新年度不動産への融資はどんな感じでしょうか?
厳しくなってきたところが多いみたいです。
公庫のアパートへの融資なんかは特に審査が厳しくなったと言われてます。昨年度はマイナス金利の影響や相続税対策などから不動産への借り入れが額が全体的に増え、バブル期の融資額を超えました。そういった事もあり、二の舞にならずと金融庁では過剰な不動産融資に警笛をならしてる模様です。問題がでてきたのは、大手デベロッパーなどがプランを作り銀行にだして融資が通るまでは良いのですが、当初の募集家賃では結果きまらず、なおかつ借り上げ家賃の保証額を年々下げたりなど、当初のシュミレーションとは違い大幅に返済比率が増え、あえなく破綻を余儀なくされている方が続出してるらしいのです。中古物件でも同じ現象があり、融資が通り不動産を持つまでは良かったみたいですが、高金利の審査が甘いところでフルロ-ンで融資を通ったがために返済比率が大きすぎて、ちょっとの空室と修繕費が発生しただけで持ちだしが増え、結果売り出して楽になろうとおもっても残債以上で売れず、持ちだしをかなり出さないと処分できない方もまた大勢でてきてます。不動産投資総額○億円なんて方も沢山いますが属性がよければ簡単に借りられるゆえ資産を拡大する事は簡単です。ただ、問題ななは中身であって、資産を増やしたのは良いですが中身がマイナスであれば破綻の道まっしぐらなワケです。当社は収益不動産の売買仲介をやっておりますが、物件を紹介すると必ず言われる事はフルロ-ンもしくはオ-バ-ロ-ンで購入できますか?との質問ばかりです。現在の不動産市況では諸経費もロ-ンに組み込んで購入してもキャシュフロ-のでる物件は少ないワケです。
結果属性が良くフルで購入できたとしても後で苦労するのは購入者なわけです。
無理に資産を増やさず待つ時期も必要かもしれませんね。失敗をしない為には購入時最初のシュミレーションを業者任せにはせず自分の投資基準を作る事は必要ですね。ポイントは家賃設定、金利、空室、諸経費率を適正に組み込まれたシュミレーションができるかどうかです。売る事だけを考える不動産業者はファイナンスアレンジにごまかしをかけて、キャシュフロ-がでるような資料を簡単に作成してまう事です。自分なりの投資目線は大事です。
不動産投資を始める方はシュミレーション作成にあたるソフトへの数字入力のさいの数字に現実性があるかの確認も必要になります。
大家さん学びの会札幌の一周年勉強会はいよいよ今週四月15日になります。購入前シュミレーションで失敗しないようなお話を聞く事ができますね。ゲスト講師は不動産投資専門税理士叶温先生になります。この機会にぜひ!詳細はこちらhttp://www.ooya-manabi-sapporo.com
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