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2005-08-30 13:55:21

不動産はそろそろ危ないかも

テーマ:日々のことから

8月30日

 

 

弊社は不動産会社ではありませんが、

提携する不動産会社や資金調達のお手伝いをしている不動産案件などで、

不動産との関わりあいは、かなり深いものがあります。

 

何度も書いているように、東京都の一部では売り物件自体がほとんどない地域も出てきていますし、

利回りだって、最近は良い物件だと5%を切ることも当たり前の状況になってきています。

 

ごく一部の例ではありますが、銀座の物件で、わずか3ヶ月間で数億円の収益を抜けたとか、

前のバブルの時に比べれば、全国のどの地域も価格が上がっているわけではないので、

まだおとなしい感じですが、

明らかに弊社と付き合いのある外資数社も、もう既に売り抜けていて、

またまた日本人と日本企業がババ抜きのババをつかまされかけている様相になってきているように思います。

 

私はこのブログをお読みの方で投資のために不動産購入(マイホームも含む)を検討されている方、

特にほぼ融資を受けて購入しようと考えていらっしゃる方には、

購入をお控えになることを強くお薦めします。

 

本当にもうかなり危ないように感じです。

 

既に投資(マイホームを含む)された方についても、特に借入の割合が多い方は、

できれば年内に売却されることをお薦めいたします。

 

弊社の顧客で手広く飲食業を経営なさっている方で、

不動産投資もかなりのボリュームでやっている方がいます。

 

先日、この方と不動産仲間の方、不動産会社の方々と会食をしたのですが、

お話を聞いていて、ますます、そろそろ不動産投資も、よほど特殊な条件がある方以外は、

手仕舞いする時期だなと感じました。

 

その理由は、この方々の話の内容が、

利回りはかなり悪いが、今の市況に乗り遅れないためにも、まだなんとか大丈夫に思うから、

多少高利の資金でも、この際調達して投資しようと言うもので、

 

以前のバブルの時と同様、不動産の本来的な価値、つまり収益性を無視した、

金融商品を買うような「買い動機」が投資の中心になっていることを感じたからです。

 

このような状況は、この方々だけの話ではありません。

個人投資家の多くの方々が同じ意識を持っていらっしゃるように思います。

 

それぞれ価値観や分析があるとは思いますが、

私は不動産投資、REITも含めて、今は手仕舞いされる時期と提言したいと思います。

そもそも少子化、地震リスクなど、不動産にとってリスクの高い日本で、

なぜ不動産投資(マイホーム取得も含む)に多くの方々がのめり込む(過去の自分も含めて)のか不思議に思いますが、これは、日本にあまりにも良い投資対象がないことも影響していると思います。

 

しかし、考えてみると、不動産の利回りと預金の金利を比較すること自体がナンセンスではないでしょうか。

不動産は明らかに上記のように高リスクの投資対象で、預金は基本的には非常にリスクの低い投資対象だからです。

ただ銀行自体にリスクのある日本だから、同じようにリスクを感じても仕方のないところですが、

預金金利より、まだ投資利回りの方が良いと言う、不動産会社のうたい文句に騙されて、

ババをつかまされないようにしたいものです。

 

不動産は相対取引ですので、一旦市場の買い意欲が失われると、

売却価格は、想像を絶する勢いで下落し、全く売れない状況にすぐに行き着くような性格を持っています。

前回のバブルでこのことを体験した私は、ぜひこのような体験を皆様がされない事をお祈りするばかりです。

 

 

 

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2005-08-30 00:40:36

9月は大チャンス

テーマ:資金調達

8月29日

 

 

くだらないと一笑に付す方もいらっしゃるかもしれませんが、

長年この仕事をやってきた経験では、

9月は3月と並んで、銀行から新規取引で融資を引き出す格好の時期であることは間違いありません。

 

特に最近は中小企業への融資の拡大を図っている銀行、特に都市銀行にとって、9月は前期予算の締め月で、ほとんどのセクション、担当者はノルマ達成のため、奔走する時期です。

 

とは言え、融資の条件に全く程遠い財務内容の会社や、

決算期を2期迎えていない会社や納税に未納のある会社のように、

条件が合わない会社にまで融資をするわけではありません。

 

むしろ、融資額や融資条件が通常の時期より、

顧客にとって好条件になる可能性が高いと理解していただけたら良いと思います。

 

しかし、この辺りは憶測の範囲を超えませんが、

この時期は確かに、我々が見ても、少し難しいかもしれないなと思われる、

言わば、財務内容がスレスレの会社や、

あるいは、たとえば保証協会のリスケがあるような会社にも、

現実的に融資が出る可能性が高くなるような経験をしています。

 

ただ、どのセクションでも、担当者でも、このような現象が起こるかといえば、一概には言えません。

どちらかと言えば、立地する地域や店舗の業態からノルマが高そうなセクションなのに、

もし銀行の立場に立ったら、ビジネスが難しそうだと思われるセクション、

具体的な場所などは皆様の想像に任せますが、

このようなセクションは往々にしてこの傾向にあります。

 

もしあなたの会社が新しい銀行、特に都市銀行と融資を前提とする取引を希望しているならば、

今の時期は大チャンスなので、少なくても9月10日頃までにお申込をされると良いと思います。

 

 

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2005-08-28 17:38:05

見切り発車した事業

テーマ:資金調達

8月28日

 

 

先週も2件ほど、資金手当てができないまま見切り発車で事業を進め、

引くに引けない状況にある会社の相談を受けました。

 

何回も書いていることですが、資金調達というのは、

いざ資金ニーズができてから、慌てて手当てを始めても、なかなか上手くいかないものです。

 

まして、資金の目処なく契約を締結したり、建築の工事を始めたり、機械や設備の投資を始めていて、

資金調達の期限が迫っているとなると、低コストの良い条件の資金調達はほぼ困難である場合がほとんどです。

 

特に8月とか、年末年始、5月の連休時期は、

金融機関も仕事が事実上ストップしている場合が多く、

いくら調達を焦ってもこの時期は時間が非常にかかります。

 

まさに今の時期は金融機関でも仕事の進まない時期なので、

1週間ぐらいで1億円を調達したいと言うお話は現実的には無理な話なのです。

それもこのようなケースの場合、たとえ時間が十分にあったとしても資金調達が不可能な場合が多いのです。

 

今回の2つの案件もそうでしたが、

では、調達できないとなると、どうなるのかと言う質問をすると、

ほとんどは、資金調達が現実的には無理なのに、

何とかなるだろうと、単にこの事業を断念することを先送りしているのに過ぎないことが多いので、

この事業に対する参入を諦めれば良い場合がほとんどです。

 

中には手付金のような性格のお金を支払っている場合もありますが、

これも金額によっては、私はこの手付金のような支払いを無駄にしても、

不可能な資金調達を止め、この事業自体を諦めるのがベストだと考えます。

 

このような状況に陥っている方々の共通点として、

何を根拠に考えているのか分かりませんが、

今この事業に進出しないと、未来永劫、絶対に新たなビジネスチャンスはないと言う、

錯覚に近い思い込みがあるように思えてなりません。

 

私も過去にこのように思った経験があるので理解できますが、

自分が思うほど、ビジネスチャンスなんて限られてはいません。

 

確かに引返すには無理のある金額を既に投資していて、

簡単に止めることが難しい場合もありますが、

ご相談を受けたほとんどの案件は、引返すのが難しいほどの状況でないことが圧倒的に多く、

今後の資金調達が冷静に考えて、難しいと思われる場合は、

時間的なリスクと、無理な資金調達と資金繰りのリスクを考えて、

一日も早くこのような事業を止めることを説得しています。

 

私の経験でも、このような夢が先行して、資金の手当てが後手後手になっているような事業で、

成功した会社を見たことがありません。

むしろ、できもしない事業を追いかけて、既存事業までおかしくなり、会社が潰れたケースの方が圧倒的に多いです。

 

よーく考えて頂きたいのですが、

弊社だって、資金の目処が付けば、やりたい事業は、その時その時にけっこうあるものです。

現在だって2つの事業への投資や進出を検討はしています。

 

しかし、いくら今参入することがビジネスチャンスであると思っても、

肝心要の資金手当てに目処がつくまで、

「はい、やります!」なんて手を上げるような、馬鹿馬鹿しい、人迷惑なことはしません。

 

資金の手当てができていないということは現実性のないことに等しい訳ですから、

この会社の従業員も、取引先も迷惑千万な話だと思います。

 

ほとんどの方々が理解していると思われる、

事業はヒト、モノ、カネと情報が揃って初めて成功できると言うことを、

今一度再確認したいと思います。

 

このようなケースは皆様の周りにはないと言われるかもしれませんが、

弊社のような仕事をしていると毎月1件や2件は、このようなケースの案件があるので、

やはり注意しないといけないことなのだと思います。

  

 

 


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