマシではないかと思っていた現在の状況ですが、
その痛みは思っていたよりは相当ひどいようで、
ファンドが解散される期限までは、損失を出してまで精算しない傾向があるので、
まだ崩壊状況にはなっていませんが、
これから期限を迎える不動産ファンドが多いことからも、
不動産の調整局面、特に大型不動産市場の状況はこれから厳しくなる懸念大ですね。
ですから、今痛んでいない資金力のある投資家にとっては、
大きなビジネスチャンスがあることもまた事実で、
新たなニューリッチと言うか、大成功者の出る環境が整いつつあるとも思います。
実際、痛んでいない米外資などもこれから投資し捲くるような状況ですし、
この中の某外資はファイナンスにも積極的に取り組んでいて、
この会社のファイナンスについては毎日記事の後に貼り付けている、
のことです。
また面白い話は、オリックスは今ファイナンスの回収に熱心なのに、
その一方で不動産取得に熱心でもあって、
そのギャップを批判されているところですが、
これも今の状況を考えれば、ある意味理解できますね。
元々オリックスのファイナンスの金利は他のノンバンクよりも低いから、
現在はファイナンスで金利を儲けるような時期ではなく、
ファイナンス事業よりは不動産投資に魅力を感じているのだと思います。
そして、オリックスにしても不動産投資の資金調達は難しくなっているから、
回収した資金で不動産投資をしているのだと思います。
まあオリックスは銀行のように公的資金を受けたり、
預金金利で優遇措置を受けて、国民に金利取得機会を喪失させている訳でもないから、
今の状況を批判することはできず、会社としての判断による今の状況は仕方ないでしょうね。
と言うことになれば、パチンコ業界への融資もしばらくは再開するはずもなく、
むしろ回収ポジションがしばらくは続くと思っていた方が現実的だと思います。
今日は、良い情報と新たな有力な人脈を得た良い日でした。
資金調達の可能性を大きく広げる
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