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2017-02-02 14:00:22

不動産を売却した時の譲渡税

テーマ:不動産部
売主さんと、お打合せすることが多くなったからか「譲渡税」の質問を受けることが多いです。
長年お住まいになられたご自宅を処分した、さて譲渡所得に対してどの位の税金が科されるのでしょうか。高く売れて喜んでいたが、譲渡税がたっぷりと課税されてしまった・・・とかですね。
税務署が発行している案内を添付しましたが、簡単に言えば課税譲渡所得金額とは「売却した価格」-「購入代金」+「売却に掛かった経費」-「特別控除額」です。
ここに、長期譲渡の場合(5年を超える)は20%、短期譲渡の場合(5年以下)は39%の税率をかけて算出します。※正確には復興特別所得税2.1%を合わせて申告します。

この取得費が問題です。昔のことですから、契約書やら購入時の図面やチラシ類の購入を証明するものが、手元に全く無い。無くしたか捨ててしまったか・・・ですね。そうすると譲渡価額の5%相当額を取得費として計算しなければなりません。地価の高い土地だったりしたら大変な納税になりますね。折角高く売却できたのに、高額な税金を支払わなければならなくなってしまいます。今迄お住まいになっていたマイホームなら3000万円の特別控除や買換え特例なども使えます。

購入時、買ったら終わりではなくて、様々な売買に関する資料は保存しておきましょう。
お客様によっては、銀行の貸金庫の中に大事に保管されている方もおられます。
そうすれば、売却時に慌てなくても済みますよ。
 
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2016-12-26 17:57:32

父母からの住宅取得資金贈与

テーマ:不動産部

今回は少し真面目な記事書きますね。

取引の際、最近良く聞かれる質問が表記の「親からお金を贈与して貰えるのだけどいくらまで税金が掛からないのか?」と言った内容。

 

今回は直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を説明します。床面積の要件やら居住要件やらは割愛しますね。

 

端的にいうと、住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間がH28.1~H29.9の場合は、700万円。H29.10~H30.9の場合、500万円。H30.10~H31.6は300万円です。これが断熱等性能等級が4、耐震等級2以上他良質な住宅用家屋の場合はプラス500万円が非課税です。

 

この非課税制度は、贈与税の基礎控除と併用して適用を受けられますので、110万円をプラスすることが出来ます。またこの制度は相続時精算課税制度との併用も可能です。こちらは2500万円の特別控除があるので大きいですね。

 

しかし、注意しないといけないのは、相続時にこの2500万円について財産に加算され課税されてしまいます。ですので、多額の贈与を受けるのでなければ非課税制度を優先した方が良さそうですね。
 

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2016-10-01 15:37:46

区分マンション利回り、船橋が第1位

テーマ:不動産部

収益物件サイトの健美家によると、東京駅から直通で30分圏内の駅ごとのマンションで、投資用としての利回りがJR総武線の船橋駅が1位であることが分かりました。
1棟アパートでの利回り1位はなんと「津田沼駅」だそうで、千葉県京葉地区の収益物件は投資利回りバランスが非常によい立地だと言う事が証明されました。

都心は需要が活発なので、5%~7%台なのと比較すると、8%~12%台の千葉方面が高利回りでお勧めということになります。

千葉で他には西船橋駅も高利回りです。どちらにしても船橋市という訳です。
外国人、特にアジアの投資家などは、利回りがゼロでも将来の資産価値が上がると予想されれば購入しているようで、益々お得な収益物件は一般の市場には出にくくなっているようですね。
 
これからは、取得後の空室率が気になりますが、投資家の収益不動産への投資は当面活発な状況が続くでしょう。
私共も「投資不動産流通協会=TFK」という組織に加盟しています。投資不動産についてご相談があればいつでもどうぞ!!

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2016-07-31 13:00:44

殺人告知せず土地売買

テーマ:不動産部
7/30の日経新聞夕刊にこんな見出しがありました。
どうも、土地の売主が強盗殺人事件が起きた土地について、
その事件があったことを告げずに不動産会社に売却をしたのだそうです。

買主がプロの不動産会社であることも争点だとは思うのですが、
3300万円の損害賠償を求めた判決で、売主に1735万円の支払いが命じられました。
完全な瑕疵担保責任です。売主も黙っていれば分からないと思ったのでしょうかね。

私達も競売入札の際には、占有者や近隣に入念な聞き込みをしますが、
普通の一般の方が売主の売買の場合、事件・事故の有無を尋ねるくらいですからね・・・。
こういった心理的瑕疵は、売買価格に大きく影響を与えますし、契約内容を左右します。
よって売主には相当の過失が認められました。

業者は賠償金貰っても、転売出来るんでしょうか?
いくら安くしても新聞に出ちゃいましたので・・・心配です。
だから地元以外の取引は怖いんです。私達も気をつけたいと思います。


2016-06-17 01:07:40

地域戦略

テーマ:不動産部
6/14,15と本部の地域戦略研修でした。FC的には必須研修で、昨年受けられなかったので、加盟して今年初めて受講しました。

結果…刺激受けました。
私がしていたのは似非地域戦略だったという事を痛感しました。

 もう一度、ランチェスターの本を読み返します!
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2016-02-22 11:13:35

相続空家について

テーマ:不動産部
親から実家を相続したものの、地理的な問題から放置し、空家になっている家が多くなりました。
当社でも、「売るか」「貸すか」「どうしたらよいか」の相談を頂いている物件が複数あります。

昨年施行された【空家対策特別措置法】により、今後「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税が上がってしまう事になるかも知れません。

住むつもりも全く無い家を相続した場合、家計の負担ばかりが増えてしまいますね。
一定の家賃も見込めなければ、私は売却するのが無難だと思っています。

空き家は所有するだけで費用がかさみます。
固定資産税の他、定期的な清掃、それに伴う電気代や水道料金、万一に備える火災保険の保険料も必要です。年間に数十万円必要ではないでしょうか。

リフォームして賃貸に出すにしても、築数十年の建物を賃料を頂いて貸すまでにするには、少なくとも300万円前後のリフォーム費用が必要でしょう。建物によっては500万円以上掛かってしまいます。
賃貸の場合、5年程度でリフォーム費用を回収できるかが賃料の目安です。賃料については、管理費等の経費や空室リスクも考慮が必要です。

しかし、地域によっては売却が困難な空き家もあります。
そんな場合、家屋の解体費を自分で負担して更地にし、無償でお隣さんなどに譲渡したほうが将来にわたって続く所有コストよりも安く済む場合もあります。

おかしな話ですね。
今流行の「空家管理サービス」も家が荒れるのを抑えることはできても、建物の老朽化は進みますので、方針は早めに決めた方が良いと思います。

4月からは、相続した空き家を売った譲渡所得から3000万円を控除する制度が始まる予定ですので、そちらの利用を考えても良いでしょう。耐震リフォームをしたり解体したりして売ることや、相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であることなどが条件です。
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2015-11-02 16:28:10

入居者に人気の設備ランキング

テーマ:不動産部
今年もこの季節が来ました。
賃貸の「入居者の人気設備ランキング」


この設備

全国の管理会社251社からの回答を元に作成した入居者ニーズですので、信憑性もあります。



部屋探しの



なければ



あれば
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2015-08-08 19:12:20

カーブアピール

テーマ:不動産部

カーブアピールって??
聞きなれない言葉ですか?

実は、これ道路にある「縁石」(Curb)のことで、「カーブアピール」とは、道路から見た建物の第一印象のことを意味しています。
不動産投資の世界ではこの「カーブアピール」が物件を選ぶ際のひとつの判断材料になっていて、好印象を与える物件ほど高く評価されることになるわけです。

例えば、賃貸物件を案内された時、「どんな物件だろう?!」と、ワクワクしながら道路を歩いきて「こちらの物件ですっ!!」 と営業マンに紹介された時の第一印象が「わ~、素敵!」と思ってもらえる事が物件の第一印象を決め、「住んでみたい」と思ってもらえる物件力になるという訳です。

せっかく部屋をフルリフォームしたにもかかわらず、部屋に辿り着く手前のカーブアピールに気を使っていないと
第一印象も悪くなり、お客さんもがっかりですよね。ワクワクしていた分だけ、部屋を観たいという気持ちも盛り上がらずです。
ここで悪い印象を持ってしまうと、大きなマイナス材料になってしまいます。 たとえば、美しい植栽がされていたり、デザイン性の高いフェンスが使われていると、「シャレた雰囲気」を感じてもらえて物件をアピールすることにつながり、選んでもらえる可能性も高まります。

であるならば、これはたいへん費用対効果の高い空室対策ではないでしょうか?

物件の第一印象を上げる為に、ただの白いブロック積みにアルミフェンス、白いコンクリートの殺風景な外構でなく、洒落た門扉やフェンス、土間部分もインターロッキングやスタンプコンクリートにしたリして印象を良くする。他には植栽に気を配ってみるなどの工夫ひとつで第一印象は大きく変りますよ。
人も見た目という第一印象が非常に大事です。賃貸物件も見た目の身だしなみを整えて第一印象を改善しましょう。




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2015-05-03 20:57:19

不動産投資 物件探しで大切な事

テーマ:不動産部

不動産投資をする方が増えていますね。
当社にも、定期的に情報を送っている投資家が数人います。
この方々は、本業としてサラリーマンをしながら、利回りの良い物件を見つけては買いあさっています。

そこで今回は、こういった投資家さん達がどのようなことを重視しながら物件探しをしているか書いてみます。
まずは、なんと言っても「立地」、その土地が持っている力です。
立地には、もちろん駅からの距離なども含まれますが、昔から人が住んでいたところが安心です。

広島の土砂災害の被害があった場所などは、昔から水害が多かった地域だそうです。
また、昔田んぼや沼だったところは、当然の事ながら地盤が悪く、沈下の恐れがあります。

ですので、物件を提案すると、昔の土地の状況を確認してくれと言われる事もありますよ。
不動産の立地ばかりは、自分の努力では絶対に変えられません。
その土地が持っている力は大きいです。

その立地を探るために必ず目を通しておいたほうがよいサイトをご紹介します。

1.今昔マップ
2.災害履歴マップ
3.地震ハザードステーション

特に、1の今昔マップはおもしろいですよ。
以前はその土地がどのように使われていたのかが良く分かります。






これは、1896年から1909年にかけての津田沼駅周辺です。
何にもなかったんですね(笑)

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2015-03-21 16:25:50

公示価格が二極化

テーマ:不動産部

先日(18日)国土交通省より公示地価が発表されました。





千葉県内では、震災の復興が進む浦安市などで上昇となりましたが、我孫子市内の地点で下落率が全国最大となるなど二極化が進みました。
君津市や木更津市は昨年同様、アクアラインのお陰と言えるのかどうか、住宅地の上昇が高かったようです。

一方、船橋市内ではどうだったのでしょう。
目立ったのは、日の出のような工業地が全国トップの上昇率だそうで。
集積が進む湾岸エリアの物流関連の施設が価格を押し上げています。

ただ、それでも震災前の価格水準と比較すると2割ほど低いのです。
直後からすれば、需要は回復したと見えるかもしれませんが、同じ千葉県内でも下落地域と上昇地域があります。
主要都市とそれ以外の地方で格差が広がる二極化の傾向には変りありません。

あまり一喜一憂しないようにしましょうね。
どちらにしても、どこにしても「利便性」の良い不動産しか価格の維持は出来ないのですね。

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