2013-07-15 16:06:52

新時代の空室対策

テーマ:不動産部

    毎月見ている「満室経営新聞」に、心を揺さぶられる記事がありました。
    
    それは、「インテリアレンタルサービス」です。
    
    1.人気家具で物件をコーディネート&レンタル(レンタルパック利用の場合)
    2.建築写真のプロが物件を写真&動画撮影
    3.物件告知用の簡易チラシ&物件アピールPOPを製作(オプション
    
    
    
    家賃の値下げや大規模リフォームに踏み込む前にできる近隣競合物件との差別化と空室対策に如何でしょう。
    この大空室時代に、なんとかして大家さんの所有するアパート・マンションの空室を劇的に満室にできる方法はないものかと考えてきました。
    
    そこには・・・やはり負担すべき金銭が生じてしまいます。
    「家賃を下げて入居者層を落とすのなら、リフォームやリノベーションを施して家賃を維持しましょう」
    「入居者ニーズを先取りした設備で勝負してみましょう」
    「ここまでやってダメなら家賃を下げてみましょう」
    不動産会社は、どこも多分同じ事を言うと思います。
    でも、何か府に落ちなかったのです。
    何かないかな???と。
    
    今の賃貸経営では、同じような家賃価格と条件の物件では、差別化がなかなか図れません。
    モデルルームは分譲マンションでは当り前ですが、同じような写真がずらりと並んでいる中で、「こっちを見たい!」と思わせる力があります。
    それを写真や動画を使って広めることで、空室対策を行うことができればと考えたのです。
    と、ありました。
    
    なるほど!
    まず、動画広告を行っている物件が少ないこと、写真では伝わり難いお部屋の空気感がわかると言う点で、部屋を探している方には、どんな所で暮らすのかよりリアルに伝えられ非常に有効です。
    インターネットで部屋を探されている方に、まず動画で見てもらえばいいのです。
    また、実際の家具の設置で生活するイメージを持ってもらえれば、それを参考にしても貰えます。
    
    今までも、そういったサービスは多数ありましたが、提案できるような安価なものはなく・・・
    今回、アルフォートの所有する、家具1つない「がらんどう」の売買物件で試してみようかと思っています。
    報告はまた次回にでも。
    
    

    
     

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2013-07-12 14:11:23

乗車人員ランキング

テーマ:ブログ
JR東日本がまとめた2012年度の乗車人員ランキング。



日経紙上では、東京駅が横浜駅を17年ぶりに逆転して4位になった旨の記事でした。
が、そこは千葉県人の私が気になるのは、やはり県内の乗車人員。

「県内駅の存在感は薄く」なんて記事にはありますが・・・
21位に昨年より2つ順位を下げて「船橋駅」134366人(1日平均)
続いて「西船橋駅」が24位に。県内3位は「柏駅」が26位。31位に「千葉駅」、34位に「津田沼駅」と続きます。
柏は年々下がってきていますが、西船橋は上昇中。船橋、津田沼は横ばいです。

やはり、回復が遅れているのは京葉線の「新浦安駅」
大震災による液状化被害が嫌われ、震災前の水準には戻っていません。

海浜幕張などは、まだまだ新築マンションの分譲が進んでおり、昨年よりも約1900人ほど増えてますし、今後も増えそうですね。
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2013-07-11 18:23:08

家の売却で後悔しない

テーマ:不動産部
人生でそう何度もない不動産の売却や購入。
そりゃ、後悔や失敗はしなくないですよね。



日経新聞からです。

要は、「良い会社と担当者を選びなさい」ということですね。

特に売却に関しては、大手仲介会社の「○井の○ハウス」や、「住○不動産」、「○急○バブル」、「○○信託・・・」が情報を囲い込んでしまうのは、消費者の方もご承知の通り。
だって、両手(仲介手数料×2)が欲しいんだもん(笑)
流通機構に登録してあっても業者が電話すると「商談中です」といって情報さえくれない。
客を装い電話すると、案の定「すぐにご紹介できますよ」だって。

査定をさせてみると、一番高い査定額。
媒介契約を結ぶと1ヵ月後・・・
「問い合わせがありません、この値段では難しいです・・・」という手口です。

私共が6月から加盟した【イエステーション】では、「売れない価格では受託はしない」が方針です。
だから、「取りあえず受託」がないんです。
よって、大手に査定で負けてしまうことも多いのですが、売れない価格で放っておかれるのと、長くても90日で売れるのとどちらが売主さんにとっては幸せなのでしょう。
家の売却で後悔しない為には、良い会社と良い担当者に出逢うことです。
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2013-07-10 18:01:18

残コン

テーマ:建材営業所
皆さん、「残コン」てご存知ですか?
現場で打ち込まずに残ったコンクリートや、生コン工場に戻されるコンクリートのことです。
残コンですから、残痕という意味もあるのかも・・・

これ、以前から勿体ないな・・・とは思っていました。
でも、現場の都合で致し方ないとも・・・
現場では、場合によっては、計算よりも多めに生コンプラントに依頼して、最終的に残す。
ということもあります。

これは、生コンが生もので、現場でもし足りない・・・なんて事態になった場合、どうにもならなくなるからです。
次の日に打ち足すことも出来ないし、その場ですぐコンクリートを作ることも出来ない・・・
だから、我々施工者は少し多めにプラントに依頼するのです。
これが、計算どおりピタッと収まると気分も良いのですが。

今迄は、生コンを配送してきたミキサー車が、そのまま残りをプラントに持って帰って処分していました。
しかし、今後この廃棄分のコンクリートの引取りが有料になるというのです。



東京、神奈川の生コン協組が10月受注分から開始するようですが、ゼネコンは負担に応じますでしょうか。
今迄は、この残コンを再生砕石に転用して販売していたところも多くあるのですが、そっちの価格はどうなるのか?
販売店でもある私共も、ちょっと注視していこうと思っています。
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2013-07-10 17:36:11

建物の価値、築年数から質へ

テーマ:不動産部
中古住宅の適正な価格を算定する為、国土交通省は新しい評価基準を作ることになりました。



築20年から25年程度でゼロになってしまう中古戸建ての建物価値を見直そうという動きが本格化してきました。
現在の建物の評価は税法上の耐用年数の22年を目安としています。
よって、建物の性能やリフォームの履歴、メンテナンスの優劣を査定価格に反映しづらかったのが現状でした。

今迄は、築年数が経過した戸建てについては、リフォームがしづらかったり、解体して更地にしてから売却というケースが多かったのですが、
こうして新たな新基準が出来ることによって、建物の査定のされ方も変わっていく事でしょう。

通常、仲介の場合の査定では、築年数の経過した建物についてはいわゆる【土地値】での評価でした。
ですので、売主さんも思い切ったりフォームをする気持ちも芽生えにくかったのです。
しかし、我々が買取転売をする際には、20年や25年で価値がなくなる筈がなく、立派に建っている建物を28年や30年を耐用年数として評価をし、かつリフォームを行えばその金額を評価額に上乗せしています。
今後、仲介の際の我々宅建業者向けの「価格査定マニュアル」も見直されることでしょう。

また、転売事業の税負担軽減も検討されています。
これは、買取転売をしている私達のような業者にはグッドニュースです。
通常、不動産業者が売主から不動産を買い取って、改修後新しい買主に販売した場合、登録免許税と不動産取得税が短期間で2度課されます。
これが、価格にも反映されるので当然コストを押し上げます。
この負担が軽くなれば、誰にとっても良い制度ですね。是非実現して欲しいものです。
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2013-07-06 19:35:32

飯田グループホールディングス

テーマ:不動産部
一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アーネストワン、アイディホームのパワービルダー6社は6月27日、共同持株会社設立と経営統合について基本合意書締結。
同日共同会見を行った。
11月1日に株式移転によって6社を完全子会社とする持株会社「飯田グループホールディングス」が東京証券取引所1部に上場する。

以上、週刊住宅より・・・

なんと、6社の年間販売戸数の単純合計は2万6千戸以上に達し、業界首位の積水ハウスの約1万7千戸を大きく上回るのだとか。
国内の住宅着工戸数の低迷で、住宅大手などとの販売や用地確保の競争が激化している中、資材の共同調達や営業店の統廃合などを進めて収益力を向上させるのだということです。
    

        6社の11年度の売上高を単純合計すると、約7800億円。首位である積水ハウスの売上高1兆5305億円の半分ということになります。
        パワービルダー恐るべし・・・
        
        
        
        統合後は、従来の建売分譲やマンション分譲のみならず、リフォームの受注や中古住宅の買取再販にも取り組むそうです。
        まさか、競売市場には出てこれんでしょうが・・・でも、わからんな。
        
        でも、ファースト住建はなぜ置いてきぼりなんだろう・・・
        ちょっと様子見ですね。
        
    

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