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不動産投資を中心にコインランドリーやトランクルーム、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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今年は新たな収入源を作るためにいろいろ動いていますが、その中のひとつでこれはいけると思った案件をご紹介します。

訪日外国人が日本に来て不満に思うことの上位にキャッシュカードが使える店が少ないという問題があります。

日本では現金主義の文化が根強いので欧米に比べるとクレジットカード利用率が低いことは訪日外国人もわかっていて、ある程度現金を用意して来日するようです。

しかし、今度は外貨を円に換える両替所が少なくて困っているらしいのです。確かに外貨両替といえば限られた銀行の窓口か、大黒屋のようなチケットショップで扱っているくらいしか見かけません。

浅草や秋葉原などの両替所を調査するといつも両替をする外国人が行列になっています。

一方で訪日外国人は円高などで一時的な減少はあってもオリンピックに向けて増える方向は間違いありません。

外貨両替業は数年前まで許認可が必要だったのですが、規制緩和で今は不要となったので誰でも参入できるようになったこともあり、密かに注目されているのです。

両替ビジネスの形態として一般的なのはオペレータがいる有人の両替所です。これもビジネスとしては面白いのですがオペレータの雇用の負担や、外国人は両替所でレート交渉するのが普通なようで、その対応が難しい面があるようです。

そこで注目したのは無人の自動両替機ビジネスです。

こちらは機械を購入して旅行客が集まるお店の前や宿泊するホテルなどに設置し、利用額に応じた手数料収入を得るビジネスです。

外貨両替機メーカは国内に4社しかなく、かなりニッチ業界です。ほとんどの機械は12か国対応で、メーカよって外貨⇒円だけの機械と円⇒外貨にも対応する機械があります。

機械の価格が1台約500万、機械内にストックする円が数百万必要で1台導入するのに約1000万の資金が必要です。

集客活動、外貨の回収と円の補給、外貨の円転、故障対応は専門の業者に委託できるのでオーナは基本的に何もする必要はありません。

おわかりだと思いますがこのビジネスはほぼ設置場所で売上が決まります。訪日外国人が立ち寄るスポットで視認性の良い場所を確保できればある程度の稼働は見込めるでしょう。

ある業者さんは設置場所も探してオーナと賃料交渉までしてくれて、あと2、3年で首都圏に数百台を設置する計画のようです。

さて、このビジネスの収益はどのくらいなのか。

先の業者さんの場合は設置場所代は売上見合い、回収した外貨の円転手数料も売上見合い、なので固定費は回収業務と電気代くらいです。

両替手数料率はUSドルなどメジャー外貨は低く、中国元などは高めの設定なので利用される通貨の割合によって変わってきますが平均で7%程度になるようです。

損益分岐点は顧客単価が約15000円で1日平均5~8人程度の利用。機械投資の回収期間は15人利用で20ヶ月、30人利用で8ヶ月くらいです。

機械は5年間メンテナンスフリーなので手間もかからない。

さて、ここまでは表面的な話ですが、このビジネスに目をつけたのは、マーケットの拡大はもちろんですが、タイミングと収益性の高さなのです。

タイミングとは外国人の集まる場所、さらに機械を設置できる場所は限られているので埋まってしまえばこのビジネスは終わりです。つまり早い者勝ちで恐らくあと2、3年の間しかチャンスがないということ。

また、両替にかかるわずか数十秒の時間で利用額に応じて利益を生む仕組み、効率的で高収益なビジネスであること。この手数料の高さは個人的にはサービス価値に見合っていないと思うのですが、恐らくこれまで規制で守られてきた業界なので競争も少なく業界自体にゆがみがあるのでしょう。

私は自動販売機やコインランドリ―など無人で機械が24時間稼いでくれる仕組みが大好きなこともあり、この両替機ビジネスは即決でしたが、資金調達で大きなハードルが。。。

このビジネスは金融業にあたるとしてほとんどの銀行が融資対象外、積極的に検討してくれた銀行でも実績がない業界のため評価不能でした。

多少リスクはありますが、ハイリターンを見込める案件だけに残念です。

ご興味のある方は調べてみてください。

 

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コインランドリーを始めるにあたり融資を使う場合は一般の銀行では難しく、金融機関は限られてきます。

一番ハードルが低いのは公庫だと思いますが、当方が始めた時も無担保融資2000万を使ってフルローンで調達しました。しかし最近無担保融資枠は1000万が限度だという情報を頂き、どういうことなのか公庫の担当者にヒアリングできたので共有します。

融資制度は変わったとかそういうことではなく、事業者として2期の実績有無で限度額が違ってくるそうです。

当時私はサラリーマンでしたが賃貸経営を始めて2期は済んでいたので2000万が限度だっただけで、サラリーマン以外で事業をしていない場合は1000万が限度になってしまうとのこと。

この枠の違いは大きいですね、何か少しでも事業収入や不動産収入があれば事業をしているとみなしてくれるようなので先に枠を広げることを考えるのもありかと思います。

以前記事にもしましたが不動産担保を使うと無担保融資枠を復活できるロジックも再度確認できたので、公庫は不動産投資を絡めながら使っていくのが有効だと改めて感じました。

初めての方は残りを自己資金で出せるといいですが、そうでない方はもう一つの政府系金融機関でチャレンジする方法もあります。

こちらは少しハードルが高いですが機械を担保にしてもらえるので審査次第ですがフルローンもありえます。

他にはリースという方法もありますが、期間が短くなるようなのでCFは出にくいデメリットがあります。

ただし、融資を使う場合は目先の事だけ考えていると先に進めなくなる可能性があるので、順番もよく考えて使わなければなりません。

 

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不動産投資をしながら太陽光発電やストレージ、コインパーキング、コインランドリーなどにも投資している方は多いかと思います。

これらの投資やビジネスには基本的に消費税が適用されます。ビジネス領域全体でみると住居賃貸が特殊で、売り上げが何千万、何億円になろうが非課税業者でいれるのですが、その他のビジネスでは普通は売上が1000万を超えると強制的に課税業者になってしまいます。

課税業者になると当然ですが課税売上にかかる消費税から仕入れにかかる消費税を引いた額を納税しなければなりません。

このルールを逆手にとっているのが消費税還付スキームですよね。

さて、不動産投資家がその他の投資やビジネスを始める場合によく考えなければならないのが課税売上1000万のラインです。太陽光であれば50kWを3~4区分で超えそうですし、都市型小規模コインランドリーなら1~2店舗で超えてしまいます。

1000万を超えて課税業者になると何が困るのでしょう?

課税売上に対する納税は義務なので当然のことですが、不動産投資と絡んでくると厄介なことが起きてくるのです。

課税業者になっても所有している不動産の賃貸収入は非課税のままなのですが、問題は物件を売却する時です。

売却する建物の売上に対して消費税がかかるのでそこで納税義務が発生するのです。この場合、建物の仕入れ消費税は認めてもらえないので建物価格の8%を納税しなければならず、かなりの高額になってしまいます。

これを避けるには個人と法人もしくは複数の法人で課税売上を分散して1000万を超えないようにするか、完全に課税業者と非課税業者に分けてしまうなどの方法が考えられます。

私は今は不動産以外の投資やビジネスを拡大しているので、始める際は先々の展開を考えながら組み立てているのですが、資金調達や減価償却の関係もあり簡単ではありません。

余談ですが、不動産投資一本なので関係ない、と考えている方も1000万以上の建物を売却した際はその2期後に一時的に課税業者になっているので要注意です。

 

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コインランドリーの運営において機械の故障やトラブルはよく起きるのか?対応は大変なのか?
今回はよくある機械の故障、トラブル例をご紹介します。

<乾燥機センサー異常>
乾燥機内の温度センサーが異常を検知するとガス燃焼が止まる場合があり、乾燥できないとのクレームになることがあります。大抵は一時的なエラーか、再現してもセンサー部分を掃除すると回復する場合が多いです。

<コインのつまり、飲み込み>
コインが詰まり機械がカウントしないケースやコインセンサーが感知できず飲み込まれるケースがあります。いずれも投入口の掃除で回復する場合が多いです。

<洗濯機排水詰まり>
洗濯物のゴミなどにより排水が詰まるケースです。洗濯機は排水がスムーズにできないとストップしてしまいます。詰まり箇所が大元の集合管で起きると排水の逆流が起こり洗濯機から室内側に排水が溢れることがあります。放置すると最悪は全ての洗濯機で溢れるので店内は大惨事になります。

<脱水不可>
大型洗濯機の脱水はドラムが超高速で回転し相当な遠心力がかかりますので、洗濯物の偏りや詰めすぎなどにより揺れが大きくなると洗濯機が危険と判断し脱水をストップするセーフティ機能が働きます。お客さんからすると水浸しのままの洗濯物を取出すことになるのでたまったものではありませんね。

<給水不可>
複数の洗濯機を同時に使用した場合などに給水が追いつかなくなると発生することがあります。これは店を作る際に洗濯機台数と水道管の口径、水圧などを勘案して貯水槽とポンプを導入するなど検討することで防ぐことは可能です。

<両替機エラー>
投入紙幣のジャムリにより両替不可になることがあります。これは対策のしようがないのです。

<洗剤が注入されない>
バックヤードには洗剤や柔軟剤のタンクと洗濯機と連動する自動注入機があります。この機械の故障や単純にタンクを枯らせてしまうと洗剤が注入されない事態がおこります。
この場合は何かサインが出るわけではないので洗剤無しのまま水だけで洗濯してしまうのですが、お客さんに「この店の洗濯機は泡立ちが悪いわね~」、なんて言われてはじめて気づいた時には慌てます。

<内部時間ずれ>
普通に使っている分には機械内部の時計が狂っていても害はないのですが、メーカにより時間毎に料金を変えられる機能がある場合に時間セールをしていると切り替わるタイミングがずれてしまいます。
セールの時間帯を狙ってくるお客さんが終了時間ぎりぎりに駆け込むケースもあるので1分でも早く終わってしまうとクレームになることも。

<操作誤り>(番外編)
故障ではないですが問合せやクレームはこれが多いです。
コインランドリーの機械は誰にでも簡単に利用できるよう、基本的には洗濯物を入れて、コインを入れればスタートするようになっています。
しかし、メーカによっては温度設定が出来たり、コインを入れる前にコースを選択したり、と多少操作が必要な機械もあり、これだけで初めての利用者は混乱し、操作を誤るケースが多いのです。
対策としてはPOPなどで注意を促すくらいですが、これはちょっと面倒な手間かもしれません。

いかがでしょう?意外と多いと感じるでしょうか。
頻度としては全体で月に平均1回程度なのでそれぞれの故障は1年に1度あるかないかです。
一通り経験すると原因や対策もわかってくるのでそれ程慌てることもありませんし、業者さんやパートさんと連携することで運営の負荷を軽減することは可能だと思います。

ご不明な点などあればお気軽にご連絡ください。
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学生時代の友人に久しぶりに再会しました。
起業して経営者としてやっているのは聞いてましたがどんなことをしているのか興味がありました。
事業を始めてから順調に売り上げを伸ばし、事業拡大のため従業員を増やしウハウハな状態だったようで、その頃は株式上場も考えていたとのこと。
しかし、その後、品質問題や従業員の離職など様々なトラブルが発生したことで、少しづつ売上が落ち込み、現在は規模を縮小し細々と事業を継続しているようです。
彼が語った当時の自分は、すべてのことがうまくいき、周りからもチヤホヤされたので自分は優秀だと勘違いしていたと。その勘違いから、従業員や取引先には傲慢になり、さらに顧客の声にも耳を傾けなくなっていたと反省していました。
起業した経営者によくある話ですが、私も似たような経験をしているのでサラリーマンでもよくある話なんだと思います。
この問題の要因は何でしょう?
ひとつは精神的な話で、消費者と同じ感覚ですべてのことがgetから始まり、自分を基準に考えてしまうことが根本的な要因だと思います。
価値を生み出すビジネスの世界では常にgiveの精神が大切で相手が基準であることに気づけていないのです。
もうひとつは技術的な話で、自分ひとりで仕事をすることと、10人の従業員のビジネス規模と、100人、1000人・・・ではそれぞれマネジメントレベルが違うのですが、それを知らずに同じやり方をしようとすることが要因だと思います。
これはよほどマネジメントの勉強をしていれば別ですが大抵のビジネスマンはそんなことを知りませんから一人から初めて少しづつ規模が大きくなるにつれて問題にぶち当たり悩むわけです。
悩んで考えた結果、解決策まで辿り着けば次のステップに進めますが、そうでない場合はそこで停滞してしまうので次の世界を知ることはできません。
いわゆる経営者の資質とか器と言われるのはこういうことだと思うのです。ただこれは表面的な話であって、本質的には社会的な使命感や思想、人格というものが経営者の器を作っているのではないでしょうか。
ビジネスをしていくうえで課題や苦難があれば器が大きくなるチャンスと捉えて頑張りたいですね。

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先日、同世代の事業家の方々と交流させてもらいました。
学生時代から起業して様々なビジネスの立ち上げや売却、その行動力やライフスタイルにはとても刺激をうけました。
それまで事業家と言えば大きく儲けられるビジネス志向のイメージだったのですが、今は日々収入のあるチャリンチャリンビジネスを模索しているようで、そこは少し意外でした。

チャリンチャリンビジネスの収入とは我々大家さんの賃料収入をはじめ、他には印税収入、権利収入、配当、ロイヤリティ、利息、サービス課金・・・などです。
これらの収入の源泉は資産価値であったりサービス価値なので、これを得るためには価値のある資産や価値のあるサービスを作ること、オーナになることを目指さなければなりません。
でも多くの人が欲しいと思うものやサービスは価値がわかりやすいので既に世の中にあふれているものです。
そのような分野は大資本が入り競争も激しいので個人レベルではニッチで競争の少ない世界に入るほうがよいのですが、その価値に気づけるかどうかが重要になるわけです。
つまり年齢や性別、収入、地域、タイミング、嗜好などによって違う様々な価値に気づくことがビジネスを作る一歩になるのでしょう。
では何となく良さそうなアイディアが出たからといってすぐビジネスになるわけではありません。このアイディアを換金できないとビジネスにはならないわけで、これには仕組み化する技術が必要です。
さらに換金する仕組み=ビジネスモデルが出来たら、これをうまく立ち上げて運営していく実行力、マネジメント力も必要ですね。
このように一つのビジネスを立ち上げるのは多くの労力が必要で大変なことですが、一度チャリンチャリン収入が入る仕組みが出来上がると、そこには大きな価値があり、その事業を買いたいという人がいることを再認識しました。
よく考えたら現在自分もあるビジネスの立ち上げを検討しているのですが、その中でM&A案件の話がありとても魅力的に感じています。一から立ち上げると軌道にのるまで3年かかるビジネスを買うことは時間を買うことになるからです。
ビジネスを作る側、運営する側、売る側、買う側、様々な立ち回りで残された人生、有限の時間を楽しみたいでものです。

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ショッピングセンターのような巨大な建物、何と全て書店。
帰省中に行ってみたのはこちら⇒蔦屋書店

広い吹き抜けの空間に膨大な本だけでなく、音楽、映像、文具、雑貨、コンビニ、カフェ、レストラン、エステ、コスメなどが入っています。
驚いたのはそれぞれが独立しているわけではなく、すべて融合し調和がとれている空間であることでした。
この施設のコンセプトを引用すると、
「もう、商業施設をつくるだけで、地域がいきいきとする時代ではありません。
買い物だけならネットでもいい。求められているのは、ゆっくりと過ごせる空間でした。
本とおいしいコーヒーがあって、家族や友達とおしゃべりしたり、子どもたちもワイワイできる場所。
学校や職場以外の、いわゆる第三の活動の場としても使える。働く人たちが、お客さまと名前で呼び合うようないい距離感もできる。
ものを買う場所は、ヒトもコトもつながる場所であるべきだと思います。函館蔦屋書店がめざすのは、これからの時代のスタンダード。
地域のみなさんが気持ちよく過ごせる”居場所”になります。」
とのこと。
まさしくコンセプトどおり、居心地のよい空間を楽しむお客さんで溢れていました。
TUTAYAとしても地方の田舎町でこれだけの投資をして本当にお客さんが集まるのか、ある意味実験だったと思いますが有益な結果だったのではないでしょうか。
この空間の作りやデザインはお客さんにワクワク感とくつろぎを共存させるような空気を作っていたのが興味深く、今後の賃貸経営やコインランドリーの展開にも参考になりました。

今度は代官山の蔦屋書店や二子玉川の蔦屋家電にも行ってみよう。

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最近コインランドリーをやりたい、という方が増えています。
実際に首都圏エリアでは店が増えているのを実感してましたが地方ではどうなんだろう、と気になっていました。
久しぶりに地方の実家に帰った際に町中をドライブしていると明らかに大型コインランドリーが増えていることがわかります。
地方の地方にまでコインランドリーの波がやってきているのには正直驚きました。
そもそも大型コインランドリーは地方で発達したビジネスです。
布団など大きな洗濯物や大量の洗濯物は徒歩や自転車で運ぶのは困難で、やはり車での持ち込みが主体となります。そうすると入りやすい駐車場が必要ですし、店内は広いスペースに大きなたたみ台も必要になります。
つまりコンビニくらいの店構えが地方では標準となってきて、商圏は半径3Kmくらいと言われています。
店が増えたと言ってもこの地方ではまだ空がありますし、既存店も特に特徴はなく、大きな資本が入っている感じではないのでまだまだ開拓の余地はありそうに感じました。
しかし同じ地方でも九州のような激戦区もありますので、出店を検討する際はその地域の特性をよく把握することが必要ですね。

今回の帰省でもう一つ収穫があったので次回にでも。

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本日はコインランドリー運営編の続きです。

運営で必ず必要な集金作業について解説したいと思います。
まずコイン回収ですが機械ごとに施錠された大きなコインボックスがついており、そこにコインが溜まっていきます。
2、3日溜めると1台でも万単位のコインですからボックスを持った瞬間はずっしり重さを感じます。
このビジネスは顧客単価でみると平均600円前後で小さいものですが、それを積み上げるビジネスであることを、この重さで感じる瞬間でもあります。
取り出したコインは100円と500円が混在しているので分けながらコイン計量箱を使ってカウントするのですが、ある程度の規模になると結構大変なので自動カウンタ機を導入するお店もあります。
これを機械数分繰り返し売上を出すのですが、ちょっと面倒なのはこれにお客様への返金や機械メンテ等で稼働した金額を清算して売上が確定するのです。
次に集めたコインを両替機に戻す作業です。
両替機に投入された紙幣を取り出して両替機へ100円コインを補充していきます。このときにInとOutをカウントしておくことで両替機内のコイン数を把握し、コイン切れを起こさないようにコントロールする必要があります。
回収作業をパートさんにお願いしている場合はこの後回収した売上を銀行口座に入金してもらいますが、お金の操作をパートさんにお願いして大丈夫なの?と疑問に思うかもしれません。
やり方次第だと思いますが、まずは採用時の見極めが大切ですし、掃除のみから始めるなど試用期間を設けるのもよいでしょう。
売上の確認方法としては、メーカやFCがWebで売上を確認できるようなシステムを導入している場合はそれと照合することで不正がないかわかりますし、システムを導入していない場合でも機械自体にコインカウンタがついているので定期的に照合するとよいでしょう。
ただし、仕組みがあれば大丈夫ということではなく、人のマネジメントで一番大切なのはきちんと人間関係を作ることであるのは言うまでもありません。

次回も運営編を続けます。

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最近新たな投資やビジネスを模索しています。
その中で悩んでいるのは好きな業界、ワクワクする事業が必ずしも儲かるビジネスではないということです。
逆に選択肢の中には社会的に意義があり比較的儲かりやすいビジネスもあるのですが、どうしてもやろうという気になれないのです。
つまり情熱はあるが儲からない事業、大きな情熱はないがやれば儲かる事業、どちらを選択するか、ということです。
もし資産家であったなら儲からなくてもいいから好きな事業をやるのでしょうけど、まだまだそんなステージではないので悩んでしまいます。
そしてもう一つの悩みはその事業にどこまで関与するかということ。
完全な投資とするか、経営まで関与するか、プレーヤとしても入るか、その選択によって今後の活動が大きく変わってきます。
自分の中には投資家としてさらに深化していきたい思いと、経営者として事業を組み立てたい思い、両方あるから悩んでしまうのでしょう。
ここはもう一度10年後、20年後どうありたいかを突き詰めて、そのために今何を選択するのか、真剣に考えなければなりません。
ちなみにどんな分野か紹介すると、家事代行、インバウンド分野、教育分野、シニア・障害者支援、美容分野、ペット分野といったところです。
この中にはコインランドリーと同じような無人ビジネスもありますし、不動産やコインランドリーとのコラボも考えられ、広がりがあるところが面白いのです。
投資家の皆さんにも興味深い案件があると思いますので今後具体的な内容を紹介していきますね。


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