不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーやトランクルーム、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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久しぶりの更新になりました。
家族のイベントなどが重なり、時間的に厳しい状況になっているのでしばらく更新ペースを落とさせてもらいます。
最近たくさんの出来事がありましたが、今特に注視しているのが為替の変動です。
当方は海外リートやFXなどで外貨資産を保有していますので円高になると資産がどんどん目減りしていきます。
幸い昨年の夏まで続いた円安トレンドによって膨らんだ資産が余力となって相当吐き出しつつも慌てることはありません。
つまりリートの分配金やスワップ金利の蓄積と原資の変動のどちらが勝つのかということになるわけですが、結局は入口×時間×出口という要素で結果が決まります。(正確には×税金)
今回の為替ポジションについては入口は円安トレンドに入る前なので◎、時間は数年かけているので◎、出口はいつになるかわかりませんが今ではない、という状況です。
ここまでの話は不動産投資についてもまったく同じ考え方でして、現在は決して入口ではなく、出口のタイミングです。
現在を入口にすると残りの時間と出口については非常に厳しい状況がありえると思いますので、くれぐれも慎重にいきたいものです。
それにしても年明けの市場は危うい匂いを感じますね、しばらく油断できません。

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昨年から継続していた新築融資ですがK地銀で無事承認がおり、先日売買契約も済ませました。
今回のK銀行の担当者は若手ですが当方の意向をくんで組み立て(行内合意形成)ができ、ぶっちゃけトークができるので、とてもやりやすい方でした。
まだ〇〇億のノルマを持っていて融資先探しているとのこと、積極的なのでかなりおすすめです。

昨年、金融庁から一部の地銀、信金で不動産融資額が緩くなりすぎていることに懸念して監視を強化するような報道がありました。
このような動きが始まると銀行の方針は簡単に変わっていくもので、過熱している市場状況を踏まえると今年は引き締めの方向に進むだろうと考えていました。
さらに、年明けの為替、株式市場の混乱からすると不動産市場も意外と早く崩れるかもしれないと感じてましたが、先日の日銀マイナス金利導入で少し延命したかもしれません。
でもあくまで延命であって過熱した市場は必ずクラッシュします、そのタイミングをぴったりあてることはできませんが、ある程度の幅で予測しつつ、今とれる選択肢とクラッシュ後の選択肢を比較しながら経営判断していくことが大切だと思います。

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少し前のことですが、近所の10坪程度の空き店舗にサイクルショップが入りました。
この地域は以前から自転車屋が全くなかったせいか、開店時からそこそこお客さんで賑わっており、これもコインランドリーのように地域密着型のビジネスとして興味を持って見ていました。
ところが、わずかその半年後に悲劇が。
その店舗から10mくらいの至近のコンビニが閉店し、そのテナントに入ったのはなんとサイクルショップでした。
こちらは20坪以上の店舗で、間口が広く、角地で視認性も抜群です。
さすがにこの地域に2店は不要ですからあっという間に10坪店のほうは閉店してしまいました。
サイクルショップは店舗作りにはそれほど費用はかからなそうですが、販売する自転車は在庫になるのでしょうか。
このオーナは相当な痛手を受けたでしょうが、決断が早かったので他のテナントに移動して再起していることを願います。
この後出し出店は明らかに競合を潰すことを戦略としています。マーケットと競合の状況がわかっている中で確実に勝てる勝負しかしてきませんから、先駆者はどうしようもありません。
コインランドリーの出店でも同様のリスクはあるので私がよく考えるのは後出しされない戦略です。
ひとつは隙間作戦。
安定した既存店のテリトリーの隙間に出店し、これ以上その地域では出店できないようにする、お互いに緩い競争と協調しながら安定させるイメージです。
もう一つはテナントが出にくい地域や大型店を出しにくい地域を狙う作戦。
さらに何らかの理由で普通は出したがらない地域をあえて狙う作戦もありです。
コインランドリーにとって立地は命ですから、出店を検討する場合は現状の分析だけではなく、未来の分析もしたうえで判断したいですね。

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今日はコインランドリーでのプロパンガス活用について。
コインランドリーの乾燥機はガスを大量に消費します。売上比でみると15%前後にもなり、変動コストの中で一番大きいコストになりますから、仕組みを理解し出来るだけ削減できるようにしたいものです。

1.初期費用

アパマンでは給湯器などメンテナンスフリーのプロパンガスを使うオーナが多いですが、この初期費用は入居者のガス料金から回収されていることはご存じかと思います。
コインランドリーの場合は自分で使うものなので初期費用は一括で負担するか、プロパン会社が投資して毎月の料金にのせてもらうか、それだけの選択です。
都市ガスの場合は建物までの引き込み管の容量が足りない場合が多く、その場合は引き込み工事から必要になるのでプロパンより初期費用が高くなってしまうことが多いです。

2.ランニング費用

プロパンガスの料金は地域や会社によってかなり違いがあるようで、当方の地域では300円/㎥前後が多いようです。最安値は200円前半の声も。
料金のコスト構造ですが、小売店はCPという原産国の価格に連動した仕入れをして、それに人件費や配送コスト、設備償却費などが上乗せされ、エンド価格になります。
このCP価格は毎月変動しているにも関わらず、エンド価格は固定という会社が多いですが、実はCP+〇〇円というCP連動価格で契約することもできます。
現在のように原油価格が下落している状況では連動価格のほうが安くなるようです。
また、プロパンガスといえばボンベを数本並べて定期的に交換する運用が一般的ですが、コインランドリーにようにガスを大量に消費する場合はバルク貯槽という方式でガス配送車からホースを伸ばして直接供給する仕組みを使うと配送コストが安くなるようです。
次に都市ガス料金と比べて安いのか高いのか?
プロパンガスの熱量は都市ガスの2.2倍あるので単純に㎥単価では比べられませんが、熱量換算で比較してみるとプロパンガスの単価が270円くらいでトントンになります。
初期費用の違いを考えると単価の安いプロパン会社を探すのがコスト的にはメリットがありそうですね。


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新築融資の打診をしているK地銀ですが、支店審査は問題なく通り、本部に上げる前に支店長と面談してきました。
条件に関しては金利は1.4%、22年、共担あり、フルローンで何とか纏まりそうです。法人融資で連帯保証人は代表者個人だけです。
先方から金融庁の経営者ガイドラインの話が出て、本来は連帯保証人無しにすべきだが今回は初めての取引ということもあり個人が保証人になって欲しいとのこと。
銀行によっては妻まで要求されることも多いので自分だけなら問題ありません。
しかし法人と言っても資産管理法人ですから実態は個人と一緒、実質保証人なしで個人がかりているようなものです。法人というだけで不思議ですよね。
金利に関しても他行の状況をストレートに聞いて頑張ろうとしてくれますし、預金をすればさらに低減できるようですが、今回は初めてなので今後の余力を残しましょう、という結論になりました。
本部決裁まで油断は出来ませんが、このまま通るようならこの銀行はなかなか使いやすく、今後サブバンクとして期待できますね。良い銀行に巡り合えました。
今回は久しぶりに新規開拓のために銀行をまわりましたが断られても諦めず数打てば受け入れてくれるところはあるものです。

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明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします。

さて、2016年の目標をさらっと。

1.保有物件の入居率95%維持
 過去同様の目標です。

2.コインランドリーの出店
 新規出店を目指します。

3.新規物件取得
 仕掛の中古1件、新築1件を完遂します。

4.物件売却
 所有物件を一部売却します。

5.新規ビジネスの立ち上げ
 昨年未達でしたので今年は実行します。

今年は家族にとって大きな節目の年になりますで、いろいろ大変ですが新たなステージを楽しみたいと思います。

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2015年の目標について結果を振り返ってみました。

1.レジ系不動産投資
(1)所有物件の入居率維持(95%) ⇒〇
 所有物件全体でぎりぎり達成というところです。
 神奈川の物件は絶好調で5年目にして最高の入居率でした。
 逆に都内ビッグターミナル物件は目標届かず、過去最低の結果です。
 これは今年が特別なのではなく、新築当初からですが、いくら需要が多くても物件数も桁違いに多いため少しでも賃料が高めだと簡単には決まりません。
 なんとか満室で年を越せましたが来年も苦労するのかな。。。

(2)新規物件は緩やかな拡大 ⇒〇
 今年は新築をやらないつもりでしたが、良い物件が出たので買付を入れています。
 融資が通れば確定しますが、これが購入できると規模拡大としては締めになります。
 また今年は初めて中古にも挑戦、故郷の地を開拓しました。
 2件買付を入れ、1件は断念、1件は売買条件を調整中。

2.その他投資 積極的拡大 ⇒×
 (1)コインランドリー
 今年は出店できませんでしたが種まきはしています。来年花開くといいのですが。
 (2)事業投資
 ある利権ビジネスに投資しましたが売掛金の回収が滞り、まだ回収の目途がついていません。
 今回の件ではビジネススキームの弱点や事業見極めのポイントなど勉強になりました。もし失敗したら授業料が高すぎですが(泣)
 
3.金融投資 現状維持 ⇒×
 こちらは夏頃リートを買い増したタイミングが最悪で資産を減らしてしまいました。
 今年は現状維持の方針だから拡大する必要がなかったのに気が緩んでましたね、痛恨のミスで大いに反省。

4.新規ビジネスの立ち上げ ⇒×
 ビジネス系は何も進めることができませんでした。
 来年サラリーマン引退時期が確定したら一気に動けるよう情報収集だけは継続したいと思います。

総括すると不調な年でしたが要因ははっきりしているので来年は立て直します。

本年も多くの方にお世話になりました。皆様に感謝。
来年もよろしくお願いいたします。

#コインランドリーで今年初の機械故障中。保守会社の年末年始休みを狙ったように故障するかわいいやつです。。。

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地方物件のほうはいろいろ問題があって年内の決済どころか契約も年越しになってしまいました。(泣)
そんな中、今回公庫の融資ロジックについて確認できた情報をご紹介します。

公庫の担保評価方法ですがまずは積算。
土地は路線価×1.2前後、建物は再調達価格×残法定耐用年数
このくらいで見ているようです。
この積算価格と販売価格の低いほうを基準に50%~60%が担保価格になります。
地方でよく見かける積算>販売価格の物件はいくら積算が出ても販売価格に抑えらてしまうのでそのギャップは自己資金で埋めるか無担保融資枠(MAX2000万)を使うことになります。
初めて公庫を使う場合に5000万以内の物件であればフルローンも可能になってくるのはこの無担保融資枠を使っているからなのです。
私は既に無担保融資枠を使いきっているので、今回積算が出る物件でしたが自己資金を入れることになりました。
しかし、ここがポイントですがこの担保評価は1年ごとに相場価格をもとに見直しを行い、その際は販売価格は関係なくなるとのこと。
つまり融資実行時は販売価格に抑えられて融資額が伸びないものの、1年経過すると物件の積算まで担保評価が伸びて、抵当設定額<担保評価額という状態になります。こうなると余剰分は無担保融資枠から空くことになるのです。
貴重な無担保融資枠が復活すれば、また自己資金を抑えて物件を購入できるし、コインランドリーやトランクルームのような動産の購入資金として使えるわけです。
公庫は普通の銀行では扱えない案件を持ち込める貴重な銀行ですから、評価ロジックを知り、賢く使いたいものです。

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本日発売の
BIGtomorrow 2016年2月号

にコインランドリー投資について掲載されました。

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新築の融資は最終段階です。
これまでの結果は、個人では2銀行がOK、希望の法人ではまだ目途つかずという状態でしたが、業者さんから意外な銀行を紹介してもらい相談してきました。

◾️T地銀
今まで聞いたことがない地方の銀行で東京に支店があることすら知りませんでしたが、最近首都圏で積極的に不動産融資を出しているようです。どうも同じ県内の競合地銀も同様の動きをしているようですね。
さて、融資条件ですが、評価方法は収益還元なので問題なし、木造は最大22年、金利は1%前半はいけるような雰囲気でした。唯一のネックは自己資金が2割必須なことです。
自己資金部分は共同担保を差し出して補うつもりでしたが、担保評価額がいまひとつなため、結局自己資金をかなり投入しなければなりません。結論としてこの銀行を使う場合は2棟一括は難しく、1棟のみで進めることにしました。
先日金融庁からコメントが出ていましたが、この数年地銀の不動産管理法人への融資が急激に増えており、不良債権化しないようチェックが入り始めたようです。そのような動きをみると今後市場の状況が変わるとすぐに首都圏からの撤退もあるかもしれませんね。

◾️K地銀
不動産融資では比較的有名なところなので皆さんもご存知かと思います。支店の担当者は若手ですがとにかく積極的でした。
収益不動産の評価基準は属性、収益性、担保評価の3つで、所有物件は簡易評価で参考扱いとのこと。新築では最大のハードルは担保評価ですが、こちらは収益還元と積算の両方で評価する一般的な方法でした。
木造新築は22年で金利は1%中盤からが稟議が通りやすいとのこと。
問題は積算ですが、融資希望額の80%くらいの評価がでれば他の部分で引っ張れる感覚のようです。しかし、実際は60%くらいの評価しか出ないはずなので、このギャップを埋めるのはかなりハードルが高いはずです。担当者の力量に期待しましょう。

私が5年前に考えた投資プランでは今回が最後の大型融資で締めにあたります。この時のために温めておいた共同担保用物件を差し出し、最後までキャッシュを温存する作戦ですが、はたしてうまくいくでしょうか。結果はまた報告します。

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