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2011-07-31 11:54:58

もがくことの大切さ

テーマ:ブログ
平秀信が書いた「凡人の野望」という本の中にこんな一説がある。


「蝶になれないさなぎの話」

サナギというのは、蝶々の子供のサナギ。
あるところに一匹のサナギがいた。
男の子が歩いてきて、そのサナギを見つけた。
「あっ、サナギだ」と思って見ていたら、そのサナギは殻を破って外に出ようとしていた。
蝶になる過程だった。

男の子は興味を持って、そのサナギを見ていた。
10分、20分、ずっとそのサナギを見ていた。
でも、サナギはなかなか出てこない。
殻が固いのか、一生懸命もがいているのに、一時間たっても出てはこられなかった。

男の子は、サナギがかわいそうになった。
そして、カバンの中にあったハサミを持ち出して、外へ出られるように、サナギの殻を切ってあげた。
すると、いともたやすく、蝶は中から出てくることができた。

でも、何か変だった。

蝶であるはずなのに、羽はぐちゃぐちゃで縮んでいて、胴体は膨れ上がって大きくて、いってみればもう蝶ですらなかったのだ。
羽は小さい。胴体はでかい。飛ぶこともできない。
結局、その蝶になれなかったサナギは、もぞもぞと歩いてその場を去ってしまった。

男の子は、その蝶を助けたかった。そのためにハサミで殻を切ってあげた。
だが、蝶にとっては助けてもらったことにはならなかった。
一生、飛ぶことのできない体になってしまったからだ。

蝶は殻から出るときに、もがくことで飛べるという。
胴体にある養分を羽根に持っていき、羽根を成長させるというプロセスが必要なのだ。
それを男の子に奪われてしまった。
殻の中でもがいていて、胴体を小さくして、羽根を大きく広げて、初めて飛べるようになるというのに。

「もがく」という過程はとても苦しい。
でも、同時に一番大切な作業でもある。
苦しいからやめる、というのではなくて、あきらめないでやってほしい。

ここまで。

もがくことって苦しいですよね。
真っ暗で、そこから抜け出したくても抜け出せない。
私もあまり経験したくないです。
でも、こちらから出会いたくなくとも向こうからやってくる。
そんなときは真っ向勝負です。
「もがき」がプロセスならば・・・得られるものは、きっととても大きいです。
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2011-07-30 12:00:00

アパートを建てずに相続対策

テーマ:不動産部

一昔前の相続対策といえば、持っている土地にアパートを建てる。
地主さんのほとんどがそう思っていたことでしょう。

でも、どうでしょう。
アパートの建築というのは、相続対策のある一部の手段にすぎないのに、いつの間にか建てる事が目的になってしまっていませんか?
先日、相続税の基礎控除が下がることを書きましたが、資産を圧縮するという相続対策効果では、確かに新築したほうが大きいですが、
相続対策のつもりが、採算が合わず火の車・・・なんてこともあり得ます。
当然、借りたお金は返さねばならないので、一番重視することは建てた物件での賃貸経営の採算性です。

なにも、その畑に何かを建てるだけではなく、その土地を売って都心のアパートに買い換えたり、土地を担保に利便性の良い所のアパートを買う、という選択肢もあります。
中古でも試算の圧縮効果は見込めますので、選択の幅を広げて、実際の圧縮効果を税理士さんにでも計算してもらってください。

最近のアパートは贅沢になってますので、オール電化やインターネット。最新のセキュリティにペット可物件。あらゆる最新設備を投入し、見積額はパンパンに。
それも、数年したら最新設備ではなくなり、リフォーム、リフォームの繰り返し。
それで、表面利回りが10%も出ないとしたら・・・
何千万円もの借金をして、手取りはわずかで、挙句持ち出しだなんて・・・悲しくなりますね。
今、利便性の良いエリアでも利回り10%以上の土地付きアパートなんてざらに売られています。

だから、その土地に何も建てない・・・というのも重要な選択肢なのです。

新築建物の評価は、建築費の5割
ローンは100%
土地の評価額は路線価の80%

ここで、路線価で1000万円の土地に、5000万円のアパートをローンを使って建てた場合、
単純計算で、約355万円の節税になります。
たった355万円です。

しかも、最大評価減は新築時のみで、ローンを支払い続けていくと、その分だけ財産評価は上がっていきますので、永遠に相続対策を行わなければいけなくなります。
先祖代々の土地を守るためには、土地を移転することも必要になってくるかも知れませんね。

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2011-07-29 12:00:00

相続税申告チェックが強化される

テーマ:不動産部
なんと、2011年度の税制改正法案が成立してないのに、相続税の課税対象者が広がる前から税務署の申告に対する調査のチェックが細かくなってきたというのです。
もともと、相続税申告に対する調査のウエートは他の税金に比べて高いのだそうです。
申告漏れの指摘も多く、「調査が厳しい税金」とも。

申告を多く手がける税理士からは、「申告書の提出から、税務調査までの期間が短くなる一方、調査項目が増えてきている。」という声も聞こえてきます。

相続税チェック.jpg

これは、最近念入りにチェックされる項目を中心にまとめたものだそうです。
この表を参考に、適正な申告を心がければ逆に「調査を水際で防ぐ効果がある」のですね。

次に、対処法。
相続税調査に上手に対応するためのアドバイス5か条です。

201107 taishohou.jpg

2011年度の改正法案での基礎控除12は「3000万円+600万円×法定相続人の数」です。
課税対象拡大は免れません。気をつけましょう。
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2011-07-28 18:29:06

どうなる?住宅ローンの低金利

テーマ:不動産部
国土交通省は、フラット35の金利優遇措置を来年度も継続する方針です。

201107 住宅ローン金利優遇継続.jpg

特に省エネや耐震などの条件を満たした住宅向けの「フラット35S」では、当初10年間の金利を通常より1%引き下げ、利用者は年1%前半と、民間の3%前後より割安な金利で借りられます。
これは、民間銀行などから「民業圧迫」との批判も多いようです。

一方この低金利競争は、フラットの長期固定ローンだけではなく、変動金利型を中心に信託銀行や地方銀行が金利優遇幅を相次ぎ拡大し、拍車が掛かっています。
三井住友トラストホールディングスでは、提携する不動産会社などが手がける住宅を購入するローンの場合、変動型の最優遇金利で年0.775%。
住信SBIネット銀行では、年0.875%。

201107 住宅ローン低金利競争.jpg

市場金利の上昇によって返済額が増えるリスクがある変動型ですが、それでもそのリスクを上回るのでしょう。着実に増えています。
他行のローンからの借り換えを狙う金融機関の力の入れ方からも、企業の資金需要低迷を住宅ローンでとの目論みが分かります。
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2011-07-19 02:44:26

決済・引き渡し

テーマ:不動産部
七月は、今週の金曜日の社有物件を含めて決済が四件。工事もかなりやった。多分、今年一です。

来週には、競売の入札も控えてるし、買取案件の内見もあり、おまけに土木工事の着工もあります。

こんな忙しい時ほど慎重に行動しないといけません。
大事なこと次々に忘れてしまうから。

人間の頭って、詰め込み過ぎると先に入っていたものが、押し出されてしまうんですね。

先週も土日に試算する物件の謄本取るの、すっかり忘れたし。

忙しくとも心を亡くしたらいけない。

寝不足もいけないですね。さぁ、寝よう。

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2011-07-16 14:32:22

更新料有効判決

テーマ:不動産部

昨日、全国の賃貸系不動産会社が大注目していた「更新料裁判」の最高裁の判決が出ました。

更新料有効.jpg

アパートやマンションの賃貸経営に大きな影響を投げかけることから、裁判の動向が大変注目されていましたが、
賃貸住宅更新料訴訟の上告審において、最高裁は7月15日、「更新料条項は有効」との初判断を示しました。

つまり、「更新料」を支払う契約について「有効です」という判決を言い渡したということです。

貸主側が勝訴し、借り手側の敗訴が確定したわけですが、今回、「消費者の利益を一方的に害する契約条項ではない、
更新料が賃料と比べて高すぎるなどの特別な事情がない限り、更新料は有効」という判断です。

更新料「有効」判決の主な理由として、次の通り述べられています。

賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。

先日の「敷き引き有効」の判決もそうでしたが、管理会社や大家さんはひとまず「ホッ」としていることでしょう。
しかし、こういった事が裁判で争われる以上、今後敷き引きや更新料は取りずらくなるのは目に見えて確実だと思います。
なんたって、この争っている時間が一番無駄です。
出来るだけ早めに対策を講じましょう。

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2011-07-12 19:33:02

賃貸住宅フェア 2011in東京

テーマ:不動産部
今年も行ってきました、賃貸住宅フェア。
tintai-f.jpg

お世話になっているオーナーさんに、何かメリットのある商品はないか?
地主さんに喜んでもらえるようなシステムはないか?と毎年出かけています。

今年は、リフォーム・リノベーションと高齢者住宅、太陽光発電のブースが幅を利かせていた印象です。

しかし、私が注目したのは、たった3つのブース。
一つ目は、古い浴室や洗面所のリニューアル。

リニューアル バス前.jpg

こんな水垢だらけのユニットバスが大変身します。

リニューアル バス後.jpg

これは、新しくユニットバスを入れ替えたのではなくて、「再生塗装」という方法です。
塗装で、これだけ綺麗にリニューアルできるのなら、新しいユニットバスなど要りません。
価格も、うんと安く済みますし。
結構、お勧めです。

二つ目は、なんと「コンテナ」で作られた集合住宅です。

コンテナ集合住宅.jpg

このコンテナを使った賃貸住宅は、戸当たり約300万円からと建築コストが安く、工期が短いというメリットがあります。
すでに横浜で2棟竣工したのだそうです。
7年で投資回収できるという、謳い文句です。
外壁はサイディングなどを張り、意匠性を高めています。
内装も良くできていて、賃料を抑えたい入居者にとっては持って来いではないでしょうか?

最後に三つ目は、家庭用ポータブル蓄電池。

蓄電くん小.jpg

蓄電くん大.jpg

この蓄電池は、自宅のコンセントにつなぐだけで充電でき、3、4時間でフル充電できます。
東日本大震災時の計画停電や、現在の節電の中には、大きな需要がある商品だと思います。
発電機とは違い、ガソリンもオイルもいりませんし、うるさい騒音もしない。
小さいほうで、消費電力500Wh、大きいので1000Wh使えます。
持ち運べるので、アウトドアでも使えて良いですよね。

ちょうど、4ヶ月前ビックサイトにもう少しで到着!というところで地震に遭ったので、今回もビクビクしていました。
地震があったせいで、フェアの内容も随分と変わったのではないでしょうか?
危機管理対策は大事ですね。



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2011-07-07 01:45:46

館山城

テーマ:ブログ
昨日の定休日一日目は、館山城。
会社経営って大変だ!-201107061611000.jpg

そのあとは、大学生の長男とカブト虫狩り。カブトムシ四匹、クワガタ四匹、計八匹の大漁でした。

俺大学生になって、何やってるんだろう・・・と言ってたので、狩りは男のロマンよ!と訳わからん事言い放ちました(笑)
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2011-07-06 11:35:23

清澄寺

テーマ:ブログ
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2011-07-06 11:31:50

麻綿原高原

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