2012-01-28 19:23:26

生産緑地の宅地転用について

テーマ:不動産部

アットホームの情報誌に、「生産力地の宅地転用について」の記事があり、興味深く読みました。
ここ津田沼周辺も、都市化が進み畑も少なくなっているのですが、でもまだまだ生産緑地は存在します。
ネックは、次世代組が今後の土地活用を考える場合、どうも生産緑地に指定されている農地の問題が出てきます。
転載してみます。


【ご相談】 

父親が東京23区内の兼業農家という方から相談を受けています。農地の多くが生産緑地に指定されているそうですが、子どもが相続した時に生産緑地は宅地転用できるのでしょうか。


【回答】

生産緑地地区の都市計画

生産緑地地区は、市街化区域内にある一団の農地等(農地、採草放牧地、森林、池沼等)で次の要件に該当するものの区域について、土地所有者等の同意を得て、都市計画で定められます。

公害等の防止、農林漁業等と調和した都市環境の保全等の効用があり、かつ、公共施設等の用地として適すること

500㎡以上の規模があること

用排水等の営農継続可能条件備えること

生産緑地地区内の行為制限

生産緑地地区は、宅地開発が進んでいる市街化区域内において、公園、緑地等の公共空地が整備されるまでの代わりの空地として農地等が指定されているものです。従って、生産緑地地区内の次の行為は、原則として、市区町村長の許可を受けなければなりません。

建築物その他の工作物の新築、改築、または増築

宅地の造成、土石の採取等土地の形質の変更、水面の埋立または干拓

なお、この場合に許可が受けられるのは、例えば、農林水産物の生産や集荷の用に供する施設の建築等に限られます。

生産緑地地区の指定の解除

このように生産緑地地区である限り、農地等として管理することが義務付けられるので、宅地に転用するには行為制限が解除されなければなりません。しかし、都市計画で定めている以上、行為制限の解除はそう簡単にはできません。まず、生産緑地の所有者は、①都市計画決定の告示の日から起算して30年を経過した時、②主たる従事者が死亡・重度の障害等で農林漁業の継続が困難になった時、市区町村長に対し時価での買取りを申し出ることができます。申し出を受けた市区町村長は、原則として時価で買い取るか、買取りを希望する地方公共団体等のうちから買取りの相手方を定めることができます。ここで、買取りが行なわれず、申し出日から3か月以内に所有権の移転が行なわれない時に初めて行為制限が解除され、都市計画の変更により生産緑地の指定が解除となります。

相続税の納税猶予との関係

生産緑地地区内の農地は、①の期間中、相続税の納税猶予の特例を受けることができます。しかし、相続税の納税猶予を受けている間に「生産緑地地区の買取りの申し出」を行なうと、猶予されていた相続税額に利子税を付けて納付しなければならなくなります。このように、将来において「生産緑地地区の買取りの申し出」ができるかどうかは、実質的に生産緑地の相続や納税猶予と密接な関係にあります。従って、父親の農地を含む財産全体の相続対策をよく検討しなければなりません。

固定資産税等との関係

市街化区域内農地は、固定資産税と都市計画税が宅地並み課税されています。しかし、生産緑地地区内の農地は、農地として課税され、農地の課税標準額は、例えば畑で140円/㎡と宅地に比べはるかに低くされています。生産緑地地区の行為制限が解除されれば、市街化区域内農地として宅地並み課税となり、もし、宅地転用すれば宅地として課税されます。この点も十分に考慮してください。


以上です。
参考にされて下さい。

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2012-01-26 11:23:09

汚染生コン

テーマ:建材営業所

とうとう建設資材であるコンクリートの汚染が発覚してしまいましたね。

「福島県二本松市の新築マンションから高放射線量が検出された問題が波紋を広げている。砕石会社が福島第1原発事故から出た放射性物質に汚染された石をコンクリート用として複数の建設会社に出荷し、マンションの基礎部分に使われていた。二本松の物件以外にも使用されているとみられ、第2、第3の汚染建物が出る可能性が高い。」

汚染されたコンクリートが使われたのは二本松市若宮地区にある3階建て賃貸マンションの土台部分だそうで、1階の室内で、毎時0・9~1・24マイクロシーベルトと屋外より高い放射線量が検出されたらしい。

ということは、同じプラントで作られた生コンが出荷されたのはここだけではない筈。
さらには、この砕石を採掘している砕石会社の砕石は様々な建設現場でも使用されているはずですね。
「双葉砕石工業」(福島県富岡町)という砕石会社が、計画的避難区域に入っている浪江町の砕石場で採取したものだそうですが、経済産業省によると、警戒区域や計画的避難区域内の砕石場の石については放射性物質の基準は設けておらず、出荷制限もしていなかった模様です。

この砕石は、原発事故後に採掘したものではなく、事故前に採取したものを、事故後も現地で屋外に置かれていたものだそうです。
そりゃ、吹き曝しの外に出しっぱなしの保管じゃ汚染されるでしょうね。

我々千葉県の建材会社でさえ、出荷する建材・骨材の放射線測定をして公表するくらい神経質になっているのに、これくらい分からなかったのでしょうかね。その業者も管理する国も・・・
「恕の精神」をわきまえていなさ過ぎる。
みんな、致知を読んだら良いのに。

ネットに出ていました、汚染生コンのマンション。


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2012-01-17 17:21:25

第3回競売実践勉強会

テーマ:不動産部
弊社で行う「競売の勉強会」も早3回目。
毎回、3時間ほど講義を中心に行っています。

2012_0116.jpg

いつも、熱が入りすぎて時間が延びてしまい申し訳ないな、と思いながらも
受講生の方の勉強熱心さには、さすがに頭が下がります。

質疑応答の時間には、必ず新しい疑問をぶつけてこられ、常に新しい情報の収集と勉強を欠かしていないのだな・・・と感じさせられます。
私も、体験を中心になるべく実践的な実務レベルの話を大切にしていますが、他社のやり方や変わった手法も勉強せねばと感じています。
当然、民事執行法の勉強も怠れません。

勉強会も、まだまだあと5回続きます。

第2期生も募集開始します。
有料セミナー 「不動産競売 らくらく実践セミナー」
詳しくはこちらへ。

(ただし、近隣地域の同業者様は遠慮頂いております)
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2012-01-12 19:05:59

市船優勝パレード

テーマ:ブログ

今日は、船橋では市立船橋が9年ぶりの「サッカー高校選手権」優勝によるパレードが行われたそうです。



JR船橋駅の南口から市役所まで。
話では2万人近くの人が押し寄せたのだそうです。

10日の決勝戦では、先制されたものの、ロスタイムに同点ゴールをもぎ取り、延長後半に再びゴールを決め執念の勝利。
地元船橋には明るいニュースです。



こういう勝ち方は、本当に精神的に強くないとできないのだろうな・・・と思ったりして。
市船イレブンのあきらめない気持ちが、優勝に結びつきました。
「追い詰められても、焦らずに耐える精神力」が勝利をたぐり寄せたのだと。

イチローも言っていますよね。
練習で100%自分を作らないと、打席に立つことは出来ません。自分の形を見付けておかないと、どん底まで突き落とされます。」
「ハイレベルのスピードでプレイするために、ぼくは絶えず体と心の準備はしています。自分にとっていちばん大切なことは、試合前に完璧な準備をすることです。」

きっと、こんな心境で練習してきたんだろうな・・・なんて思います。
素晴らしい・・・

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2012-01-09 23:31:00

連日のお申し込み

テーマ:不動産部
ありがたいことに、今年は7日に営業を始めて3日連続で賃貸のお申し込みを頂いています。

こんな時、営業の力も大きいのは確かなんですが、一番大切な事は「お客様にどれだけ惜しみなく手間をかけられたか」が重要になってきます。

どれだけ他社以上に情報提供できたのか?諦めなかったのか?面倒な事を率先してできたのか?などなど。

困ったら、お客様に伺えば良いのです。そこに信頼が生じる…

挑戦に妥協はありません。



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2012-01-09 11:30:17

成人式2012

テーマ:ブログ
今年も、成人式での声掛け運動に参加しました。
photo:01



午前中は、昨年よりも並ぶ列が多かった気がします。「おめでとう」と声を掛けると、ハニカミながらぺこり。まつ毛が5㎝位ある女の子もいました(笑)

会場内が一杯なのか、広場にも。
photo:02



こちらは、昨年の方が多いな。


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2012-01-08 23:07:16

ハッピーバースデー

テーマ:ブログ
今日は、末娘の誕生日。
15歳おめでとう‼
受験生なんだから、精をつけないとね。
photo:01





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2012-01-02 14:35:38

合格祈願

テーマ:ブログ

photo:01



初詣に来ました。
今年は初めて千葉の平山お願い薬師に来てみました。娘の合格祈願に。

マリーンズ必勝お守りもありました。
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