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2009-05-30 14:25:34

流通企業の大規模な店舗再配置

テーマ:日々のことから

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5月30日

まずは次ぎの記事をお読みください。

 

流通企業が大規模な店舗再配置に動きだした。コンビニエンスストアではセブン―イレブン・ジャパンなど大手4社が今年度に約1800店を閉鎖し、約2400店を出店する過去最大規模の店舗網再編に乗り出す。大手専門店・外食チェーンは出店の軸足を郊外から都心部に移し始める。消費不振や少子高齢化で流通企業は慢性的な店舗過剰に陥っている。都市部での競争は一段と激化、企業淘汰が進みそうだ。

 コンビニ大手4社の2010年2月期の合計閉店数は前期に比べ11%増え、全店舗数の約5%に当たる。コンビニの店舗数が公表された00年2月期以降で過去最大の規模に達する。一方、出店数は前期に比べ10%増加する。コンビニはたばこ自動販売機の規制で来店客が増える「タスポ」効果が7月にも消えるほか、店舗近くの事業所が閉鎖したり、個人商店が廃業したりするなど出店先の商業価値の変化も著しい。このため既存の場所より高収益の見込める立地への移転を急ぐ。 
   

この記事は今日の日経の1面の記事ですが、

コンビニの再編よりも目に付いたのが、赤字の部分、

大手専門店や外食チェーンの出店を郊外から都市部にシフトするという記事です。

 

そう言えば先日もラブホテルの専門家から話を聞いた時、

ラブホテルも郊外型よりもこれからは都市部が良いと言ってたのを思い出します。

ラブホテルの場合は、

経済的な問題と飲酒運転が厳しくなったため、車の利用が前よりも減ったからと言うのが理由でしたが、

今回の大手専門店や外食チェーンの場合はどうなのでしょうか。

 

確かに外食チェーンの場合は一緒でしょうね。

ともかく自民党・公明党政権の誤った政治の結果、

国民の懐は以前と比較して、一部の富裕層を除けば確かに細っているのは事実。

だから、自動車を保有して毎日利用するのは確かに懐が痛むから、

自動車の利用や保有自体が減ってきているのも分かります。

当然ながら、自動車を利用しなくてもいい地域に住む人からすれば、

わざわざ自動車に乗って外食チェーンを利用しなくなるのも分ります。

おまけに、飲酒運転のが厳しくなってきているから(これはあたり前ですが・・・・)、

心置きなく飲める店に歩いて行く方が良いに決まっています。

でも、専門店など物販の場合はどうなんですかね。

専門店=買い物だから、ここは車のほうが便利なんじゃないかと思います。

でも確かに、ユニクロだって、郊外の店よりも、銀座や新宿の店舗のように、

超都心部の一等地に店舗を集中的に出店しているところを見ると、

買い物=車が便利という話も絶対ではなくなっているのかもしれません。

確かに、休日郊外店に車で行ってまとめて買うよりも、

日々通う都心で、欲しいものを欲しい時に都度買うほうが、

集中的に混んでいないし、都度行くわけですからまとめ買いによる無駄買も防げるし・・・・・

でも荷物を持って電車で帰るのはやはり面倒だなと思います。

でもこの感覚自体、60歳の世代の意識なのかもしれないと思います。

 

この年代、私もそうですが、若い頃の夢の一つが自動車の保有だったから、

何でも車を利用しようという意識があったことは間違いないと思います。

だから、買い物は絶対に車の利用が前提で、食事もできれば車で行きたい。

飲酒だって少し控えれば大丈夫なんて悪習が身についていたように思います。

そして、今の若い世代は、自動車の保有よりもPCやエンターテイメントの環境を整えるとか、

違ったものへの興味も投資も増えていて、

自動車に対する中高年の意識と若い人たちの意識が違っているのも

今回の店舗の都市部へのシフトの理由の一因かと思います。

パチンコホールも、地方都市はまだ車の利用が前提でしょうが、

首都圏など都市部では駅前立地のような都市型店舗も以前と比較すると、

かなり増えてきているように思えるので、

モータリゼーションの流れがここ数年で完全に変化したのかもしれませんね。

事実、自動車の国内販売も減っていますし、自動車雑誌自体の売上自体減っているらしいですね。

  

そして、もう一つ店舗の都市部へのシフトは、

不動産不況で不動産価格が下落したこととも無関係ではありません。

最近は不動産自体もですが、テナントの家賃相場もかなり低くなってきているから、

今資金力のある会社なら、この機に都心の立地に店舗を開発しようと言うのも分ります。

 

ただ、何か日本の会社って、こんな記事が出ると、

過剰反応をして、自社の強みや体力を考えず、

何が何でも、猫も杓子も都心にシフトしていく傾向があるから、

各社のマーケティング力と言うか経営者の経営力が分るから面白いですよ。

中にはおよそ都心にニーズがないような会社や体力がない会社が、

無理をして闇雲に都市型店舗を作って、これが原因で倒産したりすることもよくあるので、

記事のあるように流通や外食業界の淘汰が進むのは間違いないでしょうね。

こんなとき逆張りの店舗展開をする会社がいても良いのにと思い、

少し今日の記事の流れは継続的に見て行きたいなと思いました。

 

そして最後に言いたいのは、コンビにも含めて、

スクラップ&ビルトはいかにも正しい企業戦略と思われていますが、

あまり会社の都合だけで利用客の都合を考えないと、

会社自体の価値が下がるので、気をつける必要があるように思います。

アメリカ流の顧客をマスで捕らえるのもいいけど、

本当は顧客は個々一人一人ですから、スクラップされる店舗がなくなることで、

ものすごく不便になる顧客もいることを忘れてはならないと思いますが、

そんな悠長なことを言っていられないのかも知れないけど・・・

各社のお手並み拝見です。

 

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2009-05-30 01:15:23

上場不動産会社の破綻

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5月29日

一時オリックスから出資を受けて一気に株価を上げたジョイントでしたが、

やはり倒産しましたね。記事をどうぞ。

  

東証一部上場の新興不動産会社、ジョイント・コーポレーションは29日、東京地裁に会社更生法の適用を申請し、受理されたと発表した。負債総額は、子会社のジョイント・レジデンシャル不動産を含め1680億円。

帝国データバンクによると、上場企業の破綻(はたん)は今年に入って17社目となる。

 米サブプライムローン問題に端を発した金融危機の深刻化に伴い、主力の不動産流動化事業が低迷し、業績が急速に悪化した。平成20年9月には、オリックスグループから約100億円の出資と200億円の融資枠設定契約を受け、経営合理化を進めていた。

 しかし、21年3月期には不動産流動化事業の売り上げが激減するなど、事業環境はさらに悪化した。今後3カ月間で完成物件の支払いなどに約500億円が必要だったが、金融機関からの資金調達が困難となっていた。

 同日、東京証券取引所で会見した東海林社長は、「金融機関からは6~8月の短期でなく、年間の資金繰りがわからないと融資できないといわれた。販売物件が売れていれば資金繰りに問題はなかったが」と苦しさをにじませた。

 

この記事を読んで一番思うのは、社長の談話の最後の部分です。

少々分かりにくいのですが、この赤字にした部分の言いたいことは、

たぶん需要はあったけど、価格が合わず売れなかったということだと思うのです。

何が言いたいかと言うと、今、同社クラスの不動産会社は、

土地にしろ、完成在庫にしろ、あるいは転売のために購入した物件でも、

仕入れ価格が今の実勢価格よりも高いようなケースがほとんどで、

需要があっても、価格を今の価格で売らないと買うところがないんですね。

じゃ、価格を下げれば良いじゃないかということですが、

不動産会社は当然ながら価格を下げてでも売りたいのは山々なんです。

でも、ここで問題になるのは、ジョイントのような会社は物件を仕入れる時、

その仕入額のほとんどを銀行など金融機関からの借入で賄っているため、

物件を売るためには抵当権をつけている銀行の同意がないと、

売りたくても売れないのが現状なんですね。

たぶん銀行だって、満額の抵当権額を回収できる価格では売れないと思っているとは思うのですが、

3月期の決算でも赤字が出ているように、体力がなくなっているから、

不動産会社の不動産が売れるような損切りはできないのだと思います。

 

私なんかは思いますね。

こんな不動産会社に融資したのは銀行の自己責任ですから、

はっきりいって失敗したのであって、本来なら、大げさに言えばマクロ的に言えば、

公的資金を使ってでも、いつ上がるか分からない不動産の処理は、

損切りをしてでもやったほうが良いと思います。

どうせ、いずれ損切りしてでも、不良債権は処理しないといけないので、

経営責任を取らされるのが嫌なんだと思いますが、迅速にやるべきですね。

迅速に処理した方が底値が確定して、不動産市場が活性化するし、

不動産市場に多くのマネーが流入すると思います。

外国からもマネーを取り込めて経済が活性化されるから、本当は早く処理すべきだと思います。

 

実際問題として、実情に合わない、高い仕入価格の不動産在庫を放置していても、

一気に不動産価格が上昇するようなことはありえないから、

いずれこのような不動産会社でしこる不動産が処理されていかないと、

今日のジョイントのような破綻がこの先も次々起きると思うし、

前のバブルの時にもできたような更地のまま利用されない土地が増えたり、

工事が止まった工事現場が増えると思います。

このような土地は、利用はされないから経済効果もないし、多分固定資産税も払われないので、

国全体で考えても損失だし、街の景観が損なわれて、周辺の不動産の価値をさらに下げる要因になり、

良い事はないので、銀行は早く不動産の抵当権の損切りをするべきだと思いますね。

メチャクチャ乱暴な議論をすれば、銀行は損切りできるように、

体力がないのなら公的資金の注入を受けるべきと私は思います。

 

公的資金の注入で体力をつけた上で、融資先の不動産会社の選別をやり、

サポートする会社には、その経営責任を明確化した上で、在庫の不動産が売れるように損切りして、

サポートしない会社には破綻をさせてでも一気に処理をして、

本当に早く今の蛇の生殺しみたいな時間を無駄に過ごすことを止めるべきだと思います。

とにかく銀行は結果として経営に失敗したのだから、

ちまちました資本増強でお茶の濁すのではなく、

公的資金の注入を受けて自らの経営責任を明確化してでも、

今のしこる不動産の処理をしていかないといけないのではないでしょうか。

さもなければ、マジで一般企業への融資がしたくてもできなくなるし、

まして中小零細企業に保証協会付き融資でしか融資がもっとできなくなってしまうと思います。

今は各産業の仕組みを変えるような骨格を作り変える次期だと思いますし、

内需拡大を本当にしていかないといけない時期だと思います。

このような次期に、銀行の金融仲介機能を損なうようなことは社会の損失、国の損失になるので、

はやく処理して欲しいと思います。



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2009-05-29 01:44:18

米軍がもたらす経済効果

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5月28日

某上場不動産会社の元役員で今も同社の大株主であるA氏から、

沖縄にある米軍用収益レジデンスの買主を見つけて欲しいと言う依頼が来ました。

A氏とは某上場不動産会社への再生のための資金調達の窓口としてお知り合いになり、

その後沖縄の商業施設用地を求める中堅不動産会社への仲介でも、

お世話になっていて、そのようなお付き合いの中から今回の依頼となったわけです。

 

この物件はプライベートビーチもあるレジデンスで、

各戸の専有面積も160㎡と広く、2ベッドルーム2バスルームの、

いわゆる高級コンドミニアム仕様で、家賃設定も25万円以上と、

沖縄の物件としては破格の家賃の高いレジデンスです。

 

米軍に従事する家族がなんでこんな高い家賃が支払えるのかと言うと、

この賃貸レジデンス、米軍との一括賃貸借契約ではなく、

米軍関係者個々人との契約になっていますが、

例の日本の米国に対する、思いやり予算からこの家賃も支払われているからです。

 

ですから、プライベートビーチを持つ好立地になるこのレジデンスは入居希望者が多く、

現在の稼動率も優に95%を超えて、今回の売却価格で考えればNOI10%と言う、

高利回り安定物件となっています。

 

沖縄の米軍といっても、今回のレジデンスの入居者は空軍関係者が中心で、

ややもすると米軍は沖縄からグアム島や本国へシフトして行くから、

米軍の規模は縮小されていくと思われがちですが、

それは海兵隊の飛行場である普天間基地の話で、

空軍の基地である嘉手納基地は逆に増員されているようで、

そのようなことから、今回のレジデンスに入居するニーズは底堅いと思われます。

 

実際、沖縄経済も観光者が多く、地方の他の県と比較すると活況かと思われがちですが、

あくまでも人口は約137万7千人(09年)の全国32位(05年)の小さな県で、

しかも所得ランキングで全国最下位の県でもあり、

オフィスビルもレジデンスも商業施設も有利な投資対象の物件はあまりなく、

今回のような高収益物件は他にはなく、

沖縄経済にもたらす米軍の経済効果はすごいものがあるという一端がうかがわれます。

 

だからと言って、決して手放しで、沖縄への米軍の駐留を容認するわけではありませんが、

でも米軍の経済効果がとても大きく、表にはあまり出ませんが、

米軍がいなくなると、現状では困る人や会社が多いことも事実だと思います。

沖縄の今後の発展を考えると、この問題は大きな課題だと思います。

 

それからよく沖縄では婦女暴行など米軍の兵隊の悪行が取り出さされますが、

これはほとんどが海兵隊の兵隊で、

このコンドミニアムに住む空軍の兵隊や関係者は、エリート層で尊敬もされているとのことです。

ご存知のように海兵隊は一番危険な軍隊で、イラクでも一番死亡率が高いのは海兵隊の兵隊で、

その分どちらかといえば質の高い人が少なくないようで、犯罪も多いそうです。

  

今回の話で、私自身けっこう沖縄のことについては、知らないことも多いなと思いました。

今日紹介した高級レジデンスが成り立つことは正直なところ知りませんでしたね。

 

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