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2012年05月29日(火) 07時52分11秒

マンション売却時の大まかなながれ

テーマ：マンション売却

マンション売却時の大まかなながれ

1　売却計画を立てる

2　マンションの査定を依頼する

3　媒介契約を結ぶ

4　マンションの売りだす

5　売買契約を結ぶ

6　引渡しの準備

7　残代金の受領とマンションの引渡し
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2012年05月28日(月) 06時54分38秒

マンション売却　３‐３　マンション売却に必要な費用

テーマ：マンション売却

３‐３　マンション売却に必要な費用
　
マンションを売却するときにかかる費用について
知っておくようにしましょう。

　まず（１）印紙税です。
　いわゆる印紙にかかるお金です。

　これは売買契約書を作成するときに
税金がかけられるのですが、
貼らなくても契約書自体は有効です。

　ただ税法違反ということになるわけです。

　印紙税の税額は、
売買契約書に記載された売買価格によって決まります。

　たとえば、売買価格１０００万円超５０００万円以下であれば、
印紙税は　円となります。

　印紙税は契約書一通ごとに必要です。
またこの印紙は郵便局で売っています。

　実際は不動産業者が用意してくれることがほとんどでしょう。
　ですが、印紙税というものがあることは知っておいてください。

　次に（２）譲渡所得税です。

　自分の持っているマンションなどの不動産を売却した場合、
税務署に申告しなければなりません。
　ただし、次の場合は、非課税となります。

　①不動産を購入した価格より安く売ったとき
（申告することで税金が戻ることがあります）

　②マイホーム（自己居住用不動産）を売却した時の利益が３０００万円＋諸経費（譲渡費用）以下だったとき

　以上からすると、
３０００万円という特別控除があることから、
ほとんどの場合は税金を支払うことはないようです。

　ただ注意しなくてはならないのは、
利益を計算するのに必要なマンションのもともとの「取得費」です。

　この「取得費」は、
売却したマンションを購入した価格から算出します。

　ですから領収書や契約書が必要です。

　これらによって証明できないと、
「取得費」は、売却した価格（譲渡額）の５パーセントしか
認められないことになります。

　これは実にもったいないことですから、
マンション購入のときの書類（契約書）などは、
事前に用意するようにしましょう。

　なお税金は、毎年変わることが多く、
わかりにくいことも多いものです。
　遠慮することなく税務署に相談してください。

　特例や控除もさまざまあり、
不要な納税は避けるようにしたいものです。

　ここで（３）仲介手数料について述べておきます。

　マンションが無事に売却されたとき、
この仲介をした不動産業者に支払われる報酬のことです。

　これは現在、ほとんどが

売買価格の３・１５パーセント（３％＋消費税）＋６万３０００円（６万円＋消費税）です。

　ところで宅地建物取引業法は次のように定めています。

　①２００万円以下の部分は売買金額の５・２５パーセント（５％＋消費税）
　②２００万円超４００万円以下の部分は売買金額の４・２パーセント（４％＋消費税）
　③４００万円を超える部分は売買金額の３・１５パーセント（３％＋消費税）

　このように４００万円以下の部分で税率が変わります。

　これでは計算が煩雑となりますので、
簡易の計算式を用いています。

　それが「３・１５パーセント＋６万３０００円」によるのです。

　ですから仮に売買する不動産の価格が
４００万円以下の場合にはこの簡易計算は行なわれません。

　念のために申し添えておきますが、
この売買価格の「３・１５パーセント＋６万３０００円」というのは、
不動産業者が受け取ることのできる仲介手数料の上限額であります。

　このため手数料をこれより下げることは
不動産業者の自由です。

　ですが業界のほとんどは
「３・１５パーセント＋６万３０００円」
の計算が定着しています。

（４）司法書士費用についても触れておきます。

　マンションの売却にともない当然のごとく
抵当権抹消や所有権の移転登記などの手続きが
必要となります。

　売主としては
抵当権の抹消など売主が負担すべき手続費用を
支払います。

　司法書士は買主側が準備することが多いかもしれませんが、
売主側の用意した人という場合もあるでしょう。

　もちろん、
それぞれが依頼するということもあります。



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2012年05月22日(火) 07時22分10秒

マンション売却　３‐１　売る決断～貸すこととの比較など

テーマ：マンション売却

３‐１　売る決断～貸すこととの比較など

　
　マンションを売却しようという決断をするのは勇気も要ります。

　夢の一つだったマイホーム、
　
　自分のマンションを手離すのですから当然でしょう。

　ですから、ギリギリまで「貸す」方法はできないか、

　などと悩むものです。




　これは、これからの人生選択の一つでもあり、

　人生の再出発の決断でもあります。
　
　私は債務整理を専門にやってきましたから、

　このあたりの悩みや問題についてよくわかります。




　さて「貸す」場合と「売却する」場合の比較ですが、

　貸すことのメリットとデメリットを比較して
　
　決断することになります。




　貸すメリットは

　月の収入を黒字化することができることです。

　つまり「賃料‐住宅ローンの支払い＋諸費用」で

　賃料が上回るようにできればよいのです。




　もう一つは、

　今まで費用として支払っていたものが

　不動産所得上の経費とすることができるということです。




　住宅ローン金利、

　固定資産税、
　管理費、
　修繕積立金、
　減価償却費、
　改装費用などが

　経費として控除できます。




　これに反し、デメリットは、

　第一に借り手が見つからないリスクがあるということです。

　つまり賃料の収入がないうえに、

　住宅ローンの支払いをつづけなければならなくなります。




　そのうえに

　自分の住むところの費用もかかるのです。

　また、改装の費用や設備などの修理費用は

　貸主が負うことになります。




　さらに貸しているマンションをいざ売ろうとするときに、

　賃借人の存在が問題となることもあります。

　こうしてみると

　マンションを貸すことも

　いろいろなリスクを抱えていることがわかります。




　結局は、あなたの決断ですが、

　後悔のないようによく考えて

　決めるようにしましょう。




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2012年05月19日(土) 06時30分02秒

強く思うと願いがかなう！

テーマ：ビジネスアイデア

強く思うと願いがかなう！

昨日は専務が

広島市西区井口台で

マンションフローレンス井口台専任契約とりました

92㎡　ロフト付き3ＳＬＤＫ

バルコニー60㎡のお得物件です

ちなみに私の方は

全国から連絡があり

メール配信してくださいと依頼がありました

収益1棟ビルですと

3万件のメール会員に配信するので

反応率が高まります！

売りたい案件があればお問合わせください

ちなみに会社の売買もできます

PS

お得情報としてメール配信をしても

売れないときは売れません

理由として多いのは

1　金額が高い

2　場所が悪い

この2つが多いです

1は金額下げれば可能性がありますが

2はどうしようもないものです

ただ最近は幅広い業種にメール配信するつもりです

倉庫として使ってたがフットサルグラウンドに転用したり

シェアハウスやその他の用途に

考えれることは全て実行しますので

ぜひお問合わせ下さい
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2012年05月19日(土) 06時11分39秒

ビジネスを少しずらす

テーマ：ビジネスアイデア

ビジネスにおいて基本は大事です

しかし応用しないと競争には勝てません



例えば絵を描くのが上手な人がいます

有名な画家ではないので

個展をひらいて絵を売るのは

ビジネスとしては成功しないでしょう



絵がうまいとという基本を

応用するにはどうすればいいでしょうか？



ホームページのヘッダーを描いて売る

パンフレットや小冊子のデザイン

名刺に似顔絵を描く

簡単なロゴの作り置き




このように転換していくと

競争相手が少ないところで

ビジネスを展開できます

（今ではたくさんありますが）



会社の設立登記を基本とする場合

応用として

起業のコンサルティングも一式やってみる




起業時のホームページやブログの作成

メルマガ配信サポート等

インターネット関連サービスでの事業展開を

サポートする



起業時の資金調達

資金繰りや経費削減のコンサルティング

人事労務管理や会計記帳



売れる名刺作成

小冊子やパンフレット



考えれば無限にアイデアはあります

もちろんたくさんのパートナーが必要に

なりますが

それ自体がパートナーさんの売上げアップに

貢献します




結局みんなが良くなります

みなさんもチャレンジ

してください





私は考えることが好きです

質問や相談はいつでも

お受けします





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