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2014-10-02 13:45:51

箱根<ゴーラ邸>(仮)プロジェクトも始まってます!

テーマ:シェアハウス全般

箱根、強羅、別荘、シェアハウス、Airbnb


実は湯河原<ガーラ邸> の前に、

箱根の強羅のお洒落な別荘も購入しております!


箱根の強羅駅から徒歩4分の希少な立地。築85年くらい、元々は画家の辻永(つじ・ひさし) さんのアトリエであった別荘。<歴史的建造物>の候補にもリスト入りしているステキな建物です。

現売主さんは辻さんから数えて3代目だったかと思います。病院の院長先生で、内見に行った際にたまたま現地にいらっしゃって意気投合し、オフ研(弊社)にて購入することになりました。(何事もご縁です、笑)

ちなみに、家具やら備品やらも使えそうなものは一式お譲りいただけることになり、極論すると、引き渡し後なにもせずにそのまま住めそうです。ありがたや!
(※なお、引き渡し前につき、内装写真は控えめで失礼いたします)

間取りは3ベッドルーム。キッチン、水回りも美麗でとってもステキです。
温泉は出ません。(引き込みは可。ただし、箱根は温泉権利代などけっこうなお値段です!)

そんな物件ですが、さて、こちらもどう使う?笑
多分、貸別荘とか、オーソドックスに使うとは思いますが、こちらも何かビジネスアイデアある方はお気軽にご連絡を~!


info アットマーク omoro-fudosan.jp (担当:青山)

箱根、強羅、別荘、シェアハウス、Airbnb 箱根、強羅、別荘、シェアハウス、Airbnb
カワイイ洋館風。重厚な門扉です。

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テラスあり。周辺はいろんな樹木で、紅葉のメッカらしいです。内装もステキ!

箱根、強羅、別荘、シェアハウス、Airbnb 箱根、強羅、別荘、シェアハウス、Airbnb
落ち着きのあるベッドルーム。暖炉もあるよ!


箱根、強羅、別荘、シェアハウス、Airbnb
3ベッドルームあり。建物は110㎡くらい。

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2014-10-02 12:21:51

湯河原<ガーラ邸>(仮)プロジェクト開始!

テーマ:シェアハウス全般

湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス
もうすっかり湘南が地元のオモロー不動産研究会です。で、


とりあえず湯河原の古民家(元民宿)を買ってみました!


■住所:熱海市泉37-1
■交通:湯河原駅よりバス8分、徒歩3分
■土地:約160 ㎡、建物:約250
■築年不詳(昭和25年以前)、木造2F

温泉引き込み済み!
★万葉公園へ徒歩2分、公営温泉「こごめの湯」へ徒歩5分!!
★周辺は湯河原の宮上(というエリア)っぽい、深い緑と川のせせらぎが気持ち良いエリア

な~んていう、自然いっぱい、部屋数いっぱい、広い古民家の温泉付きオモロー物件です。
(お手頃プライスでしたので、とりあえず買ってしまいました)


で、買ったは良いが、どう使う!?笑


オフ研(=オモロー不動産研究会)でかる~くブレストしたところ、
==
1)お得意なシェアハウス =>湯河原(宮上)でレジデントのニーズあるかね・・・(微妙)

2)ゲストハウス =>まぁまぁ面白そう。ただ、日々の運営どうする?(常駐スタッフ必要)

3)貸別荘 =>同様に面白そう。ただ、かなーーり広いのでもったいないかも?

4)フォトスタジオ
==
などなど。

例えば、<ゲストハウス>をコアにしつつ、1Fを広い古民家ラウンジスペースにしてカフェ風にして、週末のセカンドハウス/オフィス(コワーキングスペース風)に使ってもらったりをなど、せっかくの自然溢れるポテンシャルある空間を何か面白く(かつビジネス性ある)使い方ないですかねぇ~・・・

弊社としては、

(A)自社でビジネスとして活用

(B)とりあえず箱貸し(借主さんが好きにビジネスしてもらう)
など、2014年10月現在、ノープランですので(笑)、湯河原のオモロー古民家物件に何かピンとくる方はご連絡くださ~い!

<例>住み込んで面白いゲストハウスでも運営したい!とか。。。

あと、プラスポイントとしては、もともと「民宿」を経営されていたようですので、<旅館業免許>も取りやすい、、、かも!?(今後、要調査)

内装は、そのまま出来るレベルとも言えますが、それなりに手を加えねば、、とも言えます。そのまんま貸出モデル(いわゆる賃貸借なら12、3万/月くらいからでも相談可ですし、コラボやタイアップ、協業モデルとかでも可(つまり、面白くてかつ収益性あればなんでもアリ!) 我こそは面白いことやりまっせ!!という人はぜひコンタクトくださ~い!
info あっとまーく omoro-fudosan.jp (担当:青山)


湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス 湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス
目の前は小川&緑。門構えもm古民家レトロ漂います。

湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス
玄関。ステキ!

湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス 湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス

お部屋も昔ながらの和風テイスト。

湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス 湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス
風呂場のスペックがなんだが温泉は出る。公営温泉「こごめの湯」も至近。

湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス
間取り。広いです~!

湯河原、古民家、民宿、シェアハウス、ゲストハウス
湯河原で一番気持ちの良い<宮上>エリア。コンビニ、スーパーも至近。


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2014-02-20 05:51:51

2014年以降のシェアハウス投資~シェアハウスビジネスにご興味の方への注意

テーマ:シェアハウス全般

 

2013年の春か夏頃に「楽街」さんの不動産投資DVDのシェアハウスビジネスの部の講師をいたしました。手前味噌ですが、内容はオモロー式のシェアビジネスノウハウを網羅的に紹介していてかなり評判も良かったそうです。

■不動産投資家の実践集「8つの戦略」(楽街)
http://www.rakumachi.jp/products/8strategies/share_house

ところが、ご存じのように2013年の9月6日に国交省からシェアハウスに関する通達が出まして、それ以降はシェアハウスビジネスを取り巻く環境が大きく変化しています。

**********
<国交省通達の概略>

簡単にいえば、シェアハウスは「寄宿舎」という用途の建物じゃないとやってはいけませんよ(一般の「住宅」という用途のままシェアハウスをやっちゃダメですよ。建築法上の用途を「寄宿舎」変更しないとダメですよ)、という内容。
http://www.mlit.go.jp/common/001010619.pdf

業界的には「9.6通知(通達)」なんて呼ぶ人も。「9.6事変」くらい名づけて良い、業界を混乱に陥れた、個人的には多くの問題を孕んだ拙速な通達ではなかったかと思っています。

その論点や問題点はここでは割愛。ご興味ある方は僕個人のFacebook の過去記事などご参照ください、、、といってもFBなのでアーカイブを発見するのは難しいかもですが。

もしくは、以下サイトがこの問題についてマジメに分析しています。分かりやすい。(ひつじ不動産も関わっている模様)
http://share-issue.org/archives/20131104-commentary-on-the-nine-six-circular-notice/

やっぱりどう考えてもちょっと問題なこの通達。多方面からの陳情、苦言、ツッコミを受けて14年の1月に国交省から追加で出た発表
http://www.rakumachi.jp/news/archives/40543

↑UR(公団)でのルームシェア方式を認めるための苦しい二重答弁みたいになっております。契約形態とか、事前に交友関係にあったか否かとかは防災の観点からは関係ないでしょう。(通常のシェアハウスでは住人同士がファミリー的つながりで居住しているわけで、国交省の説明する線引きや説明は実に違和感がある。) 実態に則した線引きや規定をきちんと作るべきでこれはまさに詭弁。
**********

・・・で本題。


昨日付け(2014年2月19日?)で、上記DVDのプロモーションのためでしょうが、楽街さんのメルマガでシェアハウスについての記事がありました。

曰く、

====
青山先生が解説します
http://www.rakumachi.jp/products/8strategies/486?uiaid=vprvkr4r15
====

とありますが、

DVDの本編含めて、去年の9.6通知以来、こちらのDVDで説明している手法は使えないものも少なくない

のでご注意ください。
(要するに、9.6通知以降は簡単にシェアハウスが作れませんので要注意です。一般住宅をほほいのほーいでリノベして市場に出すと、それは国交省の通達に違反してますのでマズイです。)

*****
※通達前からの既存物件については、一定の防火上の対策(主に界壁という防火壁を導入したり、避難動線の確保)をすればまぁOKという対応を各自治体は取っているようです。ただし、これも市区町村によって対応が統一されておらず現場を混乱させる要因でもあります。
*****


これからシェアハウスをプロデュースするにあたっては、中古物件を購入&リノベしてというのはけっこう厳しいです。建築用途を「住宅」から「寄宿舎」に変更できれば良いですが、しかしこれがなかなかハードル高い(というか、設計と検討してきた中ではほとんど厳しい)。というのも、基準法の様々な要件を満たすことだけでもハードなのですが、さらに用途変更の申請にあたり、物件建築当時の確認申請書3点セットが完備されてないといけない。古い物件では揃っている方が珍しいというありさまですので、よって難しい。ちなみに建物自体を調べて構造計算したり、、、という代案もありますが、コスト的にないでしょうね。

そんなわけで弊社では、新築で「寄宿舎」たるシェアハウスを建てる方向へシフトしていますが、これまた新築は事業計画、銀行融資、そして何よりも設計&建築に時間がかかるので事業展開のスピードが遅いのが悩ましいところ。そして今、建築業界の人手不足(東北の復興住宅に無駄に人が駆り出されて関東圏に職人さんがいない!)で建築コストは上がるし、困ったものです・・・

まぁでもまっさらな状態からデザインしてモノを創るということで、個人的には楽しく日々お仕事しておりますが。


楽街さんには9.6通知以降は、DVDの内容については扱いを注意してくださいね、、、とだいぶ前にお伝えしていたのですが、なんと、そのまんまで今の日付でプッシュしてしまっているのでちょっと問題ですね・・・
(きっとツッコミを入れてくる読者多いだろうな・・・)

ということで、ワタクシの名義で今時点で出る情報としては不適切なので、ここで注釈させていただいた次第です。

以下記事も、2013年の春頃(?)に取材されたSPA!の雑誌記事が使い回されて、2014年の日付で日刊SPA!からそのままMSN経済面やYahooニュースとかに掲載されて、同様に閲覧者に誤解を与えてしまっているのでちょっと問題ですね・・・(うーむ) 
http://nikkan-spa.jp/570325

どうしてもマネー系の記事ゆえ煽り・アゲアゲ系ですが、会社としての事業で(個人的な副業とかでなく)売り上げ規模が月次200万超(=利益ではありません)とかそんな話しなので、全然大した話しではないです。うっかり個人の方が煽られて、俺も、俺も・・・と一般住宅で開始されると問題が起きますのでご注意ください。(もちろんビジネス性としてはまだまだ右肩あがりの業界とは思いますので有望なビジネスと思いますが、この記事のように簡単ではありません)


【結論】9.6通知以降、シェアハウスビジネスもそんなに簡単には参入できません!2014年版の正しい情報をきちんと把握した上で進めていただくようご注意ください//.



【参考】以下、楽街さんメルマガの該当部抜粋。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

◆==================================...
【注目】投資用「シェアハウス」はどこにある?
シェアハウスに改装できる物件の5つの特徴とは?
◆==================================

最近話題のシェアハウス。
以前、楽待会員様を対象に行った『シェアハウス投資に興味はありますか?』
というアンケート調査に対し、
なんと73%もの方が「興味がある」と回答しました!

興味があると回答した方のお声では、
「高利回りが期待できるから」「今トレンドの投資になっているから」
という理由が多数。

一方で、
■投資用のシェアハウスをどこで探したら良いかわからない
■物件をシェアハウスに転換することはできるのか?

など、疑問のお声も。

そこで!シェアハウスに改装できる物件の5つの特徴をご紹介!

▼▼シェアハウスの投資額2億円超の青山先生が解説します▼▼
http://www.rakumachi.jp/products/8strategies/486?uiaid=vprvkr4r15
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2014-01-28 16:49:13

なかなか使えそうな賃料保証サービス「れんぽっぽ」

テーマ:メモ・メモ

最近はFacebookしか更新しておりません!!しかもかなーり個人的に。オモローネタはそちらでどうぞ!
https://www.facebook.com/kosei.aoyama


ところが、メモ変わりに書き込んでおいた有用なネタを後で検索しにくいので、そこだけブログに書くのもありかな、ということで久々に。以下、使えそうな賃料保証のネタ。

れんぽっぽ、賃料保証

【一棟アパート経営に有効なネタ】 
オリックス系(らしい)の賃料保証会社の「れんぽっぽ」の「一棟まるごとれんぽっぽ」、保証会社のついてない一棟モノを買った際に使うと有効です。

どんなスキームかというと、アパートなどの一棟ものの全部屋のまるごと保証加入が、なんと無料です(貸主・借主ともに負担なし)。それで新規に全部保証に入れます。ただし、その後の新規契約分からは所定の保証料を頂戴します・・・という、まぁ新規獲得プロモーションなわけですが、中古の一棟モノを買った際に、既存の入居者さんの滞納の回避ができるのでなかなか良いですね。。。
...
ちなみに保証料も総合的にはお手頃で、初期は賃料の15%(0.15カ月分)、毎月の賃料の1%が決済手数料的な意味合いでチャージされます(借主さん負担)。つまり2年間で賃料の39%相当ですからまぁ悪くない。

また、れんぽっぽ側が毎月末確実に賃料を振り込んでくるため「滞納」という状態が発生しない。(※一般的な賃料保証会社は、「滞納」発生 => 保証会社に通告 => 1か月くらいして入金してくる、という流れ)

ざっと見ていての唯一の残念が、「退去時の原状回復費の弁済はしない」ので、敷ゼロの場合のリスクをカバーしない点。(たしか、全保連は退去時もカバーしたかな・・・

そんなわけで、総合的には使い道次第で悪くない保証会社さんですね。。。//

※2013年冬11月頃の情報です。実際のご利用にあたってはご自身にて最新情報をご確認の上お願いいたします。
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2014-01-24 11:43:07

お勧めマンションエリア

テーマ:高層/タワーマンション

最近(1-2年?)、Facebookの簡易なUIに慣れてしまい、すっかりブログにログインしない昨今です。
(面白いネタは自分個人のFacebookでツブヤキ中。ご興味の方は以下からどうぞ!)
https://www.facebook.com/kosei.aoyama

以下もFacebookにお気軽投稿した記事ですが、画像もないので、ひさーーーびさにブログにも転載!


=====

不動産ネタでまぁまぁ参考記事。

■プロが断言「東京で値上がりするマンション」ベスト5
http://nikkan-spa.jp/568456
...
①要するに湾岸(その中でも<橋>を渡らないで江東区の手前の中央区)エリア押しと、②青山・中目黒などのいわゆる人気エリアの高級物件(その割に手頃で買える・買えたマンション)を推奨しています。

間違ってはいませんがちょっとざっくり内容ですね。個人的には①湾岸の有明エリア押し。値上がり(キャピタルゲイン)、賃貸したときの収入(インカムゲイン)ともに良好!むしろ<橋>を渡った江東区の方が値上がりのノリシロがあると思います。

ただ、豊洲は住友タワー(シティータワーズ豊洲)でMaxあがってどうかな・・・でしたが、今売り出しの新豊洲のスカイズは有明に近い分(豊洲駅から徒歩10分超な分)、お値ごろ価格で売り出していたので(精査はしておりませんが)けっこう良いかと思います。実際、かなり人気な模様です。
http://www.tokyo-wonderful.com/

②あとは山手線の北東エリアも買うとなると金額安いが、便利エリアですので賃貸では高く貸せるため、インカム上は優良。また今後値上がりのノリシロもあるのでキャピタルゲインも期待できます。一般的にもお買い得エリアと言われますね。(田端とかあの周辺の山手線駅)


■品川が日本の中心に?今後10年で変わる品川~田町エリアの資産価値
http://suumo.jp/journal/2014/01/21/57189/?vos=nsuusbsp20120308001

品川、田町は狙い目なのは間違いなし!個人的にもこの辺でマンションオフィスとか店舗系物件もゆる~りと探しております(実需の延長で。湘南からのアクセスも良いし!)

#あ、オモロー不動産研究会は2年前くらいより、湘南の地へ拠点を移してすっかりスロ~に活動展開中です。。。
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