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2007-04-30 18:38:48

不動産のもう一つの見方

テーマ:日々のことから
4月30日


過去に何回か、不動産への投資は、バブル的な要素が強くなってきているので、
慎重にしたほうが良いと言う記事を書いてきましたが、
そんな不動産の将来に対する不安がある一方で、
いやいや、まだまだ、世界的な観点から言えば、
日本の不動産には割安感があって、
まだまだバブル破壊が起こる状況ではないと言う声があるのも事実です。

まずは次の二つの記事をお読みください。
外資:日本不動産に旺盛な意欲 ANAホテル買収など 

 全日本空輸(ANA)保有の国内13ホテルの売却先が、米大手証券グループのモルガン・スタンレーに決まったことは、日本の不動産に旺盛な投資意欲をみせる外資の存在を際立たせた。

 モルガンが提示した買収額は約2800億円。ANAのアドバイザーを務めた米ジョーンズ・ラング・ラサールは「アジア太平洋地域のホテル売却案件で過去最大」と評する。ANAは、内外約50の金融機関や投資ファンドに声をかけたが、外資系投資銀行などの潤沢な資金の前に国内組は、最終入札を前に振り落とされたという。

 外資による国内不動産投資では、昨年9月に外資中心のファンドが東京駅に近いビル「パシフィック・センチュリー・プレイス」のオフィス部分を2000億円で購入。また、豪州の複数の日本不動産専門ファンドが積極投資を進めている。背景にあるのが、日本の不動産の割安感。上場不動産投資信託で比較すると、欧米では利回りが長期金利より低いか同じだが、日本では長期金利を約1.3%上回り、投資のうまみが大きい。

 石沢卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリストは「外資は日本の不動産を割安と判断しており、今後も外資の投資が増えるという見方が多い」と指摘する。

私募ファンド:資産総額8兆2千億円に 不動産証券化協会

 不動産証券化協会(理事長・岩沙弘道三井不動産社長)は23日、機関投資家などプロ向けの不動産私募ファンドのうち、同協会会員209社が組成しているファンドの資産総額が昨年末に約8兆2000億円に達したとする調査結果を発表した。一昨年末の約6兆1000億円から3割以上増えた。

 不動産投資信託のうち上場している投信の同時期の残高も約5兆4000億円と約6割増えた。会員会社以外の私募ファンドが4兆円程度と推測されており、不動産証券化市場は合わせて17兆~18兆円規模に達したとみられる。

 日本の不動産が海外に比べ投資利回りが高く、外資マネーが流れ込んでいることなどが背景にある。岩沙理事長は「国内不動産の規模から考えると私募ファンドはまだ成長途上」と述べた。

 

このようにまだまだ日本の不動産に対して、割安感があって、強い需要があると言うのですが、

このことは、日常の仕事で感じることとも乖離はしていません。

 

しかしながら、気を付けないといけないことは

記事にも書いてあるようなことが、

あらゆる不動産物件に対することかと言えば、

決してそうではないと言うところと、

もう一つは、外資やファンドが興味を示すような物件自体が、

実はほとんど買い漁られて市場にはなく、

それこそ取引実態に裏打ちされた景気の良い話といいきれないと言うところです。

 

後者については、以前のブログでも書いていますので、

今日は特に書きませんが、

前者については、けっこう市場において、勘違いをされているようなケースが多い気がしています。

実際弊社に、外資やファンドや中堅以上の不動産会社から依頼が来る物件とは、

概ね次のような物件です。

首都圏などの都市部の10億円以上の物件で、

収益がNOIースで5%以上(グロスだと約7%以上位です)が実績としてある、あるいは想定できる物件で、

しかも信託受益権化できること。

だからビルだと、検済証は絶対条件ですし、古い築年数のビルは対象外になります。

 

この条件は、簡単なようで、更地にしろ、ビルにしろ、なかなかあるようでないのが現実です。

よく、ブローカーの人たちが夢を見て動き回るような100億円を越える物件などになると、

ほぼ市場に出てくることはなく、よほど幸運でもない限り、

取引対象の物件として出会えることはありません。

 

さらに、これが東京を中心とする首都圏、大阪周辺、名古屋周辺と言わないまでも、

札幌、仙台、福岡などであれば良いのですが、

これ以外の地域の物件は、たとえ10%以上の利回りがあっても、

よほど好立地とかランドマーク的な物件とか、

希少価値があると言うか、特殊な物件以外には、

外資やファンドは、よほどショボイところ以外は興味をまったく示しません。

 

ですから、今日コピーした記事のようなことが書いてあっても、

日本の不動産のごく一部の物件についてのみ、

記事に書いてあるような状況があるのだと、理解していただいて良いのではないかと思います。

 

この辺りを読み違えると、やばい投資をしてしまうことにもなるので、要注意ですし

やはり現在は、資金力のない投資家が手を出す時期でないことだけは間違いないと思っています。


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2007-04-29 14:56:21

セントラルファイナンス かなり笑える事件

テーマ:日々のことから

4月29日



来年の今日になることを、かなり恐怖に感じています。

今年はまだ良いのですが、来年の今日は60歳の誕生日で、

最近はいくら8掛けといわれても、還暦とか言われるのだから、

自分では若いと思っていても、老齢者の範疇に入ると思うと、

やはり時間は有限だからと、少し慌ててしまいますね。


ところで、次の記事を読みました?

かなり笑えると思いませんか?

さすがは図体だけでかいが、大ドジの三菱UFJの話です。


セントラルファイナンス、三井住友傘下に「移籍」

 信販大手のセントラルファイナンスは27日、三井住友フィナンシャルグループ(FG)と三井物産を引受先とする合計387億円の第三者割当増資を実施し、同グループの傘下に入ると正式に発表した。現在の三菱UFJフィナンシャル・グループからは離脱する。三井住友銀行の取引先へのカード発行や、三井住友カードとのシステム部門の統合などで、相乗効果を狙う。三井住友FG傘下の信販会社、クオーク(東京・港)と2009年4月の合併を目指す。

 セントラルは5月中旬に、普通株と転換社債型新株予約権付社債(CB)を発行する。三井住友FGと三井住友銀行が合わせて194億円、三井物産が193億円分を引き受ける。CBが普通株に転換された際の3社の出資比率は40.06%になる。


この記事の中では分かりませんが、

別の記事によると、三菱UFJ首脳から、

同じ三菱UFJフィナンシャル・グループの信販会社であるジャックスと、

執拗に、何度も何度も合併を迫られ、

拒否すると首脳陣の退陣と融資を引き上げるといった脅迫を受けたようで、

元東海銀行系で、どちらかといえば三菱UFJ内では独自路線を志向する、

セントラルファイナンスは、

三菱UFJの権威主義的な対応に我慢できず、

三井住友銀行(SMBC)に相談に行ったらしいのです。

 

SMBCにすればまさに、鴨ねぎですよね。

それでなくてもSMBCの信販会社としては、

業界5位、それも4位のセントラルファイナンスよりも、小さなクオークしかなかったから、

総合金融グループを目指すSMBCとすれば美味しい話で、

クオークと合併させて、合併後はジャックスを抜いて業界3位の信販会社を持つことになる訳です。

 

これで、総合金融グループとしてしのぎを削る各グループの信販会社は、

三菱UFJには三菱UFJニコス、みずほにはオリエントコーポレーション、

そしてSMBCにはこの合併会社と言うことになる訳です。

 

まあ、こんなことは新聞に書いてあることで、どうでも良いことですが、

私が感じるのは、今回の件は、

実に三菱UFJの旧三菱銀行、SMBCの旧住友銀行のDNAが色濃く出ていることです。

 

以前にも書いたように、現在は少しは違っていると思いますが、

三菱銀行は三菱グループの銀行として、のんびりとグループ内の企業を主な顧客として、

ルーティンワーク的なビジネスをやっていれば良く、

そのことが前回のバブルでは、アグレッシブではないことが逆に不良債権を持たずに済み、

その結果、規模だけは一番大きなグループになった幸運な会社です。

一方、住友銀行は、良く言えばアグレッシブ、でも悪く言えば行儀の悪い、

まさに何でもありのDNAで、

今回の件でも非常に性格がよく出ている気がします。

 

確かに、現在は三菱銀行には、住友銀行と似た三和銀行のDNAを色濃く持つUFJの血も、

若干は影響していると思うものの、

主導権は明らかに三菱系が持っているので、

この間、表面化した、もともとUFJがやっていた反社会勢力の関係する財団か何かに行員を派遣していた件では、

自らや行員の身の危険を感じて、何も処理をできなかった三菱銀行出身の首脳陣。


それに引き換え、旧三井の血が流れるさくら銀行と合併した住友ですが、

誰がなんと言っても住友のさくらに対する救済的合併であったことは明らかで、

首脳陣の一部にはさくらの「出身者も形だけはいますが、

主導権は住友が持っているのは当然で、

金融派生商品などを、融資とバーターで顧客に買わせる手法など住友のDNA以外の何物でもありません。


今回の事件でも、これが逆にSMBCグループ→三菱UFJグループだったら、

SMBCはセントラルの移籍を気付かない訳はないし、

三菱UFJも、妙な世間体を気にして、断ったり、あるいは決断に時間がかかって、

こんなにうまくことが運ばなかったと思います。

 

新聞では、セントラルが事態に給してSMBCに駆け込んだようなことが書いてありましたが、

SMBC特に住友銀行のことを考えれば、

三菱グループとセントラルがうまくいっていない噂を聞いたと同時に、

SMBCから多分セントラル側に行ったんだと、私なんかには思えます。

 

まあ事実は分かりませんが、

三菱UFJの首脳陣の責任はけっこう大きいと思います。

先ほど書いた反社会的グループとの醜態や米国での摘発の件やら、

この銀行もJALと同様、????な経営者を持っているように思うのは私だけでしょうか・・・。

 

確か、三菱UFJは欧州系、SMBCは米国系のグループの影響が強いと、

私がお薦めする副島氏翻訳の本に書いてあったかに思いますが、

まあ、こんあことはどうでも良いことです。

 

ただ一つどうしても言っておきたいことがあります。

セントラルもSMBCグループに移籍したら、

間違いなく取立ては、今までより厳しくなることです。

クオークの取立ての厳しさ執拗さは有名なので、この辺りは顧客にとっては要注意ですね。

 

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2007-04-28 13:29:01

業界6位のパチンコ会社倒産

テーマ:資金調達

4月28日



昨日の27日、パチンコチェーン大手の「ダイエー」(本社・福島県会津若松市)が、

東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。

負債総額は約636億円とのこと。

実は5年以上も前になりますが、この会社から資金調達の相談を受けたことがあり、

成約はできなかったので顧客と言えるかどうか分かりませんが、

けっこう親しくしていた時期がある会社です。

経営者も財務の責任者も良い人物だったので、

何とかしたかったのですが、うまく行かなかった案件でした。

 

当時はまだ年商が1千億円少し超えた規模でしたが、

2006年期の年商は2200億円と言われていますから、

5年程度で約2倍になったことになります。

 

当時の同社からの依頼は、あくまでも新しい銀行との新規取引でしたから、

既存取引をしている都銀を除く都銀2行を紹介したのですが、

1行は早い段階で、もう1行は社長の面談まで行き、

ほぼ感触的にはやりそうだったのですが、

最終段階でNGになったのを覚えています。

 

この頃は、銀行もやっと不良債権の処理の目処も立ち、

それまでは控えていたP店(パチンコの会社)への融資を始めかけていた頃なので、

銀行への案件としては属性的には心配することもあったのですが、

当時業界10数位である同社への融資はやると踏んでいたので、

成約せず非常に残念であった思い出があります。

 

その後、しばらくしてから、弊社が紹介した銀行の他の店舗で新規取引をはじめ、

現在は相当な額の資金を貸し込んでいると思うので、

弊社が紹介した、当時の銀行の審査結果は、結果として正しかったんですね。

P店への融資は、この程度になれば、間違いなく本店稟議案件なので、

通常はどの店舗から言っても、それほど違った結果は出ないのですが、

担当する店舗の規模やステータスから、案件に対する熱心度が違うこともあるし、

審査のセクションの担当者による格差もあるし、

少し時期がずれた場合、審査方針が変化していることもあるし、

ギャグですが、審査セクションの担当の機嫌が良かったのかも知れません。

 

弊社の紹介した店舗は両行とも、

それこそ都心の一流店舗であったので、

他に良い案件がいっぱいありそうな店舗ですから、

たぶん熱心さにかけていたのかもしれないと思っています。

このようにステータスの高い店舗ほど、

案件に少しでも問題があるだけで引いてしまうこともあるので、

紹介する店舗の選択は実に重要です。

その後同社に融資をした店舗は規模もステータスも劣る店舗だったから、

本当にこのようなことが原因だったのかも知れません。

 

ところが、しばらくたってから、

同社のあんまり良い噂を聞かなくなります。

それは規模は大きくなってきたけど、資金繰りがかなり大変みたいで、

弊社にも直接、間接を含めて、

資金調達の依頼が、頻繁にやってくるんですね。

 

でも一昨年には新生銀行から証券化による資金調達に成功 して、

250億円を調達できたと聞いたので、

若干意外な気もしましたが、なかなか気持ちの良い会社でもあったので、

良かったなと思っていたのですが、

 

また、昨年の夏ごろから、

同社にまつわる資金繰りの噂が出始め、

それは新生銀行でやった証券化が結果として失敗で、

同社の資金繰りをさらに圧迫しているという噂でした。

 

ご存知のように、証券化するときは、

業績の良い店舗(確か41店舗中の17店舗だったと思います)の将来のキャッシュフローを前提としますので、

証券化された店舗の資金使途は限られますし、配当も決して安くないし、

要は、会社全体で考えれば、資金使途の柔軟性が失われることになります。

同社の場合も、業績の良い店舗をホールドされてしまったので、

残りのどちらかといえば業績のよくない半分以上占める店舗は、

多分トントンか赤字だと思われますので、

これら店舗のパチンコやスロットの機械入れ替えや改装などの資金に、

儲かっている店舗からの利益を、その補填に回せなくなったため、

一時は良かったものの、結局は資金繰りをさらに悪化することになったのだと思います。

P店って、人気のある機械の入れ替えがスムーズにできなかったり、

改装が遅れたりすると、

すぐに売上減につながる事業なので、

このことは致命傷になることがあります。

 

そして、しばらく同社のことは忘れていたのですが、

今年の2月に、同社振り出しの手形の割引をして欲しいという相談が舞い込んできました。

けっこうな額の案件だったし、現状からできる訳ないと思っていたところ、

弊社も最近はサービスの選択肢が増えたのか、

割引ではなかったのですが、なんとお手伝いができてしまったのですね。

 

この辺りからは、今のことで差し障りがあるので、詳しく書くことはできませんが、

忌憚なく言って、倒産は意外ではなかったのですが、こんなに早い時期にとは、

正直なところ思いませんでしたので、

弊社としても、参ったなと思っています。

こんなことなら断るべきでしたから・・・。

 

脅すわけではありませんが、

これから秋にかけてP店の破綻や廃業や再編は続くと思いますので、

P店に物を売ったり内装を請け負ったりしている会社は、

かなり用心深く売掛管理をしたほうが良いと思います。

このことは大手でも同様な注意が必要です。

特にスロット機器の問題は大きいし、北朝鮮問題もかなり影響があって、

P店、特に北朝鮮出身の経営者の会社に対する国の監視は厳しくなっているので、

このことについては、良いことか悪いことか、私には判断できませんが、

少なくともファイナンスの環境はものすごく悪いと思っていただいて間違いはありません。

こんなことから、P店関連の手形割引の相談が多くなっているし、

明らかにほとんどのケースは融通手形だと思われるので、

P店の資金繰りはかなり厳しい状況にあると思いますよ。

 

今日の記事も、破綻が表面化したからこそ書けたので、

我々の業界では、こんなに早くとは思わなかったものの、同社が危険というのは実は常識でした。

 

こんなことからも、弊社のようなコンサル会社は、どこがやばそうと言った情報を持ってしまうので、

特にP店の経営者の方は、あっちこっちに見境なく、資金調達の相談すること自体、

現時点では命取りになることもあるから、気をつけた方が良いと思いますし、

コンサルの選択は本当に慎重にした方が良いと思いますよ。

 


 


 




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