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2006-12-31 15:23:06

今年もありがとうございました。

テーマ:ブログ

12月31日



 

今年一年お読みいただき、誠にありがとうございました。

 

多くの方々にお読みいただいた上、

ブログを介在して、多くの方々と知り合い、

弊社の顧客になっていただいた方もけっこう多く、

通常の業務の中ではお知り合いになれなかった訳ですから、

ブログの威力を感じるとともに、感謝しております。

 

今年は、資金調達においては、流れが少し変わり、

けっこうお手伝いのしにくい年であったと思います。

 

それは、銀行の融資に対する姿勢が変化したこと。

また不動産の絡む案件に重点を置いてきましたが、

単純な不動産担保ローンにおいては、

売り手市場のためか、価格が高すぎて、

以前のように、融資100%で購入しにくくなったことは間違いなく、

投資家にとっては自己資金がないと投資しにくい環境になった年でもあったと思います。

 

弊社もこのような流れのなかで、

ただ成約できる案件を待っていても仕方ないので、

事業領域を少し変更した年でもありました。(この点については追々ブログでも取り上げてまいります。)

 

来年も、この流れは変わらず、

中小企業の方への銀行からの無担保融資や、

シンプルな不動産担保ローンのお手伝いは、

ますます難しくなっていくと思います。

 

このことは中小企業の経営者から見れば、

資金調達が難しくなることを意味しますので、

特に秋以降は保証協会の利用が、銀行にとっても今よりはリスクが増えるため、

保証協会つきの融資も、かなり今よりはハードルが高くなるような気がします。

 

この結果、良い会社は問題ないし、むしろ資金が余るため、融資を銀行から頼まれるようなことも多くなり、

返って資金調達の環境は良くなるかもしれませんが、

業績や資金繰りの苦しい会社は、

本当に腹を据えて取り組まないと、

来年の年末辺りは、かなり資金調達が難しくなり、

資金繰りも厳しくなる懸念は大なので、

このことを念頭において会社運営をしていただきたいと思います。

 

なお、先日も書きましたが、

売掛金の流動化や支払い代行による、実質的な資金調達は、

いま積極的に取り組む会社がありますので、

会社の与信では無担保融資が受けにくい会社の場合は、

検討する価値があると思いますので、ご質問などはお気軽に頂戴すればと思っています。

この会社だっていつまでも今の姿勢が続くとは限らないので、

取り組むなら、今のうちです。



 

また消費者金融などグレーゾーンの金利と関係のある貸金業にとっては、

とっても大きな分岐点になる1年だったと思います。

日掛け金融なんて、ほぼ全滅する運命になりましたし、

消費者金融についてもビジネスモデルの変更を余儀なくされた年でもあったと思います。

 

私はこの流れは大賛成で、日本が遅れている金融サービスの改革への1年目になればと思っています。

 

何はともあれ、今年は本当にありがとうございました。

新しい年が皆様にとって良い年でありますよう、心よりお祈りしております。

 

私は毎年恒例にしている、サントリホールのウィーンフォルクスオーパ交響楽団のジルベスターコンサートに行き、

年を越して、その後、家の近くにある大宮八幡宮という神社に初詣に行く予定です。

では、良いお年をお迎えください。




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2006-12-30 12:54:12

オーストラリアのファンド

テーマ:不動産関連

12月30日



 

今日はいい天気ですね。

昨晩、クリスマスバージョンを止めて、ブログのデザインを一新しました。

私の大好きなウィーンフィルのニューイヤーコンサートを中心とした、

コンサートのイメージです。

暖かくなってまたハワイバージョンまで、しばらくはこれでいきたいと思っています。

 

昨日お話しましたように、今日は来年特に一緒に仕事をしたいと思っている、

オーストラリアのファンドについての話です。

 

今は不動産取引においてファンドは不可欠で、

ファンドへの国内の融資額も確か6兆円を超えたとか超えないとか、

新聞に書いてあったと思います。

 

まあ、この話はさておき、

このファンドはもともと、アメリカの商業施設を中心に、

シドニー市場でリートを上場させるビジネスモデルを持っています。

 

ところがアメリカでの投資環境が極めて悪く、

収益性が非常に低くなったため、(キャップレートは1%を切る場合もあるようです)

リート化できるかどうかは先の話として、

投資対象を日本にシフトしてきたのです。

 

今年の予算は600億円でしたが、

もらった投資物件一覧表では、東京の一等地の物件は少ないものの東京、大阪、福岡など、

物件のサイズとしては30億から50億円、

しかしかなり苦労して予算を達成したみたいで、

大した物件はなく、倉庫や工場まで紛れ込んでいます。



 

来年上期の予算は1400億円なので、

この部分をぜひ弊社の不動産グループとしても、その消化の手伝いをしたいと考えています。

 

あまりこの分野に詳しくない人は、

なぜ、予算を決めたら、良いものがなくても買わなくてはいけないのかと、

不思議に思われるかもしれませんが、

たとえば、このファンドの場合は、退職金の運用を目的とした資金を集めているので、

当然、約定どおり、資金を集めた以上、配当をしていかなくてはなりません。

 

良いものがないから、投資をしなければ、たちまち配当原資で困るのです。

通常のように購入物件を担保として融資を受け購入する場合なら、

買わない限り融資も受けないので金利は発生しませんが、

ファンドの場合は、ある約束の下、資金を集めてから購入するため、

購入しようがしまいが、配当という、支払う側から言えば、金利と等しいものが発生するため、

ファンドマネージャーは奔走する訳です。

 

この意味で彼らの条件に合うものなら、

購入意欲は高いので、もし何か条件の合う不動産物件の売り情報があれば、

ご一報いただけければと思っています。

 

もちろん弊社でも、国内、外資を問わず、金融機関や

大手不動産会社、建築会社などとも、それなりの強い人脈がありますので、

既に情報提供の活動は開始しています。

でも、不動産の情報は、このように大手の会社に限って取っていては、

レアで新鮮な本物の情報にも出会えないので、

かなり幅広く情報網を広げています。

 

ただ、情報提供をしていただ場合、

必ず売主と直接会わせていただくのが条件です。

良い物件でこのことがOKであれば、

いつでもファンドマネージャーとの面談のセッティングは可能です。

 

なお、彼らの希望物件の条件を言うと、

・物件の種類 商業施設(パチンコ単独店は不可)、商業ビル(住居系に対してはどちらかと言えばネガティブ)

         病院、ホテル(ファッションホテルは不可)

・サイズ    1物件でできるだけ100億円以上

・物件の現況 家賃の発生している物件(空ビルはリーシング後でないと不可)

         開発系は、地上げ段階からは不可ですが、土地が買えて開発計画が明確なものは対応可

・他の条件  新耐震以降の建築物件で、検査済証は最低必要条件で、もちろん改築がある場合は改築後のものが必要 


もし以上の条件に合うものがあればご連絡いただければ幸いです。




 

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2006-12-29 17:27:41

仕事納め

テーマ:ブログ

12月29日



今日は弊社も仕事納めです。

実は力を入れている主要案件何件かが、

いま山を迎えていて、

本当は休みが続くのは困る状況ではあるので、

諸手を上げて休日を楽しむ心境にないのは残念なところです。

 

実は12月のこの時期は師走と、まさに何かと忙しい時期なのですが、

私は1年の中でもこの時期は一番好きな時期でもあります。

 

さすがに、前職時代、某銀行と大喧嘩をしていて、

金銭的に厳しい状況下のこの時期は、

世間が華やかなだけに、なんで自分だけがこんなに苦しいのかと思ったものです。

でもこの時以外は子供の頃からずっとこの時期が好きなのは今も変わりません。

 

多分多くの方が、この時期はそれぞれの立場、状況によって違うとは思いますが、

少しの間は世の中の経済活動がストップするので、

ある方はゆっくり骨休めになると思うかもしれませんし、

経済的に厳しい方は、たとえば手形の決済も、

12月30日付の場合であれば1月4日まで先送りされるので、

若干はリラックスできるのではないでしょうか。

 

皆様も時々銀行のATMの前辺りで残高チェックをした後、

血相を変えて大声で入金がないいと携帯電話で怒っている人を見たことはありませんか?

 

当座預金を持ち、むやみに小切手や手形を発行していると、私もそうでしたが、

平日の午後3時前になると、預金の残高が気になり、

生きた心地がしないもので、

このことが少しの間、先送りされるだけでも、

年末年始の連休はとても助かったものです。

 

この後遺症は当座預金の心配がなくなった後も、

しばらくの間、平日の午後2時を過ぎる辺りになると、

ハッと、残高は大丈夫かと思ったもので、そのくらい本当に厳しいものでした。

 

当座預金の話になったついでに、少し当座預金にまつわる話をさせていただきます。

 

さすがに当座預金を持っていることを、

対金融機関において、信用がアップする要因だと思っている人は少なくなりましたが、

手形発行の商習慣のある業界(私にはあるとは思えませんが・・・)以外は、

当座預金を持つことをお勧めいたしません。

 

確かに、融資、リース、割賦で調達する時、

手形差し入れが条件であることがありますが、

そもそもこんな条件の資金調達をすること自体に問題があり、

このために当座預金は必要という、

本末転倒としか思えない勘違いはしないようにしていただきたいと思います。

 

現状では、当座預金を持っているメリットは何もないと思っていて、

むしろデメリットしかないと私は思っています。

 

具体的に言うと、

・当座預金がなければ、そもそも銀行取引停止にならず、倒産しにくい。

・融通手形発行の依頼を断れるし、安易に融通手形による資金調達をしようと思ってもできない。

・手形を盗まれたり、良からぬ人間による手形乱発のような事件に巻き込まれなくて済む。

・上場する時、手形の扱いの不備でNGになるようなことが、そもそも起こらない。

・印紙税が実にもったいない。

などなど、


こんなこともあって、先ほど述べたように現在において当座預金を持って手形を発行するメリットはあまりなく、

むしろデメリットの方が多いように思いますし、

事実金融機関は、必要もない会社が当座預金を持つことを歓迎していないと感じます。

 

また同一銀行内で当座預金を持つ支店以外との取引がNGというケースもあるので、

普通の会社は、本当に必要な場合以外は持たない方が良いと私は思っています。

 

少し話が年末や今年を振り返る話からそれてしまいましたが、

今年は資金調達のお手伝いの少し難しい年でもありました。

 

明らかに昨年などと比較すると、

銀行の新規取引先に対する融資についてのハードルは上がりました。

 

また、新聞記事でも読みましたが、

昨年よりも規模小さい会社に対する融資は、

積極的にビジネスローンを展開してきた銀行でさえ、

保証協会つきにしたがる傾向が顕著で、

金融庁が安易な保証協会の利用をけん制するようになったのも頷けるところです。

 

また弊社の収益の核でもあった不動産担保融資のお手伝いが、

市場価格の上昇や売り手の強気な価格設定で、

シンプルな案件が激減した年でもありました。

 

もちろん弊社では、このような傾向は折込済みであったので、

新しい方向性を打ち出して手を打ってきましたので、

来年は面白いことになると今からワクワクしています。 

 

また新規事業は万全の体制でできるよう、

来年の4月に開業するように変更したので、

これが始まればまた恐ろしく忙しい年になるかなと思っています。

 

明日は来年にぜひ一緒に仕事をしてみたいと思っている、ある国のファンドの話をしようと思っています。



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