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2016-02-29 17:18:53

事例研究の勉強会 ①の回答

テーマ:資金調達

思うように資金調達ができない方へ

3月1日

今日から早くも3月です。

まだまだ寒いですが、見た目にはすっかり春めいてきました。

いかがお過ごしでしょうか?

 

事例研究の勉強会 ① の事例研究の回答です。

問題は次の通りでした。

 

①不動産担保融資

ご自宅を担保に経営する会社の運転資金の資金調達を希望する案件。

1.都内23区にあるご自宅(不動産評価で4200万円)、1順位の銀行の住宅ローン(3900万円)の残債が70%(2730万円)程度残っている。

希望は2順位での真水500万円の資金調達。

   

2.都内23区二カ所の不動産(自宅と自社倉庫、不動産評価12億円)を担保に、1順位銀行で2000万円の抵当権、2順位で大手ノンバンクから金利7.8%、期間10年で7000万円借りています。

1順位の銀行は2000万円残り、大手ノンバンクからも借りて間もないため、ほぼ借りた額の満額に近い状況です。

毎月の返済額減額と真水1500万円の資金調達を希望している案件

 

この2つの事例の回答は非常にシンプルです。

まさに2行で書ける回答なのですが、場数をこなしていない方にとっては解決策が分かりにくい事例だと思います。

 

ご存知と思いますが、ノンバンクや貸金業者の不動産担保融資は、最近はノンバンクの中には債務者与信(融資を受ける会社や個人)を重視するところもありますが、基本的には、債務者与信よりも不動産の評価を重視します。

だから、債務者の信用力はゼロと考えた場合、融資の掛目と言って、不動産価値が時々で上下しても、下がった時のために、不動産評価(市場価格。今、問題なく売却できる価格)よりも何割か割引いて融資額を検討する、俗にいう融資掛目があります。

ここに、不動産担保融資を行うノンバンクや貸金業者の体力、独自の判断、ノンバンク等の調達先の判断とそのコスト、債務者の信用度、不動産の状況等を考慮した融資額を出すのです。

概ね、掛目は首都圏で65~70%、地方だと50~60%ぐらいに設定しているノンバンクや貸金業者が多いです。

 

①で説明すると、不動産評価4200万円×65%と考えると、融資目線の机上評価は2730万円になります。

と言うことは現在の残債額と同じ額になってしまうので、借換えも諸経費や事務手数料を考えるとやる意味がなく、真水の500万円の調達は不可能です。

ここで、掛目80%のノンバンクがあったとしたら、融資目線の机上評価は3360万円になりますので、机上評価3360万円-残債額2730万円=630万円になります。

これなら、諸経費を考えても真水500万円の余剰が生まれます。

 

でも多くのノンバンク等は、抵当権の残債割合を考えます。

つまり、残債額2730万円と比較すれば500万円は小さく、抵当権額のバランスが悪いと考え、また、できれば融資を同じやるなら融資額は大きい方がメリットがあるので、既存の残債額から、要は1番抵当の債務の肩代わり+真水の融資をやりたがります。

つまり、後順位の2番で500万円の融資はなかなかOKとはならないのです。

まとめますと、①の回答としては、融資掛目が80%で、かつ後順位の2番からでも融資がOKのノンバンクなどに行き当たらないと①の調達はできないのです。

だから、すでに言いましたように、このノンバンクがどこかを知っている方にとっては、なんだ!簡単じゃないかとなります。

でも、知らない方にとっては、数あるノンバンクや貸金業者で掛目80%、かつ抵当権の残債割合のバランスが悪くてもやってくれるところを探さないと、いくら理屈を考えてもも解決しないのです。

 

②もまったく①と回答は同じです。

ただ、②の場合は毎月の支払いを減額したいと言うこともニーズですので、長期融資をやってくれるところでないと解決したことにはなりません。

この件では、たまたま今借りている大手ノンバンクの金利が7%台後半なので、借換先のノンバンクの金利は8%で、融資期間さえ延ばせられれば、満額回答が可能になります。

そして、借換先のノンバンクは既存借入先よりも長期の融資が可能なので、真水の調達1500万円と、現在の借入の毎月の支払いを減額すると言う二つのことが解決するのです。

 

だから①と②の回答は同じです。

某ノンバンクを利用すれば解決します。

実際、この2件は成約した案件なので、絵に描いた餅ではないのです。

 

しかしながら、では、このノンバンクがどこかが分かったとしても、ネットや電話で新規取引の顧客やコンサルタントの方が打診しても同じ結果になると思うのは間違いです。

実は、担当者の腕によってマジで結果は変わります。

やはり手練れの優秀な担当者でないと、成約しない場合も多々あるのが、難しいところですし、アレンジする私のような者にとっては飯のタネになるのです。

勉強会ではどこのノンバンクか?実名も紹介しますし、具体的なアレンジサービスへのご案内もします。

 

今回の事例は、滅茶苦茶シンプル。

でも、知っていないと即解決しないと言う事例でした。

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2016-02-28 22:31:17

事例研究の勉強会 ①

テーマ:資金調達

2月29日

この3月の中旬に、税理士、中小企業診断士など士業の方々を対象に、主に公的資金のコンテンツ提供を会員制でサービスする、公的資金などの著作も多数のコンサルタントの知人の会員様向けに、資金調達の事例研究の講師をすることになりました。

 

銀行や政府系金融機関では調達できなかった会社にどのような資金調達ならできるのか、実例の案件の資金調達の解決方法を受講される方々に考えていただき、話し合っていただき、解決方法を出していただき、実際の資金調達と比較し、銀行に依存しない資金調達のリアルな手法を勉強していただく勉強会です。

 

勉強会に出席される方は、ほぼこのブログは見ていただいていないと思いますので、読者の方々にも例題を出しますので、良かったらどうすれば資金調達ができるのかを考えていただければと思います。

 

①不動産担保融資

ご自宅を担保に経営する会社の運転資金の資金調達を希望する案件。

1.都内23区にあるご自宅(不動産評価で4200万円)、1順位の銀行の住宅ローン(3900万円)の残債が70%(2730万円)程度残っている。

希望は2順位での真水500万円の資金調達。

   

2.都内23区二カ所の不動産(自宅と自社倉庫、不動産評価12億円)を担保に、1順位銀行で2000万円の抵当権、2順位で大手ノンバンクから金利7.8%、期間10年で7000万円借りています。

1順位の銀行は2000万円残り、大手ノンバンクからも借りて間もないため、ほぼ借りた額の満額に近い状況です。

毎月の返済額減額と真水1500万円の資金調達を希望している案件。

 

宜しければ解決策をbhycom@gmail.com までいただければ幸いです。

次回回答の記事を書きますが、ブログですべてを書くことは難しいので、メールをいただいた方にはオープンな回答を送らせていただきます。

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2016-02-28 00:52:33

消費増税と聞いただけで悪寒を感じます

テーマ:政治経済

思うように資金調達ができない方へ
2月28日
このブログでは資金調達の話題を書くことに意義があると思っていますので、最近は政治経済の話題を書くことは稀になりました。
でも、資金調達と景気の関係は非常に深いものがあります。
そして、消費税が与える景気への悪影響は深刻です。
私は前職の時、亡くなりましたが某自民党の重鎮ともいえる政治家と親しくお付き合いをしていた時があります。
でも、その頃の自民党政権の煮え切らない政治にがっかりして、今から考えれば、不明の極みとしか言えないのですが、特に財務省を中心とする官僚の暴走を止めることができそうにない自民党に絶望感を持って、一時、政権交代したころの民主党を支持した時期があります。
このブログでもその頃の私の馬鹿な頭の構造が分かります。
まったく今考えてもおぞましいことでしたが、民主党は自民党よりも官僚の暴走を止めることができなかったのです。
東日本大震災の時の民主党政権の処理能力の稚拙さを見て、民主党不支持と言うよりは嫌悪感しか持てないようになりました。
一番驚いたのは、その頃は野田政権ですが、復興支援の予算をスムーズに組めなかったのです。
東日本大震災ではたくさんの方が亡くなりました。
命を失わなかった方も、以前の生活基盤を失くし、今日明日の生活に困っている状況なのに、財務省の意向としか思えない、緊縮財政の余波で復興予算を決めるのに、私の記憶では1年程度かかったのではないでしょうか。
国民の安全と生活よりも財政規律を重視する民主党政権、もっと言えば、自民党以上に財務省の権力に逆らえない民主党は財務省の犬としか思えませんでした。
そして、安倍政権ができて、ご存知のアベノミクスが行われ良い方向に進みました。
GDPは成長し始め、何よりも私たち国民の景況感は大企業と金持ちだけが潤うとか言われながらもかなり好転したと記憶しています。
実際、私の仕事でも、万年赤字で二進も三進もいかない案件よりも、大幅な受注増による増加運転資金の調達の案件が増え、この流れで2社間契約のファクタリングサービスをすることになりました。
せっかく良い状況になってきたものの、まだデフレ脱却までにはいかない状況下では絶対にやってはいけなかったのに、2014年4月に8%に消費税を上げた途端、景気への悪影響が一気に出てしまったのです。
別に安倍首相の支持者でもなんでもないけれど、民主党の崩壊とアベノミクスの成功などで、基盤が強くなった安倍首相が、自ら消費税増税などと言う、国民の不人気につながることを自主的にやるはずはずもなく、財務省の意向が強く反映された結果であったと思います。
とにかく、この消費増税がなければ現在の経済状況は相当違っていたと思います。
しつこく書きますが、日本に財政危機など存在しません。
    
詳しくは、次の記事をよろしければご覧ください。
 
消費増税の日本経済への悪影響は限定的は妄言の極みです。
もういい加減、日本の景気を悪くして国力を貶めるようなことをする財務省の世論誘導に騙されるのは止めたいと思います。
元財務官僚の高橋洋一さんの週間現代の最新記事をフル転載しますのでご一読いただければ幸いです。
   
失われた20兆円

 '12年の年末、アベノミクスが始まった当初、日本のGDP(国内総生産)は順調な成長を続けていた。アベノミクス開始時のGDPが約517兆円。これが、'14年3月には実に約535兆円にも達した。

 ところが、'14年4月の8%の消費税率導入を境に状況が一変した。'14年度第2四半期までに、GDPが一気に約14兆円も急落してしまったのだ。

 その後もGDPは伸び悩み、直近の'15年7-9月期の数字は約530兆円。私の試算では、仮に消費増税さえしていなければ、GDPはその後も右肩上がりの成長を続け、今頃は約550兆円まで達していただろう。

 差額は20兆円。これだけの金額が、増税によって失われたのだ。

 この20兆円分の伸びがあれば、物価も上昇し、賃金も消費も好調という、良好な循環が生まれ、昨年中には「デフレ脱却宣言」ができただろう。日経平均株価も2万円台、為替も1ドル=120円の水準は保てたはずだ。

 そもそも、GDPの6割を個人消費が占めている以上、増税による消費減退でGDPが下がるのはわかりきっていた。

 増税の影響で失われた20兆円のGDPを国民一人頭で割ると、約15万円。所得が15万円も下がったと考えれば、買い物をする気が失せるのも当然だろう。

 いま、日本では格安商品ばかりが売れる、デフレ時代と同じ状況が生まれている。アベノミクスの目標である、2%の物価上昇に相反する事態が起きているわけだ。だが、経済学の常識からして、増税すれば物価が下がるのは自明の理だ。

 優秀なはずの財務官僚たちはそんなことすら理解できていなかった。自分たちの歳出権を拡大するため、なんとしても消費増税を可決させようと、「増税をしてもGDPは下がらない」という机上の空論を組み立て、押し切った。

    

5%に戻すしかない

 失われた20兆円のGDPから試算される消えた税収は約5兆円。一方で、消費増税で増えた税収は約8兆円。

 「3兆円多いのだから、増税のほうがいいのでは」と思うかもしれない。

 しかし、冷静に考えると、増税によって税収を8兆円増やすのと引き換えに、一人当たり15万円のGDPを吹き飛ばしてしまったのだ。これが日本経済に与えたダメージは、計り知れない。

 収益が上がらないのに税負担だけを増やしたので、企業は苦しみ、賃金も上がらない。消費も当然伸び悩む。アベノミクスの理想とは真逆の悪循環にはまりこんでいる。

 結局、無知な財務官僚が身勝手な思惑で推し進めた増税で、国民は8兆円を取り上げられたあげく、本来、得られるべき所得までを失ったのだ。

 この状況に、本来であれば、「責任をもって2%の物価上昇を達成させる」と明言している日銀の黒田東彦総裁こそが、「増税で物価が上がらないのなら、失敗を認めて減税するか、景気対策をしてください」と政府に強く進言すべきだろう。

 だが、黒田総裁は「消費増税で成長が大きく損なわれることはない」と繰り返し発言してきた手前、今更もう何も言えない。起死回生のマイナス金利政策も、消費増税のダメージが大きすぎたため、いまのところ本来の効果が出ていない。

 もし、安倍政権が予定通り、'17年の春に10%への増税を実行すると、どうなるか。8%増税の時と同じくらい、いや、それ以上の致命的なダメージを引き起こすだろう。

 3%の増税でGDPが14兆円急落した。ということは、上げ幅が2%なら、単純計算で約10兆円のGDPが一瞬で失われる。さらに、今回は中国経済失速などの要因も加わるため、長期的に考えれば、8%増税時を上回る規模のGDPが失われる可能性がある。

 消費増税が引き起こした負の連鎖から脱却するには、いますぐにでも消費税を5%に戻すのがベストなのは言うまでもない。だが、政府もいまさら引き返せないだろう。

 それでも、本気で景気回復を目指すのならば、取れる策は消費減税の他にもいくらでもある。

 例えば、国の特別会計上で余った資金、すなわち、いわゆる「霞が関埋蔵金」を使う手だ。

 「外国為替資金特別会計」には円安の含み益の約20兆円、「労働保険特別会計」には約7兆円もの埋蔵金がある。これを原資に、国民に10兆円規模の給付金を配り、増税の痛みを和らげる。

 この「埋蔵金10兆円バズーカ」をぶっ放し、景気に良好な刺激を与えて上向かせたところで、日銀が一気に金融緩和を推し進め、国債の購入量を今の80兆円から100兆円まで増やす。

 極端な話に聞こえるかもしれないが、ここまでしてようやく、「8%増税の呪縛」は払拭される。

 それほどまでに、消費増税が日本経済に与えたダメージは大きい。

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