親名義の不動産の売却について相談されるケースが比較的多いので、その手続きについて説明したいと思います。

 

1.親自身が契約できる状態にあるか?
当然のことながら、不動産所有者は親ですので、売却するためには、本人(親)に売却する意思があるか、契約をするのに必要な能力があるか、が大切なポイントになります。
ここでいう能力とは、物事を判断するのに必要な能力をさし、身体的な能力については問題にされません。
したがって、字が書けなかったり、話せなかったりしても、契約内容を把握でき、何らかの方法で意思表示をすることができれば、契約をすることは可能ですが、逆に、精神障害や認知症等のために、判断能力が低下している場合は、契約に支障が出る場合があります。

 

2.親の判断能力に問題がある場合
民法の世界では、自分がした行為の結果を判断することができる能力(法律用語で、「意思能力」といいます)が欠いた状態でした契約は、無効とされています。
たとえば、重度の認知症で判断能力が欠いた状態で、契約をすると、後々、契約が無効とされるリスクがあるため、通常、契約をすることはできません。
実務では、仲介の不動産屋さんや不動産の名義変更を担当する司法書士が、直接、売主本人にお会いし、判断能力の有無を確認することが一般的です。
ここでよくある質問として、「親が契約をすることができないのなら、委任状を書いてもらって息子が代理人として契約をすれば問題ないのではないか」などとおっしゃる方がいますが、これも認められません。
なぜなら、代理人を選ぶこと自体、委任契約という契約ですので、判断能力がない場合は、委任自体が無効になる可能性があるからです。


つまり、親の判断能力に問題がある場合、

不動産を売るためには、以下の3つしか方法がありません。

 

①親の判断能力の回復を待つ
②亡くなって相続されるのを待つ
③成年後見制度を利用し、後見人から契約をしてもらう


次回の「認知症の父の不動産を売るには?(後編)」では、後見制度とそのリスクについて説明します。

 


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確定申告の時期ですね。


後見人は、被後見人の確定申告をする必要があるため、私もこの時期は気を遣います。

みなさん、「譲渡所得」ってご存知でしょうか?


譲渡所得とは、資産を譲渡することによって生ずる所得のことで、税金が課せられます。


ざっくりいえば、家を売って利益が出た場合は、税金がかかるというお話。


ただし、自分が住んでいた家を売った場合で、住まなくなった日から3年以内(正確には3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売った場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

つまり、老人ホームへ入居して以来空き家になっていた自宅を売る場合、空き家になって、3年以内であれば税金がかからないのに、4年経っていれば税金がかかる場合がありうるということ。


特例を知っているか、知らないかで、税金が大きく変わってきますので、注意したいものです。

 

※税金については、当事務所と提携している税理士が対応いたしますので、お気軽にご相談ください。



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■質問
「親族が亡くなったのですが、相続手続きって、何をいつまでにすればいいのでしょうか?」
こんな相談をよく受けます。
今回は、必ず覚えておきたい4つの期限について、解説します。

 

■回答
3か月、4か月、10か月、1年
この4つの期限については、重要ですので覚えておく必要があります。

 

①3か月以内…相続放棄
人が亡くなると、その人の遺した財産は、プラスの財産(不動産や預貯金など)だけでなく、マイナスの財産(借金など)も、すべて相続人に相続されることになります。
相続放棄とは、相続人が、プラスの財産もマイナスの財産も、一切の財産を相続しないことをいいます。マイナスの財産が、プラスの財産より多い場合には、相続放棄をすることをお勧めします。
この相続放棄は、自己のための相続開始を知った日から「3か月以内」に、被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てする必要があります。
この期限を逸すると、財産と一緒に負債も引き継ぐことになってしまいますので、ご注意ください。

 

②4か月以内…準確定申告
亡くなった人に事業収入や不動産収入など、申告すべき所得がある場合は、所得税の申告をする必要があります。
通常、確定申告の期限は、3月15日ですが、年の途中で亡くなった場合は、その年の1月1日から死亡の日までの期間の所得を、相続開始から「4か月以内」に申告(準確定申告)する必要があります。

 

③10か月以内…相続税の申告、納付
相続税が発生する場合には、その申告と納税を、相続開始から「10ヶ月以内」に行う必要があります。
ちなみに、ざっくりした説明になりますが、相続財産が、基礎控除額(3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)を超えない場合は、原則、相続税はかかりません。
詳細については、当事務所と提携している税理士が対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

 

④1年以内…遺留分減殺請求
法定相続人は、相続することができる最低限の相続分(遺留分)が保証されています。
万一、遺言によって自分の遺留分を害された場合には、「1年以内」に遺留分を侵した相手に対して遺留分の減殺請求することで、これを取り戻すことができます。

 

補足

よく不動産の名義変更の期限について尋ねられることがありますが、実は、法で定められた期限はありません。

しかし、長期間放置することで、相続関係が複雑になり、通常の手続きでは対応できなくなる場合があります。

最悪の場合は、高額な費用がかかったり、名義変更ができなくなることもあります。

いずれやる必要のある手続きですので、速やかに行うことをお勧めいたします。

 

■まとめ
以下の4つの期限にはお気をつけください。
①3か月以内…相続放棄
②4か月以内…準確定申告
③10か月以内…相続税の申告、納付
④1年以内…遺留分減殺請求
 

 

 

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今回は、会社の登記のお話しです。

 

日本の会社でも、外国人が、取締役や代表取締役に就任することが多くなってきました。

その場合、困るのが印鑑証明書。

 

取締役(取締役会設置会社の場合は代表取締役)の就任登記をする場合、通常、印鑑証明書と実印の押された就任承諾書を法務局へ提出する必要があります。

(商業登記規則第61条ⅣⅤ)

 

日本人なら住民票のある役所へ行けば、すぐに印鑑証明書を発行してもらえるのですが、日本に住民票がない外国人の場合はどうすればいいのでしょうか?

そもそも印鑑なんて持ってないでしょうし…。

 

■回答

この場合は、就任承諾書の署名が、本人のものであることの本国官憲の作成した証明書をもって、印鑑証明書に代えることができるとされています。

(平成28年6月28日付法務省民商第100号通達)

 

たとえば、アメリカ人なら、アメリカの大使館やアメリカの公証人(notary public)でサイン証明書を作成してもらう必要があります。

ちなみに、サイン証明書には、住所も記載してもらう必要がありますし、もちろん、訳文も必要です。

 

また、その外国人の本国の法制上の理由等のやむを得ない事情から、前述のサイン証明書を取得できない場合は、上申書と日本の公証人が作成したサイン証明書または、その外国人が現に居住している国の官憲が作成した証明書をもって印鑑証明書に代えることができるとされています。

このやむを得ない事情の具体例は、法務局のサイトに記載されています。

http://www.moj.go.jp/content/001216562.pdf

 

なお、かつて、株式会社の代表取締役のうち1名は、必ず日本に住所を有する必要があるとさえていましたが、平成27年3月以降、この取り扱いは変更になり、現在は、代表取締役の全員が日本に住所を有していなくても問題なくなりました。

 

■まとめ

外国人で日本の印鑑証明書が取得できない場合は、その国の大使館やその国の公証人に、サイン証明書を作成してもらう必要があります!

 


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人が亡くなると、預貯金や不動産の相続手続きが必要になるわけですが、
大抵、「亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍」の提出を求められます。
 
亡くなったことが記載されていれば、それでいいんじゃないの?
なんて思っている方もいるかもしれませんが、過去のすべての戸籍が必要になります。
 
 ■過去の戸籍を集める意味は?
これは、法定相続人を確認するためです。
戸籍は、本籍地を変えたり、結婚をしたり、戸籍法が改正されたりすると、新しい戸籍が作られるのですが、実は、前の戸籍の記載内容がすべて新しい戸籍に引き継がれるわけではありません。
 
たとえば、夫婦が離婚し、子の親権者が母になった場合、
離婚した直後の夫の戸籍には、離婚と、妻子が戸籍から出て行った旨が記載されています。
しかし、夫が、本籍地を変更し、新しい戸籍を作った場合には、離婚や妻子の記載はされません。
 
つまり、その人に子供がいるのかどうか、他に相続人がいるかどうかは、過去の戸籍をすべて集めないと判明しないのです。
 
さらに、面倒なことに、戸籍の請求は、その戸籍のある本籍地の市町村でないと発行してくれませんので、過去に戸籍のあったそれぞれの役所へ手配する必要があります。
また、古い戸籍は、筆と墨で書かれていたりして読めないことも多々あります。
解読するには、コツと慣れが必要なわけです。
 
そんなわけで、戸籍集めは、結構、根気と手間のかかる作業ですので、ご自身で集めるのが難しい場合は、司法書士など、プロに依頼するのもいいと思います。
 
私も何千通という戸籍を解読してきました(笑)。安心してお任せください!
 
■まとめ
相続手続きには、亡くなった人の過去(出生から死亡まで)の戸籍をすべて集める必要があります。
ご自身で集めるのが難しい場合は、プロに収集を依頼しましょう!
 
 
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仕事柄、人前でハンコを押す機会が多く、
よく「ハンコ押すの上手ですね~」なんて褒められたりします。
 
確かに、仕事で毎日のようにハンコは押してますので、慣れているのはもちろんですが、
実はそれ以上に上手に押す秘密があります。
 
それは…
「いい朱肉」と「いい印鑑マット」を使うこと!
 
つまらない回答になりましたが、これが一番のコツなんです。
 
実は私、仕事でハンコを押すときは、他人の朱肉、印鑑マットは使いません。
My朱肉とMyマイ印鑑マットをいつも持ち歩いて使っています。 
 
と言うのは、
以前、ブログで、不動産の名義変更をする際には、「印鑑証明書」と「実印」が必要と説明しましたが、実際、登記申請をすると、法務局は、書類に押されている印影が印鑑証明書が一致するかどうか、念入りに確認します。
少しでも印影が、かすれていたり、欠けていたりすると、実印と見做されず、名義変更は受け付けてもらえないのです。
そのため、我々司法書士は、ハンコについては、尋常じゃないくらい神経を使ってます。
 
どんなにハンコを押すのが上手でも、インクがドロドロの朱肉や、ゴミだらけの汚れた朱肉では、いくら頑張ってもキレイな印影は写りません。
 
印鑑を押すのが苦手な方は、印鑑と一緒に、My朱肉とMyマイ印鑑マットをカバンに入れておくとよいかもしれません。
 
■まとめ
ハンコを上手に押すコツは、
「いい朱肉」と「いい印鑑マット」を使うこと!
 
 
 
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前回に引き続き、権利証にまつわる相談を紹介します
 
■相談内容
「家を売りたいのですが権利証が見つかりません。売れるのでしょうか?」
 
■回答
これも比較的、多い相談で、不動産売買に立ち会う司法書士はいつも対応に迫られる問題です。
前回お伝えしたとおり、不動産の名義を変更する際には、①権利証②実印③印鑑証明書の3点が必要ですので、これが揃わない限り、原則、登記の申請ができません。
 
では、権利証を紛失してしまった場合は、売却ができないのでしょうか?
 
そんなことはありません。権利証も物ですから、当然、紛失したり、火事で燃えてしまうことだってあります。
ただし、権利証(登記済証、登記識別情報)は、理由はどうあれ、再発行させることはありませんので、大体措置を使うことになります。
具体的には、司法書士等が、名義変更しようとしている人が、所有者本人であることを確認した旨の書類(本人確認情報)を提供することによって対応します。
私も、権利書をなくしたお客さまから依頼を受け、不動産を購入した際の売買契約書や固定資産税納付証明書などを確認しながら、この証明書を作成したことがあります。
 
そのほか、「事前通知」という方法もあります。
法務局が、権利証が添付されていない名義変更登記が申請されたが、間違いないかどうか、所有者の住所地へ、本人限定受取郵便という特殊な郵便を使って確認する方法です(不動産登記法23条1項)。
但し、こちらは他人同士の一般的な売買ではあまり使われていませんので参考まで。
 
■まとめ
権利証がなくなっても売買はできますので、ご安心を!
司法書士が、権利証に代わる証明書(本人確認情報)を作成します。
 
以下は、本人確認情報の一枚目です~
 

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今回も相談事例を紹介します!

 

■相談内容
「自宅の権利証がなくなってしまった、家を取られてしまうかも…」

 

■回答
大体、泣きそうな声で、電話してきます(笑)。
確かに、権利証は、不動産の権利を証明する大切な書類です。
しかも一度発行された権利証は、理由を問わず再発行されることはありません。

 

では、権利証を盗まれた場合は、簡単に名義を変更されてしまうのでしょうか?
答えは、NOです。
不動産の名義変更をするためには、以下の3つのものが必要になります。
①権利証(登記済証もしくは登記識別情報)
②所有者の実印(正確には実印が押された登記申請書)
③所有者の印鑑証明書(3か月以内のもの)
したがって、②実印、③印鑑証明書も一緒に奪われない限り、名義変更をすることはできません。(逆にいえば、この3つを同じ場所に保管するのは危険です。)

 

では、もし3つとも奪われてしまった場合は、どう対策をとればいいでしょうか?
実は「不正登記防止申出制度」というものがあります。
これは、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合は、法務局へ申し出ることによって、申出から3か月間、不正な登記を止めることができる制度です。
この間に、実印の印鑑登録を変更することによって、不正を防止します。
また、登記識別情報(平成17年頃より発行されるようになったコンピュータ化された権利証)の場合は、失効制度というものがあり、法務局へ申し出ることによって、権利証を失効させる(使えなくさせる)こともできます。

 

■まとめ
権利証だけでは、不動産の名義変更をすることはできません。
①権利証 ②実印 ③印鑑証明書(印鑑カード)の3つが必要です。

不正防止のため、この3つを同じ場所に保管するのはやめましょう。
奪われた時は、「不正登記防止申出」「登記識別情報失効申出」を利用しましょう!

 

 

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今回は、よく事務所に相談が寄せられるケースをご紹介したいと思います。

 

◆相談事例

子供のいない老夫婦で、夫が、先に亡くなった。

残された妻から、老人ホームへ入所したいので、不動産の相続と売却手続きを、当事務所に依頼された。

 

◆回答

シンプルでよくある相談なのですが、実は簡単には解決できない問題です。

理由は、妻だけが相続人になるわけではないからです。

子がいない夫婦の場合、夫の相続人は、妻だけではなく、夫の兄弟も含まれるのです。

つまり、不動産を売るためには、妻の一存では決めることができず、夫の兄弟全員の同意が必要になります、

理解のある兄弟ならいいのですが、

「もらえる財産があるなら、もらいたい」「先祖から受け継いだ土地なので売らないでほしい」

などと言われてしまうと、手続きを進めることができません。

 

それだけでなく、

そもそもその兄弟がどこにいるのか分からない場合は、不在者財産管理人選任の手続きが必要になりますし、

既に夫の兄弟が亡くなっているなどの場合は、その子(夫の甥、姪)に、相続権が代襲されてしまいます。

 

そうならないように、遺言をのこすことを強くお勧めしています。

「全ての財産を妻に相続させる」という遺言を遺すことによって、相続人は、妻に限定されるため、手続きはスムーズに進めることができるのです。

 

◆結論

「子のいない老夫婦は遺言を!」

 

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明けましておめでとうございます。

平成29年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

みなさん、今年の目標は決まりましたでしょうか?

 

私の今年の目標は、

「ブログやFacebookの投稿を怠らずに続けること」

 

簡単なようですが、なかなか実践できていないので、あえて目標にしてみました。

いつもやろうやろうとは思っているものの、仕事が忙しくなると、どうしてもブログは後回しになり、しばらく書かないでいると、もう書かないでいいか…、みたいな感じになり投稿が止まってしまいます。

 

でも、ブログやフFacebookで、事務所のことや最新の情報を発信していくことは、事務所の信頼感、安心感を向上させるうえでとても大事なことですよね。

 

初めて当事務所へ相談しようと検討している方や、お仕事を依頼中の方って、やはり不安はつきもの。

実際に当事務所がどのように仕事をこなしているのか、などを発信できたら、今以上に安心していただけますものね。

 

昨年以上に、お客様に安心と満足を提供できるように、今年も頑張ります!

今年もよろしくお願いいたします。

 

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