新築区分マンション。階層の差で土地の値段に差はあるのか


こんにちは。
今日の動画は、やる気のない猫、女優編です。
猫、迫真の演技を是非見てね。。。^^
三角プレイボタンで見られます。

さて、本題
こんにちは。
いきなりの満室で今月に全室入居者様が引越されることとなりました。
明日から、クリスマスまで引越ラッシュです。
とりわけ何かしないといけない訳ではないのですが、
分譲マンションなのでセキュリティー面等から誓約書も多く準備書類が多いです。
いつもよりちょっぴり忙しいですが、うれしい悲鳴です。。。^^


そこで、新米大家は青色申告の承認申請書を提出したので今期の確定申告に向けて早くも決算書作成に取り掛かることにしました。
白色申告からの変更なので新たに一からの書類作成です。
アナログさんなのでソフトは使いません。
暇なので手書き書類です。。(笑)
今期物件を3件取得しましたので、固定資産台帳から作成。


そこで、面白い数字が・・・(私が面白いと感じただけで他の方には面白くないかも?)


購入代金から土地の代金を算出します。
売買契約書に土地代金の明確な数字は書いてありません。
そこで、按分することにしました。
土地には消費税はかからないので契約書の消費税から逆算して建物の金額を算出。
購入総金額から建物の代金を差し引いて土地の代金としました。


区分マンションの土地はそれぞれの物件に割り当てられていると思うのですが。



自分の持つ物件の中には、同じ間取り面積、同じビル、同じ日に購入、違うのは階層だけ。と言う物件があります。
さてマンションを新築で購入した場合同じ面積で階層が違うだけだと、土地の値段は同じでしょうか。違うでしょうか。

更には、同じ階層で違う間取り面積、違うのは面積だけ。と、言う物件。1㎡当たりの値段は同じでしょうか。違うでしょうか。



ベテラン大家さんには、そんなかんたんなこと知らなかったのか・・・と、言われそうですが、初心者大家には『へぇ~』でした・・・^^;




答えは次回。。。オイッ!!!(笑)

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今日ご紹介の動画は、
鋭い眼光とパタパタ仕草のギャップが可愛い猫
ちょっと可愛い癒し系動画です。。。^^
良かったら見て下さい。

さて本題。

こんにちは
新たにマンションの不動産投資を始めるにあたって
税務署に個人事業開業届と提出したのですが
同時に、減価償却の計算を定率にする届けと
青色申告の承認申請書を届けるにあたって税務署へ行きました。

そこで、新米大家は相談しました。

青色申告には、10万円控除と65万円控除があります。
自分の場合は65万で申告してもよいかどうかの相談です。

ある程度ネットで調べました。

不動産投資ならば、マンション10室から戸建て5棟から
これはどこにでも書いてあるので知っていました。

自分の場合はそこに土地賃貸も入るので・・・
複合的なものはどうなるのかの相談です。

で・・税務署では・
専門じゃないとわからないからと、たらい回しされ…
待つ。。。待つ。。。待つ。。。

ようやく、専門家が登場
分厚い本を抱えています。

そんなに難しい事なのかな…

そして本を指さしながら、10室5棟を説明します。
いや、それは知っていますが土地賃貸+マンション経営だとどうなりますか?

奥にこもり、更に本を抱えてきます。
筆数が多くないと・・・ →筆数は多いですが、そこは、1企業です。
広さが大きくないと・・・ →東京ドーム位ですが、1企業です。
貸す相手が1企業じゃ・・・ →4企業4個人、土地賃貸は8件です。

それでも渋い顔・・・

税務職員の、土地賃貸の場合の説明は
『社会通念上事業的規模と認められる場合』

マンション賃貸3室+土地賃貸は本に載っていないというのです。

んもぅ・・・だから相談しているのに…

答えが得られるどころか、名札を裏返して
『僕が言ったって言わないでください。相談したって言わないでください』と言い、僕は、65万控除でいいと思います。と・・・

何が問題なのですか?の質問に

以前、そういう裁判があったのです。
10万控除!は税務署で、65万控除!は事業主で。
この裁判は税務署が勝ちましたがね…フフフッ

いや、そうならないために申告前に相談しているのですよ?

わかっているのですが、判断は個人で。
個人がこれは事業だと言えば事業。そうでないと思えばそうなる。
どっちでもいいんじゃない?
。。。。マジデスカ?(心の声)

言わないでくださいの税務職員の見解は

不動産持っているというだけで、家でのほほ~んと
働かずに収入を得て、ありえんよね・・・。

そんなの、事業的規模とはいえないでしょ。

だそうです・・・

渋い顔の正体は、不労所得か…

自分の場合は、土地の整備(草刈)を頼んだりとか
マンションの掃除とかを例に挙げたので65万控除でも。
と、言われたのでしょうね。

不動産投資って、家でのほほ~んっ何もしないと、見られているようです。

あ~この相談こんなに疲れるとは想像していなかっただけに
疲れた・・・

しっかり、いつ、何時、誰と、相談した。は、メモってますよ。税務職員さん。

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お金に目がくらむ

テーマ:

今日の動画は、ポケモン好きのお子様も楽しめる?
モンスターボールの真実、召喚の裏側。
ポケモン猫のドキュメンタリー?!です。
ストーリー形式で作ってみました。
楽しんでいただけたら嬉しいです。

こんにちは。
大家初心者の『へぇ~』のご紹介続きです。

3件目の物件を購入に一度仲介業者に相談をしました。

妥当なお家賃の設定が分らなかったので
お家賃的にどうでしょうか・・・と

A,Bの仲介業者に聞いてみたのですが。

A仲介業者は、駐車場込みで16万と判断。
判断理由が、
宮崎の人間は所得が低いから。
企業で借りたとしても、宮崎と言う土地柄高い家賃設定が出来ない。
宮崎で借りようとする企業ですら検索する金額最高が16万。
間取りから言えば高くつけたいのはわかるが厳しい
高級物件を望む人は高階層を希望する。
駅近ではない。


B仲介業者は、駐車場別で18万と判断。
判断するにあたって
物件まで足まで運んで下さいました。
判断理由は
低階層ならではのパノラマのような眺望の良さ。
モデルルームなので、設備の多さ、壁の珪藻土や
窓ガラスのUVカットのオプション品等の付帯価値。
駅近ではないが、立地は宮崎の方が一番憧れる地。
宮崎は、16万が限度。
16万を超えるとグンと希望者が減るが
このグレードの物件は賃貸用では滅多に出ることが無いので
強気で良いと思う。

んむ~

どちらもベテランの営業さんだと思うので悩みました。

何とも・・・大家も人間、お金に目がくらむ?。。。(笑)

駐車場なし。18万設定としました…(キャー物投げないで~)

でも、B仲介業者さんビンゴでした。
18万でも、多くのお問い合わせ頂き決まりましたので…

お家賃設定って難しいですね。

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