2012-09-29 11:28:13

ブログのバックアップ

テーマ:ブログ

2005年の6月から書き始めている、このブログ。
「会社経営って大変だ!」なんてネガティブなタイトルではずっと大変なままですよ~、なんてコメントも入れられたりしましたが、なんとかここまで続けてくる事ができました。

今となれば、備忘録にもなっているブログ。
このブログがある日突然・・・消えてなくなるとしたら・・・

あまりにも寂しいのでバックアップする事にしました。
いつもお世話になっている業者さんにお願いして完全コピー。
画像が移行できないのが残念ですが、テキストだけでも有難い。
便利になりました。

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2012-09-28 11:35:56

築年数の許容年数

テーマ:不動産部
SUUMOのマーケットレポートから。

賃貸アパートの築年数は、入居者獲得にどれだけ影響するのか・・・



興味深い記事がありました。
今年4月にリクルートが1都3県で行った調査によると、昨年度に契約・入居した賃貸物件の平均築年数は15.8年。6年前の調査から3年も古くなっていた・・・

一昔前は、築年数はアパート・マンションを選ぶ際に重要な希望条件でした。
しかし、このデフレ不況による収入の低下や売買にも反映されている中古物件のリノベーションによる物件価値の向上。さらには、立地、利便性のこだわりが築年数を譲ってるのかも知れません。

どちらにしても、築年数に対する重視度が低下しているということです。
ということは、今はこういった物件を所持しているオーナーさんはチャンスですね。

キッチンやバス、洗面台などの設備・仕様を入れ替えるなどして入居者確保に動きましょう。
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2012-09-25 20:00:17

2012年基準地価

テーマ:不動産部
9月19日、基準地価が発表されました。
今回の発表でもやはり下落基調ですが、下落率もひと段落し底入れ感が見え始めてきたようです。

地元千葉県は・・・?


地元千葉県は・・・?
上昇に転じている住宅地・商業地も4%ほどあります。
この地点は、都心からの通勤圏内。

しかし、アウトレットパークが出来た木更津は市区町村別では唯一上昇に転じたようです。
住宅地では、相変わらず浦安市に人気があり、商業地はJR本八幡駅前。
しかし、浦安市の液状化で被害を受けたエリアは、上昇したとは言え震災前から比較すると10%から18%ほど下がったまま。

気の毒なのは、局所的に放射線量が高い柏市です。
住宅地の価格の下落が止まらないようです。

同じ下落するにしても、下落幅が小さいエリアの方が資産価値を維持できるエリアといえるでしょう。
こんなデータにも、信憑性はあるんですね。
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2012-09-09 17:42:41

相続時精算課税使った相続対策

テーマ:不動産部
    相続税精算課税は、相続時には生前贈与された財産を全て合算して相続税を計算することから、直接的な相続税の節税には繋がりません。
    しかし、相続時精算課税を使った生前贈与を行う場合、生涯にわたり2500万円の特別控除額があるので、この非課税枠を利用して親の資産を前倒しで子供に移すことによって、子供が資産を有効活用できるというメリットがあります。。。
    
    
    なるほど、相続時精算課税は、相続時に合算されるので使っても使わなくても一緒じゃじゃないか?という人もいるのですが、この方法を使うと、資産だけでなく、その物件から得られる賃料収入まで子供に移すことが可能になります。よってその後の納税資金を蓄えることも可能です。所得差が親子であるのであれば、所得税の軽減も可能ですし。
    
    
    
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2012-09-08 17:21:48

滞納家賃回収時に有効な金銭執行

テーマ:不動産部
    長期の賃料滞納が生じた場合、滞納賃料を回収するにはどうしたらよいでしょうか?
    敷金を預かっていれば、その中から回収することも可能ですが、長期滞納となると敷金では間に合いません。
    また、最近の初期費用の低下の傾向により、敷金を預からずに賃貸するケースもあります。
    
    一般的には強制執行です。
    ただ、賃料を長期滞納するような居住者には財産など無い場合が多いです。
    金銭執行の対象となる財産とは、不動産、船舶、航空機、自動車、建設機械、小型船舶、動産、債権など。
    持っていないでしょう・・・
    
    
    
    こんな容易ではない状況の下、一定の回収が見込めるのが、給与債権の取得です。
    債務者が会社勤めをしており、その勤務先が判明しているケースでは、この「給与債権」を対象とすることが出来ます。
    この場合、給料の4分の1しか対象にできませんが、給料日毎に少しずつの着実な回収が可能です。
    
    是非、弁護士等に相談してみてください。
    
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2012-09-07 18:51:15

弾丸 軽井沢

テーマ:ブログ
9月ですが、まだまだ暑い日が続きます。
今週は第1週でしたので、水曜日と木曜日を連休させていただきました。

久々の連休で、気持ちは涼しい「軽井沢」へ。
夏季休暇になると、毎年欠かさず行っていた軽井沢も、子供たちが大きくなるに連れ家族全員での旅行が叶わなくなりつつあります。

少し無謀でしたが、アウトレットだけに行くと誓い、弾丸で車を飛ばしました。
アウトレットショッピングプラザに着くと、夏休みでもないのにすごい人・人・人でした。

私らは、買物の途中広場の芝生にゴロン。



木陰が気持ちいいんです。



空も高くて、風も気持ちいい。



この季節の軽井沢もいいですね。
行き帰りの高速も、ほとんど渋滞せず、往復6時間ほど。
走行距離は400km位でしょうか。

運転手はもちろん私。
いつでもひとり。。。疲れててもひとり。。。(笑)
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2012-09-03 13:06:12

立退き問題2

テーマ:不動産部
老朽物件が抱える法律問題について、再度「全国賃貸住宅新聞」から。

今回は、裁判例が記載されていました。
記事は、「朽廃物件」の場合。
建物の朽廃とは、当該建物が社会的経済的効用を失う程度に朽廃し、通常の修繕の程度ではその寿命を延ばすことが出来ず、建物の効用を維持できない状態になったことを指します(東京地裁平22・7.28判決)

朽廃物件においては、倒壊の危険があることから、居住者、周辺住民、通行人等の生命や身体の安全性を確保する必要があります。そこで、老朽化にいたった原因が賃貸人の管理運営の不十分さにある場合を除き、賃貸人に自己使用の必要性が認められなくても、正当事由が認められることがあります・・・・・

耐震診断の結果により、倒壊する可能性が高い、修繕・補強工事は経済的合理性を欠くことが明らかな状況の場合、賃借人に対し複数の物件を紹介し、転居に不都合がないこと、50万円の立退料をもって正当事由が認められました。(東京地裁平22.9.29判決)

また、築100年以上の建物で、火災、地震、台風等による倒壊等の危険性が極めて高く、また、本件物件に許される範囲で改修・補修を行い安全な建物とすることは不可能な状況のような物件の場合も各10万円の立退料をもって正当事由が認められた判決もあります。

つまり、朽廃物件については、建物の倒壊の危険が客観的に明らかな場合には、相当な立退料をもって正当事由が認められることになります。

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2012-09-01 19:28:31

次に引っ越す際に欲しい設備

テーマ:不動産部
SUUMOのマーケットレポートです。



今回は、次に引っ越すときに欲しいと思っている仕様・設備は何か?の調査結果です。
1位は、太陽光発電
2位は、宅配ボックス
3位は、床暖房
そのあと、防犯カメラ、収納スペース、耐震構造、浴室乾燥機と続きます。

太陽光発電については、各宅接続タイプの導入で、入居者の電気代を節約できるかも・・という期待値からでしょうか。
それよりも、2位の宅配ボックス。こらは便利だと思います。
分譲マンションでは当たり前になりつつありますが、通販での買物の場合、宅配業者が商品を配達してくれます。
留守がちの場合、その商品を受け取ることが出来ません。でも、早く商品が手元に欲しい、、なんて時に便利です。

床暖房も、まだ近隣の賃貸住宅で設置済みという物件にはお目にかかったことはありませんが、冬は非常に暖かいです。
私の自宅も床暖房ですが、あまりの心地よさに、寝室ではなく良くリビングで寝てしまいます。
戸建てや分譲マンションの贅沢な設備で育った世代は、賃貸にもその贅沢さを求めるのですね。

どれも、安い導入費用の設備ではありませんが、今後新築にはどんどん導入される設備かも知れません。
そんな新築と入居者獲得を争っていくには、必要な設備になるでしょう。
リフォームの際には、是非ご検討を。
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