不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーやトランクルーム、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
みなさんで共有しながら一流の投資家を目指しましょう!


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先日、同世代の事業家の方々と交流させてもらいました。
学生時代から起業して様々なビジネスの立ち上げや売却、その行動力やライフスタイルにはとても刺激をうけました。
それまで事業家と言えば大きく儲けられるビジネス志向のイメージだったのですが、今は日々収入のあるチャリンチャリンビジネスを模索しているようで、そこは少し意外でした。

チャリンチャリンビジネスの収入とは我々大家さんの賃料収入をはじめ、他には印税収入、権利収入、配当、ロイヤリティ、利息、サービス課金・・・などです。
これらの収入の源泉は資産価値であったりサービス価値なので、これを得るためには価値のある資産や価値のあるサービスを作ること、オーナになることを目指さなければなりません。
でも多くの人が欲しいと思うものやサービスは価値がわかりやすいので既に世の中にあふれているものです。
そのような分野は大資本が入り競争も激しいので個人レベルではニッチで競争の少ない世界に入るほうがよいのですが、その価値に気づけるかどうかが重要になるわけです。
つまり年齢や性別、収入、地域、タイミング、嗜好などによって違う様々な価値に気づくことがビジネスを作る一歩になるのでしょう。
では何となく良さそうなアイディアが出たからといってすぐビジネスになるわけではありません。このアイディアを換金できないとビジネスにはならないわけで、これには仕組み化する技術が必要です。
さらに換金する仕組み=ビジネスモデルが出来たら、これをうまく立ち上げて運営していく実行力、マネジメント力も必要ですね。
このように一つのビジネスを立ち上げるのは多くの労力が必要で大変なことですが、一度チャリンチャリン収入が入る仕組みが出来上がると、そこには大きな価値があり、その事業を買いたいという人がいることを再認識しました。
よく考えたら現在自分もあるビジネスの立ち上げを検討しているのですが、その中でM&A案件の話がありとても魅力的に感じています。一から立ち上げると軌道にのるまで3年かかるビジネスを買うことは時間を買うことになるからです。
ビジネスを作る側、運営する側、売る側、買う側、様々な立ち回りで残された人生、有限の時間を楽しみたいでものです。

ご不明な点などあればお気軽にご連絡ください。
shintikutoushi(アットマーク)gmail.com

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ショッピングセンターのような巨大な建物、何と全て書店。
帰省中に行ってみたのはこちら⇒蔦屋書店

広い吹き抜けの空間に膨大な本だけでなく、音楽、映像、文具、雑貨、コンビニ、カフェ、レストラン、エステ、コスメなどが入っています。
驚いたのはそれぞれが独立しているわけではなく、すべて融合し調和がとれている空間であることでした。
この施設のコンセプトを引用すると、
「もう、商業施設をつくるだけで、地域がいきいきとする時代ではありません。
買い物だけならネットでもいい。求められているのは、ゆっくりと過ごせる空間でした。
本とおいしいコーヒーがあって、家族や友達とおしゃべりしたり、子どもたちもワイワイできる場所。
学校や職場以外の、いわゆる第三の活動の場としても使える。働く人たちが、お客さまと名前で呼び合うようないい距離感もできる。
ものを買う場所は、ヒトもコトもつながる場所であるべきだと思います。函館蔦屋書店がめざすのは、これからの時代のスタンダード。
地域のみなさんが気持ちよく過ごせる”居場所”になります。」
とのこと。
まさしくコンセプトどおり、居心地のよい空間を楽しむお客さんで溢れていました。
TUTAYAとしても地方の田舎町でこれだけの投資をして本当にお客さんが集まるのか、ある意味実験だったと思いますが有益な結果だったのではないでしょうか。
この空間の作りやデザインはお客さんにワクワク感とくつろぎを共存させるような空気を作っていたのが興味深く、今後の賃貸経営やコインランドリーの展開にも参考になりました。

今度は代官山の蔦屋書店や二子玉川の蔦屋家電にも行ってみよう。

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最近コインランドリーをやりたい、という方が増えています。
実際に首都圏エリアでは店が増えているのを実感してましたが地方ではどうなんだろう、と気になっていました。
久しぶりに地方の実家に帰った際に町中をドライブしていると明らかに大型コインランドリーが増えていることがわかります。
地方の地方にまでコインランドリーの波がやってきているのには正直驚きました。
そもそも大型コインランドリーは地方で発達したビジネスです。
布団など大きな洗濯物や大量の洗濯物は徒歩や自転車で運ぶのは困難で、やはり車での持ち込みが主体となります。そうすると入りやすい駐車場が必要ですし、店内は広いスペースに大きなたたみ台も必要になります。
つまりコンビニくらいの店構えが地方では標準となってきて、商圏は半径3Kmくらいと言われています。
店が増えたと言ってもこの地方ではまだ空がありますし、既存店も特に特徴はなく、大きな資本が入っている感じではないのでまだまだ開拓の余地はありそうに感じました。
しかし同じ地方でも九州のような激戦区もありますので、出店を検討する際はその地域の特性をよく把握することが必要ですね。

今回の帰省でもう一つ収穫があったので次回にでも。

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本日はコインランドリー運営編の続きです。

運営で必ず必要な集金作業について解説したいと思います。
まずコイン回収ですが機械ごとに施錠された大きなコインボックスがついており、そこにコインが溜まっていきます。
2、3日溜めると1台でも万単位のコインですからボックスを持った瞬間はずっしり重さを感じます。
このビジネスは顧客単価でみると平均600円前後で小さいものですが、それを積み上げるビジネスであることを、この重さで感じる瞬間でもあります。
取り出したコインは100円と500円が混在しているので分けながらコイン計量箱を使ってカウントするのですが、ある程度の規模になると結構大変なので自動カウンタ機を導入するお店もあります。
これを機械数分繰り返し売上を出すのですが、ちょっと面倒なのはこれにお客様への返金や機械メンテ等で稼働した金額を清算して売上が確定するのです。
次に集めたコインを両替機に戻す作業です。
両替機に投入された紙幣を取り出して両替機へ100円コインを補充していきます。このときにInとOutをカウントしておくことで両替機内のコイン数を把握し、コイン切れを起こさないようにコントロールする必要があります。
回収作業をパートさんにお願いしている場合はこの後回収した売上を銀行口座に入金してもらいますが、お金の操作をパートさんにお願いして大丈夫なの?と疑問に思うかもしれません。
やり方次第だと思いますが、まずは採用時の見極めが大切ですし、掃除のみから始めるなど試用期間を設けるのもよいでしょう。
売上の確認方法としては、メーカやFCがWebで売上を確認できるようなシステムを導入している場合はそれと照合することで不正がないかわかりますし、システムを導入していない場合でも機械自体にコインカウンタがついているので定期的に照合するとよいでしょう。
ただし、仕組みがあれば大丈夫ということではなく、人のマネジメントで一番大切なのはきちんと人間関係を作ることであるのは言うまでもありません。

次回も運営編を続けます。

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最近新たな投資やビジネスを模索しています。
その中で悩んでいるのは好きな業界、ワクワクする事業が必ずしも儲かるビジネスではないということです。
逆に選択肢の中には社会的に意義があり比較的儲かりやすいビジネスもあるのですが、どうしてもやろうという気になれないのです。
つまり情熱はあるが儲からない事業、大きな情熱はないがやれば儲かる事業、どちらを選択するか、ということです。
もし資産家であったなら儲からなくてもいいから好きな事業をやるのでしょうけど、まだまだそんなステージではないので悩んでしまいます。
そしてもう一つの悩みはその事業にどこまで関与するかということ。
完全な投資とするか、経営まで関与するか、プレーヤとしても入るか、その選択によって今後の活動が大きく変わってきます。
自分の中には投資家としてさらに深化していきたい思いと、経営者として事業を組み立てたい思い、両方あるから悩んでしまうのでしょう。
ここはもう一度10年後、20年後どうありたいかを突き詰めて、そのために今何を選択するのか、真剣に考えなければなりません。
ちなみにどんな分野か紹介すると、家事代行、インバウンド分野、教育分野、シニア・障害者支援、美容分野、ペット分野といったところです。
この中にはコインランドリーと同じような無人ビジネスもありますし、不動産やコインランドリーとのコラボも考えられ、広がりがあるところが面白いのです。
投資家の皆さんにも興味深い案件があると思いますので今後具体的な内容を紹介していきますね。


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コインランドリーの記事に興味のある方が多いようなので、日々の運営について連載しようと思います。
1回目はコインランドリーの清掃です。
コインランドリーというと昔の暗い、汚いコインランドリーを想像するかもしれませんが、今の大型コインランドリーは明るくきれいでまったくイメージが違います。
利用されたお客様のご意見で一番多いのは「きれいなお店でありがたい」というお言葉なんですね。
つまりきれいで明るく清潔なお店であることがこのビジネスの基本であり、最も大切なことかもしれません。

清掃で最優先なのは乾燥機フィルターでして、毎日大量のほこり綿が溜まるのでこれを除去しないと乾燥機が排気異常で停止してしまうことがあります。
機械内の掃除で困るのは、洗濯物に紛れて入ったガムや飴玉などが溶け出してべっとりと付着していたり、ペット用品を洗ったのか毛がびっしり付着していたときは除去するのは大変です。
このほか床のモップ掛け、たたみ台の汚れ拭き、入り口ドアガラスの拭き掃除もお客様がよく見ているのでしっかり掃除したいところです。
少しでも不快なところがあるとお客様から苦言をいただくことがありますが、言ってくれるだけマシで普通は二度と来てくれなくなるものです。
機械メーカによって多少掃除の手間が違ったりするので出来れば容易な機械がいいですね。

この清掃にかかる時間は1回1時間前後です。できれば毎日したいところですが平日は利用客が少ないので例えば火曜、木曜を休みにして週5日くらいでも運用できます。
ほとんどのオーナはパートさんを雇い清掃をお願いすると思いますが、人件費としては時給850円~1000円というところでしょう。
パートさんの勤怠管理はタイムカードや作業日誌を使ったり、当方は作業チェックリストに記載してもらい管理しています。
オーナとして困るのはやはり急な休みですね。1日くらいであれば放置しますが、連続で休む場合は乾燥機フィルタだけは清掃に行かなければなりません。
ここは2人雇用したり、ドミナントで複数店舗運営していると楽かもしれません。
清掃のパートさんの募集は店舗立ち上げ工事中に張り紙をしておくと近所の方から問い合わせがあるものです。
選考ポイントはしっかり清掃してくれそうな丁寧な方がよいと思いますが、実はもう一つ重要なポイントがありまして、次回にでも。









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初めての売却で驚愕の事実が
アパート売却による収益を集計してみました。
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保有期間:5年4ヶ月

物件価格に対する収益:48%
(内訳)売却益:25% 、累計CF:23%

自己資金に対する収益:540%
(内訳)売却益:280%、累積CF:260%

※税引き前
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累積CFより売却益のほうが大きくなりましたが、これはタイミングが良かっただけで当初期待していたものではありません。つまりおまけですね。
累積CFは計画より上振れしましたが、要因は計画ほど賃料が下落しなかったためです。

総括としては売却益が大きいものの、累積CFを計画どおりに残せ、自己資本を効率的に増やせたので、この投資は成功と言えるでしょう。
しかし、これからの5年、10年は同じようにはいきません。タイミングが悪いと今度は逆に売却損により累積CFを食いつぶす可能性があるわけですから、より慎重な計画が必要だと思います。

もう一つ、定性的な話ですが
この物件を購入した当時はシングルであれば20㎡以上の1K、バストイレ別が標準で、独立洗面や浴室乾燥機も増えている時代でしたから、新築で狭小1R、3点UB、バス便なんていうスペックは常識外れの物件とも言えました。
でもそこに厚い需要があることがわかり勝算を見出したのですが、決断するまで自信がなくて他の不動産業者、先輩投資家、コンサルタントなど様々な専門家に意見を聞いたものです。
皆さん否定的な意見で、本当にボロクソに言われたことを今でも覚えています。
しかし、出口まで迎えた今言えることは一般的な意見というのはあまり役には立たないということです。
むしろ、一般的な意見の逆を進んだほうが投資としては面白いものです。
「人の行く裏に道あり花の山」
投資とは物事の本質を見極め、正面ではなく裏を見て、ゆがみを見つけること、こんなスタイルが大好きです。


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コインランドリーの常連さんはありがたい存在ですが、たまに迷惑な常連さんも現れます。
数か月前のこと、深夜に店内で浮浪者が寝ているという書き込みがあり、続いてコールセンターにも女性客から怖くて店に入れないので何とかしてほしいと連絡がありました。
防犯カメラの録画映像を確認したところ、どうも2名の滞在者が確認できましたが、どう見てもどちらも浮浪者ではありません。
1名は中年の男性で電車の始発までの時間潰しで滞在していたようで、こちらは常習ではないようなので問題ありません。
もう1名は若い男性で朝の5時くらいに自転車でやってきて洗濯、乾燥をしながら昼頃まで寝ているパターンを数日繰り返していました。規則性があるので仕事の帰りにでも寄っているのでしょうか。
恐らくこの時間帯にくる常連さんが書き込みや連絡をしてくれたのでしょう、さらに警察にも通報してくれたようで注意しに行く前に解決してしまいました。

このように手がかからないと言っても24時間無人店舗では招かざる客も来てしまうのは避けられません。
たまに問題が起きますが、ここで大切なのは問題を放置せず迅速に対応すること、そうすると他のお客さんへの影響は最小限に抑えられるし、常連さんは店側がきちんと対応していることを認識してくれます。
時には今回のようにお客さん自身が迷惑なお客さんを追い出してくれます。そうすると良いお客さんだけが残り、ますます迷惑なお客さんが入りにくくなり自然と店の健全性が保たれる、という良いサイクルに入るわけです。
問題が起きるとついつい注意書きのPOPをベタベタ貼りたくなりますが、それは店の空気を悪くするので出来るだけ控えるようにしています。
24時間無人店舗の運営はお客さんを巻き込んで良い空気の店を作るのがコツと言えるかもしれません。

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今年は新築から5年経過した物件を売却する計画でしたので年明け早々から動きだしました。
いろいろと思い入れのあるこの物件、いざ売ろうとするとなんだか寂しい気分になるもので、さらに昨年が最高の入居率だっただけに迷いもありました。
しかし、投資家として冷静に分析すると売却によりこの先8年のCFを先取りできるわけですからここは利益確定すべきです。
売ると決めたらダラダラしたくないので限られた仲介さんだけに声をかけ、半非公開で売り出しました。
売り出し価格は高すぎず安すぎず、指値が入って一発で決めるくらいに設定したこともあり、予想どおり1Wくらいで買い手が現れました。
早速、売買契約で必要な書類を仲介さんが入手してくれるもの、当方が入手するものをそれぞれ準備を始めたのですが、ここで大きな問題が2つ発生したのです。

一つは物件の接道問題。
前面はよくある2項道路の私道で、公道に抜けるまでに自分以外3人の所有者がいましたが、本物件の購入時に何と2人分しか使用承諾を得ていなかったのです。
これで当時O銀行の融資が通ったのが不思議というか、意外と適当なんですね。
早速仲介さんがその所有者に承諾を得るために伺ったところ、何と承諾できないというのです。
実はちょうどその所有者の土地を売却交渉中だったらしく、それに影響してしまうというのが理由でした。
何度かトライしても全く受け付けない状況でしたが、仲介さんからは、最後は何とかしますよ、と力強い言葉が。
どういう方法があるのか?と聞いたら、知らないほうがいいと。
なに?どんな手段を使うのか妄想してしまいましたが結果的に最後はお金で解決したようで、まっとうな手段で安心しました?!

二つ目は入居者の賃貸借契約書を入手していないものがあったので管理会社に催促していたところ、2部屋更新契約ができていないことがわかりました。
更新料を渋っている入居者がいて賃料を払っているうちは気長に交渉していたとのこと。債務を放棄しないやり方は問題ないですが火災保険が切れたまま放置しているのはまずいですね。
でも本当の問題はそんなレベルではありませんでした。
なんと一室は契約者がすでに退去しており、全くの別人が住んでいたのです。
1年も前に知り合いと入れ替わったらしいのですが、家賃がきちんと入金されているのでわからなかったようです。
こんなことをするくらいなので普通には審査が通らない属性の人なのですが、何とかして契約を巻いてもらわないとさすがに売却できません。
こちらは管理会社の担当さんが頑張ってくれて、地方の親御さんを探し出し保証人になってもらうことで無事契約でき一件落着しました。

これらは売却していなければ発見できなかった問題ですが築浅でもこんな状況ですので築古の売却では様々な問題が出てくる可能性がありますね。
やはり売却では今回のように困難な問題にも立ち向かっていける仲介さんを選ぶことが大切だと思いました。
選定ポイントとしては
収益物件の売買専門、歩合制の給与、○○が緩い小さめの会社、
というところでしょうか。
こういうところは強いインセンティブが働くので大抵の問題はクリアしてくれるでしょう。
まあ、売り手にとっては強い味方ですが買うときは絶対頼みたくない相手かな(笑)

別途、初めて出口を迎えた結果の振り返りをしたいと思います。

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3年程前に検討し購入寸前で止めた太陽光発電。
当時は不動産投資の拡大段階で融資を引き続けることが最優先であったため、担保価値のない投資は先送ることにしました。
それから不動産を拡大し、現在は銀行の目を気にする必要がなくなったこともあり、ようやく太陽光発電の順番がまわってきたわけです。
信販を使って2、3基は購入したいと考えていますが、当時購入しようとしていた業者さんの物件は現在利回りが低すぎて投資対象にならないことがわかり、さてどうしようかと思案していました。
不動産投資の利回り低下と同じようにこの投資でも利回りが1~3%落ちている印象です。
利回りの低いものは15年間CFがでずに借入返済の終わった16年目から20年の5年間がリターンになるわけですが、そんな先では日本経済がどうなっているかわかりません。もし極端なインフレになっているとリターンは決まっているので相対的にこの投資は負けたようなものです。
そもそも20年後までしっかり発電し売上が継続しているのか怪しいもので、自然災害や施工不良による問題など様々なリスクがあります。
この投資は発電し売電して初めて価値があるわけで発電しなければただのゴミくず、これを数千万で買うということをよく考えなければなりません。銀行から見ると不動産と違いリスクが高いため融資したがらないわけです。
リスクに対する考え方を整理すると、

1.固定買取制度の変更リスク
 これは日本が破たんしていない限り問題にはならないでしょう。
2.自然災害リスク
 地震、津波は場所を選べばリスクは下げられる、台風は保険でカバーする。
3.施工品質リスク
 施工業者は20年後まで存続していないと考えたほうがよいので業者保証はあてにならない。施工方法や実績から品質の高い業者を選び、あとは保険でカバーする。
4.メンテナンスリスク
 遠隔運営なのでしっかりした業者を選びたいが、これも20年後まで存続する業者はいないと考えたほうがよい。しかしメンテナンス自体の需要はあるので20年後でもそれなりに業者は存在し選定できるはずなので問題はない。
5.出力抑制リスク
 現時点では抑制された実績は少ないようですが今後はわからない。エリア選定と保険でカバーする。

この中で当方としては施工品質の見極めが一番難しく、業者さんの話を聞いたり、現場を見たり、先輩投資家さんに聞いたりしながら何となく見えてきた感じです。
最終的に選定した業者さんは利回りはそこそこで地震・津波、出力抑制までカバーする保険を独自に設計しており、実績の裏もとれたので決めました。

さて、この投資は消費税の観点で買い方も考えなければなりません。このあたりは次回にでも。


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