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2008-10-31 01:39:51

5億円以上の不動産担保融資が可能な外資系ノンバンク 続編

テーマ:資金調達


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10月30日

今日は以前お伝えした5億円以上の不動産担保融資を今でもやる、

外資系ノンバンクの話の続きです。
 

まずは不動産担保融資行う他のノンバンクについての状況は、

特に変化があるわけでもなく、相変わらず積極的とは言えないですね。

ただ、たまたまこのブログを読んだ、

某不動産担保ローンの融資担当者の方からメッセージをいただき、

来月になったらお目にかかることになりそうですが、

現在積極的ではないと思っていた会社ですが、

今でもこの担当者の方の部署ではまだ積極的に取り組んでいるとのことで、

お目にかかるのを楽しみにしているところです。

 

それから、もう一社、メジャーとは言えない会社ですが、

今でも比較的積極的に融資をしているとの噂を聞き、

知り合いの不動産会社経由でコネがつきそうなので開拓をお願いしています。

 

そして、今日の本題の外資系ノンバンクの会社の話ですが、

実際案件を打診して分かったことを書いていきたいと思います。

 

まずは、融資額についてです。


本来の融資額の条件が1物件5億円以上と言うことでしたが、

実際は、いくつかの物件をまとめて5億でもOKですし、

5億円以下でも物件や借り手によっては、取り扱われることが分かりました。

 

そして金利もミニマム10%以上と言うことで、

他の不動産担保会社より高めであると書きましたが、

実際は事務手数料や解約ペナルティ込みの数字なので、

他社の金利も高めになって来ているので、特に高いわけではないことが分かりました。


ただ借換案件の場合は良いのですが、

不動産を買い取る場合は、

本当に対象とする不動産を買い取ることができるかどうかについては、

けっこう厳しくチェックされるので、

とりあえず机上の評価を出してからと言うのは難しく、

まずはゼロ契(手付金が0円の売買契約)か、

融資ができない時は契約が無効となる停止条件つきでも良いから、

売買契約が結ばれていることが条件です。

あるいは契約こそ締結されていないものの、

売主と買主双方の意志が確認できれば、融資の打診はOKです。

 

そして融資までの期間ですが、

他のノンバンクが積極的でないこともあって、

かなり多くの案件を取り扱っているようなので、

物件資料で打診してから1ヶ月は最低見ておかないと難しい状況になっています。

だいたいのスケジュールは、

物件資料と顧客の資料で打診してから約2週間かけて、

物件評価と顧客の属性調査が行われ、出た条件で顧客がOKであれば、

それから約2週間で融資実行されると言うのが一般的です。

 

まだそれほど多くの実例があるわけではありませんが、

物件の特長によって、高い評価が出やすいケースと出にくいケースはあるようです。

おおざっぱに言って、収益を生んでいる物件の方が高い評価が出やすく、

土地のように収益をまだ生んでいない物件は評価が出にくいようです。

また、東京の物件と横浜の物件では、

圧倒的に東京の物件のほうが高い評価が出やすいですね。

これは当然予想された結果ですが、

予想以上に東京と比較すると地方については出にくいような印象を受けました。

ただ、横浜と対大阪あるいは名古屋となるとどうかですが、

これについてはまだ大阪や名古屋の物件が担保の案件の実例がないので分かりません。

これについては、実例が出たらまたお伝えしたいと思っています。

 

そして、最後になりますが、

総合的な印象としては、思っていた以上に使い易いし、

思っていた以上に積極的で、これじゃ不動産担保融資の世界では、

ダントツになってしまうと感じました。

ただ一つ言えるのは、個人の投資家よりは、

法人のプロの業者の方が使いやすく、

あくまでも商業用不動産の不動産担保融資とメザニン融資を行うノンバンクと、

理解していただきたいと思います。

 

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2008-10-30 00:56:27

よく読むとムカつく内容の日経記事

テーマ:日々のことから


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10月29日

私がよく分かっていないのかもしれませんが、

次の記事など、ちょっと不思議な記事に思えてなりません。

あまり面白くない記事ですが、少し目を通していただけますか。


追加経済対策、財制審が「埋蔵金」の活用容認

財政制度等審議会(財務相の諮問機関)は27日の会合で、「霞が関埋蔵金」と呼ばれる特別会計積立金の活用の是非を巡り議論した。政府・与党が追加経済対策の財源に財政投融資特会の余剰資金の流用を検討していることについて、「一時的な措置であればやむを得ない」との認識で一致した。財政健全化を優先し埋蔵金の活用を否定してきた従来の立場から一転し、容認方針に傾いた。 


 追加経済対策の財源に浮上しているのは、本来は今年度の国債償還に充てるはずだった財投特会の余剰資金。まだ償還に回っていない約3兆円を流用する方針だ。借金返済の原資を食いつぶす形になるため、財務省は「財政健全化に逆行する」と主張してきた。

 

私もいままでならスルーしていた記事だと思うのですが、

与党はともかく政府が特別会計の積立金を経済対策に利用すると、

いちいち、このイマイチよく分からない審議会が発言し、記事に取り上げられるんですね。

なぜなんだろうかと思いませんか?

ネットの記事は上記の通りですが、新聞の記事にはまだ続きがあって、

この3兆円は本来なら国債償還のために充てる予定だった財投特別会計の資金で、

まだ償還に回っていない分を流用するのだそうです。

この流用について、この審議会の会長である西室泰三会長は、

今の世界経済情勢を考えれば仕方ないから容認するものの、

更なる積立金の取り崩しは容認しないとも言っていて、

なぜ反対するかと言えば、財政再建に逆行することには反対だからだそうなのです。

 

なるほど!

この審議会は、財務省寄りの、財政健全化原理主義のタカ派を擁護する立場の諮問機関で、

財務省が自分では言いにくいことを代弁する機関でもあり、

要は審議会の名を借りた財務省の政府に対するチェック機関ではないかと思いました。

政府財政健全化が何よりも優先しなければならないと考え、

そのためには消費税アップが必要と言っている財務省の御用機関で、

私から言えば、少し考え方のおかしい人たちの集まりではないかと思えてしまいます。

 

こんな売国奴みたいな会のメンバーには、どんな人がなっているのか興味を感じたので、

調べてみたら次のような人たちがなっていました。

詳しくは財政制度等審議会 委員名簿  をご覧下さい)

大学教授が11名、

財界人は東芝の元社長で現東京証券取引所の会長でもある西室会長はじめ7名、

あとは元役人とか、弁護士、作家、経済評論家や労働界からも1名など合計30名で、

私でも知っている有名人では、

アート引越しセンターの創業者の寺田千代乃氏とか、

プロデューサーの残間里江子氏とか、

副会長を努める経済評論家の田中直毅氏がなっています。

 

この人たちって、財務省に組易しと思って選ばれた人たちなんでしょうが、

当人達はどんな考えでこの審議会のメンバーになっているのか、

その本音を聞いてみたいと思います。
 

世界の経済状況が本当にやばくなっていて、

どちらかと言えば、輸出企業の稼ぎで国を回している日本にとっては、

アメリカ、ヨーロッパの景気後退や中国の景気減速の悪影響を受けるのは当然です。

だから、今こそ内需拡大を図らないといけない時期なのに、

内需拡大の大きな割合を占める消費意欲を減退させる消費税を上げようとするなんて、

本当なら少し気が変になっているんじゃないかと言われてもおかしくないと思います。

おまけに肥大化した特別会計などを使って、

生産性のかけらもない役人の天下り組織に、

巨額の資金を浪費している現状があるのにもかかわらずですから、

ますます、財政健全化を叫ぶ人たちのことはムカついて仕方ないんです。

下記でお奨めする高橋洋一さんの著作である、

「日本は財政危機ではない」は至言で、

内容は公共事業=100%無駄と言うくだりについては少し異論があるものの、

まったく同感と思いました。

まじで、役人達の既得権益を守るために、

特別会計の改革に手をつけないで、消費税など増税をしようとしている人たちって、

申し訳ないけど売国奴としか思えず、今日取り上げた審議会のメンバーも、

売国奴の仲間と思うと、ムカつかずにはいられないし、

何を偉そうなことを言っているんだと思いませんか?

 

そろそろ10月も終わりで、

会社を経営する方にとっては、何かと資金需要が多くなる年末を迎えますが、

資金繰りは大丈夫ですか?

更なる景気対策が必要になっても、今日書いたような審議会の存在や、

財務省は財政の健全化を盾に原則反対の立場を取りますから、

中小企業への資金繰り支援が十分に行われるか分からないですね。

 

最近、麻生さんへのバッシング記事が夕刊紙などにもけっこう出ています。

例えばホテルのバー通いのような、別に問題ないことで批判してみたり、

金持ちを鼻にかけているとか、

その金持ちになった麻生財閥の原点は一般庶民からの搾取だとか、

本当に今の政策とはまったく別次元の、低レベルな記事を書いて、

麻生さんを揺さぶっているようですが、

ひょっとすると特別会計に手をつける麻生さんへの攻撃なのかと思ってしまいます。

 

ずっとこのブログでも書いているように、

今の状況って、中小企業の金融環境と言う観点で見れば、

異常と思えるくらい悪い状況になっていますから、

マジで内需拡大という観点からも中小企業への資金注入は必要で、

役人の既得権益のために必要な政策ができないようなことだけはしてはならず、

この意味で麻生さんへのバッシング記事もですが、

今日書いた審議会の存在なんかも、日本にとっては有害としか思えません。

心ある人ならこんな審議会には入らない方が言いのにと思ってしまいます。

 

最後になりますが、中小企業庁のセーフティーネットである5号認定や、

原材料価格高騰対応等緊急保証の対象になる会社の経営者の方は、

一日でも早くこれらの制度を利用した方が良いと思いますし、

対象外の中小企業の場合は、本当に早い段階で、

保証協会枠が倍増する下記新事業活動促進法の法認定をされた方が良いと思いますよ。

今ある制度を効果的に利用することは会社防衛の観点からも必要だと思います。

必要な景気対策を邪魔する勢力があるだから、なおさらです。

 

ベル資金調達の可能性を大きく広げる 

1 中小企業新事業活動促進法①   中小企業新事業活動促進法②

2 5億円以上の不動産担保融資が可能な外資系ノンバンク
  

 

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2008-10-29 01:22:27

今日入った銀行の対応のニュースなど

テーマ:資金調達


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10月28日

今日入手した銀行の対応の話をまず2題。

まず一つは某有名な不動産投資顧問事業を行う会社の情報です。

今日訪問した欧州系の不動産コンサルティング会社のマネージャーが言っていたのですが、

今までは融資期限が近づいた借入金の期限延長や借換を申し出ても、

まったく受け付けなかった銀行が最近は相談に応じるような対応に変わったとか・・・・

収益がしっかりしている物件が絡むノンリコースローンの借換には、

ほぼ応じるようになったようです。
 

またもう一つ入手した情報は、最近頻繁に取り上げる、

中小企業新事業活動促進法の申請のサポートをするコンサル会社の社長からの情報です。

それは、ここはあくまでも聞いた話で、確証が100%ある話ではないものの、

傾向として出てきている話で、実名を挙げないと意味がないので書きますが、

大きな傾向として、普通の中小企業に対する対応が、

みずほは右上矢印 三井住友は右下矢印 とのこと。

どんなことかと言うと、例えば後者は保証協会の保証がOKなのに、

その取り扱いを断ってきたと言うことだったり、

前者は全般的に中小企業への対応が積極的になってきたとのことです。
 

また俗に言う民営化された商工中金の対応がおかしいのとの情報もあります。

今まで中小企業新事業活動促進法の承認企業に対しても積極的な対応をしていたのに、

積極的な対応どころか、組合経由で案件を持ち込んだところ、

まあ、組合に問題があったのかどうか、この部分は不明ですが、

融資を断っただけじゃなく、今後の組合からの紹介自体を止めたいと言ってきたようで、

民営化後の方針の変化か、過程の途中なのか、

ともかくここについては良くない方向に変化したようです。

 

まず今日お伝えしたかった一つ目は、

いろいろ批判され始めた現政権ですが、中小企業の金繰りの支援への強い意思表明をしたことで、

銀行の中小企業に対する態度が少し緩和の良い方向に向かい始めたことだけは確かだと言うこと。

 

でも、昨日も書きましたが、銀行を取り巻く経済状況は、

自身の株価の大幅下落や保有する株の下落も小さくはなく、

融資に対する取り組みは少し緩和の方向に変化してきたものの、

状況自体は融資がしにくい方向になってきていることです。

その対策が、メガバンクの資本増強の流れになっているわけですが、

今日お伝えしたかった二つ目は、

少し中小企業に対する銀行の対応は好転してきてはいますが、

この流れがずっと続くかどうか、極めてファジーと言うか、流動的だと言うことです。

 

この先、世界の金融危機がどのような推移を辿るか、

はたまた、この状況が、世界経済もですが、日本経済に対してどんな影響を与えるのか、

この辺りが、まだどのようになっていくか、まったく予想できないところに、

今の状況のやばさがあると思います。

 

少し噂の粋になってしまいますが、

金融に携わるものなら、1回や2回は聞いたことがあると思うのですが、

アメリカの金融機関の破綻や経営危機の話題が9月頃からいっぱいありましたが、

ある意味、一番問題が根深いと思われているところの話がまったく出ていないところです。

政治的な配慮があるのかもしれませんが、ここの累積された損害の大きさはものすごいと聞いていて、

もし表面化したら、その心理的なインパクトは超度級だから、

世界中の株価が更に下落してもおかしくはありません。

 

まあ、こんな話が、私程度の者が聞いている話だけでも、

10本の指じゃ足りないくらいあるから、

先行き、正直言って予測不能なのが現在の偽らざる心境です。

 

ここで是非お伝えしたいことは、以前も一度書きましたが、

銀行など金融機関から融資の勧誘があったり、

融資が可能かもしれないと思えたら、

資金が潤沢で、今後とも融資なんて不要と200%判断できるような場合を除いて、

何はともあれ、融資を受けれる間に融資を受けておいて欲しいと言うことです。

また、既存の金融機関に打診しても融資が難しくなっている場合は、

できるだけ早く、政府の支援策の対象にならないかどうかチェックして、

対象だと思ったら既存取引先の銀行の担当者に打診するとともに、

新規の金融機関にできるだけ早く相談して欲しいと思います。

また、風俗やパチンコなど対象にならない業種の会社や、

中小企業の枠を超えている大きな業態の会社は別にして、

承認される可能性がある場合は、

できるだけ早く中小企業新事業活動促進法の承認企業になっておいて欲しいと思います。

 

このブログの読者の方や元々弊社の顧客であった会社で、

9月末までに、この法律の申請をされた会社が続々承認されてきていて、

承認証が送られてきたら、いよいよ金融機関への打診が始まる状況になってきています。

この結果もは、また追ってこのブログでも書いていきたいと思いますが、

保証協会枠が倍増するこの法律の承認企業になるメリットは、

今のような状況下ではとても大きいから、できるだけ早く認定を受けることをお奨めします。

 

中には、実際に資金が必要になるのはかなり先だから、

まだ融資を受けることも、まして法認定なんて不要と思っている方もいると思いますが、

この様な認識は、今の環境下ではあまりにも能天気としか思えません。

もっと普通の状況の時でも言うのですが、

金融環境はいつも一定ではなく、

昨日融資がOKでも、明日はOKかどうか分からないと言うのが、

金融環境の恐ろしいところで、

弊社の顧客の例を見ても、いつでも融資なんか受けることができると思っていたのに、

いざ、融資が必要になって申し込んだらNGと言われ、

慌てて高い金利のノンバンクから資金調達をした例は数え切れません。

でも、現在は、この駆け込み寺的な存在であったノンバンクは極めて少なく、

ないに等しい状況になっているから、

銀行などから借りれる時に前倒しで借りておくことはとても重要だと思います。

 

すぐに借りれない場合は、できるだけ早く法認定を受けて、

これまた借りれる可能性を早く高めておくことがとても重要です。

  

ベル資金調達の可能性を大きく広げる 

1 中小企業新事業活動促進法①   中小企業新事業活動促進法②

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