こんにちは　神山です

一戸建て購入後に起きるトラブルとして代表されるのは私道におけるトラブルです

私道といっても、建築基準法で様々な種類に分類されており、それぞれ性質は異なりますが、重要なのは私道の利用制限です

実際に本ブログ宛に相談があったケースを元に詳しく説明していきます。
（道路説明図を添付します）

世田谷区船橋で6年前に購入されたAさんは、私道の問題で現在私道の所有者とトラブルになっています

6年前に新築一戸建てとして、大手ハウスメーカーから住宅を購入し、幸せな生活を送っていましたが、私道の唯一の所有者が亡くなられ、相続で子息に所有権が移転してから悲劇が始りました。新たな私道の所有者は神経質な性格らしく、Aさんの私道の利用に関しての不満が募り、Aさんに対し、私道の利用を拒否してきたのです

しかし、Aさんには契約時に当時の私道所有者から私道の使用許可証を取得しており、対抗要件として私道の利用を主張したのです

このようなトラブルは非常に多く、裁判の判例もあるため、裁判になったとしても結果はおおよそ想定出来ます。
今後Aさんと私道所有者との裁判になった場合、結果は私道の利用は歩行・自転車のみ利用でき、自動車の利用は認めないということになるでしょう。いくら新築購入時に私道の自動車も含む無償通行の承諾書を取得していても、生涯絶対的な私道の利用を約束したものと実はなりません。（ここが一番仲介会社の説明が曖昧な部分）私道は所有者以外の第三者を含む一般通行を許容する性質を有するものなので、歩行や自転車による一般公衆の私道通行は制限できないものの、自動車の通行に関しては所有者の利用を大きく損なう可能性が高いと判断され、利用を制限されると思われます

つまり、私道通行の承諾書を交わしていれば、極めて私道利用を受けられた事にはなるが絶対ではないということです。この辺の事情を十分理解しなければ安心安全な住宅購入は出来ません

結論として、この問題を解決する有効策はありませんが、予防は可能です

そこで私が考える私道に関しての予防方法を何点か記します

私道に接道する一戸建てを購入するにあたって購入前の確認事項は

①前面私道より、公道に至るまでの間に何人の私道所有者がいるか？
②①のうちの何人に私道通行掘削承諾書を取得しているか？
③購入一戸建てはその私道に対し、どれだけ所有権を有しているか？

は少なくとも確認する必要があります

基本的に私道の私有者とうまくお付き合いする以外は私道利用を維持する方法はありませんが、購入戸建てが私道の持分を持いれば、私道利用を例え拒否されたとしても、対抗要件として道路利用の主張もできるでしょう

もし、万が一、私道の持分も全く持っておらず、私道の全ての所有者から通行掘削承諾書を取得していないのであれば、可能な限り、仲介会社へ取得努力をしてもらう事をお勧めします。それでも取得が難しい場合には、将来的に私道の自動車通行が出来なる事を覚悟しなければならないでしょう

他にもこういった面では書けない、あるいは言えない事もあります

いつも言うように、優秀で信頼できる仲介業者や営業マンとの人間関係の構築、あるいはプロの不動産マンとの人脈形成などをするのが一番良い方法です。一般的な業者とあなたという付き合いでは、相手も商売ですから必要以上の情報開示や気遣いをしてくれる保証はありません

要は【家さえ売ってしまえばそれでＯＫ】というのが業者の本音です

ですから私はそういう業者を許しませんし、愛する不動産業界がそういう悪徳業者の責任でイメージダウンするのも悲しいのです。少しで多くの方に安心して満足できる住宅購入のお手伝いとしてこのブログでも無料アドバイスしてます。もし現在、東京都内で住宅購入をお考えの方がいらっしゃれば、私でよければ全て無償でアドバイスしますのでお声かけ下さい。３０年以上のキャリアで都内の不動産業界に君臨していた立場ですから不動産事情で分からない事は一切ないです

自分で言うのもなんですが、私が良いところはお声かけ下さる方と利害関係がないという事です。私はお金を貰う事はありませんから、私に無料アドバイス希望する方には何ら負担もありませんし、気軽に声がかけられます。ですから沢山の方から相談の声を貰ってます

でもこれがアドバイスにお金がかかるとか、現在も私が不動産業務をやっているとなれば色々な意味で警戒心が出ます。そういう面を考えると今の私は皆さんにとって非常にフェアな立場にあります。このフェアな立場が沢山の方から相談される理由になってると自負しております

どうぞ、私、神山まで気軽にお声かけ下さればと思います

4月23日

神山です

住宅購入後に何かしらのトラブルになることが多々あります。その中で一番大変なのは周辺の居住者との揉め事です。これは本当に面倒な事であります。多くの方はその家に一生住む可能性が高いですから、近隣者とのトラブルは死活問題なのです

注意しなければいけないのは以下の３点

①隣地所有者との境界線が明確に定まっているか？
②前面が私道であれば、私道の所有者から得られている権利
③隣地居住者からの目隠しの設置依頼があるのか？

他にもありますが、少なくとも上記3つは把握ついておきたい事項です

ここでつい先日もあった実際のトラブルをご紹介します

①平成23年に建築条件付き売地で豊島区南長崎で購入したAさんは境界が定まっている旨、仲介業者から確認をし、契約に至る

↓
建築中何度か現場に立ち寄るが、隣地居住者とはち合わせ。今度引っ越してくる旨を伝え、ご挨拶するが、その際に購入した土地に対し、敷地の境界が定まっていないと伝えられる

↓
早速仲介会社、売主に確認したが、隣地との敷地の境界は確定しているとの事。後は、売主が隣地と一度話し合う機会を設けるとの仲介会社からの伝言

↓

その後、隣地の方と話し合った結果、納得してもらえたと伺い、自宅の完成後、引渡しをうける。しかし、引越し後、隣地の方から再度隣地の境界が定まっていない旨伝えられる。境界杭を確認するも、隣地との塀は内済みにも関わらず、自己の所有塀だと主張される

↓

再度、仲介業者、売主に確認するも、正確な答えももらえず、間にも入ってもらえず、隣地の方ともめること６年。隣地と顔を合わせる度に、罵声を浴びせられ、妻はノイローゼ気味。どうにもならなくなり、買い替えを検討することとなる

これは他人事ではなくて、住宅購入時には頻繁にある問題です。言い方が悪いですが、最近の方は陰険な人が多いので、近隣者であっても先に住んでいたというだけで陰険な対応をしてくる主婦などが多いです。特に５０代以上の年配女性に陰険な方が多いです

とは言いましても、これは業者も含めた販売側と購入側のミスであり、事前に回避できた問題であると思います。売主は、買主に対し、残代金支払日までに、本物件につき現地にて境界標を指示して境界を明示する義務があり、隣地との境界立会い印を交わした上で、境界確認書たるものを購入者に提示することが望ましいです。けして売主の一方的な主張を信じてはいけません。今は購入者側もしっかりとした予備知識を身につけ、それらにアドバイスをしてくれる不動産知識ある友人や知人などの意見も聞いておくべき時代です

また、皆さん間違えられている方が多いのですが、境界杭が内済みか外済みかは実際の塀の所有を示すものではなく、芯積みであっても、お互いの塀が所有物であるという訳ではありません

隣地との境界は特に先祖代々受け継がれる土地では、口約束などで示されているものが多く、塀を新設した際の出資比率など、曖昧なケースが大半です。その為、相続などによって引き継がれた土地では、隣地との境界にお互いの認識の違いからもめるケースがあります。たとえ大手のハウスメーカーの建売住宅でも、このようなケースがあり、中には裁判になってケースも少なくありません

結論から言えば、いつも言いますように、優秀な仲介業者の優秀な営業マンと人間関係を構築し、そして理想としては私のような専門家との交友などを作り日頃から情報交換をしておき、最善の状態で購入に挑むのがベストです。

今はネットが便利な時代です。私のような存在とも顔も合さずとも専門的なアドバイスを簡単に受けられます。もちろん私は無料でアドバイスしてますから、聞く側にとっては何のマイナスもないことでしょう。後は総合的に皆さんが判断して、実際に購入する仲介業者さんとお話を詰めれば良いだけのお話です

②前面が私道であれば、私道の所有者から得られている権利
③隣地居住者からの目隠しの設置依頼があるのか？

この②と③は次回の日記で説明したいと思います

神山

4月18日

こんにちは、神山です

例年に比べ、自宅を売却し、新居を購入したい所謂『買い替え』のお客さんが増えています

去年の地震自身の影響から耐震性の高い住宅に住みたいという顧客心理が、買い替えを刺激してのことでしょう。

ただ、ここ5年ほどで大きく『買い替え』事情が変化しています。

そのことに気付いていない不動産屋も多く、買い替えの経験が少ない不動産屋の提案に困惑してしまう消費者が多数見受けられます。本ブログに対しても相談が多くきます。

≪買い替えが難しい理由≫

・銀行が住宅の買い替えローンの特別商品を取り扱わなくなった
・大手仲介会社に依存した売却方法を選択する人が多い事
・買い先行or売り先行のメリット・デメリットの把握不足

買い替え案件は不動産営業マンからすれば、長期的なお客様との付き合いが必要な為

『面倒で手間のかかる案件』なのです

買いだけ、売りだけの案件の方が短期間で安定した売上げが望めますからね

短期的な売上げを上げたいが営業マンの提案は例え大手不動産屋であっても大差はなく、誰も本当に良いアドバイスはしてくれません

今更ですが、住宅購入をお考えの方に言っておきますが

【ほとんどの仲介業者の営業マンは、あなたに良い家を売るためにサービス提案をしてるのではなくて、自分の歩合給の事だけを考えて何とか家を売ろうとしてる事が背景に強くある事を忘れないでください】

だから私は再三に渡り言ってます

優良な業者のその営業マンと二人三脚で家探しをしないとダメだと

買い替えの話に戻りますが、どの方法が一番お客様にとって最適か

・売却物件の売却予想価格・売却希望価格
・売った時の売却益（売れた際に手元に残る現金）
・売却物件の残債・融資銀行の残存期間・金融機関
・自己資金
・年収・年齢
・新規購入物件の要望
・売却したい時期・購入したい時期（住みたい時期）

によって大きく変わります。そのあたりを踏まえて提案をする事が必要で、最も大切なのは常に最悪を想定した買い替え方法を選択することが重要です。

『運良く自宅がこの価格で売却できたら・・・』

なんて事を基準に買い替えをするようであれば、非常に大きなリスクが伴います。

買い替え提案ののプロは意外と少ないです。私が知る限り、大手の買い替えは最悪です。また地場の不動産屋でも経験豊富な営業マンじゃないと危険です。こういう案件は信頼できる業者や営業マンを紹介して貰うに限ります

因みに、よく知人や親族からの紹介だから安心などと何の根拠もなく心を開く方がいますが、それも危険です。どうして安心と言い切れますか？もちろん知人などの紹介ですから騙しはしないでしょう。でも不動産のプロとして手腕が良いかは別じゃないですか？そういう面からして一般消費者はお人よしな方が多いです

知人＝安心＝不動産手腕も良い

こういう式を勝手に作り上げます。そんな保証などありませんのでご用心を

それであれば、本当に手腕の高い仲介業者などをプロから紹介される方が絶対安心です。今はネットの時代です、少しで評判と違ったり、嘘吐かれたり、騙されれば書き込んだりできます。そんなリスキーな事をしてまで優良なプロが目の前の利益に目が眩み軽率な事はしないものです。消費者はネットの怖さを逆の意味で利用すべきです

不動産屋は信頼で出来てますから、書き込まれたらそれは大打撃なのです。ですから本当の優良業者や手腕の高いプロは軽率な事はしません。そこをよくお考えください

買い替えにしても、新居を新しく購入しようと検討してる方もよく聞いて下さい

「あなたは良い家に住む事が目的ですよね？」

あなたは大手の家に住みたいのですか？

あなたは知人に紹介された人から買いたいのですか？

あなたは多数が良いという家に住みたいのですか？

あなたはネットで評判だから買いたいのですか？

全部、これは目的ではなくて、手段ですよね？

【良い家に住みたい】という目的を果たすための選択手段ですよね？

けれども多くの人は惑わされて目的と手段を混同します

そして買った後に「後悔」するのです。私はそういうお客様を何百人と見てきてるのです。数千万もの家を買う方を何百人も見てる人間が東京都内に何人いますか？その中の私は一人なのです

その人物である私がこう言うのですから、間違いない真実だと思って下さい

いずれにしても本当に信頼できる不動産マンがいらっしゃるようでしたら、是非、そういう方にお声かけするべきですね。もしそういう方がいないようであれば、私で良ければアドバイスします。もちろん無料です。お金など一切頂きませんのでご安心下さい

神山

4月8日

住宅購入をお考えの方で、不動産屋が頼りないと感じた事ありませんか？

本ブログに対しても

『こんな役に立たない営業マンに仲介手数料など払いたくない』

『道も運転も最悪で、不動産のことを何も知らない』

『こちら要望をいつになっても分かってもらえない』

というメッセージが後を絶ちません。

そのため最近は

『どこか信頼の出来る不動産仲介会社を紹介して欲しい』

というメッセージが増えています

私は30年ほど不動産業界に携わってますが、これでも酷い仲介業者が淘汰された方なのです。ただ淘汰され浄化されたと言っても、やはり竹の子のように次々と新規参入業者も増えてますので根本的には変わっていないのが実情だと思います

そもそも昔はインターネットが流通していないため、不動産に無知なお客さんが圧倒的に多く、詐欺師のような不動産屋が多く存在しました。その名残のまま経営を続けてる「不道徳な業者」があるのも事実です。そういう業者の管理職などは決まって風貌が怖かったり、あるいは「あぁ、昔は悪かったのだろうな」という雰囲気を出したりしてます。人間というのは面白いもので、感覚的にその人の風貌や喋り口調などから感じとるもので「押し売り」に近い形や、やたらと強引な説得力がある上司が出てきた時は注意が必要です

「別に買わなくて結構です」くらい余裕あるが、でも物件説明や不動産知識に関しては尋常ではないオーラが出てる上司が接客に出てくる方が信頼できるかもしれません。これは私の経験上での話です

最近はインターネットが流通しているため、基本的には物件情報も、不動産知識も営業マンより大差なく理解されているお客さんも多いですから、並大抵の営業マンやその上司では頼りない結果になる事があります

私が考える良い不動産屋（営業マン）の条件は

① ないものをないとハッキリ言ってくれる営業マン

② 『気付き』を持たせてくれる営業マン

③ 住宅探しを楽しませてくれる営業マン

簡単なことなんですが、意外と①～③が出来る不動産屋は少ないのです

結論から言うと、どうして今の不動産屋が頼りないのか？

①　お客様の情報収集能力が高まり、リテラシーが高まってる

②　不景気などが原因で不動産業者そのものに余裕がないため押し売りになる

③　今時の若い不動産マンは勤勉でないため、圧倒的な知識量に欠ける

これらの事を考えると、本当に良い営業マンとはどういう営業マンか？

何度も記事で書いてきましたが『お客様と二人三脚で走ってくれる営業マン』なのです

売りたいから売るのではなくて「無い物は無い、買えない物は買えない、ダメなものはダメ」と言ってくれる営業マンです。あなたの事を真剣に考え、二人三脚で物件探しや購入を協力しようと思ってる営業マンだからこそ、そのようなに言うべき事をハッキリと言ってくれるのです

そういう営業マンや、販売責任者を抱えた仲介業者と密接な関係になる事がなによりも先決であると私は思ってます。それが30年以上の不動産キャリアで出た結論です。大手とか売主のサービスとかそういうのはあまり関係がないのです。買い手の皆さんにとって一番の理解者であり味方であり、防波堤となるのは優秀な営業マンを抱える仲介業者なのです。その仲介業者と優秀な営業マンを自分の懐に入れずして満足行く住宅購入などは諦めた方が良いと私は断言できます

私に出来る事と言えば、そういった諸々全ての情報提供や収集、あるいはアドバイスくらいですね。申し訳ありませんが私は売買を手伝ったり、あるいは仲介をしたりはしておりません。私個人が利害に関わる事は本ブログを通して行う事はしてませんし、そういうのはトラブルの元です

ただ、私が培ってきた30年以上のキャリアと、そして現状の不動産業界のリアル情報の提供、あるいは私は絶対的に信頼する仲介業者のご紹介などは可能です。もちろん全て無償です。都内で住宅購入をお考えの方からすればマイナス面などは一切ないとは思います。得る知識が増えてマイナスになることはないはずですし、優良な業者を知る事も悪い事ではないはずです

けれども、私も本ブログはボランティア感覚で行ってますし、私のマンパワーにも限界がありますから、沢山の方からのお声かけに嬉しく思う反面、全ての方に丁寧にお答えしきれてない現実もございます。返答は必ずしますが、対応に遅れが生ずる事だけは事前にご了承願いたいと思ってます

4月1日

神山

妻と良く二人で行く店です

吉祥寺通り沿いにある第一ホテル内にある

鉄板焼きの「むさしの吉祥」です

私は長らく城西地区に住んでますし、城西地区をメインに仕事もしてきました

今も吉祥寺に住んでますが、この３０年くらい都内の不動産事情や消費者の反応を見てきて思うのが、根底にある部分は何も変わらないという事です

その根底とは、まず売る側の意図と買う側の意図、ここで発生する利害関係の相互理解が崩れた時、必ず納得行く購入には至らないという事なのです。買う側も売る側にも意図があります。特に買う側の意図は非常に繊細で強い物です。例えば、出来ない営業マンというのは見当違いな事をお客様に勧めます。相手の意図が全く読めてないがために、結果的に押し売りとなるのです

これは実際にあったお話ですが、あるお客様が練馬駅から徒歩15分内で戸建4ＬＤＫを探してました。予算は5000万円。練馬駅周辺であれば坪単価的にも予算5000万円あれば４ＬＤＫの物件は出ます。でも聞けばこのお客様、もう１年もずっと希望の物件を探してるが、未だに見つからないと言うのです。聞けば、４ＬＤＫは４ＬＤＫでも、広めの４ＬＤＫじゃないとダメだとの事です。ここで相手の意図が読み取れない営業マンはこういう事をします

「広めの４ＬＤＫだと5000万の予算で練馬駅周辺では物件がないので、5200万円くらいではどうですか？」

お客様の予算が5000万と言ってるに、5200万円を勧める。冷静に考えて下さい。5200万円出せば広め４ＬＤＫが買えるなら、１年間も探し続けずに、とっくにそのお客様は物件を探して買っていたのではありませんか？こういう根本的な事に気が付かない営業マンが「仕事の出来ない営業マン」なのです。相手の心ここにあらずの提案を延々として、お客様は既にその時点で営業マンの話などは聞いてません

何故か分かりますか？それは「相手の意図を得てないから」なんです

ここで出来る営業マンは違います。１年間も探してるにも関わらず5000万もの予算で４ＬＤＫが見つからない原因を考え、そしてその原因がお客様側にあるのか、それとも市場の問題かを考えます。もしお客様側に問題があれば、市場の動向や現状を明確に説明するべきでしょう。そして説明した後にハッキリと言うべきなのです

「そんな物件はないから諦めなさい」と

諦められない理由が必ずお客様にはあります。それを執着と言います。その執着を取り除く必要性がどこにあるのか？に焦点を合わせないと、「これはどうですか？」「あれはどうですか？」「じゃあこの広めの３ＬＤＫを間仕切りして４ＬＤＫにしちゃえば良いじゃないですか？」などなど、強引に押し売りを始めます

その時点で、お客様というのは心理的に心の扉を閉ざします

「売り込まれてる」と感じた時点で心を閉鎖するのです。心を閉鎖するだけならまだ良いです。最近のお客様は人が良いので、断りの意見すらくれません。「検討しますね」と優しく言って、後は連絡を遮断します。だからお客様が本音でどう思ってるのかも理解できずに、その愚かな営業マンは他のお客様にも同じような押し売りを繰り返すのです

お客様の意見というのは不動産屋にとってはご金言なのです。お叱りもお褒めの言葉も、全てが参考になる事なのです。それを聞き出せない、言わせられないのは営業マンとして失格です

まぁ、このような堅い話を妻としながら、吉祥寺第一ホテルのむさしの吉祥にて食事を楽しました

3月28日