不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% 元サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーや太陽光発電、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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新規事業の立ち上げに着手しました。

これまでネットで情報を集め、業界関係者と会い話を聞いたり、時には店舗を見学したり、と情報収集をしてきました。

でも全く初めての業界で知識や人脈がないのと、一番の問題は女性向けのサービスなので気軽に店に入れないことで、そのサービスの特徴や良し悪しが自分の肌感覚でわからないため少し苦労しました。

とはいえ時間ばかりかけてもしょうがないので最低限の情報と人脈が揃った段階でまずは着手。

このときに頭の中ではいくつかのシナリオを考え、最悪のケースの損失が自分の許容範囲内に入った時にスタートを切るイメージです。

後は走りながら当初考えた仮定を検証し、シナリオを修正しながら進めていくいつものスタイル。

このあたりの精度や時間は経験とともに向上するものだと思いますが、これを短縮する簡単な方法があるのをご存知でしょうか?

 

 

それは’TTP’

ビジネスの世界では一般的ですね、「徹底的にパクる」の略です。

うまくいっている人、店、仕組み、などを徹底的に真似るのです。簡単ですね。

でもこれ意外とできないものなんです。

自分もそうですが対象の物を見て真似する時にもっとよくしようとしたり、そうしている理由を勝手に解釈したり、単純に独自色を求めたり、要するに欲があればあるほどアレンジしてしまう。

でもこれをやっているとうまくいかないことが多いんですよね、それに気づくまで時間がかかってしまう。

つまり「真似る」のは簡単ですが「徹底的に」というところが難しいのでしょうね。

もちろん我は特別、パイオニアになれるという人は別ですよ、人と同じ事をしていては革新的なことはできませんから。

でも凡人の私は最初は徹底的に真似る、力が着いてきたら自分の考えをビジネスに反映していく、というように段階を踏むようにしています。こうすると失敗する確率はかなり低くなることは経験的にも確かだと思います。

そもそもTTPする対象を何にするかというのも重要なので次回でも。

 

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12月13日(水)14時~ コインランドリー投資セミナーを開催します。

今年最後ですので是非この機会にご来場ください。

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24時間営業のコインランドリーを運営しているとたまに浮浪者が入ってくることもあります。

先日、就寝間際にコールセンターから着信あり。

店のお客さんから「浮浪者がいて怖い」と連絡があったので対応お願いします、と。

寝ながらスマホで店内カメラを見ると確かにテーブルに寝ている男性が。

コインランドリーオーナーは深夜でも店に急行しなければならないなんて大変だなー、

と思われたかもしれませんが、そんなことはありません。

私は寝ながら、店の管轄警察の窓口に電話し、

「○○店のオーナーですが、今店内で男性が寝ていて、お客さんが怖がってます、

お手数ですが注意してもらえませんか」

「はい、わかりましたすぐに手配します!」

10数分後、店に2人の警官が到着し、すぐに浮浪者を連行していきました。

布団の中でそれを見届けて就寝。

こんなトラブルも初めて経験した時は慌てましたが、今は淡々と対応するだけ。

警察に出動してもらうなんて1年に1回あるかないかなので大した負担ではありません。

このようなコインランドリー運営のトラブルはある確率で発生するもので、無人運営のため完全に防ぐことはできません。

だからそれを発見したお客さんが連絡してくれることが貴重で、そのような良いお客さんを大切にし、お客さんと店を守っていくような空気を作ることが重要だと思います。

今回は連絡してくれたお客さんとすぐに動いてくれた警察に感謝!

 

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12月13日(水)14時~ コインランドリー投資セミナーを開催します。

今年最後ですので是非この機会にご来場ください。

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今年最後のセミナーを開催します。

サンワード貿易様セミナー

 

競争が激化しているコインランドリー業界ですが、これから出店する際はますます立地の見極めが重要になっています。

本業を持っている経営者やサラリーマン投資家が立地選定やマーケティングなどの知識が乏しいまま投資感覚、副業感覚で出店を決めて簡単に儲かるようなビジネスではなくなっています。

今回のセミナーではこれまで多くの立地分析を行い自ら運営して見えてきた立地選定のポイントや経営戦略などを実例を交えながら解説します。

初めてコインランドリーの出店を検討している方は必見ですので是非ご来場ください。

 

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サラリーマンリタイア後は次のビジネスに向けて情報収集し、経営者仲間とディスカッションしたり、アイディアを練ったり、時には海外で刺激を受けてきたり、様々な活動をしてきました。

しかし、社会的貢献度や使命感みたいなものを重要視して考えていたせいか、なかなかピンとくるビジネスが見つからず少し焦りも。

そこで一旦今までの考えをリセットして自然体で自分の心の声に耳を傾けていると、もっとチャレンジしたい、新たなことを知りたい、そんな気持ちが強いことに気づき、だったら貢献度うんぬんは一旦おいといて、自分の欲求を追求してみようと思い始めたのです。

そこで考えたのは、小資本で開業でき、回収期間が短く、自分が最もチャレンジしたいマネジメント力を試せるビジネス、ということで以前コインランドリーとのコラボで考えていたビジネスに決めました。

これも店舗ビジネスですが立地選定や店創りはコインランドリーでの知識や経験が役に立つし、マーケティング方法は全く違いますがこれも興味があるのでいろいろ研究してみたいところです。

とりあえず1店目は来春の開店を目指し、さらにその年に2店目、翌年3店目というスケジュールで最低3店は出店する予定です。その後は状況次第でさらに増やすかストップするか決めようかと。最終的には3年くらいの間に自分が満足するレベルまでいけるかどうかというところだと思います。その後は当初考えていた最終段階に入るかさらにチャレンジしてみたい気持ちがあれば続けるもよし、いずれにしても次の展開に進むつもりです。

何事も新たな挑戦はワクワクしますね。

 

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10月は雨続きでどの店もお客さんでいっぱいでしたね、

特に週末に雨が降ることが多かったのでなおさら混み合いました。

売上は平均月の7割増しくらいで記録的な大入りでした。

さて、今回はコインランドリーを利用する顧客の傾向をご紹介します。

 

【主婦層、ファミリー層】

全体の約4割を占めるメイン層。内訳は専業と兼業がいて、専業の方は午前中の利用が多く、兼業の方は早朝か夕方が多い。家族の衣類を家で洗濯し、乾燥だけするために利用するケースが多い。

 

【単身若年層】

全体の2割程度で主に衣類のまとめ洗いが主体。便利な洗濯乾燥機を使う層で単価が高いので売上には貢献するがマナーが悪い傾向があるのが難点。利用時間は夜間、深夜が多い傾向あり。

 

【単身高齢者、中年層】

全体の3割程度で増えている印象あり。主に衣類の洗濯と乾燥で使う。高齢者は洗濯乾燥機よりもセパレートの洗濯機と乾燥機を好む傾向あり。洗濯乾燥機の操作は少し抵抗があるようで操作がシンプルな機械のほうが安心感があるよう。また、洗濯機については現在主流のドラム式より従来の家庭でも使われる縦型渦巻式が好まれる傾向あり。

 

【法人、個人事業主層】

仕事のユニフォームや業務用タオルなどを定期的に洗濯と乾燥で利用する層で全体からするとわずかだが大量に利用することが多い。

 

【季節利用層】

季節の変わり目に布団やカーペットなどの大物を持ち込むので大型洗濯機と乾燥機が使われる。晴れた週末に男性が持ち込むケースが多い。

 

【外国人層】

在日外国人の洗濯と乾燥利用は一定数ある。エリアにもよるが民泊を利用する訪日外国人の一時利用も増えているもよう。機械の操作方法や注意事項については外国語表記を望まれる。

 

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いわゆる成功者はそれまでの人生を振り返って自分は運が良かったと言う事が多い。

 

自分は成功者ではないですが何かうまくいった時はやはり運が良かったと思います。

 

でも若い時からそうだったかというとそんなことはなくて、いろいろ失敗して学んで経験を積んでいく中で少しずつ運やツキみたいなものが多くなったと感じます。

 

なぜそうなるのか?

 

恐らく経験を積んでいくと自分のリソース(知識、思考力、お金、時間、人脈、権力、社会的立場など)が増えてくることで選択肢は広がり、対人関係でも相手の考えや行動が見えるようになり、社会の流れも読めるようになる、そして自分自身の理解が深まる、

 

これらが有機的に絡み合い、あらゆる自分の言動(無意識含め)が成功するための要素を生み出し、その要素が蓄積され、それがある時「運」となってひとつの成功事象を作る要因となっていく、ということだと思うのです。

 

つまり極論を言うと運やツキは過去の自分の選択、行動、蓄積が作り出したものということ。

 

もちろんそれが全てではないですが、そう考えると運と呼ばれるものの大部分は自分でコントロールできるものに感じます。いわゆるこれがツキを呼ぶということなのでしょう。

 

だから逆にうまくいかなかった時は他人や不運のせいではなく、そこに至るまでの自分の選択や行動に問題があったと考え、運を味方にできないのは何が足りなかったのか、次はどうすればよいか考えるようにしています。

 

自分も次のステップに進むには全然運が足りません。大量の運を作らねば。。。

 

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今回はベトナム、ハノイからの更新です。

ベトナムは初めて訪れましたが、想像以上に発展途上国の活気というかエネルギーみたいなものを感じています。

街の中を走る大量の車やバイク、自転車が信号のない交差点をクラクションを鳴らしながら入り乱れて通り抜けていきます。車線の逆走なんて普通ですから交通ルールなんてあってないようなもの。

発展途上国とはいえ首都なのでそれなりの街を想像していましたがきれいなのは外資の建物だけ、他はほとんど整備されておらずギャップが大きいですね。

ベトナムはインフレで物価が上がっているようで、通貨の桁が多すぎる、10000ドンで約50円ですから買い物するにも桁がわからなくなってしまいます。

現地の人の給料も昔に比べれば上がっていますがお金の価値が下がっているのでそれほど良くなった感覚はないようです。

現地の預金金利は8%くらいで日本では考えられない高金利ですが、事業融資の金利はなんと12%くらいとのこと。それでもなかなか貸してくれないようで、日本の低金利は羨ましいと現地の経営者はボヤいてました。

確かに今日本はお金がだぶついているので借りやすい環境ではあるけどマーケットの閉塞感は否めない、一方でベトナムはお金を借りづらいですがマーケットの拡張はすさまじい。

となるとやはり外資を投入するのが正解なんでしょうか、投資家、経営者として考えさせられました。

ちなみに外国人はベトナムの不動産を購入(所有)はできませんが借りることは出来るそうです。期間はこれまで30年でしたが今後は50年になるようです。

 

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皆さんは投資やビジネスのお金をどのように管理していますか?

当方サラリーマン時代は結構大雑把な管理でしたがリタイア後は本業になったこともあり、ある程度シビアに見るようになりました。

 

毎月のCFの変化は、総資産はどう変化しているのか、今期の利益予測はどう変化しているか、個人と法人別ではどう変化しているか、不動産投資、金融投資、ビジネス別ではどう変化しているか、というような観点で確認し、計画と乖離していれば是正するためのアクションが必要ですし、場合によっては計画の見直しをします。

 

実はサラリーマン時代も同じような事をしていましたが会社のお金と自分のお金ではやはり真剣度合いが違いますね。(笑)

大きな企業であろうが小さな個人事業であろうが経営(管理会計)という意味では同じなんです。

 

お金のマネジメントにはやはり財務3表の把握が基本だと思います。

 

キャッシュフロー ・・・ これがないと日々の生活ができませんよね。でもこれは利益ではない。

損益計算 ・・・ いわゆる利益・損失の把握。最大の出費である税金のコントロールにも直結。

バランスシート ・・・ 資産と負債の把握。CFが出ていても資産が減っていたら要注意。

 

これらは独立してるのではなくセットで把握して、財務の概要をつかみ、どう変化しているか、どの方向に進めるのか、というように経営に役立てることが大切だと思います。

 

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昨年買い取った事業ですが、課題であった手狭な環境改善のためこれまで移転先のテナントを探していました。

なかなかテナントが出ないエリアで1年探してましたが満足のいく物件が見つからず諦めかけていた時にとびっきりのテナント情報が。

2路線駅改札を出た目の前、視認性や開放感も抜群、これ以上ない物件で即決でした。

先日、引っ越しが終わりリニューアルオープンしたので早速見学に。

広さは今までの2倍近くあり狭かったエントランスもしっかりスペースをとり改善されています。

比較的新しい建物なので共用部はきれいですし、スケルトンから新築しているので設備や内装もきれいなので見学に来るお客さんの印象も随分良くなるはずです。

これでこの事業はスタッフ、コンテンツ、箱の3拍子揃い、さらなる飛躍のための条件が揃ったのであとは粛々とお客さんを増やすだけかな。

こんなA級物件ですから賃料もかなり高く損益分岐点が上がったので何としても飛躍しなければ。。。

この数年、コインランドリーやこの事業を経験したことで店舗ビジネスの面白さを実感しています。次は何をやろうか。

 

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いつからか投資や事業を考える時に必ず意識するマジョリティとマイノリティ。

面白い案件を見つけたときに世間一般の多くの人はその投資や事業をどう見ているかという視点で考えます。

あまり認知されていない案件は事業として新しいものであったり、昔からあるけどニッチな物であったり。

このような物やサービスは、多くの人は情報が少なくてよくわからない、やっている人を知らない、実績がない、ということから敬遠し否定的な意見も出てきます。

以前は自分もそういうものには興味があってもやってみようとまでは思わず、どちらかと言えばマジョリティに属していたと思います。

しかし、経験を積んでいるうちにそのようなやり方では競争が多く、必然的にパフォーマンスが低くなることを実感し、なるべく競争が少ない領域に目を向けるようになりました。

常に世の中の動向にアンテナを張りながら、新たな物やサービスに可能性を感じたらいち早く取り入れてみたり、世間が見向きもしないものの中にキラリと光る物を感じたらすぐに調べてみたり、そういう活動をしていることが、より高いパフォーマンスにつながると感じます。

今では意識的にそちらの方向を狙うようになってきましたが、意識しているポイントは3つ。

マイノリティ、ニッチ、アーリーステージ、です。

そのような案件を見つけて実行し、育て、結果が出す、という過程は楽しいですね。

でもこれらはいずれメジャーになってプレーヤーが増えるので意外と賞味期限は短いものです。

そうなってパフォーマンスが落ちてくると段々興味が無くなり、また新たなものを探しています。

いつのまにかマイノリティのほうが居心地が良いと感じる体質になってしまったようです。

 

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