挑戦！！青木哲也の司法書士の王道

昔の事務所の同僚を通じて、大阪の弁護士さんから、遺贈の相談を受けました。

神崎郡市川町の４００㎡弱の田を遺贈する旨の遺言書があり、登記を入れたいとのことでした。

通常、農地の所有権を移転する場合、農地法所定の許可が要ります。

例外の一つが「相続」なのですが、特定遺贈は、例外にはあたらず、遺言執行者と受贈者とで、農地法所定の

許可申請をしなければなりません。

今回の地区は、農振地区であり、３条許可しか見込みはありませんので、その許可がとれない限りは、遺言は

意味を成さなくなってしまいます。

３条許可の要件として重要なものに、①耕作下限面積（市川町の場合、３反）を満たすこと。②譲受人が、無断

転用した農地がないこと。③当該物件・譲受人の所有農地全てが耕作地であること。　があります。

今回、受贈者の所有農地は、１反５畝らしいので、今回遺贈を受ける農地とあわせて、３反に足らない分は、誰

かから借り受けなければなりません。

弁護士さんからの指示待ちですが、現況調査及び農家台帳の精査が重要となります。

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このブログを書き始めて、一週間になろうとしています。

この一週間は、本当に良く飲みに行った一週間でした。

日・月・火・木と飲んでいて、午前様でした。

こんなことができたのも、上の息子がこの一週間、小学校の自然体験学習で、朝来の施設に行っていたからで

す。

その息子が、今日、帰ってきます。

わがままな息子です。　なにか、変わって帰ってくるでしょうか。　とても楽しみです。

向こうから送ってきたハガキには、「御飯がおいしくないので、早く家の御飯が食べたいけど、お風呂は、こっち

の方がいい。ぜいたくな亮太でした。」と書いてきていました。

うちの子は、舌が肥えているので困ってしまいます。（笑）

きのう、明石の研修に行った時に、魚の棚市場に行って、マツタケを買っておきました。

今晩は、息子の好きな土瓶蒸しにして、食べさせてやろうと思います。

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昨晩も、飲みに行っていたので、午前様でした。

今日は、午後から、行政書士会明石支部主催の「戸籍法の一部改正を考える」といるテーマの研修会に出席致

しました。講師は、摂丹支部の藤本妙子先生です。

私は、加古川支部に属していますが、相続登記をする上で、戸籍の収集は不可欠なので、興味がありまして、

参加させて頂きました。

私の興味のあった点だけを、かい摘んでお話しすると、個人情報保護の社会的な要請・悪質な行政書士による

戸籍の不正請求事件の多発による関係各界からの要望により、今まで、原則公開だった戸籍について公開が

制限されることになります。

また、資格者の職務上の請求については、紛争処理手続の代理権限のある資格者（弁護士、司法書士、土地

家屋調査士、税理士、社会保険労務士、弁理士）と紛争処理手続の代理権限のない資格者（行政書士、海事代

理士）では、その請求を明確に分類して、今後の通達により、取得要件が異なるようになるようです。

私は、司法書士と行政書士の兼業資格者ですから、あまり影響はないと思っていますが、行政書士だけの先生

は、相続処理をする際、面倒なことになるかもしれませんね。

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昨日の続きです。

大問題、それは住宅ローン減税が受けれなかったのです。

父親名義の建物に子供が住宅ローンで増改築した場合、司法書士は、贈与税の回避には気をくばるようです

が、所得税の住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン減税）には、えてして気配りが出来ていないように思

います。当人にとって、何百万も控除される場合もあるのですから、受けれる・受けれないは大問題です。

増改築で住宅ローン減税を受ける要件として、重要なものが２つあります。

①自己の所有している家屋に対する増改築であること

②自己の居住の用に供している家屋に対する増改築であること　です。

すなわち、増改築前に少しでもいいから、当該家屋に子供の所有権が必要であり、かつ、増改築前に

当該家屋に子供が住民票を移しておかなければならないのです。

登記の話にもどすと、増改築工事前に、当該家屋に子供の住民票を移し、増改築工事前の日付で、

増改築費用相当額の持分を、父親から子供に、贈与を原因として、所有権一部移転登記を入れておか

なければなりません。その上で、増改築工事完了後、建物表題登記の変更を行います。

そうすれば、贈与税もかからず、住宅ローン減税も受けられ、登記費用も一番安く済みます。

但し、先ほどの①②の要件も、当該家屋がまだ新しく、築後20年経っていないようであれば、増改築の

住宅ローン減税ではなく、中古住宅取得の住宅ローン減税を適用できるため、増改築工事後に、住民

票の移動をしても問題がありません。

今回は、登記をした他の司法書士がこの認識がなかったため、住宅ローン減税が受けられず、住宅ロー

ンを実行した銀行に、子供が泣きついてきたという訳です。

私は、今その銀行から、何とかならないかと相談を受けていますので、またいい結果が出れば、この日

記でご報告致しますね！

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今日は、昨晩遅くまで飲んでいて、午前様だったため、早起き出来ませんでした。

さて、父親所有の古い建物に、家を出ていた子供一家が一緒に住むことになり、住宅ローンで借入して、増改築

することは良くあります。

この場合、増築された部分の所有権は、民法上、附合物として、父親に帰属することとなります。

従って、子供が資金を出して増築をすれば、増築費相当額の贈与が子供から父親に対してなされたことになり、

原則として、贈与税が課税されることになります。

そこで、登記実務では、この贈与税を回避するために、父親名義の建物の持分移転をする方法をとります。

持分移転する原因は、諸説ありますが、私は、現時点での妥協の産物として、「贈与」でしています。

すなわち、増築登記をする前に、増築費用相当額を持分に換算し、贈与を原因として、所有権一部移転

登記をします。その後、土地家屋調査士の先生に、増築による表題登記の変更をしていただくわけで

す。

メリットは、①増築前の評価で移転するので、登録免許税が安く済みます。②移転する評価が低いの

で、贈与税がかかったとしても、大した額にならないことが多いです。額が大きくなったとしても、事前に

税務署に相談しておけば、かかることがありません。

そして、最大のメリットが実は他にもあるのです。

この第三のメリットは、ある一定の要件を満たさなくてはならないので、事前打合せが非常に重要です。

今回、他の司法書士が、この要件を考慮しなかたため、大変な問題が起こりました。

続きは、また明日。

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おはようございます。　さて、昨日の続きです。

実は、このような事例の場合に便利な条文が、会社法施行に伴って、新たに出来ました。

会社法第３７０条です。

内容は簡単に言うと、「取締役が取締役会の決議の目的である事項について提案をした場合において

、特別利害関係人を除く取締役の全員が書面で同意したときは、当該提案を可決する旨の取締役会の

決議があったものとみなされる」という定款の定めができるとするものです。

さらに、会社法施行規則第１０１条４項１号により、

取締役会の決議があったものとみなされた場合は、議事録を作成し、議事録作成者のみが記名押印し

て印鑑証明書を添付すればよいことになりました。

本件事例の場合、この規定を適用すべく、まず会社法第３７０条の定款変更手続をし

ます。そのうえで、代表取締役社長が、担保提供承認の旨を提案し、特別利害関係人である社長以

外の２名の取締役が書面で同意すれば、取締役会の決議があったものとみなされ、その議事録を作成

します。

議事録作成者に、海外居住の取締役でない方の取締役を選び、その者の印

鑑証明書を添付すれば登記が受理されます。

この件は、当該銀行で、他の司法書士による従前のやり方で「ぼ印および署名証明書」が揃わず、半年

程保留になっていたようで、大変感謝されました。

私も、定型的な仕事が多い銀行登記で、新しい知識で感謝され、大変うれしかったです。

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先日、懇意にしている銀行から、次のような相談を受けました。

「取締役が３名の株式会社なのですが、社長以外の取締役のうち１名が海外に居住しています。

今度、社長個人を債務者として会社所有不動産に抵当権を設定したいが、実は困ったことになってしまった。」

とのことでした。　というのは、

通常、このような場合、会社にとって不利益なことですから、取締役会の承認が必要となります。

登記実務上、承認を得た証として、取締役会議事録の添付が必要となり、そこに取締役の実印を押印し、印鑑

証明を添付しなくてはなりません。

今回、問題となったのは、海外の取締役です。

海外居住者の場合、日本とは違って、印鑑届の制度がなく、代わりに領事館で拇印を押し、「ぼ印および署名証

明書」が必要となります。

それを、手違いで、「在留証明書」をもらってきてしまったということらしいです。

それならあらためて、「ぼ印および署名証明書」をもらい直せば良いのでしょうが、前述の「在留証明書」さえ社

長自らアメリカまでいって貰ってきたらしく、そうやすやすとは、貰い直せないとのことでした。

実は、この件、あっけなく解決できました。それには、会社法の知識が必要となります。

ここまで、読んでくれたみなさん！ありがとうございました。つづきは長くなるので、また明日にします。

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おはようございます。　司法書士の青木哲也と申します。

今日は、１１月１１日＝「ダブルサムライデー」・「士業の日」です。

本日より、この日記を開設させていただきます。

私の業務のあれこれ及び個人的なことをつれづれに書いていこうと思います。

みなさん！　末永くよろしくお願いいたします！

同様に、ホームページ も本日開設です。

おりしも今日は、行政書士試験の実施日でもあります。

私は、司法書士・行政書士の兼業者であり、本日の試験の試験監督員を

委嘱されています。

姫路の兵庫県立大学の会場なのですが、交通の便の悪いところにあり、

受験生には少し気の毒な感じがいたします。

受験生のみなさん！　頑張って下さい！

みなさんにエールを送ります。

「夢あるところに行動がある　行動は習慣を作り　習慣は人格を作り　人格は運命を作る」

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