2012-03-24 20:41:14

家賃を値下げして満室に、ところが既存入居者から・・・

テーマ:ブログ
家賃格差のトラブルについて書いてみます。
最近、空室に悩む大家さんが、家賃を下げて募集したらすぐに入居者が決まった・・・という話を良く聞きます。
しかし、ホッとするのもつかの間、既存の入居者から「私の部屋も家賃を下げてくれ」という申し出がありました。
以前であれば、隣の部屋の家賃は本人に聞かなければ分からなかったものですが、現在ではインターネットによって情報が公開されているため、自分のマンションの空室がいくらで募集しているのかが一目瞭然になってしまいました。

もし、そんな悲しい申し出が大家さんのところに来てしまったらどう対処しますか?

対応策を考えて見ましょう。
まずは、法律論から申しますと、結論的には応じる義務はありません。
賃貸借契約というのは、契約を交わした当事者間で自由に内容を約定できるものであり、同じマンションの同条件の住戸でも、異なった家賃で契約することができます。
また、時間の経過や経済情勢によって、家賃を変更することも認められています。
したがって、既存の入居者が、新しい入居者の家賃と同額にと請求することはできないのです。

ちなみに、同一マンションは近傍同種にあたりません。家賃が不相当かどうかは近隣地域の同種建物の家賃、いわゆる家賃相場と比較する必要がありますが、新規募集時の家賃と、既存入居者の継続家賃とは算定の基礎が異なるため、単純に比較はできないのです。

でも、実務的にどうでしょう。「下げてくれないなら出て行く」、「下げた家賃の部屋に入る」といわれてしまったら・・・
状況により異なりますが、少なくとも現在の供給過剰の賃貸市場では、「値下げは認められない」と一蹴するのは得策ではありません。

入居者には、現行家賃が契約で合意されたものであることを説明した上で、「契約期間中は現行家賃にし、更新の際に検討する」と回答するのが良いでしょう。
実際の更新時には、値下げに応じるか、断るか、状況に応じて考えて話し合ってください。
特に、値下げによる収入源と、空室による損失のバランスを良く考えなければなりませんね。

大家さんによっては、家賃を下げる代わりに、エアコンを新調してあげたり、ウォシュレットを新規につけてあげたり、カラーモニタホンを設置したりと、設備をグレードアップすることによって対応している方もいらっしゃいます。参考にして下さい。
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2012-03-23 15:01:35

2012年 公示地価

テーマ:不動産部
昨日、国土交通省が公示地価を発表しました。
1月1日現在の全国の公示地価は、4年連続で下落しました。

$会社経営って大変だ!-公示地価


わが街千葉県は?

やはり、東日本大震災による津波や液状化の被害を受けて下落率が高いようです。
特に、震災の影響が著しい浦安市は、前年の1.1%の上昇から7.5%下落に転じました。
幕張メッセのある、千葉市美浜区も7.3%の下落と影響は大きいです。

2011年の後半から持ち直しの兆しのある地価も、大きく2極化されているようです。
商業地においては、西高東低で震災をきっかけに本社やデータセンターを関西に移転する動きが止まっていないようです。
上昇点も多くあることから、一部を除き地価も下げ止まり、比較的速いペースで回復しているように感じます。

私が仕事をしている津田沼周辺では、ここ。
坪@約230万円です。
会社があるビルの3軒ほど隣のビルがある地点です。


大きな地図で見る

ちなみに、千葉県で一番地価の高いところは・・・

船橋駅前の本町4-3-21の地点。
坪@約350万円でした。



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2012-03-22 18:34:55

セメントは値上げできないんじゃ

テーマ:建材営業所

日経新聞では、年に何度も「セメント値上げ」の記事が出てきますが、末端では一向にその素振りはありませんね。



メーカーが値上げを打ち出しても、その都度生コンメーカーやゼネコンの反発を受けて浸透していません。
我々が扱う、袋セメントや現場での生コンも、値上げの雰囲気だけは出るのですが、実際には現状維持でのままです。
需要家が大きく反発すると、メーカーも強引な値上げは難しいようです。

前回も2月に4月から値上げ・・・という発表がありましたが、その4月を目前に控え、再度の交渉が続いているのでしょう。
昨年度はトン当たり1,000円の引き上げを要求していて、その半額程度しか浸透しなかったようです。
さて、このデフレ真っ只中の今回はどう推移するでしょう。

最近の円高で、一般炭の調達価格も高値になっているようですし、セメント各社はその本業の不振は依然続いており、産業廃棄物の処理受託で凌いでいる状態のようです。
長い目で見守っていこうと思います。

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2012-03-18 16:15:54

リフォームのお見積もり

テーマ:不動産部

弊社で開催している市川市のオープンハウス で、室内リフォームの見積もり依頼をお受けし、現場調査に行ってまいりました。
キッチン、お風呂と洗面化粧台の水廻りと、リビングのフローリング&クロス。玄関廻りのクロス等など・・・
平面図のコピーを頂き、提案書と共にお見積もりを提出いたします。

今回、市川市のオープンハウス は、売却とリフォームの同時内覧会です。
3:1くらいの割合で、リフォームのご相談をされていかれるお客さんがいらっしゃいます。
皆さん、水廻りの新しくなった実物を見ながら、カタログを手に取り、あれこれ想像が膨らむのだと思います。

中古を買ってリフォーム いかがですか?
また、古くなって使い勝手の悪くなった設備の交換など、林建材 では施主支給も承っております。
もちろん、職人さん派遣も材工一式工事もいたします。
お気軽にご相談下さい。

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千葉ロコロコ不動産
運営:アルフォート株式会社
TEL 047-473-7560 FAX 047-473-2286
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2012-03-15 18:36:14

卒業式

テーマ:ブログ

昨日の定休日の水曜日、無事末娘の中学校の卒業式が終わりました。
「仰げば尊し」は堪えたのですが、「旅立ちの日」斉唱の際、「今、別れのとき・・・」で涙腺が緩み、全校合唱の「大地讃頌」で一気にMAX。
撃沈しまして、ハンカチ片手に聴き入ってしまいました。



中学校の卒業式っていいものですね。
船橋市立二宮中学校。
私も、長女も長男も同窓生です。

娘も無事に卒業です。
PTA会長の私の挨拶も「どーする?」きちんと入れたし、思惑通りす。

式終了時に「話長いよ・・・会長」と本部役員に言われるも、自己満足。
これで、3人の子供達全てが義務教育を終了することができました。

当然、これからの人生のほうが長いのだけど、命だけは大切にして健やかに穏やかに生きていって欲しいです。
本人は・・・・・
高校生活へ向けて、今からスコアカードをつけられるように練習しています。

さ、甲子園、甲子園、甲子園・・・

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2012-03-09 19:14:47

中古不動産流通について

テーマ:不動産部

今日は、(財)不動産流通近代化センター主催の講習会が西新宿でありました。
題して、「中古不動産流通市場活性化のための講習会」



国交省が後援しているだけあって、土地・建設産業局と住宅局の担当者がそれぞれ講師として話をしました。
中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取り組みが発表されていましたが、消費者がより安心して中古住宅を取得できるように情報提供や、相談窓口を整備するのもいいのですが、もっと「中古住宅の買い取り再販事業の普及促進」をしてもらいものです。

私達が該当するであろう「買取・再販事業」では、再販までの間の資金負担・リスクを抱えることとなる為、中古住宅の買取からリノベーション、再販までの資金ニーズを賄う金融支援の仕組み等の負担軽減措置について検討する・・・と書いてあります。大手仲介会社はほとんど買取再販はしません。仲介の両手で食べています。最近でこそメーカー系仲介が自社の中古物件の下取みたいなことをし始めましたがね。
仲介で売れなきゃ、3ヶ月経って大幅価格変更ですよ。売主さんが残債整理できなくたってお構いなしです。彼らは自分の手数料になりゃ良いんです。

そんな消費者を弄ぶ大手より、なけなしの自己資金を使い、あるいは高金利で事業資金を調達して競売や任売で物件を買い取り、リフォーム・リノベーションして再販している、それこそ中古流通・リフォームの活性化に貢献している我々のような業者に優遇措置を・・・(笑)

今後の不動産売買の方向としては、これからの不動産業者の営業さんは、建築の知識を蓄えて、販売時・仲介時にはワンストップで購入とリフォームについての相談を網羅しなければなりません。
インスペクションに関する知識も必要になるでしょうし、瑕疵保険についての知識も同様。購入費と工事費を一体的に融資する住宅ローンの情報提供も当然必要ですね。
売買営業は、ちょっと賃貸かじった営業マンが、腰掛でできる仕事ではありません。
全従業員が宅建取得者必須という日も遠くないと思います。近い将来「初級宅建試験制度」の創設があるそうなんですけど。

私も、今年は2級建築士の試験にでもチャレンジしようと思って、昨年位からお金を貯めていたんですが(学校行くと結構掛かるんです)、ここ数ヶ月でみんな使っちゃいました。
不動産取引と、建材卸の会社の事で頭がいっぱいの今、試験受けても受からないでしょうけど・・・

どちらにしても、受験生に負けないくらいの勉強が大人になっても必要だということです。

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2012-03-09 09:08:51

2012年住宅はいつが買い時?

テーマ:不動産部
SUUMOに「2012年の買い時はいつ?」というテーマの記事がありました。
今年中に家が欲しい人は、いつごろから動き始めればいいのか?金利、価格、税制等の動きを踏まえ、4人の専門家が「今年の買い時」を検証しています。

まずは、経済アナリストの池田健三郎さん。
「希望の物件が見つかったらすぐ動けるよう今から準備を始めておこう」
・円高は輸入建築資材のコスト低下につながり、消費税の増税は時期が確定すると駆け込み需要が起こり、物件の選択肢が狭まる可能性がある。したがって、、家を買うなら円高の解消や消費税に関する政策が具体化する前に動き始めるほうがメリットがある。

次に、税理士の遠藤純一さん。
「住宅ローンの控除額について、年々縮小され来年末で終了する。2012年に契約しても入居が2013年だと2013年の控除額となってしまい、最大で100万円控除額が減る。ですから、家を買いたい人は今年中に入居できるよう、早めに動き始めたほうがいいでしょう」

東京カンテイの中山登志朗さん。
「1月から3月期に新築の供給が増える。「安心×便利」な、総合力の高い住宅を選びたい」
一方、今後震災による復興が本格化すると、建築資材の需要増により、住宅価格は若干上がる可能性がある。

ファイナンシャルプランナーの畠中雅子さん。
「早く買って、早く返せば将来にゆとりができる。子供の教育費は中学生ごろから増えますが、その前に繰り上げ返済でき、住宅ローン返済を早く終了させられる。そうすれば老後の準備にも早く取り掛かれます。数年後頭金をためてから・・・では、家賃を払いつつ貯めることになり、今買ってローン返済しながら貯蓄して繰り上げ返済する方が、節約できる利息額は有利なケースが多くなる。購入資金と頭金がしっかり用意できたら、すぐにでも動いてもいい。

まぁ、住宅情報のSUUMOの記事ですから、少しふかし目に見ても、住宅の購入は、やはり早ければ早い方が有利だという見解ですね。

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2012-03-08 19:31:49

志望校

テーマ:ブログ

昨日は、末娘の公立高校入学試験の発表日でした。
結果は、めでたく第一志望に合格!
仕事も夫婦そろって定休日でしたので、早起きして見て来ましたよ。

家庭の中全体が、この日を迎えるまで微妙な雰囲気でしたので、一気に空気が変わったようになりました。

合格発表を見て、すぐさまお礼参りに。
そう、1月2日に行った「千葉の平山お願い薬師」へ。



お正月と違い、誰もいなかったんですが「お世話になりました」とお参りしてきました。
書いた絵馬もきちんと残ってて・・・・・



下のほうに「野球部マネ」できますように。って書いてあります。
昨年夏の高等学校野球選手権大会で甲子園に出場した高校と、県大会で準優勝した高校(私立)の高校名が書かれていました。
どちらも合格しましたが、公立高校への進学は本当に親孝行です(笑)
よく頑張ったね!

梅の木も祝福してくれているようにきれいに咲いていて・・・



本当にありがとうございました。

これからは、親である我々が頑張る番です。






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2012-03-04 12:12:46

砕石を駐車場に

テーマ:建材営業所

自宅の駐車場に、砕石(40-0)を敷きたいといった依頼がホームページから入りました。
当初は、弊社の建材通販 からご購入を検討されたようなのですが、個数単位ですと、送料の方が高くついてしまうので、ダンプで配送が可能かどうかのご質問のお問合せでした。

本来、業者さん向けの販売ページ のご紹介は、量がまとまるのでダンプでの配送になりますが、エンドユーザーの皆様でもご利用は可能です。
個数単位で購入されるよりも、費用は断然お安く済みますのでお得ですね。

ただし、自社配送なので配達範囲は限られてしまいます。
配達範囲についてはこちら からご確認下さい。

今回、お客様には大変喜んでいただきました。
まだまだ、建材は一般のお客様にとっては馴染みの薄い商品だったのですね。
アンケートにもお褒めの言葉を頂き、恐縮だったのですが追ってメールも頂きました。

掲載許可を頂きましたので転載いたします。

「本日、無事に荷受しました。
配送の部署の方の電話対応も丁寧で安心して頼めました。
また、配送に来て頂いたドライバーの方も、とても感じがよく気持ちよく荷受できました。
アンケートも記入はしたのですが、自宅が細い路地で車が来てしまい、しっかりと書けなかったので、お礼のメールを送らせていただきました。
また何かありましたら是非、林建材さんにお願いしたいと思います。
林様を始め、今回の件で関わった方皆様が丁寧な対応で安心して購入できました。

ありがとうございました。」

こういったご連絡は本当に『励み』になります。
建材店というのは、店構えからして一般のユーザーさんにとっては入りにくいお店だと思います。
そういった際、ホームページからお問合せ頂ければ、親切丁寧にご説明いたしますので、是非ご利用下さい。


建材通販と外構エクステリアは
千葉県の建材配達・外構・ガーデン・エクステリア・リフォーム の林建材
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