不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% 元サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーや太陽光発電、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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前回の記事は反応が良かったです。

想像ですが、現在物件を所有している方は今後どのくらい安定経営ができるのか不安だったり、これから購入しようとしている方はどういうエリアが危ないのか、新築は大丈夫なのか、ということに興味があるのでは。

前回の補足をすると、このエリアが危なくなったのはこの1、2年です。7年前に参入した時は良好な市場があることに驚きましたし、昨年の売却でしっかり出口を迎えることができました。

一方で都心に新築した物件は日本一需要が多いエリアですが供給量も多いので意外と苦戦していましたが、この1年くらいは退去も少なく、空いてもすぐに埋まるし賃料も計画通りで安心して見ていられます。このエリアは自治体の条例で規制が厳しく新規参入が抑えられていることもあり需給バランスが大きく崩れにくいのかもしれません。

つまり、現在安定経営していても数年後はわかりませんし、現在ダメでも数年後は安定することもあります。

結局、良い市場には新規参入が増え競争が激化し、過熱した市場からは参加者が退出し競争が抑えられてくる、という市場原理が働くわけですから、永遠に安定経営できるなんてそんな甘い市場はないことを認識しなければなりません。

しかしその変化スピードは一様ではない、というところは経営のポイントだと思っています。

多くの人が良い市場があることを知らない、気づいても参入しにくい、マネしにくい、そんな視点でビジネスを見るようにするとその市場や物件の賞味期限に敏感になれるし、長く安定経営できることもあるものです。

とわかっていても儲かっている時はそれが永遠に続くかのような錯覚をしちゃうんですよねー。

 

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所有アパートのある神奈川の某エリアで市場が大きく崩れています。
原因はこの1年くらいで相当数の新築物件が建ち供給過剰の状態の中に、ある新築業者がとんでもない低賃料のアパートを大量に入れてきたのです。
今までの相場より少し安いとかそんなレベルではなく、10%~15%も安いので既存の物件は全く競争力がなくなってしまいました。
ある程度の供給過剰や賃料の低下は予想していたエリアですがここまで急激な変化は想定外でした。
この新築業者がなぜこんな値付けをしてきたのか理解に苦しみますがそれでも廻るわけですから、土地の仕入れなのか建築費なのか何か安くできる仕組みがあるはずです。そうだとしても何も自ら市場を壊さなくてもいいのに。。。
こうなってしまった以上、このエリアの市場がしばらく低迷することは避けられませんから当方も戦略を見直さなければなりません。
このエリアには複数の物件を持っているのでダメージは大きいですが収入全体ではこれだけに依存していないのでまだ落ち着いて対策を考えることができます。もしこのエリアの物件だけでリタイアしていたらと考えるとゾッとするものがありますね。
不動産は長期で考えたときに安定性という面で優れていますから投資先として外しことはできません。しかし短期的、局所的には波がありますから分散はよく考えるべきだと改めて思います。不動産を持つならエリアやターゲットを分散し、さらに不動産以外の投資先、収入源も確保するのが安全だと思います。
さて、今後の方向性は見えているのですが実行していくにあたっては悩ましい問題もありよく考えなければなりません。攻めるか、守るか、迷っている時は攻めるが正解なんでしょうね?!
 

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生命保険と言えば一般的には万が一の場合の補償を得ることが目的ですが、別の活用法があることをご存知でしょうか?
実は法人が契約者になり代表者を被保険者とすることで節税対策や相続対策として活用されています。
節税の基本的な考え方は保険料を払い損金計上することで利益を圧縮し、あるタイミングで解約返戻金を受け取る仕組みで、税金の繰り延べができるのです。
つまり解約して返戻金を受け取る時の税効果を考えおくことが重要で一番効果が高いのは退職金として個人に渡すケースのようです。
ただし、生命保険は様々なタイプの商品があり、どれでも活用できるわけではありません。支払う保険料を全て損金に計上できるタイプ、半分を計上できるタイプ、解約返戻金率の高いもの、低いもの、加入する年齢や期間によっても違ってくるので目的や期間によってしっかり選定しなければなりません。
また、加入した後で保険料を払い続けることが困難になり短期間で解約することになると払戻金が少なくなり節税どころか逆に損をしてしまうので、先々のキャッシュフローを見極め計画的に活用することが重要です。
なお、損金計上した保険料は簿外資産になるので決算書上は見えなくなってしまいます。金融機関からの見た目を気にする場合はデメリットになるかもしれません。
このようにメリットもあればデメリットもありますので各々の状況と目的によって専門家と相談しながら設計するとよいと思います。
この法人保険はマイナス金利の影響を受けてこの4月から大幅に保険料が値上がりするそうです。4月以降はほとんど活用できなくなる可能性があるので検討するなら早いほうが良いと思います。
専門家のあてのない方は紹介しますのでご連絡ください。自ら不動産投資をしている専門家なので話が早いし○技も教えてくれるかもしれません。
 

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サラリーマンリタイア後は法人2社と個人さらには家族も含めてどのように収入や税金をコントロールしていくかを考えていました。
中でも不勉強だったのは健康保険や年金などの社会保険についてです。
在職中は会社の厚生年金に入っていましたが退職後は国民年金になる想定で家族全体でどのくらいの負担になるか試算していました。ところが私の場合は法人を所有しているので国民年金ではなく厚生年金になることを知り、さらに考えていた役員報酬額では社会保険料の負担がとても大きくなってしまうことに驚きました。
もちろん役員報酬を少なくすると社会保険料も少なくなりますが、家族の生活費は最低確保しなければならないので、個人事業で得る収入との兼ね合いで役員報酬額を決めることになります。あるいは家族がいる場合は収入を分散する考え方もできますし、一人に固めてその他は扶養にしてしまうこともできます。
様々なパタンが考えられる中で現在の事業をどうコントロールしていくか、今後始める事業をどの人格でやるのが最適なのか、その要素には課税業者になるか免税業者でいられるかという観点もあり、大いに悩むところです。
あくまで当方のケースですが現時点でこんな考え方で進めています。
①個人事業収入だけでは足りない生活費相当を私と妻の役員報酬で補う
②家族は私の扶養に入れる。妻は扶養範囲内の役員報酬とする
③個人と法人Aは免税事業者(課税売上は1千万以内に抑える)、法人Bは課税事業者。
ここで失敗したのは①でして、昨年個人で所有していた物件をすべて売却してしまったので個人としては不動産収入がなくなってしまったのですが、もし個人で不動産収入を残しておけば個人収入だけで生活費を賄うことができ役員報酬は最低ラインに設定できたので個人・法人トータルの手残りは最大化できたはずです。
これからリタイアを計画している方はこんな失敗をしないよう先に考えておくことをお勧めします。
もう一つ②に関して、税扶養の条件は理解していましたが社会保険の扶養条件が曖昧だったので年金事務所に確認しました。
一般的に130万円の壁と言われているのが給与や事業収入が混在したときにどのように判定するのか聞いたところ、給与は「収入」で、事業収入は経費を引いた「所得」で、混在の場合はその合計が130万円以内かどうかで判定するとのこと。
もしかすると自治体によって条件が違うかもしれませんのでわからないことは直接聞くのが早いと思います。
 

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先日、四国の新電力が販売していた太陽光発電に投資しました。
この商品は野立て産業用ではなく一般住宅の屋根に載せて売電するもので、住宅の使う電気と余剰電気を売電します。住民への売電は発電総量の約25%で単価25円、余剰電力は約75%で単価33円ですので均すと単価31円ですから産業用の24円より高く売電できるわけです。
この商品のスキームは住民は屋根を貸すかわりに他の電力より安い電気を使えるメリットがあり、投資家は無償で場所を提供してもらいパネルを設置でき、新電力は発電所を増やせて供給力を高めることができる、というものでWin-Win-Winの関係を作れるわけです。
産業用の野立てと違い住宅の屋根ですから雑草や盗難の心配がないところもメリットですね。
出口はというと、10年で機器を新電力が買い取る契約なので投資家はそれですっきり終われます。ちなみにその後10年は新電力が住宅に売電を続け、20年経つと機器は無償で住民に譲渡されます。
10年の間に住宅の所有者が変わったらどうなるのか、などいくつかデメリットになりそうな点は確認しましたがどれも大きな問題はなさそうでした。
これで利回りは15%なので悪くはないのですが問題は信販の提携がないので基本はキャッシュであることです。よって成長期の投資家が入れるようなものではないですが一般のサラリーマンが預金でお金を眠らせているくらいならこんな投資が最適だと思います。
この半年は計画的にキャッシュを放出し続けているのですが一度溜まったものを吐き出すのは感情的に苦痛ですね。しかし、感情で行動を変えるのは投資家にとって致命的、ここはストイックに計画通り進めようと思います。
 

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先日はHomesの賃貸フェアで竹中平蔵氏の講演を聞いてきました。
今後の経済を占ううえで主な要素をわかりやすい言葉で説明されていたのでだいぶ頭の中が整理できました。
今後の経済や市場を正確に予測することはできませんが、5年後のぼやっとした姿を想像しながらその範囲の中で状況に応じた動き方を考えています。
現在の収入配分は不動産6割、その他事業4割ですがこの1~2年で不動産5割、その他事業5割にもっていくつもりでいます。
当面の配分イメージは出来ているのですが問題は規模でして、闇雲な規模拡大は意味がないと思いつつも今後の市場のブレ次第ではある程度余裕をもっておきたい気持ちもあり、目下、事業だけを拡大するのか、不動産を減らしていくのか、という迷いがあります。
それから資産配分をどうコントロールしていくか、不動産、キャッシュ、金融資産、外貨資産、借入のバランスですね。すでに対処不能といわれる財政状況とインフレ、金利の動向が重要ですのでしっかり考えていきたいと思います。
 

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今回はサラリーマン投資家さんに向けて退職後の生活の変化について参考まで。

在職時は朝6時過ぎに起きて9時~20時くらいまで会社で仕事、帰宅後は食事、風呂の後、就寝までの2~3時間が自分の投資やビジネスの時間でした。

会社の仕事が忙しいときは毎日タクシー帰りになる時期もあるのですが、そんなときは自分の時間が足りないので通勤時や会社のトイレでメールするなんていうこともありました。

とにかく時間を無駄にせず、効率的にやりくりしていたのでとても密度が濃い生活をしていたように感じます。

退職後は一転して日中の全ての時間を自由に使えるので当然自分の仕事時間は増えましたが、以前より家族と過ごす時間が多くなったり、自分の遊び時間も増えたので仕事時間だけが増えたわけではありません。

やはり生活の中で拘束される時間がないことは素晴らしいことですが退職直後は不安もあったのです。長年の生活スタイルが染みついていたからか急に生活の密度が薄くなったような気がしてこんな生活でいいのかと焦りのような感情がありました。

でも本当に以前のような密度の濃い生活を望んでいるなら仕事や遊びを増やせばいいだけと考えたらそんな感情はなくなりました。

やはり自分で時間をコントロールできる生活は素晴らしいです。だって限りある時間、なによりも価値がある時間を支配できるのですから。

しかし今は良くても5年後、10年後にどうなっているかわからないという危機感もありますので、今後この自由な時間をどう使っていくかが重要だと思っています。

自由とは素晴らしいですが人は自由すぎると迷いも多く、選択の結果には自己責任がついてまわるという負の側面もあります。それを楽しめる人はサラリーマンではない世界に足を踏み入れるべきだと思います。

 

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昨日受け取った請求書を開いてあまりの高額に目がテンになりました。

そう、忘れたころにやってくる不動産取得税です。

この不動産取得税、普通は取得の半年から1年くらいまでにやってくるのですが、今回はなんと一昨年5月頃の新築物件でした。

でも取得税は1年前に納付した記録があるので何かの間違いだろうと書類を探し出して確認したところ以前納付したのは土地だけの取得税だったのです。

土地は現在の税制では評価額を1/2にして3%なので実質1.5%、それでもまあまあの額になりますが、今回1年遅れてやってきたのは建物の取得税で評価額の3%ですから重税感半端ないですね。

さらに評価額が意識していた額より高く感じたので昨年の固定資産明細書と比較してみると20%も高いのです。

さすがにわずか半年で20%減はおかしいと思い自治体に確認すると、新築の場合は取得時に評価額を決めて、固定資産税のベースとなる翌年1月1日の評価は取得時の評価額の約80%になるとのこと。

 

ついでにもうひとつ不動産取得税に関するTipsを。

実はこの物件、事情があって引き渡しが遅れたのですが、引き渡し後しばらくしてから売主の業者さんからある相談を受けました。(詳しくは書けません)

建売業者さんは土地を取得してから建物を建てるので土地、建物の取得税がかかりそうなものですが販売用ということで免税されているのです。ただし、完成してから1年という期限があるのでそれまでに販売しないと課税されてしまいます。

つまり業者さんからすれば1年以内に販売したいわけですが、逆に買う側からすると交渉材料にもなるわけです。

 

今年はこれから昨年取得した物件の取得税がやってくるでしょうし、もうすぐ所得税、法人税、春には固定資産税と納税ラッシュが始まります。

まだまだ納税が苦しい状態ですが、早く笑顔で納税できるステージにいきたいものです。

 

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先日のネット記事

の反響でアクセス数が跳ね上がりました。

やはりコインランドリー投資の関心度は高いですね。

要因としては不動産市場の高騰(利回り低下)が続いていることで不動産投資家が参入していることもありますが、事業家が手間のかからないビジネスを求めて参入するケースも多いと感じています。

例えば美容室や飲食、介護等のサービス業の経営者は過酷な労働時間やスタッフの管理で悩んでいる方が多いようです。

なかなかスタッフが集まらない、しっかり稼働してもらうために教育に時間がかかる、やっと仕事を覚えたと思ったらすぐに辞めてしまう、ということの繰り返しでは嫌になってしまいますよね。

不動産投資家がコインランドリーを始めるとちょっと手間がかかるけど不動産より収益性がいいなと感じ、事業家がコインランドリーを始めると収益性はいまいちだけど手間がかからないからいいな、と感じるのではないでしょうか。

背景は違っても魅力的なコインランドリーですからプレーヤーは今後も増え続けるでしょう、これは市場原理ですから止めようはありません。

さて、ではどこまで増え続けるか。

今はいわゆるコインランドリーに適した場所に次々と店ができている状況だと思いますが、もう少しするとそのような場所もなくなり、次は多少条件の悪い場所(視認性が悪かったり賃料が高いなど)に出すようになるでしょう。

また、今だったら入れないような既存店の商圏に押し込むケースも出てくるでしょう。

いずれにしても収益性は落ちていくので現在の平均的な収益性より20~30%程度落ちてしまったら恐らくプレーヤーの参入は収まるのではないでしょうか。

これから出店する人、既に運営している人、ともにこのような環境で経営していくのですからこれまでと同じやり方では苦しくなるでしょうね。

こんな時は常にアンテナをはって変化を感じることが大切ですし、思い切って変化を作る側になるくらいの意識でいきたいなと思います。

 

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明けましておめでとうございます。

この年末年始は10年後のありたい姿を考えていましたが何かと迷いがあることに気づきました。

焦ることもないので今年はいろいろと活動してじっくり今後の目標を具体化していこうと思います。

とりあえず昨年からの継続案件の目標だけ簡単に。

 

1.所有物件の入居率

  いつもどおり95%以上を維持。

2.コインランドリー売上アップ

  2年を経過し頭打ちの売上を8%向上させる。

3.地方中古物件の拡大

  戸建て中心に4物件取得する。

4.○○事業

  ○○移転により利益を10%向上させる。

 

また、昨年同様に投資家さんとの交流やサポートも継続していきますので今年もよろしくお願いします。

 

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