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大変ご無沙汰しておりますが、つい先日トラストパートナーズの第5号商品が発表されましたので、私なりの考察を書きたいと思います

 

まずこの商品を見た率直な感想は、「トラストHDは今回大きく勝負にでたな」と思いました。

商品の規模が今までと大きく異なる点が特徴的です。

・第一号商品トラストパーク中呉服町:規模2,400万円

・第二号商品トラストパークほとめき通り:規模10,300万円

・第三号商品トラストパーク都町:規模13,350万円

・第四号商品トラストパーク賑町:規模30,000万円

・第五号商品:規模537,000万円

 

と第5号商品は今までの規模より10倍以上も大きいことがわかります

 

この規模がトラストHDにとって、どれくらい大きな規模かといいますと、

・総資産(約128億円)の約41.7

・純資産(約11.56億円)の約4.6

・時価総額(24.2億円/2014125日時点)の約2.2

 

と、これまでになく大きな規模を扱うことになると思います。

この規模になりますと、商品の内容よりも会社自体の財務状況に留意しなければならないと思います

 

続きまして、商品内容についてですが、

今回の商品は4物件を一つ組み合わせた商品になっています。その分今までの商品に比べて、地域分散という点でリスクを減らすことが可能となっています

また今までの物件に比べると、立地性が良い場所が組み込まれている為、価格下落リスクが低く、5年後以降に利用可であるトラストHDの買取金額の下落を抑えることができるか、売却益を狙いやすいかもしれませんね
(ただし、立地が良いことと駐車場の稼働率があがることの相関があるとは限りませんが)

 

地域感が全くないので個別の物件に対する感想は控えさせていただきますが、有価証券報告書と最近のIRを見ればどのくらいの簿価であるかは調べることが出来ます。

これをみますと、

・トラストパーク札幌ステーション(札幌):簿価約15.6億円(約32.9%)

・トラストパーク天神7(福岡):取得価格約15億円(31.6)

・トラストパーク小倉駅北(北九州):簿価約7.8億円(16.5)

・トラストパーク天文館(鹿児島):簿価約9.0億円(19.0)

 

となりますので合計簿価は約47.4億円となります。
今回の募集金額が
53.7億円なので、差し引き約6.3億円となります。

この金額がトラストHDの利益となります(全部売れた場合ですが…)が、
簿価ベースで利益率は約
11.7%なので、

個人的には適正な水準かなと思います。

ただしトラストHD自体の前期の決算の純利益は約1.6億なので、いかにこの事業がトラストHDにとって規模が大きいかわかります。

 

また今回の商品は一口当たり100万円と、今までの商品が一口当たり50万円でしたので、一口当たりの金額が2倍になっています。

利回りは、4.3%と第四号商品のトラストパーク賑町の5.5%と比べると、見劣りする気がします。

トラストパーク賑町(一口当たり50万円)は、前回のブログでも書きましたが、

実際の利回りとしてみると

・分配金27,500円/口

から

・固定資産税:年額4,000円/口

・修繕積立金:年額3,500円/口


が引かれますので、
税引き前の想定利益は年間
20,000円/口となり、実質利回り4%となることを注意しなければいけません

 

今回の商品については、質問はしておりませんが、

分配金からおそらく固定資産税と修繕積立金は引かれると思って間違いないと思います。

HPには書かれていませんので、検討される方はご質問されることをお勧めいたします。

 

おそらくですが、福岡の物件がフラップ式駐車場なので、第四号商品よりは修繕積立金の割合が安くなる可能性がございますが、固定資産税の割合が同程度だった場合、

・分配金:43,000円/口

・固定資産税:8,000円/口(予想)

・修繕積立金:4,800円/口(予想)


なので、

30,200円となり、実質利回り3%程度が予想されます

 
長くなりましたので、私が考える注意点、不明点は次回の記事に
書きたいと思います。

投資は自己責任でお願いいたします

(現状、私自身は商品を買うつもりはございません。トラストHDの関係者でもございません。)

 

ご不明点、ご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。


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