前回のバブル時と違うのに？？？？？
テーマ：日々のことから
金融庁は今年から、銀行による不動産投資ファンド向け投融資について、監視を強化する。昨年８月に公表した主要行向け監督方針に、同ファンド向けに融資が過度に集中しないよう警告する文言を追加した。金融機関が不動産への過剰融資に走ってバブルを生んだ過去の反省を踏まえ、早期にリスク管理の徹底を求める。同庁が監督方針に年度途中で手を加えるのは異例で、金融機関の融資姿勢にも影響を与えそうだ。
不動産投資ファンドは、投資家や金融機関から集めた資金でオフィスビルやマンションに投資し、賃料や転売利益を配当や返済の資金に充てる。投資規模は０６年６月末で１０兆円に達しており、過去１年間で１．７倍に急拡大した。この間、東京都心部の地価は１０％も上昇し、こうしたファンドの旺盛な投資が不動産価格を押し上げているとされる。
こうした状況を受けて、金融庁は昨年１０～１１月、大手１１行の不動産投資ファンド向けの融資の実態を調査した。その結果、不動産の賃料収入などを担保にして融資する「ノンリコースローン（非遡及（そきゅう）型融資）」が、０５年９月末の５兆円から０６年９月末は６．６兆円に３割増加していたことがわかった。また、証券取引所に上場して一般投資家から資金を集める不動産投資ファンド「Ｊ－ＲＥＩＴ」を保有する投資家のうち、金融機関が５６％を占めていた。銀行マネーがファンドの投資を支える構図が明らかになった。
金融庁は、日銀のゼロ金利政策解除と追加利上げで長期金利が上昇し、ファンドの収益環境の悪化が予想されるのにもかかわらず、銀行の融資が減速するどころか大幅に拡大している点を重視している。昨年１２月下旬、監督方針にこれらのデータを記載し、「（同ファンドへの）集中リスクを勘案した、適正なリスク管理が行われているか十分留意する必要がある」との記述も追加した。
金融庁幹部は「庁としての問題意識を明確化することで、銀行側に適切な行動を求めたい」と説明。今後、銀行の不動産融資を点検する中で問題が見つかれば、融資金利をリスクに見合った適正水準に引き上げることや投融資残高を減らすことを要請する可能性もある。
私はこの記事を読んで、また日本の資産をアメリカに分捕るようなことが、
また起こるのではないかと危惧してしまいます。
確かに以前のバブル崩壊時は、日銀三重野総裁も、橋本大蔵大臣も、宮沢総理大臣も、
加熱した不動産や株式に対する投融資を一気に冷やすような政策を取ったため、
電車の乗客が転んで大怪我をしたり死亡するような急ブレーキを掛けたような結果となり、
失われた１０年のような状況になったことはご存知の通りです。
この時のことについて、最近まで、
それぞれの責任者、つまり宮沢、橋本、三重野の三氏の能力のなさから来る判断ミスと思っていましたが、
最近の副島隆彦、中丸薫などの本を読み続けていると、
以前から言われていた、りんごを熟すだけ熟して、一気に破裂させるように、
アメリカを中心とする外資を中心に空売りを一気にかけて、
あるいは日本の会社や資産を超安値で買収して売り抜けるなど、
まさに日本の資産をアメリカの資産に付け替えるよう意図的に企画され、
上記三氏も恫喝され、やらざる得なかったのではないかと少し同情的に感じるようになってきました。
今回は前回のバブル期と違って、
アメリカに限らず、海外からの資金が不動産への投融資に、
直接的に入っていることが特徴です。
以前の時は、投資で有名になったのは、
それこそバブル紳士と呼ばれた、悪名も轟かせた企業が代表的で、
その中には、微々たる額ではありますが当方のような中小の投資家も入っていたと思います。
もちろん外資の資金もあったかも知れませんが、
現在は、バブル的な感じで投融資しているのは、
間違いなく外資であることは間違いありません。
それも前回の時のように、顔が見えないのではなく、堂々と素顔を前面に出してやっています。
ですから、今では弊社も、
大きな金額の資金調達をお手伝いをする時、
間違いなくメガバンクに最初に打診することはなく、ノンバンクでもなく、
海外の金融機関に打診しています。
もちろん、ノンリコースローンなどファンドへの投融資もリートには、
融資先がなかなか見つからない日本のメガバンクや地銀など金融機関も熱心ですが、
当方の実感としては、百億円以上の案件の場合は、
外資のことをまず思い浮かべるほど、前回のバブル期とは投融資しているメンバーが違っています。
一見日本のファンドで景気の良いところも、金主は押しなべて外資であることが多く、
このような実態から考えると、
今回の金融庁の通達の本心は良く分かりません。
記事の中の大手１１行が邦銀だけの事を指しているのであれば、
こんな実態よりも、ずっと大きなレベルで外資からの投融資のほうに問題であるのではないでしょうか。
今日の段階では、この問題の結論ははっきりせず、とても書けませんが、
この記事の金融庁の本意がどこにあるのか、
弊社の立ち位置から見る限り、どうも釈然しない記事というのが忌憚ない実感で、
何か不動産市況の変化の予兆を感じるのは、
前回のバブル崩壊で滅多打ちにあった者のトラウマかもしれませんが、
個人投資家の方々は注意が必要かと思います。
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