2010-04-05 20:45:29
ＳＰＣをご存じですか？
テーマ：ブログアセットデスクで業務全般を担当している「K」と申します。
よろしくお願いいたします。
アセットデスクには、
不動産にまつわる様々なご相談が舞い込んできます。
当社は、『「ＮＯ」と言わない不動産コンサルティング会社』（ちょっと古いですが。。。）
どんな課題・問題にも最善、最良の解決を図るべく、
まだ一般に知られていない手法や大手でなければ難しいと思われるスキームにも
果敢に取り組んできた結果、さまざまなツールやノウハウを蓄積することができました。
今回はそのひとつ、当社が保有・管理する「ＳＰＣ」についてお話します。
私が入社した５年前頃は、不動産の流動化・証券化が最盛期でした。
入社して早々、不動産証券化の入門書を渡され、
勉強しておくようにと言い渡されたことを思い出します。
不動産の流動化・証券化とは、簡単にいうと、
「不動産を、その所有者から切り離し、
不動産そのものが生み出すキャッシュフローを基礎に資金調達を行うこと」
です。
例えば、ある会社が資金調達を検討しているとします。
すでに金融機関の融資枠いっぱいまで借入れているため、
これ以上の融資は見込めそうもありません。
めぼしい資産といえば本社ビルくらいですが、
第三者に売ってしまっては、本社として利用を続けることができなくなってしまいます。
こういう場面で、不動産流動化のスキームを活用した資金調達が活用されました。
このスキームで「ＳＰＣ」が重要な役割を果たします。
「ＳＰＣ（Special Purpose Company，特別目的会社）」とは、
「不動産を所有することだけを目的とし、且つ、倒産しないような仕組みを備えた法人」のことです。
イメージとしては、不動産を移すための「箱」です。
箱自体には、「意思も価値もないけれど、自滅しない」ことが重要なポイントとなります。
会社は本社ビルをＳＰＣに売却します。
本社ビルは会社から切り離されますが、会社はＳＰＣから本社ビルを賃借して利用を続けることができます。
この場合、会社がＳＰＣに支払う賃料が、本社ビル（不動産）が生み出すキャッシュフローとなります。
不動産のキャッシュフローのみに着目した融資や投資を引き出すためには、
不動産の価値（キャッシュフロー）を阻害するあらゆるリスクを排除しなければならず、
ＳＰＣが「箱」であることは大前提となります。
ＳＰＣは、このキャッシュフローに着目した融資や投資により、
本社ビルの購入資金を調達を行って、会社に売買代金を支払いますが、
ＳＰＣ自体は意思のない箱ですから、
その実態は、会社が本社ビルを元に資金調達を行ったことになるわけです。
残念ながら、リーマン・ショック以降、不動産業界に対する金融が事実上ストップしてしまい、
この不動産流動化スキームのよる資金調達の手法も、現在はほとんど利用できなくなっています。
またいつか、このスキームが復活したときのために、
当時設立したＳＰＣをいくつか管理していますので、
そのときがきたら、ぜひ当社にご相談くださいませ。
