2012-06-24 16:41:09

住宅メーカーがリフォームに本腰

テーマ:工事部
    「積水化学工業住宅カンパニーは今期リフォーム売上高を前期比5%の1335億円に設定、今期以降人員を強化するほか、手薄となっていた築10年以上の既存客への訪問活動を強化するなどして成長事業にする」
    
    大手がこれですもんね。
    地場の建設関連業者はボケッとしてられませんよ。
    以前のリフォームのイメージは、クロスやフローリングの張替えや台所が、、、みたいなものが主流でしたので、あまり金額も張らず、売上自体も小さかったのですが、今は違います。
    工務店やメーカーも太陽光発電やオール電化、システムバスにシステムキッチン・・・と、大型の工事が増えてきてます。
    
    私達も、もともと建材卸業。工事業としては、土木工事や外構工事・エクステリア工事から始まり、アパートや賃貸マンションの原状回復工事(内装工事)、分譲マンションの内装リフォームや一般戸建てのリフォーム工事と工事内容も幅広くなっています。
    
    これも、お客様の要望によるものが大きいのです。
    お客さんの不便や不満を解決することをお手伝いしてきただけです。
    
    新築住宅の請負と比較して、工事金額は単価で言えば下がりますが、不況になり新築の請負が取れなくなってからリフォーム業にシフトしようとしても遅いのです。
    今後、住宅着工数の更なる減少は目に見えています。
    また、消費税の増税も目前です。
    駆け込み需要後の、しらーっとした雰囲気は、前回の1997年の増税時に経験済みですよね。
    消費が後退し、まさに閑古鳥が鳴いている状態が再び訪れるかもしれません。
    
    大手の住宅メーカーは、小回りが利きません。
    また、新築請負の片手間です。
    施工後の信頼や安心感はあるでしょうが、我々零細業者にも「リフォーム瑕疵保険」等を活用することにより、大手以上の安心をお客さんに与えることも出来ますし、何よりも小回りが利きます。
    
    今後尚一層の勉強が必要ですね。
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2012-06-24 16:09:36

貸家の事業的規模とは

テーマ:不動産部
全国賃貸住宅新聞より転載



Q:私は貸室7戸のアパート1棟と駐車場20台の貸付を行っています。不動産貸付については「事業的規模」に該当するか否かによって取り扱いが異なると聞いたのですが、私の場合は事業的規模に該当するのでしょうか?

A:事業的規模に該当します。不動産所得の場合、その不動産貸付が「事業的規模」であるか否かによって所得税の取り扱いが大きく変わってきます。


なるほど、なるほど・・・・・

事業的規模の特典は、65万円の特別控除ですね。そうでない場合は10万円ですから大きいですね。
いわゆる【5棟10戸】が基準になっていると思いますが、駐車場も大体の基準があるようです。
駐車場5台分を貸室1室としてカウントするのが一般的なんだそうです。

ちなみに、独立家屋についてはおおむね5棟以上。

と言うことは、この質問をしている人は20台の駐車場があり、貸室4室に相当し、持っているアパート7戸と合算して11室になるので「事業的規模」なんですね。
ただし、5棟10戸はあくまで簡便な判定方法なので、微妙なケースは専門家に。

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2012-06-24 15:52:54

賃貸住宅の転居の理由

テーマ:不動産部
    毎度毎度の、リクルートのマーケットレポートです。
    
    
    
    今回は、一年以内に更新時期を迎えた賃貸住宅の入居者に行ったアンケート。
    全体の15%が実際に転居。
    検討したが転居しなかった人が約30%。
    約半数が、転居を検討したり実際に転居したことになります。
    その中でも、結婚や就職、転職などのやむをえない理由が53%。それ以外が47%になります。
    そして1/3の人が、「より良い条件の物件があると思ったから」と転居を考えています。
    
    「バス・トイレ別」「室内洗濯機置き場」「独立洗面所」「温水洗浄便座」などの水回り設備の不満を持った人が大きな転居理由になっているようですね。
    記事にも書いてありますが、比較的導入コストが低い水回り設備は、どんどん採用しても良いですね。
    退去抑制にも効果的です。
    
    継続的に収益をもたらしてくれる「賃貸住宅」
    部屋のひとつひとつは、全て商品です。
    ピカピカに手を入れて、お客様を満足させましょう。
    すると、常連客になってもらえます。
    イコール・・・・・長期入居ですね。これが一番!
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2012-06-24 15:29:12

自分らしさ賃貸

テーマ:不動産部
賃貸マンションやアパートの一部を入居者が自分好みにカスタマイズできる物件が存在感を増している。



先日の「週間住宅」の一面です。

壁紙やインテリアを入居者の好みで変えられるようにすることで、個性的な住空間を作り出す。
自分好みに作り変えた部屋の入居者の長期入居の促進や、エリア内の他の物件との差別化で、空室対策に取り入れる物件が増えてきました。

しかも、多くは原状回復費用を求めないものがほとんどで、入居者の負担も心配ないようです。
不動産売買においても、中古住宅を購入して「リノベーション」と言われる、大規模なリフォームを施して自分好みの内装に改造をして住むと言う形が普及してきました。
それを、賃貸にも取り入れることで、築古物件や駅から遠い物件など、条件が不利な物件の空室対策には有効かもしれません。

しかし、安易に導入すると、数年で入退去を繰り返す賃貸物件の場合、コスト倒れになる可能性もありますね。
ちなみにこう言ったカスタマイズ賃貸住宅は、津田沼駅周辺ではまだお目にかかれていません。
今後、借り手市場がどんどん進む中で、「入居促進」の武器として増えて行くかも知れません。

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2012-06-19 13:34:23

父の日

テーマ:ブログ

母の日のついでに出来たらしい【父の日】
今までは、普通の日曜日としてスルーされていましたが、今年は何の風の吹き回しか「父の日」に子供たちがプレゼントをくれました。

当日は、末娘がピンクのネクタイを(笑)



そして、一日遅れで長女と長男が・・・
長女は、トミーのポロシャツを買ってきてくれました。
おまけにメンズビオレも(笑)

長男は、なんと最近お気に入りの「クリアアサヒ」を1箱。
早速こっそりと納戸にしまいました。



何にしても、アピールは必要なんですね。
母の日に「いいなぁ、いいなぁ」とぐずぐず言っていた甲斐がありました。
小さな積み重ねは大切です(笑)

大好きな可愛い子供達・・・本当にアリガトね。

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2012-06-14 17:47:30

中古マンションの瑕疵保険

テーマ:不動産部
これまで対象外だった中古マンションの瑕疵担保保険ができるようです。



今迄の瑕疵担保保険は、新築住宅・新築マンションが対象でした。
また、既存住宅瑕疵担保保険もありましたが、共同住宅の場合は、マンション一等を検査するために検査料が数十万円とかかります。規模が大きくなるほど検査料も増えていくからです。

それが今回は、一戸単位でも加入できるようになったのです。
これによって、耐震強度の調査などの保険設定に必要な作業を出来るだけ簡素化・効率化したそう。

保険料は、新築戸建て並みの7、8万円。
支払総額は1000万円で、保障期間は10年です。
これで、買主も安心感がありますね。

仲介する不動産業者としても、売主さんに保険料を負担してもらうことにより、販売しやすくなりますし。
売主は売主で、値崩れを防ぐことが出来る・・・本当か?

不動産業者が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任がありますので、その期間は保険が付いているのと同じなので安心です。
しかし、既存瑕疵担保保険をつけて販売しようとすると、当然その調査料と保険料は物件価格に反映されることになります。
よって、宅建業者用はあまり浸透していないんですね。

ただし、個人売買の通常のケースでは良い呼び水になるかもしれません。

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2012-06-12 19:58:39

ローン金利について

テーマ:不動産部
本日の日経新聞より



なんと、10年固定の住宅ローンの金利が、6月から年1.4%に引き下げられたようです(三菱UFJ銀行とりそな銀行)
確かに銀行は、不安定な企業向け融資よりも、リスクが低い個人向けを重視してます。
たった今も、金融機関系の営業電話がありました。
住宅ローンで長期間囲い込まれた顧客は、金融商品の販売などローン以外の商品の販売機会が増えます。
本業以外の相乗効果でしょうか。

利用者は、金利が下がれば余裕資金も出るし、ほかの消費に回せます。
新聞では、「経済が活性化する効果が期待できる」とありましたが、実際どうなんでしょう・・・・・
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2012-06-10 19:36:25

和室リフォーム

テーマ:工事部
    全国賃貸住宅新聞の中の記事にちょっと注目。
    単身用のアパートが畳といった物件、まだまだ界隈には結構あります。
    ただし、最近の若い世代は「畳」の部屋で育っていないのでどうも敬遠されがちです。
    でも、「私は和室が好き!」という入居者が、少数派ですがいるのも確かなのです。
    
    この先、洋室が当たり前の賃貸住宅の土俵の中で、畳ひと部屋でどう戦っていけば良いのか。
    今回のマーケットレポートという記事では、結論的には「風呂」「トイレ」「キッチン」など、1%のニーズ獲得コストが低いものを優先という。
    和室は、全面改装時に検討するのが懸命だと。
    
    確かに、投下コストは最低限レベルのリフォーム(押入れをクローゼット)でも25万円。プラス琉球畳のようなデザイン性の高い畳に変更で35万円。更に、完全に洋室に変更して建具も取り替えて70万円。
    結構かかりますね。
    
    
    
    入居者の気持ちはどうなのでしょう。
    現在、退去時の畳の表替え等、和室の原状回復は必須としている管理会社がほとんどです。
    と、言う事は・・・
    普通の6畳間で3万円近くのお金がかかるということになります。
    おまけに、襖や障子も含めると結構な額になってしまいますね。
    フローリング、クローゼットの部屋ならば掛からない費用ですよ。
    どう思いますかね。
    
    最近の傾向は、「初期費用が高額でない物件」が重宝されます。
    礼金、敷金ゼロなんていう物件もざらですし。
    ということは・・・和室の原状回復費用って取りづらいですね。
    しかも、畳のお部屋は賃料もこなれているし。
    
    でも、全面改装時まで空室を我慢しますか?
    まずは、物件を入居者から選ばれる工夫や改善を先にした方が良いのではないでしょうか。
    どちらが賢明なのでしょうね。
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2012-06-08 14:25:56

防犯カメラ設置費用0円

テーマ:不動産部
自動販売機を設置すると、防犯カメラが0円で設置できたら良いですね。
そんな都合の良い業者さんがあります。【エフセキュリティ 無料防犯カメラ

録画装置の必要がないことや遠隔利用で人気のWeb式防犯カメラですが、通常何もないところに設置すると20~30万円、そして月々1~2万円のサーバー費用。
録画装置を付けた有線式なら、工事費含め100万円超の例も珍しくありません。

    それが、費用は同時に設置する飲料の自動販売機から回収する方式で初期費用はもちろん、月々の費用も無料化を実現しています。     
        (※機器に掛かる電気代のみお客様ご負担)
        
        
        一昨年、会社のトラックが盗難に遭い、この業者さんを知る前、営業所1箇所に設置しましたが、結構な金額を取られました。
        もう1つの営業所にも導入を考えていたのですが、あまりにも高価で断念しました。
        
        しかし、自販機の電気代だけで防犯カメラが設置できるのなら・・・と思い資料を請求してみました。
        この仕組みなら、アパートやマンション等の集合住宅の設置もありですね。
        防犯対策済み物件は人気が高く、費用をかけずに行える資産価値の向上・空室対策としても利用できます。
        
        ただ、どこでも設置してくれるのかどうかは不明なので、とりあえず資料を待ちたいと思います。
        後日、また報告します。     
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