あー住みたい。と思わせてくれる物件があります。

独身だったら自分も入居を希望したいくらいです照れ

 

上部棚&LANコンセント付のデスクブースが最高ですね、PCさえあればすぐにでも仕事できますね、ここに住んだら夜遅くまで家でも仕事しちゃうだろうなぁ~。なんて想像できます。

 

可能な限り収納をつけてくれたり、ダウンライトもとっても明るく、LEDなので電気料金も嬉しいです。

 

TVモニターフォンや安心の玄関ICキー(オートロック機能付)&ダブルロックなどなど至れり尽くせり・・・

 

 

麻田がいつもご提案するリノベーションをはるかにしのぐクオリティー。大家さんが大工さん。これかなりズルくないですか?笑

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

利益度外視リノベーション物件「リーフハイツ」

http://ashita-home.es-ws.jp/es/rent/1104720703380000011060

お問い合わせが殺到してすぐに埋まるとは思いますが皆さんもご検討してみてください♪爆  笑

 

 

麻田

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昨日は

ママ友から頂いたチケットで
西武ドームに初めて行ってきましたおねがい

息子と二人だけでのお出かけでした音譜

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息子は野球観戦が初めてだったので
若干ポカーンとしてましたが(笑)


黄色いポールの内側に入ったらホームランだよ、
ホームランと安打の違いは‥などなど
超基本的な説明をしている最中に


おかわり君がレフトスタンドに
ホームランを打ってくれました!!

打率0.22台のおかわり君、
このタイミングでホームラン打ってくれて
ありがとうございます笑い泣き笑い泣き

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初めて西武ドーム行きましたが
森の中にあり、空気もとても良く
素晴らしい球場でしたね〜ニコニコ


子供が楽しめるものもあったりで
良いところでした♪
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その帰りはいつもの公園に立ち寄って

なんとかカブトムシのメスをゲット!!

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締めはスーパー銭湯チュー

って感じで楽しい一日になりました♪

また行こうぜ大将!!!!
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七夕〜盆踊り


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子供の成長は毎日一緒にいると

あまり分からないけど

写真で振り返ると凄く感じますよねお願い


田舎の両親など

年に1回、2回しか孫に会わないわけだし

その成長ぶりは特に感じるでしょうね〜。


一度過ぎた時間はもう戻らないので

一日一日を大切にしたいものですねえーん

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ここではあまり語られることの無い

賃貸管理会社の目線での

収益物件 購入時の注意点をお話したいと思います。

 

 

 

<新築築収益物件 購入時の注意>

~新築アパート・マンション・一棟物~

 

 

弊社に管理をご依頼頂く際のきっかけの多くは「物件ご購入時」です。物件をご購入されて、どこか良い賃貸管理会社ないかなぁと検索されたりオーナー様のお知り合いなどの口コミなどで弊社にご連絡を頂いています。

その際によく思うことは

ほとんどのオーナー様が「物件を過大に評価している」ことが多い、ということです。

その最たる原因は「購入時の表面利回り」を信頼したことによるものだと思います。もちろん中古物件で現状満室であれば「確定利回り」となりますのでまだ良いですが(※正確には注意が必要ですが)特に注意が必要なのは「新築購入」をされる場合です。

 

すでに弊社に管理をお任せ頂いているオーナー様には毎回お話をしておりますので「ご購入前に弊社に賃料査定」をご依頼される方が多いです。その結果ですが、毎回ほぼ面白いように弊社の査定は売買会社の出す想定利回りを下回ります。弊社の場合は今まで5000部屋以上の空室を埋めてきた実績もありますし物件の情報(エリア、室内の広さ、設備等)を見れば向こう10年の賃料査定もほぼほぼ当たります。弊社にはある意味での売りたい、という雑念が全く無いので100%正直に査定できるというのも有るかもしれませんが。

 

もちろん、売買会社さんもこの利回りはあくまで想定のもので、保証するものではありませんと表記しているので違反をしているわけではありませんがオーナー様からしたらその想定を元に、収支計画を練るわけですので当然より正確であるべきです。

 

もちろん慣れてらっしゃるオーナー様はこのことは良くご存知で皆さん参考程度にされていますが、このことをあまりご存じ無く鵜呑みにされる方もいらっしゃるのも現実です。ですのでご購入する前には必ずひいきにされている賃貸管理会社さんに事前に査定を依頼されることをオススメします。

 

 

 

 

<中古収益物件 購入時の注意>

~中古アパート・マンション・一棟物~

 

中古物件を購入時で満室の場合は「確定利回り」となるので信頼しがちですが、締結済の各部屋の契約内容をよくよく確認する必要があります。

というのも、お部屋によっては入居期間が長く、以前のままの高い賃料でご入居されている方もいる可能性があるためです。ですので、終始計画を練る際は必ず最新の査定をする必要があります。

また、長期入居の場合は、退去された際にまとまった原状回復費用がかかることが多々あります。その辺りもリスクの一つとして、諸々の出費を考慮に入れた上で計画をされることを強くオススメします。

 

 

 


<まとめ>


新築、中古に係らずご購入をされる際は、必ずひいきにされている賃貸管理会社さんに事前に査定を依頼されることをオススメします。

また必ず現地に赴き雰囲気を感じてください。実際に駅からも歩いてみてください。近年不動産投資は加熱しすぎている状況にあると思います。優良物件はそう簡単には出てきません。

収支計画を甘く見積もってしまい、後で苦しんでらっしゃるオーナー様をたくさん知っています。そうならないためにも多角的にリサーチしていただき少しでも多くのオーナー様が良い物件をご購入されることを願っております。

 

 

株式会社明日ホーム

東京都杉並区高円寺南1-6-6 2F、3F

03-5913-7711

http://www.ashitahome.com/

 

 

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の

賃貸管理・サブリース・日常清掃のことなら

賃貸管理会社「明日ホーム」へご相談下さい♪

中野区・杉並区・新宿区・渋谷区など賃貸管理特化中!

 

ここでは賃料UP(家賃収入アップ)及び

賃料DOWNを抑える方策の一部を

お伝えしたいと思います。

 


<リノベーションの落とし穴>


賃料UP、と検索をするとよく出てくるのが「リノベーション」の提案サイトなどです。

もちろん100万円や200万円をかけてリノベーションをして賃料が1万円から2万円上がることもありますが思ったほどお客が付かず結局失敗してしまうことも多々あるのが現状です。

賃料UPの効果の薄いリノベーションをしてしまうケースは良く見受けられます。

 

絵画や彫刻などもそうですが、価格もピンきりな上に、変動もしてしまうなど不確実性が高く流行にも左右されてしまう「デザイン」にお金をかけるのはリスクが高いと思います。

賃貸物件の賃料を確実にUPさせます、などと宣伝している安易なリノベーションには注意が必要です。

 


<コストパフォーマンスの高い部屋とは>


これだけインターネットが普及している世の中

どんな買い物や探し物をするにも皆インターネットを活用する時代になりました。

 

例えばYahooショッピングや楽天、価格.comなどで希望の検索条件を入力し価格ソートで安い順に検索をかけていく。

そして上位数件を比較し一番コストパフォーマンスの高い商品を購入していく。

これは賃貸物件のお部屋探しでも同様です。

まず沿線エリア、次に駅、徒歩分数、賃料、バストイレ別などなど思い思いの条件を入力し検索をしていきます。そして価格ソートで安い順に並び替えます。

家電等を購入するときと同じで、上位数件に絞って問い合わせをしていく、という流れです。

 

ではどんな物件が「コストパフォーマンスが高い」と判断されるのでしょうか?

これは簡単なお話ですが

「より希望の条件に合った部屋であること」です。

 

つまり人気の設備や人気の条件が付いていればいるほど、加算的に賃料が上がってくということになります。

そのことを踏まえて、効果的に賃料UPをする方策を考える必要があります。

 


<具体的な賃料UPの方策>


上記を踏まえて次の順に組み立てていく必要があります。


①人気の設備や条件をリストUP

②そのリストと現在の空室物件を照らし合わせて足りない項目を出す

③足りない項目を改善する場合の費用を出す(リフォーム)

④改善した場合の各項目別の賃料UP金額を試算

⑤費用対効果や回収期間を計算し、実施を検討


と言う流れになります。

 

 

 

<まとめ>

 

3万円程度の簡易リノベーションから時には100万円をかけたほうが費用対効果が高い場合も当然あります。

安直に「かっこいいから」であったり「流行しているから」という風な理由で100万円も200万円も投資をするのはリスクが高すぎます。

リフォーム会社も商売ですので、少しでも高いリノベーションを提案してくるでしょうが賃貸管理会社の目線で見たときに「これは賃料UPには意味が無いな」と思うことが多々あります。

新築であろうが、中古物件であろうがそれは同じことが言えます。

 

上記を踏まえた上で、計画的に戦略的に検討されてみてはいかがでしょうか。

 

 

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<最後に>

 

弊社は現在約1200名のオーナ-様から賃貸管理等のご依頼を頂いておりますが毎回お部屋が空くたびに賃料UPや下落STOPのご提案をしております。原状回復のタイミングであれば費用もより安く済むので特にオススメです。

もちろんですが理想は新築が一番効果を発揮しやすいです。建築時から戦略的に最適化を計れますので。建築会社任せの設備チョイスはとてもリスクが高いですので注意が必要です。弊社ではきっちりと上記の戦略を踏まえて間取りから設備までより賃料UPが見込めるご提案を行っておりますので、各種お気軽にご相談下さい。

 

株式会社明日ホーム 代表取締役 麻田芳彦

東京都杉並区高円寺南1-6-6 2F、3F

03-5913-7711

http://www.ashitahome.com/

 

 

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の

賃貸管理・サブリース・日常清掃のことなら

賃貸管理会社「明日ホーム」へご相談下さい♪

中野区・杉並区・新宿区・渋谷区など賃貸管理特化中!

どうも麻田です♪
 
先日子供を連れて
 
江戸城に行ってきました〜カナヘイうさぎ
 
 
ここ数ヶ月Minecraft PEという
 
タブレットのブロックゲームに子供とハマってまして
 
城に対する情熱が最高峰な状態なわけでメラメラメラメラ
 
 
いわゆる「枡形門」とかやばいですよね!笑
 
こんなの攻められないですよ、蜂の巣になっちゃいます。。
 
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広すぎる。。笑笑
 
さすが日本一の城だけあります。
 
熊本城に行った時も思いましたが
 
ちゃんと味わおうと思えば
 
まる一週間くらいは欲しいですねチュー
 
 
 
 
しかし、
 
いつかはあの天守台に天守閣を大泣きうさぎ
 
再建したいですねー!!
 
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これだけオンラインも進化してるし
 
クラウドファンディングとかで
 
「江戸城再建」加速しないかな〜お願い
 
 
自分も仕事がひと段落したら
 
がっつり参加したいと考えてますカナヘイうさぎ
 
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皆さんも是非、江戸城見に行ってみて下さい♪

 
内堀だけでも圧倒されるはずですおねがい
 
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毎年恒例のイチゴ狩りに

家族で行ってきましたカナヘイうさぎ

次女にとっては今回が

本格的なイチゴ狩りデビューだったので

はしゃいでましたねーおねがい

ジャム作りもしたし

今年も楽しいイベントとなりました爆笑

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皆さんも是非一度行ってみてくださいとびだすうさぎ2

ではまた♪

どうも明日ホームの麻田です

ランチで美味しいものを食べたら

写真を撮るようにしてるんですが

直近のを振り返ったら全部ラーメンでした

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新中野店の2Fにある天祥の「フカヒレラーメン」

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東高円寺本店のすぐ近くに新しく出来た
たいぞうの「節骨ラーメン&チャーシューマヨ丼」

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東高円寺で通に定評のある
ビアビアの「特製ラーメン」

ふう、晩御飯食べる前なので
見てるだけでヨダレ出てきたー(@ ̄ρ ̄@)笑

健康に気をつけて
一応全て「油少なめで」という
リクエストをしています
まあならラーメン食べるなって話ですけどね。。
笑笑

また美味しいもの食べたら撮りためて
ご紹介していきますカナヘイうさぎ