2012-11-22 18:21:08

自主管理なのか?管理委託するのか?

テーマ:不動産部
難しい問題です。
ご自分で所有しているアパート・マンションの客付け以外をすべて自分で行う「自主管理」
また、弊社のような管理会社に管理を委託する「委託管理」

この選択の「得」な部分とは何でしょう。

目先の費用だけを考えれば、自主管理がお得です。管理会社に支払う管理費が一切ありません。
管理会社は、管理・保証する範囲によって数種類の管理システムを用意しており、どのシステムを利用するにも「管理手数料」が必要になるからです。

以前のように、賃貸物件の供給数が少ない時代で、場所も良く、部屋が空いてもすぐに次の入居者が決まるような時代はとっくに終わりました。
また、入居者からのクレーム、トラブルの解決についても、場合によっては事件や訴訟になることも多くなりました。

入居者の募集、入居者トラブルの対応、退去時の敷金の精算、賃貸物件の維持管理などにかかる手間と時間を「費用」と考えるのなら、管理委託するほうが得な場合もあります。

本業を持ちながら、賃貸経営をされているサラリーマン大家さんが増加している現在、そう言った手間や時間を割けない大家さんは圧倒的に自主管理から管理会社へ委託しています。

ご自分の時間を大家業に費やせる専業の大家さんであれば、自主管理。大事なご自分の金のなる木ですから、清掃やフラッシュアップも楽しい作業でしょう。そんな大家さんは、ご自分の携帯電話番号を入居者の皆さんにお知らせしています。そうすると入居者も安心ですね。

しかし、本業のお仕事もあり入居者のクレームなどに、都度都度対応できないような場合、誰かしら代理人が必要です。
面倒なことはアウトソーシングしようと思われるのであれば、管理委託が良いでしょう。

どちらにしても、オーナーさんの賃貸経営に対しての考え方や各々の事情によって変わってきますので、よく検討する事をお勧めします。
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2012-11-18 18:02:10

入居者が物件に求めるニーズ

テーマ:不動産部
    この物件あまりの時代、今賃貸入居者が物件に求めるニーズって何だと思いますか?
    インターネット無料?オートロック?独立洗面台?・・・
    ここら辺は、すでに当たり前の設備になってきているような気がします。
    
    では、これから手がけるにはどこに手を加えていくのが効果があるのでしょう。
    
    最近は、アットホーム、ホームズ、SUUMO等の他に、部屋を探すポータルサイトも多くなり、入居者も色々なツールで情報を入手できるようになりました。
    どこにも書いてあるのが、「収納を重視してください」です。
    以前は、部屋のスペースが最優先だったのが、それのみならず「収納の豊富さ」も重視されてきました。
    今のトレンドは、「収納が多くて広い物件」なのです。
    
    かと言って、既存の物件を広く作り直すことは不可能です。
    デットスペースにしておいた場所を収納に変えてしまうとか、部屋の上の空間に棚を作るとか、何とか確保できるスペースがあれば作ってしまいましょう。
    
    それから、もうひとつ。
    「水回り」部分も重視されます。
    単身用でも、以前から比較すると随分と大型のユニットバスに取って代わったり、ファミリータイプだと少なくとも1216サイズのものが多いのではないでしょうか。
    そのうち、分譲並みに1418とかになってしまうのかも知れませんね。
    
    確かにネットで物件探しする際や、実際に内見する際に、皆さんよくご覧になられているのは「キッチンとお風呂」です。
    この二つを抑えておけば、他の物件と比較されても大丈夫。
    
    同じ水回りでも、トイレについてはすでに洗浄機能付きのトイレは当たり前化してしまっています。
    クロスを高級なものにするとかの差別化が良いかも知れません。
    
    兎にも角にも、収納とキッチン、お風呂は重要です。
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2012-11-17 18:20:04

ニュースレターのねた

テーマ:ブログ
最近、天気の良い定休日は毎週どこかしらに出掛けています。
女房も行きたいところもあるとは思うのですが、ほぼ強制的に連れ回している様な感も否めません(笑)

これも毎月クライアントにお届けするニュースレターの「ねた」集めと言う噂もありますが・・・

と言うわけで、先週の水曜日(7日)は、本当に久しぶりに東京タワーに行きました。


ついでに蝋人形館へも(笑)



夜はライトアップされて綺麗でしたよ。



そんでもって、今週の定休日。
今週は、水・木と連休を頂きましたもんですから、思い切って遠出。
一日目は、恒例の月一詣の金運神社へ。
朝一番の天気予報も確認し、今日こそは雄大な富士山の姿を目に焼き付けようと午前中に昼も取らずに目的地に向かうと・・・
なんと中央道からみえる富士山に大騒ぎ。



金運神社に到着。参拝後の富士山。



見づらいですが、4回目で初めて富士山を見ることが出来ました
ちょうど、ご神体に拍手を打つと正面に富士山が見えます。

その後、少し時間があったので「忍野八海」まで。



ここで見る富士山も雄大でした。



ここは近いので富士山も大きかったです。
今度は、娘を連れてきましょう。


次の日、女房はお疲れモードでしたが、今年最後の連休となるので何とか連れ出し(笑)、茨城の「竜神大吊橋」まで・・・
本州一の長さを誇る吊橋なんだそうです。



いい時季かと思ったのですが、紅葉ももう少しのようでした。



やはり、2日連続はこたえます。
これからは、こんな無茶はやめようっと・・・(笑)



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2012-11-05 17:31:25

ブロック塀 耐震大丈夫?

テーマ:建材営業所
東日本大震災があってから、ブロック塀の補修や造り替えの工事依頼を多く頂きました。
現実に、ブロック塀に亀裂が入ってしまったり、倒壊寸前になってしまったりと言った現場もありましたが、
「地震が来て、道路沿いのブロックが倒壊して人に怪我をさせてしまったら大変」といった依頼もありました。

施工させていただいた現場は、ほとんどが設置して15年以上経っている塀がほとんどでしたが、中には今にも倒れそうに傾いており、子供が下敷きになってしまったら大変だ!なんて現場もありました。

新聞の記事には、倒壊や転倒の怖れのあるブロック塀の撤去や造り替えの工事に補助金が出る公共団体があると書いてあったので、千葉県内はどうかとネットで調べてみました。
ブロック塀関連で補助金が出る市町村は、市川市・佐倉市・市原市・袖ヶ浦市の4市だけでした。
(ちょっとネットで引いただけなので、もしかしたら他にも補助してくれる市町村があるかも知れません)

ちなみに、市川市は災害対策として危険ブロック塀等の除去に、限度額1mあたり1万円。補強工事には1件あたり10万円。改築工事には1mあたり2万円を限度に補助されます。また、生垣設置の助成制度もあるようですね。

他の市も生垣を設置することを条件に助成するようです。
こういった助成金を積極的に行政がPRしてくれれば、危険ブロック塀も減少すると思うのですが・・・

現在の仕様ですと、ブロック塀の「高さは2.2m以下」「壁内には、径9mm以上の鉄筋を縦横に80cm以下の間隔で設置」等とされています。
街を見渡すと、もっと高い目隠しをした塀も見受けますし、解体して判明するのですが、ブロック内のモルタルの充填が出来ていなかったり、酷いのは鉄筋も入っていなかったりといった恐ろしい塀もあります。

ちょっとウチの塀は危ないかな?と思われたら一度ご相談下さい。
普通ブロック、化粧ブロック、アルミフェンスなどのカタログを取り揃えています。

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2012-11-05 16:38:10

千葉県の住みたい街ランキング

テーマ:ブログ

先日の読売新聞に、長谷工アーベストが行った「住んでみたい街(駅)ランキング」で、県内1位は2年連続で「柏」となりました。
船橋市に住んでる私としては、柏は放射線のホットスポットというイメージがあるのですが・・・
やはり、都心へのアクセスの良さなんでしょうか。
確かに柏駅周辺は、「東の吉祥地」と言われるほど活気があります。

第2位は、「新浦安」
東日本大震災が起きるまでは、連続1位でしたが・・・
やはり、液状化の問題が大きすぎたようです。
しかしながら、街並みが綺麗なこと、東京に出るのに便利なこと、ディズニーランドがあることも好印象なのでしょう。
私も物件調査で、舞浜や新浦安周辺はよく見に行ったものですが、大震災以降街の姿も一変しましたね。
マリナーゼとも呼ばれた有閑マダムは健在でしょうか・・・

第3位 「船橋」
やはり、複数の路線が使えて交通アクセスが便利なのが理由かと。
再開発により、街自体もとても綺麗になりました。
デパートも、東武・西武がありますし、少し離れれば「ららぽーと」も。
IKEA1号店でもある「IKEA船橋」もあります。

第4位は「津田沼」
今、津田沼はホットです。特に南口の再開発は、あらゆる方面から注目されています。
駅周辺には、4棟構成の860戸のマンションの計画や721戸の免震分譲マンション「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」はすでに建設中です。
当然戸建てや商業施設の計画もあり、徒歩3分以内に7,000人の街が誕生する・・・と言われています。
大注目の「津田沼」ですね。



5位以降は、「稲毛」「千葉」「新鎌ヶ谷」「市川」「海浜幕張」「本八幡」と続きます。
ここ数年で、順位も変わったようですね。

私達の地元、船橋・津田沼は、前年5位以下(それぞれ6位、9位)からの上昇です。
もっともっと良い街になって欲しいですし、私達の手で少しでも住みやすい街にしていきたいなと思います。

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2012-11-02 15:46:42

改正暴対法

テーマ:ブログ
最近あちこちで物騒な事件が起きています。
それも、改正暴対法が10月30日に施行されたから。

改正暴力団対策法は、暴力団との関係を断とうとした民間企業や一般市民をねらって襲撃事件を起こしたり、市民に危険が及びかねない対立抗争事件を起こしたりするなど、特に危険と認められる暴力団の取締りの強化を目的としています。

そして、企業や店への襲撃を繰り返す組を特定し、その構成員が不当要求すれば即座に逮捕できる「直罰規定」を盛り込んだこと。
さらに、福岡県では飲食店への暴力団員の入店を禁止する表彰を掲示する条例も施行しました。
これが、彼らを刺激したのでしょう。

これまでの法律では、暴力団員が企業や個人に対して、用心棒代や工事の下請けへの参入などを要求した場合、まず公安委員会が中止命令を出したうえで、それに従わないときに初めて逮捕できますが、指定された暴力団に所属する組員であれば、警戒区域内でこうした要求を行えば、すぐに逮捕できるようになります。

私が2年前に出張していた、福岡県北九州市には「工○会」という特定危険指定暴力団があります。(下に出てるし)
小倉の街のど真ん中に、とてつもなく大きな「工○会館」という幹部が集う事務所が物々しい姿で存在します。
ここでは、歩いて大丈夫な道、危険な道、柄の良いエリア、悪いエリアなど、地元の人は明確にしていますし、私もそういった地元の人にしか分からない事を教わって3ヶ月間過ごしました。

市内では、拳銃での殺人事件も頻繁に起きていました。
まさに、ちょっと昔のLAのダウンタウンみたいですよね。



福岡には、工○会の他にも太○会、道仁会、九州誠○会など凶悪事件に関与している組織が多くあります。
当然、建設業者や不動産業者にもその筋の方達は多くいて、取引自体も慎重になってしました。
インテリヤクザは、ちょっと見は、そうと分からないことが多いです。
一回関係を持ってしまうと、絶つに絶てないのがこの世界。
今後、この法律の改正により、大きな犠牲を払うことなく良い方向に行って貰いたいものです。


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