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2005-03-29 23:00:35

融資のノウハウ7 不動産の評価は?

テーマ:ノウハウ
3月28日

少し寄り道をしてしまいましたが、今日からまた不動産担保ローン関連の話題を取り上げて参ります。

今日お話しする不動産の評価は、不動産担保ローンにとってはとっても大切な数字です。既に書いて参りましたように、このローンは原則的に不動産の価値のみを担保として行われるローンですので、この不動産の評価、不動産評価額がそのまま融資額につながります。

このローンを取り扱う会社によっても若干違いますが、融資期間が5年未満の短期の場合で不動産評価額の70%~85%、短期より融資期間の長い長期で65%~75%が融資枠となり、この融資枠から、既存の抵当権の額と、収益ビルの場合は預かり保証金の額を引いた額が融資可能額となります。

このように不動産評価額が分かれば、自動的に融資の可能な額がだいたい分かるわけですから、このローンにとっては不動産評価額自体がとても重要な数字になってきます。

不動産を担保に融資を受けたり、不動産投資をしている方であれば、どなたでもご存知のことですが、以前と違い最近は収益還元法という考え方で評価額を算出するファイナンス会社がほとんどだと思います。

ちなみに弊社は10社以上の不動産担保ローンを取り扱う会社と取引がありますが、これらの会社すべてが収益還元法で不動産評価額を計算しています。

この考え方の専門的な定義などは検索サイトから専門のサイトを検索してご覧頂きたいと思いますが、私はこのように考えています。

私がバブルで踊りまくっていた時代は、不動産を金融商品としての財産と考えていたと思います。それに対峙して、収益還元法での不動産の捉え方は収益を上げるための材料であると思います。

どう違うかと現在コンサル中の例で説明します。

表参道の青山通りにある約150坪の土地に立つ商業ビルですが、最近は地価も上がる超一等地です。この収益ビルを担保に30億円の融資のお手伝いをしています。

①金融商品と考えた不動産
青山通り沿いの超一等地の最近の販売価格事例は最高で坪7000万円と言う人もいるぐらい、この辺りの販売価格は上がっています。もちろん青山通り沿いといっても全ての土地がこのような販売価格がつくとは考えられませんから、半分の3500万円/坪として計算した場合、3500万円×150坪=52億5千万円となり、融資の掛け目が80%として、42億。預かり保証金が約4億ですから、38億円の融資の枠があることになり、抵当権も2億程度しか付いていないので、実地監査でマイナス点が出たとしても30億円の融資は十分に可能となります。

こんな案件ばかりだと、弊社はまさに丸儲け状況になるのですが、現実は甘くありません。

②収益を上げるための材料としての不動産
ところが現実的には、このビルの年間収益が約2億3000万円ですから、いつもの計算になりますが、
2億3千万円×70%(経費とテナント退去リスク)=1億6100万円
1億6100万円÷6%(買手の希望予想利回り)=26億8300万円
26億8300万円×80%(融資掛目)=21億4640万円
21億4640万円-4億円(預り保証金)=17億4640万円
17億4640万円ー2億円(既存抵当権)=15億4640万円

収益還元法で不動産の評価額を出すと、このように約15億5千万円が融資の可能額となってしまいます。

このように考え方で全く融資の可能額が変わってきますので、クライアントが収益還元法による評価の仕方に理解がないと、弊社としても成約案件にはならないわけです。

この部分を現在考慮しながら、成約に向けてコンサル活動をしている最中なのです。

明日もこの続きを書いて参ります。



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2005-03-29 02:05:08

復活した社長の条件は・・・・

テーマ:ブログ
3月28日

人それぞれの理由があって、私なんかが一方的に書けることでもないのですが、ご相談を受けてきた体験から、会社を一度つぶしながら復活した経営者に共通することは何かと考えた時に真っ先に感じるのは、「決断力がある」言い換えると「優柔不断でない」さらに言い換えると「先送りをしなかった」というのがキーワードになるように思います。

私も経験がありますので、とても偉そうに言える立場ではありませんが、現在たいへんな苦難の真っ只中にいらっしゃる方、あるいはこれから起業される方にも、ぜひお伝えしたいと思います。

事業をするとリスクはつき物です。リスクのない事業なんてありませんから、リスク回避は事業をするものにとって、本当に大切な仕事だと思います。

もちろん売上を上げ、収益を高めるように、日々努力することが大切なことはもちろんです。しかし、取引先が倒産をしたり、天変地異などで売上が激減したり、重要予測を誤り予想以上に販売ができなくなったりすることはよくあることで、会社存亡の危機は、程度こそありますが、それぞれの時期、それぞれの会社なりに避けることはできません。

この会社存亡の危機に直面した時こそ、経営者の手腕が問われる時であり、この対処方法によっては、倒産したり、家庭を崩壊したり、命までなくすことだってあるのが事業をやるものの宿命だと思います。

私が見てきた、復活した経営者の多くは、お話を聞くと、ほとんどの方が、ひたすら先送りすることなく、冷静に検討して、事業継続が無理と判断した段階で、思い切りよく、法的整理などの事業の整理をされています。

私もそうでしたが、長い時間をかけて作り上げてきた会社の継続を断念するわけですし、場合によっては長年住み慣れた家を出て行かないといけない訳ですから、そうそう簡単に会社整理を決断することが難しい事は百も承知ですし、察してあまりある心境も理解できます。

しかし、冷静に検討し、事業継続が難しいと、万策が尽きたと判断したら、逃げずに、抜本的な再建の方法を考えないといけないのが社長の役目だと思います。

返済見込みのない借入金を見境なく、親戚や友人を保証人にして、高利貸しから借りて、先延ばしするのではなく、できれば真っ当な金融機関から借入をしている段階で判断することが再建には不可欠です。

なぜなら復活のためには、家族や友人など周囲にいらっしゃる方の協力なしには、絶対に復活はあり得ないからです。

事実、復活された経験のあるお客様のほとんどの方が、自分の家族や周囲の方々の協力があったからこそ復活することができたと話をされています。

昨日今日と明るい話ではありませんでしたが、後ろ向きの資金調達のご依頼の多さと、以前お手伝いをした、その当時優良企業と判断していた経営者の失踪を目の当たりにして、書いてしまいました。




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2005-03-27 04:31:12

なぜ借りて解決しようとだけするのか・・・。

テーマ:ブログ
3月26日

土日はできるだけ仕事をしないことにしているのですが、お客様からの電話でのご相談を止めるわけにもいかず、結局は、毎日何らかの仕事をしています。

昨日、弊社にとって上得意である地方の会社のオーナーから、ご友人のX氏の相談にのって欲しいという依頼がありました。

その後、X氏から直接電話があり、今週上京して相談したいとのことで、準備する都合もあるため、ご相談内容の概略をお聞きしたところ、後ろ向きの資金調達のご依頼内容でした。

その内容は次の通りです。

X氏はある地方の県庁所在地の都市で、飲食業を経営されており、長男の専務と運営されています。ところが長男の専務が、資金使途は不明、しかも、金額も現在判明しているだけでも5千万円以上の借金を、消費者金融やカードローン、さらに程度の良くない金融業者からも借りていて、特にこの宜しくない金融業者から返済の催促の電話が入りだしたので、この金融業者に返済する資金4千万円の調達を手伝って欲しいという内容でした。

このような後ろ向き、しかも利息制限法はおろか、出資法の上限利息をも超える法律違反の借入金返済のための資金調達は、やってはいけない典型的なケースで、低利の借入へのシフトとは言え、弊社では取り扱わないということを、前から、私のブログをお読みいただいている方なら、すぐにご理解いただけると思います。

今回も同様で、ご相談は弊社にではなく、すぐに弁護士にご相談をされた方が良いと、X氏にはお話をしましたが、地元の弁護士では、この件が明るみに出ると困るので相談はしにくいので、ともかく一度上京するので、弁護士の紹介も含めて話を聞いて欲しいということでした。

※3月5日から4回の「してはいけない資金調達のケース」をご参照下さい。

電話では、私の説明する、このような場合は、返済のための資金調達をするのではなく、根本的に解決する方法を考える方がベーターであると言うことが、なかなかご理解できないようで、結局のところ今週末に上京され、お目にかかることになりました。

この10年間資金調達のお手伝いの仕事をしていて実感するのは、今回のように後ろ向きの資金調達をする方の数の多さです。

今回の場合は、まだ詳細の情報を拝見していませんので、確定的なことは言えませんが、経営されている会社の年商が約1億5千万円ということですから、4千万円の資金調達は決して小さな額ではありません。
今回の資金調達ができたとしても、ご長男の借金が完済する訳でもありませんし、年商の26%もの金額を、ご事業の前向きな投資ではなく、高利貸しへの返済に充てられるわけですから、事業の先行きにとって、致命的な結果になる可能性は非常に高いと思います。

ご子息の将来を心配された社長の気持ちは理解できるものの、このような資金調達は、この会社と社長、専務、従業員とそのご家族を破綻に向かわせることになる可能性が高く、事業以外の資金使途を目的とする資金調達がきっかけとなり破綻した企業を、何件も何件も見てきましたので、今回の件でも、本当にご子息を心配なさるのなら、一時的な世間体のリスクよりも、根本的な解決をされるのがベストと思います。

今日も、首都圏の地方都市で事業経営を成功されていたお客様が行方不明になる情報が入ってきました。
数年前2つの都市銀行から2億円以上の融資のお手伝いをした会社なのです。
年商も30億以上あり、関連会社を含めて数社あるのですが、帳簿上はすべて黒字、いったい何があったのかと思います。
最初は何か事件に巻き込まれたのかと思ったのですが、本社、関連会社、東京の支店すべてが夜逃げ状態になっているので、多分事件に巻き込まれたのではなく、意図を持って姿を消されたのだと思います。

今日は暗いことばかり書いて恐縮ですが、事業をやるって、本当にリスキーなのです。ですから危険回避が必要な場合は、一時の世間体や体裁なんて考えているような甘い仕事ではないことをぜひお伝えしたいと思います。

後ろ向きの資金調達が必要になった場合、世間体や体裁などより根本的な解決を決断されることを心から切望する次第です。 



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