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最近コンサルタントとして良くお客様から不動産投資ファンドの事を
質問されますので記念すべき本ブログ第1回目の航海日誌はこのテーマに
ついてお話したいと思います。
昨今ファンドの動向について様々な話が新聞や経済誌でよく見かけ
られるようになりました。
私の見解としてもファンドによる不動産の活性化は今後も継続し、
かつ、その動きは誌上で報じられているよりもより加速して拡大して
いくのが必然であると考えています。
Ｈ１７年６月１５日ブログ
2005年度においてはその動きを強く強く加速していくでしょう。
今年5月31日の日本経済新聞一面にもありましたが2007年度3月末までには
投信各社の総資産規模が今年3月末の約1兆6千億から約3兆3千億に倍加
する見通しであると報じられています。
間違いなく市場では不動産が格好の投資対象とされ、大手法人はもとより
中小法人、如いては個人にまでその流れが波及していくのは確実です。
さて、そんな中、地べたの目線から申し上げる時、
「果たして今後この流れが何処まで続くのか？」
私はこう考えています。
収益還元法と言う言葉をご存知でしょうか？
これは対象不動産（基本的に土地及び建物一体で考える）が
一体幾らの収益（賃貸して得られる賃料収入）を年間ベース或いは中長期にて
生み出すのか予想し逆算して価値を計る手法なのですが、率直に申し上げて
昨今のファンドが設定している賃料自体には疑問を感じざる得ず、従って、
現在の状況による収益の維持は精々2年から3年が限界なのではないかと思ってます。
私も必ず新築時の賃料はより強く設定します。
所謂「新築プレミアム」を狙って事業計画当初はより高いリターンが得られるよう
様々な仕掛けを行います。が、この高いリターンを狙うと言っても絶対的に建物竣工後、
入居が可能な状態になった段階にて実需で満室になっているレンジ（範囲）を
目論んで行なうのが定石です。しかし、これらを満たす事が出来ずに竣工後
2ヶ月も3ヶ月も満室にならなかった場合、また、計画当事者の関連会社、関係者等で
何とか一度は満室にするような状況であるのなら失敗に終っていると言わざる得ないのでは。
すべてのファンドがそうだとは申し上げませんが事実それらの傾向は見受けられます。
不動産の証券化、投資信託、いずれもこれらの市場規模は今後も拡大して行くでしょうが
それは同時に勝ち組み、負け組みの色合いを濃く映し出す形となって表面化してくるでしょう。
皆さんが投資を行なうにあたっては次の事をお勧め致します。
1.表面的な利回りに惑わされずに確率論から考察した実需物件を選択する。
2.地域性を考慮し、かつ、情緒的側面から自身が感じ得る物件を選択する。
3.机上の計算と理論構成だけで表面的な運用実績を上げているファンドには手を出さない。
（物件を成約させる為の実働部隊を組織内に取り込んでいない
紐も付きファンドは今後要注意でしょう。）
とにかく現在の賃貸市場では新築の時はどうにか決まるのが実態でありますが
大切なのはその後なのです。
上記が昨年の私の見解であり、さて、現在の見解について一言。
ファンドの勝ち組負け組みがそろそろ出始めてきていると感じます。
金利の上昇局面に入るまでの新規ファンドには要注意。では？
リートもよいけどやはり個別投資を私はお勧めいたします。
