不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% 元サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーや太陽光発電、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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今回はサラリーマン投資家さんに向けて退職後の生活の変化について参考まで。

在職時は朝6時過ぎに起きて9時~20時くらいまで会社で仕事、帰宅後は食事、風呂の後、就寝までの2~3時間が自分の投資やビジネスの時間でした。

会社の仕事が忙しいときは毎日タクシー帰りになる時期もあるのですが、そんなときは自分の時間が足りないので通勤時や会社のトイレでメールするなんていうこともありました。

とにかく時間を無駄にせず、効率的にやりくりしていたのでとても密度が濃い生活をしていたように感じます。

退職後は一転して日中の全ての時間を自由に使えるので当然自分の仕事時間は増えましたが、以前より家族と過ごす時間が多くなったり、自分の遊び時間も増えたので仕事時間だけが増えたわけではありません。

やはり生活の中で拘束される時間がないことは素晴らしいことですが退職直後は不安もあったのです。長年の生活スタイルが染みついていたからか急に生活の密度が薄くなったような気がしてこんな生活でいいのかと焦りのような感情がありました。

でも本当に以前のような密度の濃い生活を望んでいるなら仕事や遊びを増やせばいいだけと考えたらそんな感情はなくなりました。

やはり自分で時間をコントロールできる生活は素晴らしいです。だって限りある時間、なによりも価値がある時間を支配できるのですから。

しかし今は良くても5年後、10年後にどうなっているかわからないという危機感もありますので、今後この自由な時間をどう使っていくかが重要だと思っています。

自由とは素晴らしいですが人は自由すぎると迷いも多く、選択の結果には自己責任がついてまわるという負の側面もあります。それを楽しめる人はサラリーマンではない世界に足を踏み入れるべきだと思います。

 

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昨日受け取った請求書を開いてあまりの高額に目がテンになりました。

そう、忘れたころにやってくる不動産取得税です。

この不動産取得税、普通は取得の半年から1年くらいまでにやってくるのですが、今回はなんと一昨年5月頃の新築物件でした。

でも取得税は1年前に納付した記録があるので何かの間違いだろうと書類を探し出して確認したところ以前納付したのは土地だけの取得税だったのです。

土地は現在の税制では評価額を1/2にして3%なので実質1.5%、それでもまあまあの額になりますが、今回1年遅れてやってきたのは建物の取得税で評価額の3%ですから重税感半端ないですね。

さらに評価額が意識していた額より高く感じたので昨年の固定資産明細書と比較してみると20%も高いのです。

さすがにわずか半年で20%減はおかしいと思い自治体に確認すると、新築の場合は取得時に評価額を決めて、固定資産税のベースとなる翌年1月1日の評価は取得時の評価額の約80%になるとのこと。

 

ついでにもうひとつ不動産取得税に関するTipsを。

実はこの物件、事情があって引き渡しが遅れたのですが、引き渡し後しばらくしてから売主の業者さんからある相談を受けました。(詳しくは書けません)

建売業者さんは土地を取得してから建物を建てるので土地、建物の取得税がかかりそうなものですが販売用ということで免税されているのです。ただし、完成してから1年という期限があるのでそれまでに販売しないと課税されてしまいます。

つまり業者さんからすれば1年以内に販売したいわけですが、逆に買う側からすると交渉材料にもなるわけです。

 

今年はこれから昨年取得した物件の取得税がやってくるでしょうし、もうすぐ所得税、法人税、春には固定資産税と納税ラッシュが始まります。

まだまだ納税が苦しい状態ですが、早く笑顔で納税できるステージにいきたいものです。

 

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先日のネット記事

の反響でアクセス数が跳ね上がりました。

やはりコインランドリー投資の関心度は高いですね。

要因としては不動産市場の高騰(利回り低下)が続いていることで不動産投資家が参入していることもありますが、事業家が手間のかからないビジネスを求めて参入するケースも多いと感じています。

例えば美容室や飲食、介護等のサービス業の経営者は過酷な労働時間やスタッフの管理で悩んでいる方が多いようです。

なかなかスタッフが集まらない、しっかり稼働してもらうために教育に時間がかかる、やっと仕事を覚えたと思ったらすぐに辞めてしまう、ということの繰り返しでは嫌になってしまいますよね。

不動産投資家がコインランドリーを始めるとちょっと手間がかかるけど不動産より収益性がいいなと感じ、事業家がコインランドリーを始めると収益性はいまいちだけど手間がかからないからいいな、と感じるのではないでしょうか。

背景は違っても魅力的なコインランドリーですからプレーヤーは今後も増え続けるでしょう、これは市場原理ですから止めようはありません。

さて、ではどこまで増え続けるか。

今はいわゆるコインランドリーに適した場所に次々と店ができている状況だと思いますが、もう少しするとそのような場所もなくなり、次は多少条件の悪い場所(視認性が悪かったり賃料が高いなど)に出すようになるでしょう。

また、今だったら入れないような既存店の商圏に押し込むケースも出てくるでしょう。

いずれにしても収益性は落ちていくので現在の平均的な収益性より20~30%程度落ちてしまったら恐らくプレーヤーの参入は収まるのではないでしょうか。

これから出店する人、既に運営している人、ともにこのような環境で経営していくのですからこれまでと同じやり方では苦しくなるでしょうね。

こんな時は常にアンテナをはって変化を感じることが大切ですし、思い切って変化を作る側になるくらいの意識でいきたいなと思います。

 

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明けましておめでとうございます。

この年末年始は10年後のありたい姿を考えていましたが何かと迷いがあることに気づきました。

焦ることもないので今年はいろいろと活動してじっくり今後の目標を具体化していこうと思います。

とりあえず昨年からの継続案件の目標だけ簡単に。

 

1.所有物件の入居率

  いつもどおり95%以上を維持。

2.コインランドリー売上アップ

  2年を経過し頭打ちの売上を8%向上させる。

3.地方中古物件の拡大

  戸建て中心に4物件取得する。

4.○○事業

  ○○移転により利益を10%向上させる。

 

また、昨年同様に投資家さんとの交流やサポートも継続していきますので今年もよろしくお願いします。

 

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2016年もあっという間に終わりですね。

今年の投資目標の達成度を振返ってみようと年初計画を確認してみると、最後の地方中古物件の引き渡しが終わったことでほぼ目標を達成していることがわかりました。

普段あまり目標を意識することはありませんが結果的に達成していたというのは不思議なものです。

覚えていなくても頭の中には刷り込まれていて無意識のうちにその方向に行動しているのかもしれませんね。そう考えるとやはり目標は大切です。

さて、投資目標ではありませんが、自分にとって今年もっとも大きな出来事はサラリーマンを卒業したことです。

かれこれ10年ほど前に立てた大きなライフプランの中で少し遅れはしましたが大きなイベントを達成することができました。これまでお世話になった方々や家族には本当に感謝。

自分にとってサラリーマンリタイアは単なる通過点でして、この先は専業で様々な投資やビジネスにチャレンジしていこうと考えています。ビジネスは自分の持ち味を活かし直接的に社会貢献できるものをと考えてまして、実はすでにある事業を開始しました。

この年末年始はじっくり今後の投資や事業拡大に向け作戦を練っていきたいと思います。

プロフィールの「サラリーマン大家」を変更しなければ。何にしよう。。。

 

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今年のブログ記事の中で一番反響が多いのはやはりブームのコインランドリー関連。

たまに読者さんから開店に関する質問や相談のメールを頂いたり、真剣な方はお会いすることもありました。

そんな中で夏頃に関西方面から店舗見学に来て頂いたご夫婦が先日無事開店したと連絡を頂きました。

とても熱心なご夫婦でよく勉強されており当方も刺激を受けましたが、特に女性ならではの発想は興味深いものがありました。将来の競合に備えて様々な差別化も検討されているようなので今後のご活躍を期待しています。

それにしても首都圏は開店ラッシュですね、

このような環境ではあまり知識や戦略を持たずに安易に出店すると失敗することもありますし、既存のお店に影響することもあります。

初めて出店する方には本当の活きた情報をお伝えし失敗しないようにサポートさせていただきますので真剣に検討されている方はご連絡ください。

 

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今週のセミナーの資料を作成しています。

普段無意識に考えていることを掘り起こしてわかりやすい表現にしていくのは結構大変ですが、体系化していくと意外と新たな気づきもあるものですね。

さて、セミナー内容ですがコインランドリー投資に関してはかなり踏み込んでノウハウをお話しする予定です。特別に実データもお見せしますので検討している方は必見です。

ご来場お待ちしております。

―――

日時:12/21(水)14:00~ (13:30開場)

下記案内ページからお申込みください。

無料セミナー

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昨年末は都心新築投資の対局にある地方築古投資を始めようと動いておりましたが、買付を2本入れたものの価格が折り合わなかったり売主の都合だったりで流れていました。

しかし、今回ようやく新たな物件で話がまとまり、年内決済にむけて急ピッチで動いているところです。

内容は土地値で売られていたボロ戸建て2戸を解体費用相当の指値で買付を入れ、1本は玉砕、もう1本がなんとか通りました。

どちらも建物はボロボロでこれからリフォームなどは考えていません。

現在の入居者が退去したら更地にして売却するシナリオです。

だから物件選定は分譲土地として売れる場所と大きさであることを重要視しました。

この投資の良いところは資産として価値が減らないのでまず負けることはありません。負けるとすれば購入後すぐに退去された場合で売買諸費用分のマイナスはあるかもしれません。

しかし戸建ては極端に言うと一生住むこともあるくらい長期間の入居を見込めるので確率は低いわけですし、不運にも退去になったとしても土地を相場で売れればプラスに持っていけるので、やはり負ける気がしません。

この投資のデメリットはロットが小さいため非効率なので資産形成における成長期には向きません。しかし、成長後期や安定期には資産を減らさないことが重要ですからこのような投資が向いていると思います。

もちろん1戸、2戸なんていうレベルでは考えていませんのでここからある程度レバレッジを効かせて拡大するシナリオですがどうなるでしょうか、来年が楽しみです。

 

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12/21(水)14:00に投資セミナーの講師をすることになりました。

様々な投資案件やコインランドリー投資の実態などブログには書けない実名トークをしようと思いますのでご興味あれば遊びにきてください。

無料セミナー

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投資セミナー(無料)の告知です。

時間は1時間程度ですが内容はふたつ考えています。

ひとつはゼロから資産を築いていくための考え方と、様々な投資の特徴について投資家目線でお話します。投資を始めたいけど何がいいのか迷っている方、始めたけど成果が出なくて悩んでいる方には参考になると思います。

もうひとつは私の実践しているコインランドリーの業界動向や運営実態を具体的にお話しします。これからコインランドリーをやってみたいと考えている方にはお役にたてると思います。

無料ですのでお気軽に遊びにきてください。

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日時:12/21(水)14:00~ (13:30開場)

場所:下記案内ページを参照ください。

無料セミナー

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アパートの入居者は入居時に電力会社へ利用開始手続きをして退去時は電気を止める手続きをします。この間は入居者が電力会社に電気料金を支払うわけですが退去してから次の入居者が決まるまでの空室期間は誰も契約をしていませんよね。

でも現状回復工事や内見時にはブレーカーを上げて電気を使うことがあるかと思います。

さてこの電気料金はいったい誰が払っているのでしょうか?

実は誰も払っていなくて電力会社が黙認していることが多いようです。(大量に使うと連絡があるのかもしれませんが)

このルーズさはオーナーや管理会社からすると手続きが不要で大変楽なのですが、今後はこのやり方が出来なくなっていくことをご存知でしょうか。

電力会社がルーズなのは理由があって、本来ではあれば入居者との契約終了に伴って給電を止めたいのですが、止めるためには現地に人が行って作業しなければならなず、さらに次の入居者が決まるとまた現地で開ける作業をしなければならないのです。

この人件費を考えると空室期間は放置しておいたほうがコストがかからずに済むというわけです。

ところが電力自由化に伴って数年前からスマートメーターの設置が始まっていますが、これを設置すると現地に行かなくても遠隔で給電の停止、再開が簡単にできるので退去があればすぐに止めてしまうのです。

空室中に電気が使えないのは困るのでその期間はオーナや管理会社が契約することになるわけですが、ほとんど電気を使わなくても基本料金はかかるし、何より毎回の手続きが面倒で困っていました。

そんな時見つけたのが新電力のひとつであるLooopでんきの賃貸住宅向けプランです。

この会社は唯一基本料金がゼロなのが特徴で、空室期間のようにほとんど電気を使用しないときには経済的ですし、一括代理モデルという契約をすれば入退室時も契約手続きを不要にすることができるのです。ただし、このモデルはLooopでんきから提供された利用明細をもとに入居者への請求業務を代理しなければならないので管理会社に引き受けてもらうには少しハードルがありますがLooopでんきからはその分の手数料も支払われるので悪い話ではありません。

私は自宅やコインランドリーなどで3社の新電力を利用していますがコスト削減効果を実感しているので今後も積極的に活用していこうと思います。

 

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