不動産投資マネジメント 土地から新築 利回り10% サラリーマン大家 賃貸 コインランドリー ビジネス

不動産投資を中心にコインランドリーやトランクルーム、FXやリートなど様々な投資やビジネスについてその本質を探るブログです。
みなさんで共有しながら一流の投資家を目指しましょう!


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初めての売却で驚愕の事実が
アパート売却による収益を集計してみました。
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保有期間:5年4ヶ月

物件価格に対する収益:48%
(内訳)売却益:25% 、累計CF:23%

自己資金に対する収益:540%
(内訳)売却益:280%、累積CF:260%

※税引き前
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累積CFより売却益のほうが大きくなりましたが、これはタイミングが良かっただけで当初期待していたものではありません。つまりおまけですね。
累積CFは計画より上振れしましたが、要因は計画ほど賃料が下落しなかったためです。

総括としては売却益が大きいものの、累積CFを計画どおりに残せ、自己資本を効率的に増やせたので、この投資は成功と言えるでしょう。
しかし、これからの5年、10年は同じようにはいきません。タイミングが悪いと今度は逆に売却損により累積CFを食いつぶす可能性があるわけですから、より慎重な計画が必要だと思います。

もう一つ、定性的な話ですが
この物件を購入した当時はシングルであれば20㎡以上の1K、バストイレ別が標準で、独立洗面や浴室乾燥機も増えている時代でしたから、新築で狭小1R、3点UB、バス便なんていうスペックは常識外れの物件とも言えました。
でもそこに厚い需要があることがわかり勝算を見出したのですが、決断するまで自信がなくて他の不動産業者、先輩投資家、コンサルタントなど様々な専門家に意見を聞いたものです。
皆さん否定的な意見で、本当にボロクソに言われたことを今でも覚えています。
しかし、出口まで迎えた今言えることは一般的な意見というのはあまり役には立たないということです。
むしろ、一般的な意見の逆を進んだほうが投資としては面白いものです。
「人の行く裏に道あり花の山」
投資とは物事の本質を見極め、正面ではなく裏を見て、ゆがみを見つけること、こんなスタイルが大好きです。


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コインランドリーの常連さんはありがたい存在ですが、たまに迷惑な常連さんも現れます。
数か月前のこと、深夜に店内で浮浪者が寝ているという書き込みがあり、続いてコールセンターにも女性客から怖くて店に入れないので何とかしてほしいと連絡がありました。
防犯カメラの録画映像を確認したところ、どうも2名の滞在者が確認できましたが、どう見てもどちらも浮浪者ではありません。
1名は中年の男性で電車の始発までの時間潰しで滞在していたようで、こちらは常習ではないようなので問題ありません。
もう1名は若い男性で朝の5時くらいに自転車でやってきて洗濯、乾燥をしながら昼頃まで寝ているパターンを数日繰り返していました。規則性があるので仕事の帰りにでも寄っているのでしょうか。
恐らくこの時間帯にくる常連さんが書き込みや連絡をしてくれたのでしょう、さらに警察にも通報してくれたようで注意しに行く前に解決してしまいました。

このように手がかからないと言っても24時間無人店舗では招かざる客も来てしまうのは避けられません。
たまに問題が起きますが、ここで大切なのは問題を放置せず迅速に対応すること、そうすると他のお客さんへの影響は最小限に抑えられるし、常連さんは店側がきちんと対応していることを認識してくれます。
時には今回のようにお客さん自身が迷惑なお客さんを追い出してくれます。そうすると良いお客さんだけが残り、ますます迷惑なお客さんが入りにくくなり自然と店の健全性が保たれる、という良いサイクルに入るわけです。
問題が起きるとついつい注意書きのPOPをベタベタ貼りたくなりますが、それは店の空気を悪くするので出来るだけ控えるようにしています。
24時間無人店舗の運営はお客さんを巻き込んで良い空気の店を作るのがコツと言えるかもしれません。

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今年は新築から5年経過した物件を売却する計画でしたので年明け早々から動きだしました。
いろいろと思い入れのあるこの物件、いざ売ろうとするとなんだか寂しい気分になるもので、さらに昨年が最高の入居率だっただけに迷いもありました。
しかし、投資家として冷静に分析すると売却によりこの先8年のCFを先取りできるわけですからここは利益確定すべきです。
売ると決めたらダラダラしたくないので限られた仲介さんだけに声をかけ、半非公開で売り出しました。
売り出し価格は高すぎず安すぎず、指値が入って一発で決めるくらいに設定したこともあり、予想どおり1Wくらいで買い手が現れました。
早速、売買契約で必要な書類を仲介さんが入手してくれるもの、当方が入手するものをそれぞれ準備を始めたのですが、ここで大きな問題が2つ発生したのです。

一つは物件の接道問題。
前面はよくある2項道路の私道で、公道に抜けるまでに自分以外3人の所有者がいましたが、本物件の購入時に何と2人分しか使用承諾を得ていなかったのです。
これで当時O銀行の融資が通ったのが不思議というか、意外と適当なんですね。
早速仲介さんがその所有者に承諾を得るために伺ったところ、何と承諾できないというのです。
実はちょうどその所有者の土地を売却交渉中だったらしく、それに影響してしまうというのが理由でした。
何度かトライしても全く受け付けない状況でしたが、仲介さんからは、最後は何とかしますよ、と力強い言葉が。
どういう方法があるのか?と聞いたら、知らないほうがいいと。
なに?どんな手段を使うのか妄想してしまいましたが結果的に最後はお金で解決したようで、まっとうな手段で安心しました?!

二つ目は入居者の賃貸借契約書を入手していないものがあったので管理会社に催促していたところ、2部屋更新契約ができていないことがわかりました。
更新料を渋っている入居者がいて賃料を払っているうちは気長に交渉していたとのこと。債務を放棄しないやり方は問題ないですが火災保険が切れたまま放置しているのはまずいですね。
でも本当の問題はそんなレベルではありませんでした。
なんと一室は契約者がすでに退去しており、全くの別人が住んでいたのです。
1年も前に知り合いと入れ替わったらしいのですが、家賃がきちんと入金されているのでわからなかったようです。
こんなことをするくらいなので普通には審査が通らない属性の人なのですが、何とかして契約を巻いてもらわないとさすがに売却できません。
こちらは管理会社の担当さんが頑張ってくれて、地方の親御さんを探し出し保証人になってもらうことで無事契約でき一件落着しました。

これらは売却していなければ発見できなかった問題ですが築浅でもこんな状況ですので築古の売却では様々な問題が出てくる可能性がありますね。
やはり売却では今回のように困難な問題にも立ち向かっていける仲介さんを選ぶことが大切だと思いました。
選定ポイントとしては
収益物件の売買専門、歩合制の給与、○○が緩い小さめの会社、
というところでしょうか。
こういうところは強いインセンティブが働くので大抵の問題はクリアしてくれるでしょう。
まあ、売り手にとっては強い味方ですが買うときは絶対頼みたくない相手かな(笑)

別途、初めて出口を迎えた結果の振り返りをしたいと思います。

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3年程前に検討し購入寸前で止めた太陽光発電。
当時は不動産投資の拡大段階で融資を引き続けることが最優先であったため、担保価値のない投資は先送ることにしました。
それから不動産を拡大し、現在は銀行の目を気にする必要がなくなったこともあり、ようやく太陽光発電の順番がまわってきたわけです。
信販を使って2、3基は購入したいと考えていますが、当時購入しようとしていた業者さんの物件は現在利回りが低すぎて投資対象にならないことがわかり、さてどうしようかと思案していました。
不動産投資の利回り低下と同じようにこの投資でも利回りが1~3%落ちている印象です。
利回りの低いものは15年間CFがでずに借入返済の終わった16年目から20年の5年間がリターンになるわけですが、そんな先では日本経済がどうなっているかわかりません。もし極端なインフレになっているとリターンは決まっているので相対的にこの投資は負けたようなものです。
そもそも20年後までしっかり発電し売上が継続しているのか怪しいもので、自然災害や施工不良による問題など様々なリスクがあります。
この投資は発電し売電して初めて価値があるわけで発電しなければただのゴミくず、これを数千万で買うということをよく考えなければなりません。銀行から見ると不動産と違いリスクが高いため融資したがらないわけです。
リスクに対する考え方を整理すると、

1.固定買取制度の変更リスク
 これは日本が破たんしていない限り問題にはならないでしょう。
2.自然災害リスク
 地震、津波は場所を選べばリスクは下げられる、台風は保険でカバーする。
3.施工品質リスク
 施工業者は20年後まで存続していないと考えたほうがよいので業者保証はあてにならない。施工方法や実績から品質の高い業者を選び、あとは保険でカバーする。
4.メンテナンスリスク
 遠隔運営なのでしっかりした業者を選びたいが、これも20年後まで存続する業者はいないと考えたほうがよい。しかしメンテナンス自体の需要はあるので20年後でもそれなりに業者は存在し選定できるはずなので問題はない。
5.出力抑制リスク
 現時点では抑制された実績は少ないようですが今後はわからない。エリア選定と保険でカバーする。

この中で当方としては施工品質の見極めが一番難しく、業者さんの話を聞いたり、現場を見たり、先輩投資家さんに聞いたりしながら何となく見えてきた感じです。
最終的に選定した業者さんは利回りはそこそこで地震・津波、出力抑制までカバーする保険を独自に設計しており、実績の裏もとれたので決めました。

さて、この投資は消費税の観点で買い方も考えなければなりません。このあたりは次回にでも。


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さて、開店から1年半が経過したコインランドリーですが、売上は順調です。
相変わらず季節や天気による変動はありますが、以前より振れ幅が小さくなり底堅さと安定感が出ました。
現時点の実績で当初の計画より10%上振れくらいのペースですので、今後1年の目標としてはさらに10%の上積みしたいと考えてます。
ただ少し気になるのは今年も折返したのに昨年末の売上記録を超えられないことです。
一般的に開店後2年は伸び続けると言われているのですが、このまま天井では少しピークが早すぎます。
今年に入って集客活動をサボっているのでそれが要因であればよいのですが、近くに競合店が開店しているなど外的要因だった場合は戦略を見直さなければなりません。
店舗の運営に関しては未だにひきずっている振動問題以外は特に大きなトラブルもなく、ほとんど店に行くことがなくなりました。
比較的うまくいっているほうだと思いますが、もっと上手に運営しているオーナさんはたくさんいて、この規模の店でもまだまだ余力があることはわかっているので、現状に満足せずさらに極めていきたいと思います。
次回は最近店内で起きた出来事をご紹介します。

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発売中のマネー雑誌に掲載されました。
こちら

BIGtomorrow 2016年8月号

いい機会なので当方がブログを書いている目的を。

1.投資活動の記録、考え方の整理
  たまに過去の記録を見ながら振り返りをすると考え方の変化や環境の変化に気づき、現在進んでいる方向性が正しいのか検証するのに役立ちます。

2.読者さんとの交流
 ブログに興味を持ってくれた読者さんと交流することでさらに知識が増え、視野が広がり、考え方も深化していくのでありがたいことですし、単純に仲間が増えることは楽しいことです。当方も全力で情報提供しますので是非ご連絡ください。

3.投資家の支援
 当方も新たな投資を始めるときは先輩の発信している情報を参考にしたり、実際お会いして教えてもらったり、目標にすることで成長してこれました。この感謝の気持ちの還元の意味もあり、これから始めようとしている投資家さんには当方が知っていることは全て提供し、出来る限りの支援をしていきたい、という思いです。初めて連絡するときは勇気がいるものですが、当方の経験からも投資家として成功したいなら経験者の話を聞くのが一番です。間違っても利害関係のある業者さんの話ではありません。

メディアに取り上げて頂くとブログに興味をもってもらえる読者さんが増えてありがたいことです。内容にご興味やご不明な点があればお気軽にメールくださいね。
連絡は下記まで。
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最近取引した金融機関融資情報をメモしておきます。

■K地銀
新築融資
先日新築2棟の決済が終わりました。
実は急遽別件で個人から法人への物件売却の相談をしており、こちらの融資も合わせて実行してもらいました。
柔軟に動いてくれるところですが決裁に少し時間がかかるのと、意識違いもあり根抵当をつけられたのは残念でした。
雑談の中で評価額を聞き出せましたが収益還元と積算の間をとっているようなイメージです。
新築木造で80%、実績等で10%、自己資金か共担で10%を埋める計算になります。
この地銀は以前は5億未満の案件は取り扱わなかったのですが、最近は1億以上であれば積極的に取り組むようになったそうです。

■SK(政府系金融機関)
こちらは収益不動産ではなくある事業案件です。
ここに持ち込むまでにメインバンクで断られ、本命の信金でもつまらない理由で断られ、背水の陣での持ち込みでした。
初めての取引かつ新設法人での申込ということで、事業計画書は細かく内容を指示され、個人、既設法人の決算書など大量の書類提出を求められました。
書類一式を提出した後は主に事業計画書の数値根拠について質問攻めにあい、一通り回答したあとやっと審査に入るようです。
新規は早くて1ヵ月はかかると言われてましたが本当にまるまる1ヵ月かかり何とか満額で決まりました。
この金融機関は組織も担当者もお役所のようなイメージです。普通の銀行とは大きく違いますすし、同じ政府系の公庫とも違うので最初は戸惑うかもしれません。
1度実績が出来ると次回からは審査が早くなるらしいので普通の銀行では難しい案件はこちらに期待したいと思います。

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不動産投資の収益物件

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ご無沙汰です、あにまるです。
しばらく投稿を休んでいたのですっかり読者さんが離れてしまったかもしれませんね。
ボチボチ再開しようと考えてますが、何から書こうか迷うくらいネタがたまってます。
新規の新築、物件の売却、事業の拡大、事業出資金の回収・・・など、あと久しぶりにコインランドリーの売上状況なども。
ただブログのあり方を少し見直すかもしれません。
今年は自分にとって大きな節目の年になり、この先10年のあり方を改めて考えていることもありまして。
先日、家族のイベントで聞いたこんな言葉が響きました。
自分を変えるには3つの方法しかない。
一つ目は住む場所(環境)を変えること。
二つ目は時間の使い方を変えること。
三つ目は付き合う人を変えること。
この数年の間実践してきたこともでもあるのでとても腑に落ちました。
でも実践できたというのは自分の力ではなく家族の理解や周りの方々の支援があってのこと。
その感謝の気持ちと、さらなる挑戦の気持ちを今後の活動の場へと活かしていきたいなーと考えているところです。
今回はただのメモですね、準備体操ということでお許しください。
それではまた。

#随分前になってしましたが楽待ちコラムに掲載されました。
楽待新聞

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久しぶりの更新になりました。
家族のイベントなどが重なり、時間的に厳しい状況になっているのでしばらく更新ペースを落とさせてもらいます。
最近たくさんの出来事がありましたが、今特に注視しているのが為替の変動です。
当方は海外リートやFXなどで外貨資産を保有していますので円高になると資産がどんどん目減りしていきます。
幸い昨年の夏まで続いた円安トレンドによって膨らんだ資産が余力となって相当吐き出しつつも慌てることはありません。
つまりリートの分配金やスワップ金利の蓄積と原資の変動のどちらが勝つのかということになるわけですが、結局は入口×時間×出口という要素で結果が決まります。(正確には×税金)
今回の為替ポジションについては入口は円安トレンドに入る前なので◎、時間は数年かけているので◎、出口はいつになるかわかりませんが今ではない、という状況です。
ここまでの話は不動産投資についてもまったく同じ考え方でして、現在は決して入口ではなく、出口のタイミングです。
現在を入口にすると残りの時間と出口については非常に厳しい状況がありえると思いますので、くれぐれも慎重にいきたいものです。
それにしても年明けの市場は危うい匂いを感じますね、しばらく油断できません。

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昨年から継続していた新築融資ですがK地銀で無事承認がおり、先日売買契約も済ませました。
今回のK銀行の担当者は若手ですが当方の意向をくんで組み立て(行内合意形成)ができ、ぶっちゃけトークができるので、とてもやりやすい方でした。
まだ〇〇億のノルマを持っていて融資先探しているとのこと、積極的なのでかなりおすすめです。

昨年、金融庁から一部の地銀、信金で不動産融資額が緩くなりすぎていることに懸念して監視を強化するような報道がありました。
このような動きが始まると銀行の方針は簡単に変わっていくもので、過熱している市場状況を踏まえると今年は引き締めの方向に進むだろうと考えていました。
さらに、年明けの為替、株式市場の混乱からすると不動産市場も意外と早く崩れるかもしれないと感じてましたが、先日の日銀マイナス金利導入で少し延命したかもしれません。
でもあくまで延命であって過熱した市場は必ずクラッシュします、そのタイミングをぴったりあてることはできませんが、ある程度の幅で予測しつつ、今とれる選択肢とクラッシュ後の選択肢を比較しながら経営判断していくことが大切だと思います。

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