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2012-07-27 15:58:35

立ち退き問題

テーマ:不動産部
最近、新聞や雑誌の記事に老朽化物件の建て替えによる「立ち退き」についての記事が目立ちますので記事にします。



主に、賃貸オーナーの悩みに焦点を当てたものが多いのですが、法律上立退請求が認められるための要件として「正当事由」が必要です。
この【正当事由】が曲者なのです。

1.建物賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
2.建物の賃貸借に関する従前経緯
3.建物の利用状況
4.建物の現況
5.立ち退き料の申し出がある場合にはその額も考慮して判断されます。

賃貸人の使用の必要性が全くない場合、老朽化だけでは、原則正当事由は認められません。
そして、立退き請求には立ち退き料の保管を持って正当事由を肯定していることから、よほどの事情がない限り、賃貸人は立ち退き料の支払を覚悟しなければなりません。逆を言えば、老朽化が相当進んでいれば、法的手続きを取り、立ち退き料の支払を条件として「正当事由」が認められる可能性は十分にあります。

弊社でも、昨年築40年程の老朽アパートの立退き交渉をさせていただきましたが、移転実費・借家権価格・当面の生活補償などを加味して真摯に交渉を行った結果、3ヶ月ほどで全入居者に明け渡してもらうことが出来ました。東日本大震災のあとでしたので、今後また大震災が起きると倒壊し、大事故に繋がる可能性があることを丁寧に説明し、理解してもらいました。

しかし、実はこのアパートは、取壊し後即売却予定だったんです。ですので、オーナーさんには大変喜んでいただきましたが、担当者は身を削る思いで毎日毎日交渉していたんです。

今は、ちょっとしたことでもネットで調べたりすると色々な知恵もつきますし、その交渉自体を賃借人から請け負ってマージンを取るような輩もいるので始末が悪いです。

どちらにしても、賃貸借期間満了6ヶ月前を目安に、ある程度の立退き料の申し出とともに更新しないことを通知し、計画的かつ誠実に交渉することが大切だと思います。
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2012-07-27 15:27:58

不動産分けるなら相続前

テーマ:不動産部

souzoku
昨日、競売実践セミナーに参加して頂いた「ファイナンシャルプランナー」の方は、もともと保険屋さんです。
    セミナー中に出た雑談で、「最近相続がらみの相談が増えてきた」とおっしゃってました。
    
    昔から、相続は争続とも言われるように、生前になかなかお話できない問題が山積しています。
    しかし、今回民主党は相続税の増税も進めようとしています。
    まずは、基礎控除の引き下げ。遺産相続の際の非課税枠、現在 基礎控除額・・・5,000万円+1,000万円×法定相続人数。
    これが、改正後 基礎控除額・・・3,000万円+600万円×法定相続人数となり、現在よりも40%も縮小されます。
    
    結果、自宅、預貯金、その他の遺産を含めて4800万円以上の遺産をお持ちの該当者は相当増えます。
    
    また、「隠れた相続税の増税」とも言われた、2010年に改正された 「小規模宅地の評価特例の厳格化」では、評価特例の適用要件を従来よりも厳しくして評価減の対象が制限されています。まず、事業用宅地については申告期限まで事業を継続しなければ評価は軽減されず、また居住用宅地についても居住の継続が要件となっています。さらに、それ以前は共同相続において事業を継続しない相続人や居住していない共同相続人も評価減の対象になっていたが、改正後はそれらの相続人は対象外となったため、実質的に相続税が増税になっています。
    
    詳しくはこちらを
    

    今までは関係ないと思われた方も該当者になってしまいますので、生前対策、発生後対策を十分しておかないと相続争いが増えることが予測できます。
    地主さんは、このまま土地を守り続けることは難しくなってしまうのでしょうか?
    
    ふーっ。
    

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2012-07-27 14:52:50

有料セミナー開催しました

テーマ:不動産部
有料セミナー 「不動産競売 らくらく実践セミナー」 第6講を開催しました。



第8講まであと2回を残すところとなりました。
今回は、【落札物件の 売却許可決定、不動産引渡命令、強制執行の流れ】を余すことなく。
実際に申立をする書式と私共で申し立て済みのコピーとを照らし合わせながらの実践講義です。

競売勉強会メニューはこちらから
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2012-07-22 16:21:15

習志野敗れる

テーマ:ブログ
今年も11日より全国高等学校野球選手権 千葉大会で熱いドラマが繰り広げられました。



開会式直後の開幕戦には、同級生が監督をしている高校の応援に。
QVCで、仲間が選手達にノックをしているのを間近で見られて感無量でした。
惜しくも負けてしまいましたが、開幕という晴れの舞台を、選手たちは元気に打って走って守って・・・お疲れ様。

さて、娘が野球部のマネージャーをしている習志野高校・・・本日、応援虚しく・・・残念ながら準々決勝で負けてしまいました。
2年連続ってのは、やはり難しいですね。
それが高校野球だす。

実は、甲子園に向けて個人的にチャーターする大型バスの準備も万端だったんですが・・・・・(笑)
残念です。



3年生は、本当に悔しかったことでしょう。
この無念は2年生・1年生が必ず!!

来年こそ連れて行ってくれ~っ!甲子園。
そして、甲子園で聞かせてくれ「レッツゴー習志野」

あぁ、栄冠は君に輝く♪
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2012-07-16 18:35:25

増税の駆け込み始まる?

テーマ:ブログ

やはり、不動産となると金額も大きいので、増税による負担増に敏感なようです。
本日の日経新聞の記事です。



すでに、前倒しで物件探しを始めてる消費者が急増しているようで、いわゆる「駆け込み購入」の兆候です。

3%から5%に増税された1997年では、増税する97年4月の半年前にあたる96年9月末までに建築の請負契約を結んだ住宅には、旧税率が適用されました。
今回も同様の措置が取られると予想できます。

ちなみに、消費税率は14年4月にまず5%から8%に引き上げられる予定です。13年9月末までに請負契約を結んだ住宅に旧税率を適用するため、住宅着工は今秋から増え始め、13年秋にピークを迎える可能性が高いと書いてあります。13年9月末までに請負契約を結んだ住宅は引渡しが14年4月以降でも旧税率になります。

しかも、今回は15年10月にも8%から10%への増税が予定されています。
こんがらがっちゃいますね。

分譲住宅では、マンションも含めて13年10月から14年3月が販売のピークでしょう。
そんな先の事ではないので呑気に構えてもいられませんね・・・

我々業界としては、駆け込み後の反動が恐ろしいです。
ただ、消費税は建物にのみかかるとは言え、数十万円の負担増ですから、他の消費財とは比較になりません。

住宅購入が視野に入っている方は、動き出しても早過ぎることはないと思います。

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2012-07-12 19:56:55

相続と言えば

テーマ:不動産部
今、巷では消費税増税に造反した小沢一郎が新党を旗揚げし、その名も「国民の生活が第一」とかチャンチャラおかしな党名をつけ、増税反対を訴えたりしておりますが。

消費税を創設した竹下登内閣で官房副長官を務め、細川護煕連立内閣で国民福祉税を仕掛けた人だよっ!って森さんも言ってました。
何も信じられん。

しかし、そんな消費税の陰に隠れてしまっていますが、昨年の大震災で先送りになっていた「相続税の増税」も同じ法案に盛り込まれてたこと知ってます?
例の、基礎控除が5千万円から3千万円に。法定相続人一人当たりの控除額も1千万円が6百万円に引き下げられるやつです。

この関連法案、今回は削除されましたが、「2012年度中に必要な法制上の措置を講じる」となってますから、そんな先の話じゃないですね。
おまけに所得税も増税・・・いよいよ大増税時代に突入です。

ちょっとした場所に、ちょっとした自宅があるだけで、相続税がかかってきてしまうかも知れません。
しかも、相続財産の中では土地や家屋など不動産が最多です。
でも分けにくいのも不動産です。
その不動産の相続には、3通りの方法があります。

①売却して代金を分ける「換価分割」
②相続する人が他の相続人に現金を渡す「代償分割」
③売却も分割もせずに相続人全員で共有

この中では、共有が資金も面倒な計算などもいらないので簡単そうに見えますが、後のトラブルが多いのが共有相続だと思います。
物納は、年々要件が厳しくなってきて減少傾向にあります。
対策は早いに越した事はないようですね。




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2012-07-12 19:14:22

空家が増加?

テーマ:不動産部
なんだか、最近空き家が増えているらしい。
直近の2008年の調査では、757万戸だそうです。しかも10年間で約3割増えたのだとか・・・

確かに少子高齢化による世帯数の伸びの鈍化が大きな原因なのだとは思いますが、なぜ空き家のまま放って置かれるのでしょう。
それには、固定資産税の仕組みに一因といわれています。

先日も、私共の会社で解体工事を請け負った空き家の持ち主さんから連絡があり、「固定資産税が随分と上がった」とお話し頂きました。
土地の上にあった家屋を取り壊すと、およそ6倍ほど固定資産税は上がってしまいます。住宅用地は特例があって、200m2までは更地の6分の1に軽減されているのです。

どうせ、すぐに売る気がなく、しばらくそのままなのであれば、税金安いほうがいいですよね。
解体すれば、費用も馬鹿にならないし。

また、相続の問題もあったりしますね。
処分方法をめぐり意見がまとまらなければ、空き家のまま放置せざるを得ません。

でも一方で、放火や不法侵入のケースもあったりもします。
何かあれば所有者の責任になりますから放っておく訳にも行きません。事件や事故でも起きたら大変ですから・・・

今後は、なんかしらの法整備が必要なのかもしれませんね。
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2012-07-12 18:48:51

2012年の千葉県路線価

テーマ:不動産部
千葉県の2012年の路線価が、東京国税局がから発表されました。



最高額は、柏駅前。
1975年の公表以来初めてだそうです。
柏も最近は、つくばエクスプレスの効果で大型マンションや戸建ての分譲が盛んです。
でも、個人的には放射線量が高いイメージが捨てがたい・・・ですよね。

そして、第2位は船橋駅前です。やはりいつも上位に入ります。
その上、駅ビルの再開発も控えてるようで、利便性はますます良くなるのでは?

3位は25年ぶりに首位の座を明け渡した千葉駅前。
東京偏重に歯止めがかからないんでしょうか。

m2あたり100万円台はこの3地点までですが、このあと本八幡駅前や松戸駅前津田沼駅前と続きます。
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2012-07-12 18:29:29

退去抑制の施策

テーマ:不動産部
今回の賃貸住宅新聞の中の「リクルートSUUMO マーケットレポート」の記事は面白いです。
転居前の住まいと、転居先の住まいでの満足度の差を調査したものなのです。

転居先のポイントが高いものほど、転居を検討している入居者が魅力的に感じている設備であり、事前にその改修を施しておけば「退去を抑制」できるのではないか?というもの。



ポイント差が大きかったものは、「床暖房」「キッチン設備」「洗面所独立」「温水洗浄便座」だそうで、床暖房は少し意外でしたか。
あるんですか、床暖房付きの賃貸住宅って。。。いいですね。

ある意味、キッチンの設備やウォシュレットなどは入退去の際のリフォーム時には優先度は高いですね。
他には、「ルームシェア可」「事務処理用可」の二つは、リフォーム費用は発生せずに、条件変更のみです。
可能な物件であれば、これらの条件の追加や変更も視野に。
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2012-07-11 10:36:57

高校野球

テーマ:ブログ
第94回全国高等学校野球選手権
千葉大会開会式。
photo:01



暑い夏が今年も始まった!
まずは、初戦ヤチヒガ頑張れ‼



iPhoneからの投稿
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