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2014-10-30 23:19:53

中小企業の資金調達 18 取引銀行に融資を断られたら 8 不動産担保融資現況

テーマ:資金調達


10月31日

前回は取引銀行に断られた時に考える資金調達として、売掛金ファイナンスの次に考えていただきたい不動産担保融資の調達コストの問題をまず書きました。

本来なら、不動産担保融資の全体像を説明してから、調達コストの問題を説明するのが順番だと思いますが、銀行以外の融資の経験が少ない中小企業の経営者であるあなたにお伝えしたかったことは、ノンバンクの不動産担保融資と聞いただけで、よく理解しないで金利が高いと言うだけで敬遠し、資金調達の選択肢からまず外すようなことがないよう、まず取り上げました。

もちろん、あなたが経営する会社の経営が順調な時、わざわざ金利コストが高く、後ほど説明しますが、融資時に取られる事務手数料まで払うなんて馬鹿馬鹿しいと思われても当然と理解できます。

でも、もしあなたの会社が月末資金ショートの懸念が出て、取引銀行に追加融資を頼んだのに、「今度の決算が出てからにしてほしい」

「保証枠がないから難しい」

などと、本来、友好的な関係であれば、いの一番に頼りになるはずの銀行から謝絶されたのですから、この状況は、あなたが思っているより以上に、あなたの会社の金融上の置かれた立場は厳しい状況で、本当はかなりの非常事態なのです。

だから、金利は高いけれで、銀行融資に頼らない資金調達として、より多くの会社が検討できる売掛担保融資やファクタリング、そして、何よりも審査がシンプルで、実行までの時間もかからず、しかも長い期間借りることで返済額も抑えられる、不動産担保融資を毛嫌いしてほしくないと思って、まずは、不動産担保融資は金利が高い分、長く借りれる可能性があるから金利の問題だけでパスしないでほしい。

使い方を考えれば、非常に有効な手段になるとお伝えしたく、1回目で不動産担保融資の調達コストの問題を書いたのです。

  

今日の2回目は、不動産担保融資の内容について説明したいと思います。

ノンバンクの不動産担保融資とはどのようなものか?

これについては当ブログでも再三再四記事にしてきました。

ただ、1年、いや半年の間でも、いや、1ヶ月の間でも、融資条件はけっこう変化していますので、これから書くのが最新版のノンバンクの不動産担保融資の説明とご理解ください。

    

不動産担保融資とは

1.現在の不動産担保融資のサービスをしている代表的な会社

三井住友トラストL&F、ASAX、新生プロパティファイナンス、セムコーポレーション、日本保証など

  

2.代表的なノンバンクの法人向けの商品例

・対象となるお客さま   法人

・主な資金使途

 事業の運転資金

 新規開業資金

 賃貸物件の購入からリフォーム工事の資金

 納税、借換えなどの資金ニーズにも対応

・融資金額 300万円~3億円

・期間 1年~25年(12回~300回)

・金利(年率) 短期プライムレート+3.00%~7.00%

・事務手数料 融資金額の2.00%+消費税

・実質年率 年15.00%以下

・期限前返済違約金 0.00%~3.00%

・遅延損害金 年20.00%

・返済方法 元金据置一括(最長2年)、元利均等、元金均等

・保証人 

 原則不要。代表者の方に連帯保証人をお願いします。また、担保提供者の方にも連帯保証人をお願いします。

  

3.担保不動産の対象地域

・主に東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の不動産

 あとは、関西圏、中部圏の不動産

・全国対応のノンバンクもありますが、どのような不動産でも対象になるのではなく、

 単価10万円以上の地域にある不動産


次回は不動産担保融資になりにくい担保不動産の話をします。

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2014-10-29 13:29:14

中小企業の資金調達 17 取引銀行に融資を断られたら 7 不動産担保融資は金利が高い

テーマ:資金調達



10月30日

ノンバンク(不動産担保融資専門のノンバンク)の不動産担保融資は金利が高いから嫌!と言う方がけっこういらっしゃいます。

でも、担保になる不動産や利用客が特殊な状況でなければ、ノンバンクの不動産担保融資は最長25年とか30年とかにわたる長期ローンが可能なことをご存知ですか?

ただし、代表者の年齢が高い場合は80歳までの期間が原則的に可能になります。

つまり、法人に対する銀行の融資は、さすがに25年とか30年にわたる長期貸し付けはないから、実際、私のアレンジの現場でも、融資の期間を長く巻きなおすことで、金利は高くても、事務手数料を融資実行時に支払ったとしても、毎月の返済支払額を大きく増やすことなく、銀行からの借換に対応することができます。

  

よくある実例で説明します。

ノンバンクの不動産担保融資は先順位の抵当権がついている不動産でも、担保余力があれば融資は可能になります。

でも、返済が進んでいず、先順位の抵当権のボリュームが担保評価に占める割合が大きいようなケースはよくあります。

このような場合、2順位での担保余力があったっとしても、ノンバンクは2順位での融資は多くの場合行いません。

それは抵当権の割合が1番に偏っていて、何かあった時、貸付債権の保全できない懸念を感じるからです。

だからノンバンクは、1順位の借換分から担保余力の上限までの融資を行います。

    

この場合、利用客にとってみれば、次のようなデメリットが生じます。

ノンバンクは、1順位が銀行(信金、信組、政府系金融機関などを指す)でないと2順位での融資は行わないので、必然的に1順位の抵当権の融資の金利は低く、新たなノンバンクからの融資の金利負担が大きくなるのです。

真水の追加融資は可能になるけれど、今までの借入の調達コストは高くなるのです。

このような場合は、融資期間を25年とかの長期間の融資にして、キャッシュフロー上の負担額を少なくなるようにしています。

 

今日お伝えしたいポイントは次の通りです。

・ノンバンクの不動産担保融資の融資期間は最長25年と言う長期融資が可能である。

・高い調達コストは長い融資期間でキャッシュフロー上の負担を下げる。

・2順位の融資は、銀行が1順位である場合に限定されている。

・抵当権割合のバランスが1順位に偏っている場合は、2順位での融資はNG

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2014-10-28 16:43:38

中小企業の資金調達 16 取引銀行に融資を断られたら 6 不動産担保融資

テーマ:資金調達


10月29日

不動産担保融資と言っても様々な種類があります。

様々な区分け方法もあると思いますが、資金のアレンジサービスをしていて思うのは、大きく分けると次の3つ融資に分かれると思います。

①銀行(信金信組、一部ノンバンク含む)の一般企業向け不動産担保融資

②ノンバンク、ファイナンス会社の一般企業向け及び個人向け不動産担保融資

③不動産会社向けの不動産担保融資

  

最近は②のノンバンクなどの融資も、電車の車内やネットでも広告を打って市民権を得てきていますし、業歴が長くなり利用者も増えたことから、ノンバンクや優良なファイナンス会社の不動産担保融資がいかなるものか、かなり理解が広まったと思っています。

でも、日々アレンジサービスをしている者からすれば、まだまだ様々な使い勝手、地方物件が担保の場合や、権利関係が共有や借地のような場合など、少し込入った案件の場合の理解が広がっているかと言えばそうではないと感じています。

銀行の融資ポイント、いわゆる審査ポイントは多少の違いがあるにせよ、基本的には同じである状況と比較して、ノンバンクや優良なファイナンス会社の審査ポイント、担保評価の出し方や対象地域は、各社によって相当違う場合があることをご理解いただきたいと思います

だから、例えば実例として言うと、品川区のそれなりの高級住宅街にある住宅を担保にした案件でも、A社でゼロ評価なのに、B社では5000万円の10年以上の融資が成約したと言うようなことが、けっこう頻繁に起こるのです。

また、担保の所在地についても、首都圏であっても各社によって微妙に違っていたりします。

中には坪単価10万円以上の地域にある不動産であれば全国どこでも対象地域にしているノンバンクもあります。

また、道路付、共有名義、借地など、シンプルではない物件に対する各社の対応も違っています。

さすがに再建築不可の物件を担保として見るノンバンクや優良ファイナンス会社はありませんが、質を落とせばないことはありません。

ただ、この不動産担保融資の業界も、ひどいところは上限金利もくそもないようなところもありますし、貸付当初から約定通りの返済が遅れた場合の、任意売却の専任媒介契約を、先に締結することを条件にするようなファイナンス会社もあります。

それなりのステータスに見えるファイナンス会社でも、家賃の入金口座の通帳と印鑑を預かると言うような業法違反(貸金業法20条の2 違反すると48条により1年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金)を行うようなところもあります。

何が言いたいかと言うと、不動産担保融資の案件ごとにより、本当に様々な評価があり、条件が出るようなことがあるのです。

いずれにしても、ノンバンクやファイナンス1社に打診して謝絶されたとしても、銀行融資のように他のノンバンクでも99%NGと言うようなことはないので、ぜひご相談いただければと思います。

ご相談は bhycom@gmail.com  まで。


そして今日の最後は、銀行の不動産担保融資と、不動産担保融資専門のノンバンクやファイナンス会社の不動産担保融資とどこが違うか?という基本的なことを押さえておきたいと思います。

次の記事をご参照ください。

不動産ファイナンス総論

ノンバンクの不動産担保融資と住宅ローン系アパートローンの審査ポイントの違い

銀行とノンバンクの不動産の担保評価は違う
地方の物件の不動産担保融資


ノンバンクやファイナンス会社の不動産担保融資の特徴をシンプルに説明すると次のようになります。

あなたの会社が利用する視点で説明します。

銀行の不動産担保融資は、不動産業ではないあなたの会社が、いくら担保価値も担保余力もある不動産を所有していても、この不動産価値だけであなたの会社に融資することはありません。

最低限度の与信とコンプラに抵触しないかの属性調査をクリアしないと融資をしないのです。

だから、過去の融資をリスケしていたり、税務当局から差し押さえが入っていたりすると融資を行うことは、自行の過去の融資債権の保全上の問題でもなければ非常に嫌がりますし、実行することはまずありません。

一方、不動産担保融資専門のノンバンクやファイナンス会社は、最近は少し審査がうるさくなってきている傾向はあるものの、あなたの会社に銀行融資のリスケがあっても、業績が悪化していても、よほど返済原資がないような場合を除き(融資後翌月からの金利支払いの財源が見つからないようなケース)融資を行います。

税務当局からの差し押さえがあっても、その額が融資金で精算できるのであれば、滞納を清算することを条件に融資をする可能性があります。

ただ、属性調査でコンプラに抵触する場合はNGです。

この辺りは別の機会で詳しく説明したいと思います。

とにかく、不動産担保融資のアレンジは本当に多種多様なソリューションがあります。

ノンバンク毎に審査方法が違ったり、けっこう高い頻度で条件変更が行われています。

いずれにしても、既存銀行から融資を断られたとき、あなたの会社、あるいはあなた自身、あるいはご家族や親族から、担保提供可能な不動産があれば、これ以上、好条件で融資を受ける手段はありません。

次回は、調達コストや返済についての実務的な面の説明をしたいと思います。

思うように資金調達ができない方へ

実践的資金調達原論

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