不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% 元サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーや太陽光発電、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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昨年は勤め先の退職で給与収入が無くなり、さらに個人所有の不動産をすべて売却したので家賃収入も無くなり、個人の収入が極端に減ってしまった状態でした。

ここで法人から役員報酬を増やしてもよいのですが社会保険料の増加を考えると得策ではないので、ある程度は個人でも不動産を所有して家賃収入を得る方向で考えていました。

しかし、融資してくれる銀行が個人と法人で条件が違う場合があるのでそちらも考慮しながらコントロールしなければなりません。

先日の地方遠征でヒアリングした感じでは個人法人一体で見るのでどちらでも構わないという銀行と、法人の支店登記が前提なので個人はNGという銀行など違いがありました。

ここでもう一つ気になったのは個人の借入総額と与信。

先日ちょうど個人信用情報を取り寄せて確認したばかりでして、住宅ローン、太陽光発電の信販、コインランドリーの公庫はしっかりのってましたが法人で購入した太陽光発電の信販も個人にのっていたのは想定外。。。

銀行の話では個人で借入総額1億超えてくると難しくなってくるようなので当方はぎりぎりのラインになってきました。個人での借入れは大きくなりすぎないようにコントロールしなければなりませんね。

昨年の計画ではもう拡大路線は終わりなので退職前に与信を使いきる感覚で信販を使ってきましたが、今になって思うのは拡大はしなくても物件の入替などで融資を使うことになるのでもう少し考えればよかったと反省しています。

どこかで太陽光発電の借換ができないかなー。

 

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5/14(日)に投資セミナーの講師をすることになりました。

今回は日曜日なので主にサラリーマン投資家向けにリタイアまでの投資手法やリタイア後の変化などをお話しできればと考えています。

また、コインランドリー投資の最新情報もお話ししますのでご興味ある方はぜひ日程を空けておいてください。

 

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地方の築古戸建ての契約と銀行開拓に遠征していました。

今回は一つの物件問合わせから始まり、交渉している間に次の物件を引き寄せ、さらに交渉している間に新たな物件が出てくるという展開となり久しぶりにワクワクしてしまいました。

結局公開物件1件と未公開物件2件をまとめて契約することができた訳ですが、今回は銀行開拓の方が重要だったので新規としてはちょうど良いボリュームになったかなという感じです。

さて、地方の銀行をアタックする際に最大の問題は居住地です。基本的に地域の地銀や信金はそのエリアに居住している人やそのエリアで営業している法人にしか融資を出しません。

だから予めその地域の銀行をリストアップして電話でそのあたりのルールをどのくらい厳格に運用しているかを探っていきました。

その際には、自分の出身地であり実家があること、法人として営業エリアを広げるために支店登記を考えていること、などを話しながら最終的には反応が良かった2行に絞りました。

因みに、不調に終わった場合の保険として公庫を考えていたのですが遠征直前に融資NGとの連絡があったので背水の陣ですね。

それにしても公庫は4月から担当者が変わりましたが以前の担当者に打診したときは問題なさそうだったので油断していました。NGの理由は物件の事業性の問題とのことですが、今までも同じような物件で審査を通ったことがあるのでお上の影響としか思えません。もしくはダメそうな新担当者の問題か。

さて、最終的には電話アポをいれた2行、仲介業者さんの紹介1行に打診してきましたがやはり居住地の問題はハードルが高そうですね。

物件は融資特約無しで契約したので融資が全滅した場合のことを考えて禁断のノンバンクを一応押さえておきました。

結果が出たら詳細を報告したいと思います。

 

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先日子供が遊ばなくなった3DSやWiiを処分しようと整理してみるとハードとソフトが結構な数あったので一応ヤフオクで売れるものか調べてみました。

古いものなので予想どおりハードは二束三文でしたので廃棄することにしましたが、意外だったのはソフト。種類によっては古いものでも結構な値段で取引されているのです。

確かにソフトはいくら遊び倒しても劣化するものではなく、新品だろうと中古だろうとゲームの質が変わるものではありません。

人気のあるベーシックなソフトであれば古くなっても需要はあるものなんですね。

機械は使用すると劣化するので古くなると価値はゼロですがソフトは価値が残る。でも種類によってすぐに価値が下がるものと、なかなか価値が下がらないものがある。

これ不動産に似てますね、上物は時間とともに減価しますが土地は減価しない。しかし土地値は市況によって変動するしエリアによって変動幅が違う。

不動産投資はこの原則をしっかり認識しながらどういう不動産をチョイスするか、どういう組み合わせにするか、自身の戦略やステージによって考えていくべきだと思います。

今度ゲームソフトを購入する時は投資目線で見てしまいそうです。。。

 

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今回はコインランドリーの集客方法について。
コインランドリーの集客は不動産投資と違い業者さんに委託できない部分なので自分で考えなければなりません。
主な集客方法とコスト面についてご紹介します。

 

①店舗看板

ファサード看板、袖看板(突き出し看板)等を設置して店の前を通る人や車にコインランドリーがあることを認知してもらいます。

看板のデザインを考えているとついついカッコいい看板にしたくなるものですがカッコいい看板と集客力はあまり関係はありません。むしろデザインを凝ってしまったために一見何の店だかわからなくなることもあります。

特に突き出し看板は遠くから認識できないと意味がないのですが、デザインを入れると文字が飛んでしまい何の店なのか一瞬ではわからないこともあります。

やはり集客ツールとしては遠くからでも一目でコインランドリーであることを認知してもらうような配色、デザインにするのが良いと思います。

看板の設置コストは数十万単位ですが長期間使うものなので投資効果は高いはずです。

その他にのぼりなどの動きがあるものを設置すると視線を向けてもらう効果があります。

 

②ネット広告

簡単なHPを作成しGoogleマップをはじめ主なポータルサイトに登録していきますがすべて無料のもので十分です。

その他にFacebookやLine、TwitterなどもSNSも集客ツールとして活用できます。

コインランドリーを探して来店してくれるお客さんはほとんどがネット検索ですから真っ先にネット対応はすると効果的です。

 

③チラシ配布

やはり一番反応を感じるのは集客の王道であるチラシポスティングです。

チラシも勘違いしやすいのはデザイン性や内容が良ければ集客力があるかというとそういうわけではありません。

ポスティングされたチラシはどんなに素晴らしいチラシを作ってもほとんどがそのままゴミ箱行きになるものです。

だからチラシ製作で考えることは

まず第一に沢山あるチラシの中からとにかく手に取ってもらうこと。一目で興味をひくインパクトがあることが重要だと思います。

次に内容を読んでくれること。でも隅から隅まで読んでくれる人なんてほとんどいませんから一言で伝えたいメッセージを打ち込むことが大切です。

そのメッセージにひっかかりを感じて初めて人は中身を読もうとします。

読んでもらえば後は内容次第。いかに興味を引き、行ってみようと思わせるか、記憶に残せるか、ということになると思います。

ポスティングの他に新聞折り込みもありますがこちらは少し客層が違うのでポスティングの効果が薄れてきたら入れてみるのが良いでしょう。

チラシの印刷は1枚1~1.3円程度、ポスティングは地域によって違いますが都内で1枚3円~程度ですので1万枚作成して配布すると4~5万円くらいです。

 

この他に近くの郵便局やスーパーなどにポスターを貼らせてもらったり、バスや電車の中吊り広告、DMなども上記と組み合わせてみると良いかもしれません。

 

このようにコインランドリーの集客はやろうと思えば時間も費用もかかりますが、他の一般的な店舗ビジネスと違うのは全くやらなくてもそれなりにお客さんが来てくれることです。

このあたりはオーナーの考え方次第なので正解はないのですが、当方はストックビジネスとして考えると少しでも早くお客さんを付けることを優先したいので開店から半年は積極的に広告をうっています。

 

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地方の超築古投資のほうは資金調達の問題は抱えながらも細々と続けています。
以前から売りに出ていた敷地延長のクズ土地は物元に辿り着き、先日話がまとまりましたが、
隣地と通路部分を共同利用しているため念のため通行許可をとってもらうよう依頼していました。
ところが仲介さんが隣地の所有者に打診したところ隣地の古屋も売りたいとの話をもらったようで一緒に購入しないかと話がありました。
ここを買うと通行許可なんて面倒なこともなくなるので一瞬喜んだのですが、冷静に考えると隣も敷地延長のクズ土地なんで所詮クズ土地×2になるだけなんですね。
クズ土地が2倍になることで新たな活用方法があるか考えてみますしたが公道への接道が多少太くなるだけで使いにくい土地であることは変わらないのです。
迷いながらもまあ安く買えるならということで話を進めていると、先日更なる展開が。
実はその土地の前面、つまり公道に大きく面している古屋も相続で空き家のため売却の意向があるとの情報が入ってきました。
もしそこを押さえられると大きなクズ土地がなんと公道に大きく面した広い土地に化けることになります。
クズ土地が隣のクズ土地を呼び込み、そのクズ土地が手前の良い土地を呼び込む何とも面白い展開となりました。
最後までうまくいけばわらしべ長者状態ですね。
それにしても地方の高齢化は深刻で、高度成長期に建てた建物の所有者が高齢で施設に入ったり、亡くなって相続される物件が続々と出ている状況です。
相続した方も物件の使い道がなくてしばらく放置したのちに何かのきっかけで売りに出すことが多いのです。
ですから空き家の所有者にアプローチすれば高い確率で売却意思を示すような気がします。
そんな物件を土地値から解体費分安く買い取り、そのまま賃貸に出す。ポイントは基本的にそのまま賃貸し、
修繕しないと住めない状況になったら更地にして売却というシナリオを考えています。
だから物件の見極めは最低限生活できる状態であること、それから分譲土地として需要のあるエリア、この2つを選定基準にしています。
地方で戸建てを探している層の中には小さい子供がいるシングルマザーやペットを飼いたい人がかなりいます。
そういう方々は豪華な戸建てを望んでいるのではなく古くてもいいから賃料が安い戸建てを探しているのですが、
こんなに空き家が多い状態でもそんな賃貸物件が少ないのです。
そういう方々に安く住居を提供できて喜んでもらえるならうれしいことですし、空き家対策にもなるのでどんどん増やしていきたいのですが資金調達が難しいですね。何とか公庫以外の銀行を開拓していかなければ。

 

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最近自分のビジネスでテナントを借りることが多くなっています。

自分は大家でもあるからオーナの心理はよくわかるので賃貸条件の交渉はやりやすいと感じます。

物件の競争力や需給関係はすぐに調べられるので交渉のスタートラインと落としどころはイメージできてしまいます。

でも交渉事はそれを直球でずばっとぶつければうまくいくわけではありません。

交渉には過程があるのです。

 

まずは相手を理解すること。

不動産賃貸の場合の相手は仲介人とその先のオーナですね。

仲介人は直接対峙するので会話の中からどんな人なのか把握しやすいと思います。

話をよく聞いてくれる人、一方的に話す人、誠実な人、そうでない人、経験が浅い人、知識が豊富な人、・・・様々な人がいますが

ポイントは相手の要求はなにか、優先順位は、行動するための動機になることは何なのかをとらえることです。

オーナの人物像はわかないですが仮に自分がオーナだったら現状をどう考えているか想像してみると交渉の方向性が見えるくるものです。

 

次に自分を信用してもらうこと。

当然初めて会った人は自分もそうですが相手も警戒しているはずです。まずは自分をある程度信用してもらわないと交渉のスタートラインにたてないものです。

 

最後に自分の要求を伝えること。

ここで大切なのは一方的に要求を突きつけるのではなく相手の要求や動機に応えるべくオファーも出すことです。これは暗黙の場合もあるし明示する場合もあります。

 

交渉とは相手との奪い合いではなく、イーブンの感覚が大切で、常に相手の立場で考える行動をしていれば成功する可能性は高くなると思います。

これは交渉術というほどのことではなくビジネス社会のコミュニケーションとして当たり前の話ですね。

 

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私は子供の頃から電気系が大好きでラジコンや無線などをいじくりまわして遊んでました。

今もアパートやコインランドリーでちょっとした電気工事が必要な時に自分でやってみたいと思っていたのですが、これは屋内電気工事なので一応資格がいるんですね。

実はサラリーマンリタイア後のやりたいことリストの中にこの電気工事資格の取得をあげていたこともあり、ちょっと思い立ってやってみることにしました。

内容は簡単なので最初は独学でやろうと思いましたが、実技もあるので何か手軽な講習がないか探してみると東京都が実施しているキャリアアップ講習というものを見つけました。

これは中小企業で働く人のために能力開発や資格取得支援を行っていて定期的に様々な講習を実施しているようです。

都が実施しているので格安のせいか人気の講座は抽選になるとのこと、とりあえず申し込んでおいたら当選してました。

受講生は若い人から年配の方々まで幅広くそんな中に混じって勉強しているのも不思議な感じがしましたが、たまにはこんな勉強も悪くないですね。

資格が取れたら早速なにか電気がらみのバージョンアップをしたいなーと今から妄想しています。

なんだか事業ではなく職人欲を満たす遊びになりそうです。。。

 

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昨日の就寝前にスマホをいじりながら狼さんのブログをみていたら、なにやら覚えのあるタイトルが目に入り、思わず前のめりに2度見してしまいました。
不動産投資ブログランキング万年王者の狼さんにワタクシのブログを取り上げて頂くなんて何たる光栄でしょうか。
おかげ様でうだつのあがらないワタクシのブログのアクセス数が1桁あがりました。
狼さんと言えば昔駆け出しのワタクシが物件の探し方や見極め方などメールで相談した際に丁寧に教えて頂いたことがあります。
当時は本当にありがたく励みになり、何度もくじけそうになった物件探しを続けることでチャンスを掴んでこれました。
今の自分が何とかやっていけるのもこのような先輩方の存在が大きく感謝に堪えません。
実は今ワタクシがブログで情報を発信したり相談頂いた読者さんには少しでも助けになればと対応しているのはこのような経験があるからなんです。
それからブログカテゴリの件、ブログを始めた当初は「不動産投資カテゴリ」にしてみたことがあるのですが、ワタクシの稚拙な文章力ではこんな猛者ぞろいのランキングではとても太刀打ちできないとわかり、シッポを巻いて逃げてきた過去があります。
お誘いはありがたいですが不動産に限らず投資・ビジネス全般の情報を発信していきたいこともあり今後も今のカテゴリで地味にやっていこうと思います。


狼さん風にしてみたけど違和感ありありじゃん

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募集中だった3室はなんとか繁忙期を逃さずに埋まりました。久しぶりの完全満室です。

一番長かった部屋は昨年の夏から空室でしたから半年以上かかりました。

今まで経験したことのない長い空室期間でしたが、原因は先日の記事のとおりこのエリアの賃料崩壊の影響です。

それに気づかずにいつもどおりの条件で募集していたのが問題でした。いや、うすうす気づいていたのにきちんと調べなかったということですね。不都合なことには目を背けたくなる心理が働いていたのでしょう。

しかし原因がわかれば対策はたてられます。

物件の特徴や競争力を鑑みたうえで賃料の低減、ADの上乗せ、担当者ボーナス、フリーレント、初期費用完全無料化、入居者プレゼントなどいくつか考えられる選択肢の中から効果見合いで選択していくことになります。

このエリアでこのタイプの物件は供給過多で空室だらけになっている状況でも埋めようと思えば埋まるのです。つまり埋める気があるかないか、やるかやらないかの違いでしかない。

賃料下げれば埋まるの当たり前だろ、と言われればその通り。下げたらインカムの収益性が悪くなる上に売却時にも影響するので賃料は下げない、というのもそれで勝算があるならいいと思います。

しかし、恐らく多くはそんな戦略もなく何もせずに空室のままという状況ではないでしょうか。

不動産価格の高騰、サラリーマン大家などプレーヤーの増加により不動産投資は厳しい環境になってきましたが、それでも他の業界のビジネスに比べたら緩い環境だと思います。

要するに投資としては厳しいがビジネスとしては普通だよ、という認識で今後の不動産との関わり方を考えています。

 

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今日は自分の分析というか独り言です。

今自分の中にたくさんの自分が居て沢山会話をしている。平たく言うと迷い。

A(人格崩壊者):とにかくワクワクしたい、常に何かチャレンジして痺れていないとつまらない。

B(研究者):世の中の出来事や様々なビジネスの仕組みを分析して真理や本質を追究したい。

C(投資家):世の中のゆがみを見つけてガンガン儲けたい。

D(商売人):世のため、人のためになることをビジネスにして社会に貢献したい。

E(職人):一人でモノづくりに没頭して極めたい。

F(社会人):仲間とともに喜び悲しみを分かち合いたい。

G(家庭人):家族との幸せな時間を大切にしたい。

H(煩悩人):愛犬と戯れていたい。

こんなに人格がある。

これが普通なのか欲張りなのか。

全部やりたいし全部やっているが全部中途半端。

中途半端が嫌ならどれかに集中するしかない。

どれを選ぼう、それで満足だろうか。。。

こんな本を読みながら考えるが答えは出ていない。誰か教えてー。(笑)

 

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