2013-12-05 18:49:54

分譲マンションに投資するには

テーマ:不動産部
区分所有マンションへの投資は、通常ワンルームを想像しますね。
しかし、東京のど真ん中のような都心では通用するワンルーム経営も、私共の地元の船橋市ではある一定のエリアでしか成り立ちません。

サラリーマン大家さんの入口は、アパート1棟投資よりも、区分所有の1Rから・・・と言われています。
しかし、適当な1R分譲マンションがないエリアではどうしたらよいのでしょうか。

それはファミリー向けの分譲賃貸です。
いわゆるオーナーチェンジのファミリー物件は、居住用の相場と比較するとかなり安くなります。
と言うのも、価格の相場を構築するのは大きく分けて「収益還元相場」と「取引事例相場」があり、
賃貸中の期間は、収益還元相場となり、取引事例相場より安く評価されてしまうからです。

しかし、賃貸の入居者が退去した時点で、そのマンションは実需向けの分譲マンションとなり、評価も取引事例相場でされるので利益が出るわけです。
1Rの場合は、この実需=自分で住むという観点がないため、あくまでも取引事例相場ではなく、収益還元相場での評価です。

ですので、分譲ファミリーのオーナーチェンジ物件で手ごろな物件があれば、賃借人がいる間は利回り分を得て、退去したら売却を見据えての投資は如何でしょうか。無論、利回りでキャッシュアウトしては元も子もありませんので、その辺の計算はお気をつけて。

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