大家さん必見!真の資産家だけが知る不動産投資成功の秘訣を現役プロ投資家の鑑定士がこっそりお伝えします。

普通の大家さんの9割が知らない秘密の物件、「土地投資法」をはじめ、本物の資産家やプロ投資家のみが知る世界をご紹介します。


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こんにちは。
青山晃久です。


今日は少し危険なお話です。


中古の区分物件を狙っている方は要注意です。


既にあなたもご存じかもしれませんが、
中古区分で「オーナーチェンジ詐欺」というものが流行っている?
ようです。


手口は下記のとおり。


1.悪徳業者が修繕未了の「ボロ物件」を大幅に安く仕入れる
  (もしくは元付けに入る)

2.実際は空室だが入居者を偽装する
  (しかも高利回りになるよう高めの家賃設定)

3.「オーナーチェンジ物件」として個人投資家向けに売り出す
  (高利回り物件として相場以上の価格設定)

4.投資家は部屋の中を見ないで購入する
  (入居者がいると専有部は内見できない)

5.偽装入居者から数ヶ月間は賃料が支払われた後、入居者が退去

6.購入した個人投資家は、リフォームしようとした時に
  初めて「ボロ物件」であることに気づく

7.元付(もしくは売主)である悪徳業者に文句を言っても、
  「入居者のことまで責任は負えない」と逃げる。


この詐欺のポイントは2つあります。


1つ目は、入居者のプライバシーの問題で、
事前に室内をチェックすることができない慣習がある、

という点です。


同じマンション内の空室を参考で内見させてもらうことがあっても、
対象区分の専有部は確認できないのが実情です。


2つ目は「瑕疵担保責任」を潜り抜ける、
という点です。


売主が個人の場合、売買契約で瑕疵担保責任について、
期間を民法の規定(瑕疵が明らかになった時点から1年間)よりも
軽くしている場合があるかと思います。


売主は個人として、瑕疵担保責任の期間を「引き渡し後3ヶ月」と設定しておいて、
ダミー入居者が4ヶ月目に退去してしまう、という手が考えられます。


この手の詐欺を回避する方法としては、


「現地調査で入居者の実態をできる限り把握すること」


につきます。


入居者が本当に生活している形跡があるかを徹底的に調べてください。


では、
悪徳業者がホームレスなどを雇ってダミー入居させていたら?


この場合は見破るのはかなりの難易度です。
現地調査で見えた生活実態と家賃を見比べて、
「おかしいな」とひっかかった点があれば要注意です。


もうひとつ、現地周辺の不動産屋さんでの訊き込み調査を行うことで、
詐欺のリスクは低減させられるかもしれません。
「あの物件はボロだよ」
「その業者、気を付けた方が良いよ」など。


昨年の震災、長引く円高、AIJ問題で露見した年金不安…
将来の不安を感じて、不動産投資を始めようとする方が急増しています。


慣れていない方が急増している今のタイミングが、
詐欺が最も起きやすい時期だといえます。



あなたも、物件購入判断の際には厳重に注意されてください。


今日もお読みいただき有難うございます。


このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。


せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、


皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。


不動産投資に限らず、不動産全般について
ご質問・ご相談がありましたら、


aoyama.rea@gmail.com


までぜひご連絡いただければと存じます。


青山晃久
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