2012-08-26 12:48:13

立退料って家賃滞納者にも支払うの?

テーマ:不動産部
今回は、我々が所属する不動産フランチャイズチェーン「ERA」の冊子から。

Q:アパートの建て替えをする予定です。入居者に了承してもらうために話し合いを始めていますが、家賃滞納者にも立退料を支払う必要があるのでしょうか?

A:家賃滞納を理由に契約を解除すれば、立退料を支払わずに立ち退いてもらうことができます。


貸家の立退きには、様々な障害があります。
契約期間満了の半年前までに更新拒絶の通知をしなければなりません。
また、その際には正当事由が必要であり、「老朽化」だけでは正当事由になりません。
立退料を提供することで正当事由が補完され、可能になります。

しかし、家賃を滞納している入居者にまで立退き料は必要なのか?と言う内容です。

結論から言えば、滞納を理由に契約を解除し、立退料を支払わずに明け渡してもらうことが可能です。
ただ、家賃を滞納しているのですから、生活に困窮していることが考えられ、そう易々と退去してくれない場合も想定されます。
最悪、明渡訴訟ともなれば、時間とお金が必要です。

そういった場合には、少しばかりの(引越代程度)の立退料を支払ってでも、早期に任意で明け渡してもらった方が得策かもしれませんね。

未設定 


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2012-08-23 17:24:17

競売市場の現状

テーマ:不動産部
昨日は、競売千葉地裁の開札でした。
弊社入札は、前回に引き続きまたもや次順位。
しかも十数万円差、そんでもって同じ業者に負けるという・・・(泣)
こんな事ってあるんですね。

それにしても、競売市場の落札価額が上昇の一途です。
来年3月になれば、下落するのは自明の理なのですが。
結構頑張って入札していますが、あと一歩のところで落札できません。
今まで、ここまで連敗は記憶にないです。

福岡にいたときにお世話になった、ある会社の社長のブログにも同じことが書いてありましたので、無断で転載してみます(笑)

    

              

    

        サンドリーム高田社長のブログより・・・
        
        福岡の落札価格はどこまで上がる???
        お客様の消費意欲とかけ離れて行く不動産競売の落札価格!!
        
        落札価格がどんどん上昇する理由があるはずですが、当社には全く理解できません。
        当社の設定する「売値以上」で落札されるのです。
        その「売値以上」で落札された物件が売れているかと言うとまだ売っている・・・。
        なのになぜ強気の落札なのでしょうか???
        首都代替地の候補地として選ばれたので投機目的?
        「福岡」で確定すれば間違いなく不動産価格は上昇しますが、それにしても「大阪・名古屋・札幌・仙台・福岡」の5都市が選ばれており、「福岡」で確定するかどうかはわかりません。
        又、中小企業の融資の返済を猶予する中小企業金融円滑化法の期限が来年3月末と迫っており、延期されなければ不動産競売の売り出し件数は間違いなく増加します。
        その為、市場に物件が増えるので販売価格は下落すると思うのですが・・・。
        しかし、「8月」は不動産の動きが鈍いのですが今年は福岡市内の物件が動きいており、忙しくなってきました。
        「JR・地下鉄・西鉄電車の駅まで徒歩10分圏内の好立地」で古くてもしっかりリフォームをしている事と、「5年間買取保証」が付く事で、現在「ひまわりグループ」で販売中の物件が自分でリフォームをするよりも「安い」とやっと認識して頂けるようになってきました。
        当社も「立地」の良い物件を自信を持ってあきらめずに入札を続けたいと思います。
        「安くて良い物」は不動産の世界ではまずあり得ない事を痛感しております。
        ・・・ここまで。
        
        
        本当、安くて良い不動産てまずないです。
        安ければ、古いとか小さいとかそれなりの理由が、良い不動産は築浅や設備ばっちりリノベーションで値段はそれなり高価とか。
        私も、この異常な競売市況に影響されないように、足元をじっくりと見ながら、辛抱しようと思います。     


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2012-08-18 11:50:29

館山・白浜

テーマ:ブログ
お盆休みも終わり、本日より通常営業しています。
このお盆中は、長女は仕事、長男は沖縄旅行、次女は部活・・・
若いって忙しいのね。

大人の都合も、迎え火、お墓参り、親戚まわり、送り火・・・と13日から15日は身動きとれません。
そんなわけで、夏季休暇終わり間際、またまた夫婦でお出掛けです。

テレビを見ると、どこもUターンラッシュのニュース。
手近に房総方面にドライブすることにしました。
今回は、館山・白浜方面に行ってまいりました。



まずは、腹ごしらえに貝焼き食べ放題のお店へ。
貝の食べ放題って初めてだったのですが、結構お腹一杯になりますね。
しばらく活貝は見たくないです(笑)

まずはひとつ目のミッションはクリア。

そして、白浜方面へ。


房総半島最南端の「野島崎灯台」です。



きっちり、石碑もあります。



灯台からみる太平洋は綺麗でした。





こんな素敵な写真も撮れました。あの道の向こう側、見たくありません?
このように、遊歩道もありますので、潮風にあたりながらのんびり散歩もいいですね。

白浜でゆっくりした後は、館山まで戻ります。


千葉にも少ないけれど「磨崖仏」があります。
大福寺の「崖観音」です。
断崖の中段に飛び出すように建つ観音堂。



中はこんな感じです。
堂内正面奥に磨崖仏を拝みます。

そして、眼下には館山湾を望みます。







地元漁民の海上安全と豊漁を祈願して彫刻されたものだそうです。
観音様は、この海をいつも見守っているんですね。

千葉にも、まだまだいいところがたくさんありますね。
さて、今度はどこへ行こうかな・・・
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2012-08-11 14:17:52

新屋山神社

テーマ:ブログ
    先日、金運神社として名高い、山梨県富士吉田にある新屋山神社に夫婦二人で参拝に行ってきました。
    本当は、3人で行くのがベストらしいのですが、我々の定休日の水曜日に暇な子供達もいるわけがなく、女房とちょっとしたドライブでした。
    
    新屋山神社は、かの有名な経営コンサルタントである、船井総合研究所の船井幸雄氏が、あるインタビューの中で、「お金に困りたくなかったら富士山のこの神社に行くと良い」という話をしたことから広まったそうです。
    
    まずは、新屋にある本宮へ。
    
    
    こちらでは、宮司さんがお祓いをしてくれました。
    あ、奥に見える黄色いの女房です(笑)
    
    
    
    そして、本日の大本命富士山2合目の「奥宮」へ。通称「金運神社」です。
    
    
    
    富士山の「中の茶屋」から、車を20分ほど走らせると、道路左側にこの看板が。
    気にして走らないと通り過ぎてしまうかも・・・。
    
    
    
    全国各地から、数多の崇敬者が参拝に訪れるのだそうです。
    
    
    
    こちらは、ストーンサークルといって、環帯状に置かれている石組です。大変霊力が強い神域とされており、社に向かい手を合わせると、自然と富士山にも向かうかたちになるのだそうです。
    このストーンサークルを時計回りに三周回った後、社に向かって手を合わせ、お参りすると願い事が叶うとされています。
    
    正面から入れないので、今になって、半周足らなかったかな?なんて考えたりして・・・
    お守りやら何やら、たくさん買って帰ってきました。
    神社の清浄な空気と、神様の霊力をたっぷりと感じてきました。
    
    
    
    こちらの写真も、女房に教えてもらって撮影したのですが、鳥居の上方にある木の枝が、鳥居の手前で直角に曲がって上方に伸びています。
    おかしいですよね。まるで木の枝が、なにかのパワーに遮られて曲がって伸びているかのようで、不思議な感じでした。
    これも霊力なんでしょうか。
    
    今回は、雲がかかっていて富士山の勇姿を見ることが出来なかったのが残念でした。
    近いうちに晴天を見計らって再び訪れようと思います。
    
    金運あがれ!!
    
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2012-08-10 11:21:02

競売の注意点について

テーマ:不動産部
確か、6月でしたか・・・
競売で中古住宅を落札したら、遺体がみつかった・・・てニュースがありました。
この落札した業者さんが、東京都内の不動産会社が国を相手取り、約570万円の賠償を求める訴訟を東京地裁に起こしたみたいですが。

執行官の現況調査報告書にも当然記載がなかったんでしょうね。
でも、約1年前に自殺していたらしいので、執行官は臨場したとき分からなかったんでしょうか。

さて、競売にはこのように様々なケースがあります。
競売物件は通常、所有者や占有者から明け渡しを受けるまで物件の中を見ることができません。
私も実務で、「中見せてもらえませんか?」と話して、「どうぞ、どうぞ」と言ってくれる占有者に行き会ったことがありません。

つまり、裁判所で閲覧できる「3点セット」から物件の詳細を読み取るしかないのです。
そして、入札する物件が決まったら「現地調査」です。
他にも、法務局調査・役所調査・ライフライン調査など・・・することがたくさんあります。
何せ、瑕疵担保責任という概念がないのが競売です。
自分で調査するか、時間がなければ専門の代行業者に依頼する必要があります。

また、入札価額を決定する際には、明渡後のリフォーム費用や残置物の撤去及び保管費。
場合によっては、強制執行に関わる費用も予め考慮しなければなりません。

不動産の内部を実際に目で見られないで購入することは、普通の不動産売買の取引と一番異なるところです。
市場よりも2割も3割も安く購入可能な競売物件ですが、そのメリットを享受するには、やはり肥えた眼力と調査が必要ですね。



千葉県の競売代行・津田沼駅近郊の不動産売買情報は
千葉県の競売代行・津田沼近郊の中古マンション・中古/新築戸建・土地売買情報のアルフォート
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2012-08-04 12:48:33

男のロマン

テーマ:ブログ
昨晩、大学生の息子と昆虫採集にいってきました。
これ、女性には分からない感覚だとは思いますが、男子にとっては一種のロマンなのです。
ある意味、「夢と魔法の国」へ行くよりも楽しいことだと思ってます、実際・・・(笑)

でもって、収穫は?


じゃじゃーん。
カブトムシオス5匹、メス2匹、コクワガタ3匹。
残念ながら、ノコギリクワガタがいなかったのですが、でも二人で大満足。
カブトムシは、みんな立派な角持ちなので、近所の昆虫好き少年少女に配ります。

車での行き帰り、久しぶりに男同士二人でたくさん話をしました。
親子で酒を酌み交わすのもいいですが、こういうのもいいなぁと思った次第です。
標高の高い山間部にしかいない、昆虫の中でもクワガタのレジェンド「ミヤマクワガタ」を採集しに軽井沢へ毎年行っていたことや、車のサンルーフから頭を出し、涙流しながら猛スピードで走ったこと(笑)等、小さな子供だったときの思い出話、今通っている大学での事、趣味の話、好きなタレントや女の子の話、今後のこと等々・・・色々。

父親としては、非常に素敵な時間を過ごせました。
しかも、車も運転してくれちゃうし(笑)

私は、父親と遊んだ記憶も酒を飲んだ記憶もありません。
自分こそは長生きして、伝えたい事伝えてやろうと思いました。
困ったときはいつでも無条件に助けてやろうと思います。
母親の無償の愛と似た感覚ですね、きっと。。。
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2012-08-02 16:52:45

渡り石の販売責任も

テーマ:ブログ

昨日(8月1日)の新聞の中に、船橋市の広報紙「広報ふなばし」が折り込まれていました。
この広報紙は、毎月1日と15日に船橋市より発行されます。

その中の記事に「乗り上げブロック等の撤去にご協力を」と言うものがありました。



家庭などの駐車場出入り口前に、道路との段差解消のために置いてある乗り上げブロックや鉄板、プラスティック製のステップ板などで、通行中のバイクや自転車が乗り上げ、ぶつかり転倒し、重大な人身事故を引き起こす恐れがあるので、撤去するようにしましょう・・・・・と。

そして、「道路上に物を置くのは法律で禁止されているので、万一事故が起きた場合は、置いた人の責任ですよ」とも。

私達建材店は、L字溝などの段差解消に、または家と道路との段差の解消に、この商品は随分と昔から販売していました。
家の高さは、毀すまで変わらず、道路工事をするたびに道路が高くなるので、予め高めに家のグランドラインを設定し建築することによって生じた段差も。

確かに、道路と全く同じ高さになると雨が降ったときに敷地に流入してしまいますもんね。
敷地に余裕のない首都圏の住宅では、スロープも階段も作る余裕のない現場も多く存在します。

気になって、あちこちインターネットで検索すると、結構の数の市町村が注意を促しています。
複雑な気持ちになりました。

段差解消のためには?

通常、歩道は、歩行者が安全に通行できるように、また、車道の雨水が道路沿線の土地内に入らないように、路面より高くなっています。
車庫や駐車場の出入口の段差を低くする必要がある場合には、申請をして許可を受けることにより、歩道や縁石を切り下げることができます。

と、どこの公共団体のサイトにも書いてあるのですが、これ、全て自己負担なんです。
しかも、承認の申請書の作成も結構面倒で・・・
それを簡単に解決してきたのが、この乗り上げブロックでした。

こんなやつです。



これから販売するときには、お客様にもひと言お伝えしようと思います。

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