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2006-02-26 22:35:19

不動産担保ローンから見た不動産の状況

テーマ:日々のことから

2月28日

  

             

          私が休日よく歩く善福寺川緑地公園の風景です       



最近は,シンプルな不動産購入のための不動産担保ローンの案件がなかなか決まりません。

それは、特に都内の良い立地の物件の場合、まず物件自体がないこと。

また特に良い立地でない場合でも、その価格が収益還元法で算定した価格よりも高いため、

自己資金がないとローンでカバーできる割合が落ちているからです。

 

この原因は何かと言うと、一言で言って、

場所によっては不動産がバブルの状況になっていると言うことです。

 

2年前なら10%程度の利回りがあった物件が、

今では5%でもなかなか見つからないのが現状です。

 

特に銀座の4~7丁目のい一等地なら坪1億円はざらですし、

1階の店舗の家賃も坪当たり70万円なんてケースも出てきている状況です。

(とは言っても銀座の一等地は前回のように下落するとは限らないですよ)

 

多くの方が今のような市況になると、

不動産投資をしたくなる人も多くなるようで、

時々この時期に果敢にフルローンで不動産投資をする方がいらっしゃいます。

 

もちろん良い物件であれば、一つの選択肢かもしれませんが、

このような時期になると、一般の投資家が良い物件を取得することが困難になっています。

ところが不動産投資をしたいのに物件がないということになると、

人間の心理っておかしいもので、

投資することがまず第一のこととなり、

冷静に考えれば投資するべきではない物件にまで手を出し、

結果としてババを掴まされてしまうことがあります。

 

必ず市場価格というものは上昇すれば降下するのがマーケットの常なので、

何かのきっかけで不動産価格が下落していきます。

 

そのきっかけになるかもしれないのが、

今ささやかれている日銀の量的緩和政策の解除とその結果起こる金利の上昇です。

 

前にも書きましたが、

この時期に、私はなぜ量的緩和政策の解除を大急ぎでしなければいけないのか

私には分かりません。

 

私の場合は毎日と言って言いぐらい、

不動産が絡む融資の現場にいますが、

まだ少しの間は大丈夫かなとは思いますが、

銀行もノンバンクもそろそろ日銀の量的緩和政策の解除がどのようになるのか、

気になってきているように感じます。

 

私の感触では、特に銀行については、4月から不動産を担保とする融資について、

その方針を大きく変える懸念を抱いています。

ノンバンクは銀行から調達しますから、当然ながらノンバンクの融資も厳しくなります。

 

そうすると需要が小さくなるので、当然ながら供給が大きくなり、

不動産の価格は下落基調に変化していきます。

 

私の経験では、一度不動産は下落を始めると、

今度は今のような不動産価格が上昇している状況とは一変して、

不動産価格が落ちるだけでなく、買い手自体がいなくなってしまうので、

先ほど述べたような、それ程良くない不動産物件にフルローンで投資している投資家は、

資産家どころか金利の支払いもできなくなって、金融トラブルを起こしてしまうことになります。

 

むしろ、このように買いのパワーが一気に冷えた時が、本当は投資の最適な時期です。

 

今回は全国すべての不動産価格が一気に下落することはないと思うものの、

一般投資家が投資しているレベルの不動産なら、

今のような時期の半分とか、場合によっては1/3程度で買えるような場合もありますし、

買い手市場なら本当に良い物件を取得することができるようになります。

 

余程良い物件が何かの縁で安く変えるような場合を除いては、

不動産投資ありき的な考えで、

安易に投資することがないようにしていただきたいと思います。

 

不動産投資の失敗から金融トラブルを起こし、

弊社の顧客にはならないようにくれぐれもお気をつけ下さい。

弊社も今は投資はすることを考えていません。

 

ではどのような不動産ならまだ投資しても良いか、

明日は独断的な私見を書きたいと思います。



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2006-02-26 21:21:53

銀行とスキャンダル(以前、私が銀行と大喧嘩したこと) 8

テーマ:金融機関トラブル

2月27日

 

                

 

私の時の件は少し複雑でしたし、

スキャンダル性が薄かったから和解金の金額が少なかったと言いましたが、

この銀行が私サイドに和解金を支払ったこと自体、

実は私の件も、証拠が揃えば銀行の上層部のスキャンダルにつながる内容があったからです。

 

でも残念ながら、以前全額の損失補てんを受けたケースのように、

写真や文書のような確たる証拠になるものがなかったので、

私の場合は駄目でしたが、

もし有ったら同様の措置を受けたかもしれませんが、

しかしながら、少なく正面から向き合ってくれたことは、

やはりスキャンダルにつながる懸念を銀行が感じたからだと思います。

 

でも通常の場合はスキャンダルにつながるかと言えば、

そうでないケースの方が圧倒的に多いと思います。

 

でも、内容は、一見銀行の嫌がるスキャンダルにつながらないようなケースと思われる、

昨年問題になったキャッシュカードの被害の問題でも、

銀行の対応は慇懃無礼極まりなく、その対応はひどかったようですので、

このような場合、その不遜で慇懃無礼な行員との会話の録音でもあれば、

スキャンダルにつなげることは十分可能かもしれません。

スキャンダルにつながらないような場合、私もやりましたが、 

どなたでもできて、一番効果があると思われるのは、銀行の頭取宛の告発状です。

もちろんトラブルの原因が顧客の言いがかりのような場合はやっても効果はありませんが、

銀行に少しでも非があると思われる場合は、かなり効果があります。

 

もちろん訴訟と同様、告発状を送った後、

融資は一切受けることができないことは覚悟をしなくてはなりませんが、

やる以上はその効果が出るまで、それも1回や2回ではなく、

回答の期限を決めて何度も何度も、執拗に送達する必要があります。

私の場合は書留郵便で送りましたが、

少なくとも銀行を交渉の席に着かせる効果は間違いなくありました。

 

社会常識とは少し乖離した部分のある銀行ですが、

行内の人間関係は他の業界の会社と同様で、

やはり頭取自身が読んでいるかどうかは分かりませんが、

頭取名宛に、同一の顧客から執拗に告発文書が送られることは、

まったく言いがかりのような内容ならともかく、

少しでも銀行に非があると思われるような場合、

その原因となっているセクションの行員の立場は良い事はないようで、

真剣にトラブルと対峙してくれるようになることだけは間違ありません。

 

また、今なら金融庁へ直訴に行くのもそれなりの効果があると思います。

私も当時の大蔵省銀行局に行ったのですが、

門前払いは受けず、一応話は聞いてくれて、銀行側に話をしてくれました。

結果は全くお仲間だったので交渉の内容への効果はありませんでしたが、

少なくとも銀行の支店長がこのエクスキューズにわざわざ弊社を訪れてきましたから、

銀行を交渉の席につかせる効果はあると思われます。 

 

間違いなくこの頃より今の方が、銀行は金融庁を鬱陶しいと思っているので、

今ならけっこう効果はあると思います。


また以前ブログでも書きましたが、

SMBCが金融派生商品で公取委から排除勧告を受けましたが、

私に言わせれば、この程度のことで公取委が排除勧告を出したことに時代の流れを感じます。

私も公取委に行きましたが、

私の場合はまさに門前払いで、係官の迷惑そうな顔を今でも覚えています。

確かに私の銀行被害の内容は悪質であっても、

特殊であったため、その被害が拡散しないということだったのかもしれませんが、

今回の排除勧告には驚きました。

社会情勢が確実に良い方向に進んでいることを感じます。

 

ですから、多くの方々が銀行とのトラブルの大半を占めると思われる、

銀行の過剰な提案営業は、今回のSMBCの時もそうですが、

全て、銀行の優先的な地位の乱用で、排除勧告を受ける可能性はあるので、

公取委への告発は、銀行を交渉の席につかせる効果は大と思われます。

 

ともかく銀行と交渉する時に大切なことは、

比較的体力のある時でないと勝つことができないので、

早い段階で決断をすることです。

そして、決断をした後は、銀行を早急に交渉の席に着かせることが重要になります。

そのために今日書いたことはヒントになるのではないでしょうか。

 

 

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2006-02-26 03:23:15

銀行とスキャンダル(以前、私が銀行と大喧嘩したこと) 7

テーマ:金融機関トラブル

2月26日

 

                  

 

昨日銀行と大喧嘩して分かったことを5つ書きましたが、

その中で今日は1番目の「銀行との戦いには、膨大な資金と時間と体力が必要」について、

少し書いてみたいと思います。

 

私の場合も顧問弁護士が言っていたように、

お金と時間をかける気があれば、勝訴できる事案が多いと言われたものの、

私も含めて、銀行とことを構える状況の顧客は、

まず資金的な余裕があることは少なく、

資金の余裕がないということは時間の余裕もありません。

 

他の国のことは知りませんが日本の訴訟は時間がかかり過ぎると思います。

ですから弁護士費用も馬鹿にはならず、

トラブルの解決に事実上訴訟が使えないことが多いのではないでしょうか。

 

ですから銀行からの提案営業などで損失を被った場合、

早い時期で資金的にも余裕がある時に訴訟をする決断をすることが大切です。

 

しかしながら、銀行を訴訟する決断する事は、

銀行と喧嘩=その後一切融資を受けることができないという事なので、

銀行との交渉がよほど行き詰った時でないと、なかなか決断できないものです。

 

このようなことから訴訟を選択肢から外すとなると、

選択肢は銀行と交渉をする以外になくなりますが、

他の業界の会社のように、お客様のトラブル窓口のようなものがないし、

あったとしても、そのような機能を持っていることに意義があるようなセクションなので、

実はこの交渉がなかなか一筋縄ではいきません。

  

スキャンダルにつながる場合ならともかく、

そうでない場合は銀行の担当者にこの種類の交渉をしても、

まず正面から向き合ってくれる場合はまず少ないと思います。

 

銀行員はこのような申し出を非常に嫌いますし、

顧客が銀行と喧嘩しにくいことを知っているので、

適当にあしらっておけばそのうちあきらめるだろうと、

まずこのような対応を取ることが多いと思います。

 

ですから、まず銀行の支店長などセクションの長を引き出すこともかなり大変で、

ここまで行くだけでも時間がかかることを覚悟しておかないといけません。

まして銀行が本部も含めて真剣に対応してくれるようにするのはもっと大変です。

先ほどの訴訟の時期は比較的資金的なゆとりのある時に始めないとできないことと同様、

銀行が危機感を持って正面から対応するよう、

早く仕向けることが交渉に当たって最初にしないといけないことと思います。

 

ではそのためにはまず何をしなければならないかと言いますと、

まずは担当者の中で留めないようにしむけることが何よりも必要です。

 

さらに留めないためにどうするかについて次回は書きたいと思います。

 

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