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2005-09-30 23:51:13

抵当権減額の具体的案件 3

テーマ:資金調達コンサルティング

10月1日  

 

                    

一昨日の続きです。

いずれにしてもこの会社の場合、事業再生をするために、

現在抵当権の付いている銀行とケンカすることを避けることができません。

もちろん銀行とケンカをするのが目的ではありませんので、

あくまでもソフトに話し合いで済めば一番良いのですが、

今回のような状況になってから、銀行にお願いベースでの合意を得ることは極めて稀です。

 

これは私が体験したことなのですが、

担当者や課長程度の立場の行員では、極めて型にはまった対応しかできず、

いくら話し合いを重ねても、まったくオウムか九官鳥のような同じ回答しか期待できないので、

少なくともセクションの長、できれば本部に対応させるぐらいの、

銀行にとって慎重に対応しないといけないと思わせる案件にする必要がまず大切です。

 

ところが今回の案件では、今までまったくこの会社の社長は銀行の言われるがままに対応してきたので、

まず「お前たちの都合ばかりで勝手なことはさせないぞ」と言う、

言わば戦線布告の意志を示さねばなりません。

 

今日、一番書きたいことは、銀行とケンカする場合、ぜひ準備万端で望まないといけないと言うことです。

 

今回の案件の場合は、不動産事業だけでなく、本業がしっかりしているので、

この本業の資金繰りが今後1年のショートしないかどうかよく検討する必要があります。

 

実際、良くヒアリングして検討してみると、

ケンカした銀行からの融資は全く期待できないので、

当面2億円程度の手元流動性を新たに確保しておかないと、

時期によっては資金ショートの懸念が出てくることが分かりました。

 

さらに入金のほぼ半分が平均サイト3ヶ月の手形によるもので、

ケンカした銀行で割引をしていないものの、

現在準メインと言われるような有力な銀行との取引がないので、

銀行とのトラブルが何らかの形で、現在割引をしている地銀、信金などに悪影響のあることは、

一応考えておく必要があります。

平均の月額割引額が1.5億円ですから、手形のサイトは3ヶ月として、

可能性は低いものの、手形割引が一切できない場合、

4~5億円の資金ショートが一時的に起こることも可能性ゼロではないので、

 

このようなことから、新規融資2億円と2億円の手形割引枠を新たに作ってからケンカしないと、

危なく腰を据えてケンカすることができません。

 

新規融資の2億円については、条件さえ悪くなければ、どこからでも良いのですが、

手形の割引額については、やはりケンカする都市銀行の影響を受けない、

それなりのステータスのある銀行でないと意味がありませんし、

できれば準メインとして支援をする銀行を探すことが不可欠です。

 

弊社は、この方向性でご支援を開始したところです。

 

 

  

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2005-09-30 22:56:54

年末の資金繰りは

テーマ:資金調達

9月30日

 

              

 

残暑が暑い暑いといっているうちにあっという間に9月も今日で終わりです。

何度か書いたように、今月末は主な金融機関の半期の締め月でもあり、

予算達成のため若干審査が緩くなったケースもあったと思います。

 

弊社のお手伝いをしている案件でも、いくつかそのような傾向を見ることができましたが、

具体的に体験された方がいらっしゃいましたら、ぜひコメントを頂戴したいと思います。

 

さてこれから会社にとっては資金需要の多い年末に向って行くわけですが、

年末の資金繰りはOKですか?

 

このことも何度も書いていることですが、

12月末というのは、資金繰りの厳しい会社にとっては、ある意味鬼門のでもあると言えます。

 

通常の月であれば、思ったよりも売上が少なかったり、売掛金などの回収が進まなかったり、

突発的な支払いのため、月末に一時資金ショートを起こすようなことがあっても、

金利水準など融資条件を省みなければ、何らかの方法で調達することも可能ですが、

12月もクリスマスイブ辺りから年初の10日位までの半月は、

あらゆる金融機関は機能していない時期となります。

 

しかし、手形決済や買掛金の支払いの決済日の猶予は、大晦日からお正月を入れて4,5日しかありません。

 

このようなことから、年末から年初にかけての資金繰りは、

かなり余裕を持って計算していただくようお薦めいたします。

 

確認したわけではありませんが、

年末に向けて金融機関も、それなりの融資の予算もあると思われますので、

3月や9月ほどにないにしても、顧客にとっては有利な時期でもあるかもしれません。

 

ですから、10月の声を聞いたら、12月末の資金繰りを余裕をもって考え、

金融機関に資金調達の打診をすることをお薦めいたします。

 

よく考えてみると1ヶ月は4週間ちょいしかないのですから、

当たり前ですが、1週間が4回しかありません。

 

既存取引の金融機関に融資を申し込む場合であれば2週間もあれば十分ですが、

新規取引ともなると、様々な資料の提出を求められたり、審査にも時間がかかる可能性が高いので、

融資が実行されるまで、余裕を持って1ヶ月ぐらいは最低考えておかないと、

手形決済など期日があるような場合は、本当に危険極まりません。

 

弊社のお手伝いをした案件の中でも、

年末の資金ショートのために高利の資金を借りたことがきっかけで、

破綻、あるいは破綻寸前まで言ったケースはけっこうあります。

 

資金調達がスムーズにいかない方には、いくつかの共通点がありますが、

その中で最も顕著なものが、余裕を持った資金調達をしていないことです。

 

今年は12月の20日を越えた頃に、年末までに資金が必要なんていう案件が来ないことを願っています。

お読みいただいている方々で、年末の資金繰りが、ひょっとすると厳しいと感じている方は、

来週あたりから即効で検討し、行動を起こしていただくよう切に願います。

 

 

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2005-09-29 21:31:39

抵当権減額の具体的案件 2

テーマ:資金調達コンサルティング

9月29日

 

 

           

 

そもそも銀行は20年返済を一方的に5年返済にし、

毎月元金を数千万円も返済させ、

資金繰りが苦しくなり、資金ショートの可能性が出てきた段階で、

返済条件の見直しを検討することなく、一挙に優良不動産の売却を顧客に迫ること自体、

顧客無視もはなはだしい限りです。

 

社長が銀行の言われるがままに対応してきたこともまずかったと思いますが、

この会社の社長が銀行の言うとおり返済する真摯な姿勢を逆手にとって、

本業の運転資金まで、不動産投資の返済に回させ、

不動産の売却以外に再生の選択肢がないかのようなインチキな事業計画を立案するコンサルタントや、

優良不動産の売却を強力に運ぶために銀行の子分の様な不動産コンサルタントまで動員して、

社長を精神的にも金銭的にも、どうしようもない状況に追い詰めてから、

優良不動産を無理やり売却させて、融資額の80%ほどの額を回収を計画する様は、

まさに自分勝手、顧客無視、銀行と担当する行員には良心の欠片も見えません。

 

さらには、優良不動産を売却した後、残った古いビルのリニューアルの計画を銀行から言われているようですが、「よく言うよ」という感想です。

私の体験から言えば、多分優良不動産の売却で債権回収が終わったら、

この銀行はこの会社の支援を一切止め、デフォルトが確実になった時点で、

法的処理を迫ると思います。

 

どう考えても4つの所有収益ビルのうち、

現在の市況の良い時期に、後々のことを考えて、古い二つのビルの売却を進めるのならまだしも、

新しいビルの売却をまずやるのは、銀行にとって債権回収の割合が増えるだけで、

もし銀行が、残った古いビルのリニューアル資金の融資をしなかったら、

テナント退去リスクは増し、その上、銀行の回し者のコンサルティング会社の提案書を見ると、

継続して本業の収益を、ほぼこの銀行への元金利払いの充てるようになっているわけですから、

この会社が復活する可能性はないが、債権を少しでも確保したい銀行には有利な計画案を突きつけているとしか思えません。

 

このような状況になった現在、この銀行とは話し合いによる解決は100%難しく、

最終的には銀行とケンカをすること以外、この会社の再生はありません。

 

このようなことから、弊社としては、まず次の方針でご支援を着手します。

①社長に銀行と戦う決意を固めてもらうこと

 まず、リスケの交渉。上手くいかない場合は返済利払いを一切止める。

②本業の運転資金の確保

 新規取引先銀行での、新規融資と手形の割引枠の確保をして、銀行と戦う準備をする。


そして、次のような順番で会社の再生をお手伝いしていきます。

既存銀行の債務の不良債権化
⇒既存銀行の債権をノンバンク系のサービサーに買取らせる(抵当権額の50%減額)
⇒ノンバンクで借換(約3年程度)と会社分割(本業と不動産賃貸業)
既存銀行以外の銀行への借換
 
 
 










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