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皆さんこんばんは、店長です。

ちょっと日にちが空いてしまいましたが、
文京区千石4丁目ビル、後編です。

まずは、前回の試算結果の振り返りとともに、
まとめのための比較をしやすい状態にしてみます。


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
①1階を収益部分、2~5階を居住部分とする

・CF(簡易・税引き前):11,752円/月
141,024円/年
・所得(控除・税引前)
128万円

②1階、2階を収益部分、3階、4-5階を自己居住部分とする
・CF(簡易・税引き前):71,752円/月
861,024円/年
・所得(控除・税引前)
195.68万円

③1階、2階、3階を収益部分、4-5階を自己居住部分とする
・CF(簡易・税引き前):91,922円/月
1,103,064円/年 ・・・A
・CF(簡易・税引き前):54,571円/月
654,852円/年 ・・・B
・所得(控除・税引前)
184.8万円 ・・・A
118.8万円 ・・・B
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


CFと所得、リスクについて、4通りの試算結果を並びかえると、

・CF
③のA>②>③のB>①

・所得
②>③のA>①>③のB

・リスク
③のB>③のA>①>②

このようになります。
(いずれも満室稼働時想定)



【まとめ】
個人的には②のプランがリスクとリターンのバランスが良く、本件から始める方には向いているように思います。
①については、居住スペースを広く取りたい方や、(先の話ですが)いずれ1Fにてご自身で店舗を出店したい方、
または大がかりな改装が必要になるかもしれませんが、賃貸併用二世帯住宅向けのプランでしょうか。

③のBはいいとこなしのように見えますが、この物件は減価償却が残り8年使えるように思われますので、仮に建物の取得価格が1480万円だとすると、税制上毎年185万円分の建物価値にマイナスが発生した事とでき、それが本物件による所得を上回る金額となるため節税の効果が高いです。

建物の取得価格をもっと高い金額と設定した場合には、さらに大きな減価償却の効果が得られるためすでに他の物件で収益を上げている方の場合、この節税効果を狙い選択肢となりえる可能性があります。
(③のBでなくとも減価償却の効果は同様にありますが、所得があまり大きくないので他のパターンよりも節税効果が高いといえます)

③のAは、Bと比べて金利が良く、返済が軽い場合なので単純に儲かりますね。
③は居住部分が狭くてもOKな方や、手元の現金で2部屋分のお風呂の改装費が出せる方向けでしょうか。
(このリフォーム分もローンに組み込むことも一応可能かと思います)

そして、出口戦略についてですが、減価償却の恩恵を受けられる8年間は少なくとも保有した方がいいでしょう。
満室経営が続けられていればそのまましばらく使い続ける方向で良いでしょうし、自身の生活には手狭になった場合、引っ越しをしてさらに4,5階部分も賃貸に出すという方法もあります。
最終的に老朽化のため解体したとしても、再度建築することもできますし、土地の価値が残るため売却することも可能です。(容積600%もありますしマンション用地などとして購入されれば1坪400万円くらいはいくように思います。)



仮に②のパターンで、8年間満室稼働、解体し(300万円)土地を売却(4,000万円)、購入前住居1DKの家賃を10万円/月とすると、

<8年間のCF>
・680万円(投資によるCF、税金がかかっていない計算)
・960万円(元々かかっていた家賃分を8年分ためたもの)
合計:1,640万円

<売却時支出>
・300万円(解体)
・4,500万円(ローン残債・概ねこのくらい)
・150万円(仲介手数料ほか雑費含む)

<売却時収入>
・4,000万円(土地代)

1,640万円 - 4,950万円 + 4,000万円 = +690万円


8年間通算でざっと690万円残るイメージでしょうか。(今回、固都税等は加味していません)

9年目以降に関しては、減価償却がなくなり所得が発生、税金がかかるようになりそれまでと比べCFが減るという面はありますが、自分の住居費がかかっていない事には変わりないため、少なくとも年間120万円以上は上積みできるように思います。



色々と試算・想定しましたが、やはり面白い物件ですね。
住宅ローンで不動産投資をしたい方は、ぜひアストップまでお問合せ下さいませ。

03-6231-1967
info@astop-yk.com
http://www.astop-yk.com/

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