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不動産投資を中心にコインランドリーや太陽光発電、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
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アパートの入居者は入居時に電力会社へ利用開始手続きをして退去時は電気を止める手続きをします。この間は入居者が電力会社に電気料金を支払うわけですが退去してから次の入居者が決まるまでの空室期間は誰も契約をしていませんよね。

でも現状回復工事や内見時にはブレーカーを上げて電気を使うことがあるかと思います。

さてこの電気料金はいったい誰が払っているのでしょうか?

実は誰も払っていなくて電力会社が黙認していることが多いようです。(大量に使うと連絡があるのかもしれませんが)

このルーズさはオーナーや管理会社からすると手続きが不要で大変楽なのですが、今後はこのやり方が出来なくなっていくことをご存知でしょうか。

電力会社がルーズなのは理由があって、本来ではあれば入居者との契約終了に伴って給電を止めたいのですが、止めるためには現地に人が行って作業しなければならなず、さらに次の入居者が決まるとまた現地で開ける作業をしなければならないのです。

この人件費を考えると空室期間は放置しておいたほうがコストがかからずに済むというわけです。

ところが電力自由化に伴って数年前からスマートメーターの設置が始まっていますが、これを設置すると現地に行かなくても遠隔で給電の停止、再開が簡単にできるので退去があればすぐに止めてしまうのです。

空室中に電気が使えないのは困るのでその期間はオーナや管理会社が契約することになるわけですが、ほとんど電気を使わなくても基本料金はかかるし、何より毎回の手続きが面倒で困っていました。

そんな時見つけたのが新電力のひとつであるLooopでんきの賃貸住宅向けプランです。

この会社は唯一基本料金がゼロなのが特徴で、空室期間のようにほとんど電気を使用しないときには経済的ですし、一括代理モデルという契約をすれば入退室時も契約手続きを不要にすることができるのです。ただし、このモデルはLooopでんきから提供された利用明細をもとに入居者への請求業務を代理しなければならないので管理会社に引き受けてもらうには少しハードルがありますがLooopでんきからはその分の手数料も支払われるので悪い話ではありません。

私は自宅やコインランドリーなどで3社の新電力を利用していますがコスト削減効果を実感しているので今後も積極的に活用していこうと思います。

 

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私がこれまでの投資経験の中で実行してきた各フェーズの投資方針を不動産投資ベースで整理してみました。

これはこのブログでも何度か考察している、資産を持たないものが資産家になるまでのプロセスでもあると考えています。

 

■初期

<CF最優先、集中投資、銀行開拓>

スタートはとにかくキャッシュが重要です。

限られたキャッシュをどうやって効率的に活用するか追求することが早く成長するカギになります。

究極はキャッシュを見せるだけで融資をひき1円も使わずに購入することを目指すべきです。

たまに不動産購入時に自己資金を入れないと危険だと勘違いしているかたがいますが、本当の意味は資金なしで不動産を購入すると不測の事態に対応できないので危険だよという意味です。つまり資金は必要ですが購入時に使ってはいけません。

また自己資金を入れるとCFが出るという、意味不明な話もありますが、そのCFは自分が入れた資金を時間をかけて回収しているだけということを認識すべきです。使わずに持っていたほうがどれほど安全か。

初期段階は投資先を集中し収益性を最大化、融資してくれる銀行を開拓し、徹底的にキャッシュを溜めることに注力するフェーズです。

 

■成長期

<CF重視、CF再投資、銀行分散、節税> ※短期の場合は積算も重要

順調にキャッシュが増えたてきたら再投資にまわします。キャッシュを浪費してしまわないことは言うまでもありませんが、間違っても繰り上げ返済なんてしてはいけません。

税金に関しては節税(繰り延べ)方法がいろいろありますから計画的に活用し、キャッシュを放出しないようにコントロールしましょう。

この時期は出来るだけ多くの銀行を開拓することも重要です。すでに取引のある銀行に案件を持ち込むのは簡単ですが、あえて新規の銀行を開拓をしていくことがこの先の拡大につながります。

短期成長を目指す場合は高積算の物件を購入していかなければ融資が引けなくなるので注意が必要です。

このフェーズまでは資産性は割り切り、キャッシュを作り出す投資とキャッシュの放出を抑えることが大切です。

 

■成長終盤

<財務改善(自己資本比率改善)、分散投資>

終盤は投資スピードを抑えながら返済を進め投資先を分散するフェーズになります。

新たに融資をひく場合は期間を短めにするのもよし、高く売れるなら売却で利益確定していくのもよいでしょう。

これまでに溜めたキャッシュを不動産以外の投資先に使っていくものこのフェーズです。

 

■安定期

<安全性重視>

分散投資や資産性を重視した安全な投資が大切になるフェーズです。

ひとつひとつのCFは小さくても資産規模(=投資規模)が大きくなればCFも大きくなるイメージです。

ここまでくれば資産を減らさずに安定的に資産が増える循環に入るので資産家への第一歩を踏み出したと言ってもいいのではないでしょうか。

 

現在私は成長期終盤に入ったところで不動産以外の投資先を増やしつつありますが、最終的には不動産50%、その他50%くらいの割合にしたいと考えています。

2020年までには安定期に入りたいのですが不動産市場の状況にもよるのでどうなることやら。

 

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先日雑誌の取材を受けまして、最後に投資初心者へのメッセージを求められたのですが少し考えてしまいました。

投資なんて目的やゴールは人それぞれで、それによって選択する手段も手法も違うものです。

でもよく考えると、なんとなく将来が不安だからとか身近に投資で儲けた話を聞いたからとか、そんな軽い理由で投資をしようと始める人がほとんどのような気がします。

自分も若いときはそうでしたのでその時に興味のある手段で闇雲に進めていたような気がします。

当然そんなスタンスでは成績は安定せず、失敗してもよく考えずにこの投資は自分には合わなかった、こっちの投資ならうまくいくはずだと、都合のよく様々な投資に手をつけていたような気がします。

しかし明確な目的とゴールを決めてからは一転しました。ゴールの時期が決まるとそこから逆算してそこまでのマイルストンができます。そしてゴールのレベルに到達するためには各マイルストンでどんな状態になっていなければならないか、各フェーズでどんな方針でいかなければならないか、明確になってくるのです。

そうすると各フェーズで選択する手段が限られてくるし方針が明確だと手法も限られてくるので、何をやってもブレない投資ができるのです。

例えば不動産投資で言うと、都心と地方、築古と新築、区分と一棟、レジと店舗、シングルとファミリー、木造とRC・・・など様々な手法があっても大きくブレないはずです。

だから初心者へ一つアドバイスをするとしたら自分の投資目的とゴールを明確にする大切さをお話ししました。

次回は投資フェーズごとの方針について考えてみたいと思います。

 

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以前紹介したこの事業投資、未だに投下資金を回収できていません。

あれから被害者組織を作り、情報共有が進み事実関係が明らかになりましたが、結論としては当方が出資した相手がその先の人物に完全に騙された形でした。

最後まで直接の相手を疑い調べましたが様々な状況からその相手も被害者であることがわかったので今後は団結して回収することになります。

それにしてもよくニュースなどで耳にする詐欺事件を聞いてもそんな事が本当にあるのかと思ってましたが、実際経験して裏側を知ると、よくある話なんですね。

驚くことに、こんな悪事をを平気でする人たちは自分が悪いことをしている感覚はまるでなくて、あくまでビジネスの一部でしかなく、逃げ隠れもせず普通に生活をしています。

当然弁護士とも民事や刑事での訴訟を検討しましたが、それで資金を回収できるかというと難しい状況で、むしろ正攻法では回収できなくなる可能性があるのです。

これまでは資金回収を優先して裏の手段をひとつひとつ試してきましたが未だ目途がつかずという状況。

このしくじり経験から得た教訓は直接の投資先はもちろんですが、その先の会社や人物も同様に徹底的に洗い、裏を取らなければ投資してはダメです。それから過去にやらかしている人は残念ですが再度やらかす確率が高いと考えたほうが無難です。

人を見る目はあるつもりでしたが慢心だったのでしょう、反省しなければなりません。

でもまだ完全にあきらめたわけではありません、後ろ向きな活動は辛いですが粘り強く詰めていきます。

様々な投資案件の中にこのような詐欺は本当にありますので皆さんも気をつけてくださいね、

ということで本記事はこれで終わりにしたいと思います。

 

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以前お世話になった建築家の新築見学会に行ってきました。

都内1等地にRC5階建て、1Fが店舗、2~4Fが1フロアに1K×3、5Fは大きな1K、打ちっぱなしの外壁にエキスパンドメタルを被せたデザイン性の高いマンションでした。

室内は無垢のフローリングに建具は既製品を使わずに作りこみシンプルさの中に高級感を出しています。立地的にも住居としてではなくデザイナーやアーティストの事務所として使われそうです。

さて、今回の見学で一番の収穫は窓先空地の裏技でした。

窓先空地とは居室の窓先に確保しなければならない避難通路で東京都や横浜市など一部の自治体の条例で定められています。

以前の記事

この通路を確保するために建築面積が削られ収益性が落ちるので困った条例なのですが、なんとこのマンション1Fには窓先空地がなく、1Fの店舗は広い面積を確保できているのです。

実はその店舗の屋上に2F以上の住居の避難通路を確保して建築確認を通していたのです。

避難通路は1Fという固定概念がありましたが、条例をよく読むと避難できるなら屋上でもよいことになっています。

この通りなら裏技ではありませんが、実はこの条例の解釈が曖昧で普通はこのような方法で建築確認を取ることはできないらしいのです。

しかし、ごく一部の検査機関ではOKと解釈してくれるところもあるらしく、今回はそのような検査機関を選んで申請することで建築確認を取っていました。

このようなテクニックを使って極限まで収益性を追求し、高利回りを実現できるのが新築の醍醐味ですね。

また新築をやりたくなってきました。今の土地値では難しいですが。。。

 

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コインランドリー運営シリーズ、

今回は店内の備品について主なものを紹介します。

 

・たたみ台
持参した洗濯物を広げたり乾燥後の洗濯物をたたむためのテーブルです。
布団などの大物をたたむので出来るだけ広いほうが良いでしょう。
一般的なシンプルなテーブルで構いませんが立ってたたむので少し高さがあると使いやすいです。
また、テーブル下にランドリーカートを収納するので低いと収まらないことも。
たたみ台の上には除菌シートを置いておくと喜ばれます。

 

・ランドリーカート
ランドリー専用の特殊な製品なのでほとんど選択肢がありません。
アメリカで多く使われている製品が丈夫で壊れにくいようです。

 

・チェア
ベンチシートや丸椅子など、汚れにくいものがいいでしょう。
利用者にはゆっくりしてもらいたいですが、あまり居心地が良すぎると深夜の滞在者など歓迎されないお客さんも集まってくるので要注意です。

 

・雑誌
今時はスマホで時間つぶしかと思いきや意外と雑誌の需要があるものです。
古くなると飽きられるので定期的に入替なければならないのが少し面倒ですね。
ファミリー世帯が主なターゲットなので子供向けの本も用意するのがポイントです。

 

・忘れ物かご
毎日のように発生する洗濯物の忘れ物を保管するカゴで店内に置いておきます。
ただほとんど取りに来ることはないのでしばらく保管して廃棄することになります。

 

・オーディオ
夜間などお客さんがいないときは店内静まりかえってしまうので、ある程度BGMが流れていたほうがいいでしょう。カフェ風のBGMが評判いいです。


・ご意見箱
荒れることもあり出さないオーナさんもいますが中には貴重な意見もあるので少なくとも開店後しばらくは有効だと思います。


・POP類
これが意外と面倒。べたべた貼ると見栄えが悪いので最低限必要な案内に絞ったほうがよいでしょう。


・のぼり
これは看板とともに視認性を高めるのに有効ですので数本並べたいですね。
しかし無人運営のため出し下げができないので目立つ場所に大胆に出せないのが残念です。


・手洗い
これは利用者のためというより保健所対策ですね。簡易なもので大丈夫です。


・子供の遊び道具
小さな子供づれのお客様用にキッズコーナーがあると喜ばれます。

 

・ゴミ箱

・傘立て

 

店舗備品としてはこれだけそろえれば開店できます。費用は20万あれば十分でしょう。

 

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2012年頃から外貨資産を少しづつ増やしてきた結果、現在は総資産の20~30%を占めています。しかし昨年からの円高によって円ベースではかなり目減りしてしまいました。

これからさらに外貨資産を増やすのか、逆に減らしていくのか、ポジションを決めるにあたり、今後為替がどのように変化していくのか自分なりに予測しようとしています。

エコノミストや尊敬する経営者がどう考えているのか常にメッセージは気にしていますが、彼らの意見が一致することは少なく、真逆だったり、微妙にずれていたり、なかなか掴みどころがありません。

先日、竹中平蔵氏の講演を聞いてきたのですが彼は今でもアベノミクスとインフレ目標は正しく、日銀黒田総裁によるマイナス金利の方法論も大絶賛でした。

講演慣れしているのか話がとてもうまいので会場では一旦納得して帰ってきたのですが、何か腑に落ちないところが残り、今も自分なりに熟考しているところです。

この1年くらいはこの方の読みが一番しっくりきているので参考にしています。

中原圭介氏

この方によるとそもそもインフレ目標自体が間違っていると。

簡単に言うと今の政策は、デフレだから景気が悪いのでインフレにしてしまえ、ということですが、そもそも今景気は悪くないのだからそんな目標はいらん、ということですね。

一般消費者から見るとデフレのほうが良いのは言うまでもありませんが、今現在、事業者としての感覚でも無理にインフレにする必要があるのか?という疑問は感じてたのでそのあたりがしっくりくるところです。

為替や景気の波を読むのは難しいですが、どんなに目先の投資や事業を頑張っても波にのまれてはどうしようもないので、しっかり「森」を見ていきたいなと思います。

 

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7月に購入した野立て太陽光発電装置ですがようやく連携、売電開始となりました。

いまさらの太陽光発電

 

今回の物件は九州で遠いこともあり一度も現地を見ておらず、業者さんから写真付きで送ってくれる工事進捗などにより確認するくらいでした。

工事は予定どおり完了し連携は年末の想定でしたが、電力会社の都合で早く連携できることになりうれしい想定外でした。

スマホでリアルタイムに発電量やパワコンの動作状況を確認できるので、最初は毎日のように状況を確認していましたが、すぐに飽きてしましました。

先輩投資家さんが太陽光発電ほど何もしない投資はないと話してましたが、本当ですね。

今後何かの機会に一度は現地を確認したいとは思いますが、いつになることやら。

 

私の投資スタイルは、初めて投資するものはビジネス構造とリスクを分析して、ある程度まで裏取りしたらまずは既製品やフルサポートのようなもので試してみます。新築投資でいえば業者さんの建売でした。

実際まわしてみて仮説が正しいか検証するのですがこの段階では利幅が薄くても良くて(最悪負けなければいい)、これはいける、と確信できたら今度は最大限のリターンを目指して独自に組み立てます。新築投資では土地から仕入れて独自に建築するスタイルでした。

今回の太陽光発電であれば次のステップは自分で土地を仕入れ、メーカーから直接ソーラーパネルを仕入れて組み立てると、高利回りは実現できると思うのですが、売電単価が下がってしまった今となっては遅すぎるでしょうね。

今の利回りであれば投資として旨みはありませんが、法人で償却が欲しいのでもう1区画購入することにしました。この税制優遇は来年3月連携が期限ですので、償却が欲しい方は急いで検討してみてはいかがでしょうか。

 

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不動産投資を進めると誰もが悩むのが税金。

特に給与所得のあるサラリーマンが個人で始めると早い段階で最高税率が見えてきます。

そこで多くの投資家が資産管理法人を設立し、法人で物件を購入することで所得分散を図るわけですが、その主な理屈として個人より法人の税率が低いことがあげられています。

さらに、家族を法人の役員にし、役員報酬を出すことで法人の損金を増やし法人税を低減できることがメリットとして一般的にいわれています。

しかし、ここに落とし穴があることをご存じでしょうか?

オーナ法人は個人と同じような感覚なので財布もひとつで考えてしまいがちですが、外からみると別の人格ですので安易にお金の融通をすべきではありません。

正確にいうと個人から法人へのお金の移動は役員貸付として特に問題にはなりませんが、逆に法人から個人への移動は厳しく見られますので基本的にはNGです。

一般的に法人から個人へのお金の移動は役員報酬や給与という形になるわけですが、そこには健康保険や年金などいわゆる社会保険料がかかってきます。

社会保険料は個人、法人トータルで報酬額の約3割にもなり、このお金は強制的に徴収されます。例えば月に10万円のお金を移動すると7万円に目減りしてしまうのです。

個人としてはその報酬に所得税がかかってきますから、手残りはさらに減ります。

役員報酬や給与を多くすれば法人側の利益が圧縮され法人税が安くなって手残りが多くなるように感じますが、社会保険料を考えると全く逆で、出来るだけ報酬を抑え法人税を払ったほうが個人、法人トータルのキャッシュアウトは抑えられるのです。

 

目先のキャッシュアウトを低減するために法人を設立して所得分散することは様々なメリットがあるので間違いではないでしょう。

しかし順調に法人にお金が溜まったとして、そのお金をどうしますか?

物件購入のために再投資する段階であれば良いですが、永遠に買い続けるわけではないでしょうから、法人を作るならその後の出口を考えておく必要があるのです。

今日はここまで、後日続きを。

 

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9月の首都圏はうっとおしい長雨でしたね。

おかげ様でコインランドリーは大繁盛で、売上は通常の4割以上の上振れで記録更新となりました。

通常時の乾燥機の売上比率は全体の6割前後ですが、9月は8割まで跳ね上がりました。

早朝から深夜まで全ての乾燥機がフル稼働していたので、店内には空きを待つお客さんが目立ち、待ちきれず帰ってしまう人も沢山いました。

このような特需では普段はコインランドリーを使わないお客さん層も、乾かない洗濯物に困り、コインランドリーを探して初めて来店してくれます。

こういう時はほとんどの方がネットで探して結構遠くからも来てくれるのですが、何件か候補を回り、空いていなければ次の店に流れていってしまいます。そうなると競合店が少なく、乾燥機台数の多い店が有利になりますね。

このような新規のお客さんはたとえ一時的な利用でも大切で、仕上がりに満足すると次の機会に思い出して来店につながるし、口コミもしてくれるかもしれません。

また、店内のPOPなどで布団洗いなど自宅では出来ない活用法を案内しておくと潜在的な需要を掘り起こしてくれることもあります。

普段は新規のお客さんを開拓するためにそれなりの広告コストがかかりますから、こんな長雨は店の宣伝には絶好の機会なのです。

10月も密かに台風に期待しています。(笑)

 

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