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2011-02-28 19:54:07

住みたい都道府県は?

テーマ:ブログ

全国の小中学生200人に複数回答でアンケートしたんだそうです。

1.沖縄県
2.今住んでいるところでいい
3.東京都
4.北海道
5.神奈川県
6.京都府
7.千葉県
7.大阪府
9.静岡県
10.奈良県
11.兵庫県
12.愛知県
13.愛媛県
14.埼玉県
15.福岡県

子供に聞いた・・・というところが良いですよね。
我が千葉県は、何と7位。
ディズニーランドのお陰か?

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2011-02-23 10:15:23

相続手続きのコツ

テーマ:不動産部
あまり考えたくないことですが、親や親族の死。
私も最近、近い身内で相続があり、関わりました。

自分の親や配偶者が亡くなるまでは、全く考えもしなかったことが手続きとして次々と出てきます。
例えば、健康保険、年金などの社会保険手続き。
不動産や預貯金の名義変更。
所得税、相続税の申告。

こんなに大変だとは思わなかった・・・と言うほどたくさんの手続きが待ちかまえています。
これを全て自分の力だけでやりきるには物理的に困難な気がします。

そんなときは、迷わず専門家に依頼しましょう。

遺族年金の手続きなどは、社会保険労務士。
不動産の所有権移転登記などは、司法書士。
また、遺産があり相続税がかかるようなケースでは、原則10ヶ月以内での申告が必要になります。相続人ごとの実際の納税額計算は遺産分割が前提なので税理士に依頼します。
もちろん、税金を支払う為に不動産を売却するような場合には、私達のような宅地建物取引業者とのお付き合いも大切です。

相続の専門家は職権で一般の我々が簡単に出来ないことを、いとも簡単に手続きしてくれます。
遺族年金のように請求しないと受け取れないものもあるので、そう言ったときにはなるべく早い対応が必要です。

私共のような不動産業者には、このような専門家を顧問契約している場合が多いので、心配なときには一度話を聞いてみると良いですね。
当然、当社にも提携・顧問契約している専門家が揃っております。困ったときには是非ご連絡下さい。
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2011-02-22 10:56:22

津田沼の駅ナカ

テーマ:ブログ
何と、我々の地元駅「津田沼」に駅ナカ登場!

津田沼駅ナカ.jpg

現在も、少しの店舗があるのですが、3月20日開業の店舗数は従来の2倍の20店舗。
和洋中の総菜店が9店に焼き菓子やパンや、ソフトクリームなどスイーツ関連が5店、コンビニ、雑貨店、花屋さんもそこに加わります。
営業時間は、8時から22時。
利便性を高めて、駅周辺のスーパーから買い物客を引き込むんだそうです。
頻繁に津田沼駅を利用する私達としては、楽しみな『駅ナカ』です。
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2011-02-21 10:49:56

スカイライナー効果

テーマ:不動産部
千葉県の2010年新設住宅着工戸数が前年比6%増と報道されました。
巷で言われている「フラット35」効果も当然あると思いますが、千葉においては「成田スカイアクセス」効果が大きいと言われています。

成田スカイアクセスとは、東京都心から成田国際空港へのアクセス改善を目的に、印旛日本医大駅まで通じている北総鉄道北総線をさらに東へ延伸して同空港に直結させた路線で、京成電鉄が運行しています。なんと、時速160㎞運転で、日暮里から空港第2ビル間を現在より15分短縮した最速36分で結びます。

また、成田空港から羽田空港間を直結する一般特急「アクセス特急」を新設され、益々成田へのアクセスが向上しました。
これによって、スカイアクセス沿線の印西市、鎌ヶ谷市などは3割から3倍増えました。

その他は、検見川浜駅や稲毛海岸駅の京葉線沿線、船橋市・市川市の京葉地区が10%以上増加しました。
但し、あくまでも前年比なのでデータとしては1976年以降では2009年に次いで2番目に低い戸数なのです。

持ち家と分譲が下支えしたようですが、喜んでいられません。
この増加が、何かの兆しになればいいのですが、ならないでしょうね。

流れは、確実に中古不動産流通に向かっています。


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2011-02-20 18:17:57

セメント4月値上げ

テーマ:建材営業所
またかっ・・・・・・と言う感じですが、今回セメントメーカーは本気のようです。
セメント値上げ.jpg

前回、値上げを打ち出したものの、需要家である生コンメーカーの反発に遭い断念した経緯があります。
しかしながら、原燃料の石炭価格の高騰、設備投資のコストなど増により、改めての値上げとなりそうです。

国内最大手の太平洋セメントに追随し国内4位のトクヤマも値上げを表明しました。
さて、需要家はどう出るでしょうか。

我々建材店にとっても、主要品目の1つですので目は離せません。
株価もこのニュースに連動し、セメントメーカーの採算改善期待から上昇しました。
この国内需要低迷のさなかの値上げ報道。
少し見守ることとします。
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2011-02-20 11:58:09

競落価格が上昇

テーマ:不動産部

ここ最近、競売の落札価格が上昇していませんか?
強制執行の件で、福岡の社長と電話で話をしている中でこんな話が出ました。

確かに、千葉地裁本庁の落札結果を見ても料理しやすい物件については、入札件数も多く落札価格も高値ぎみ。
落札業者も、聞き慣れない業者の落札も増えてきました。

中古流通が活発になっている今、下取り物件がなかなか無く、供給が少なくなっているようです。
その分、競売市場に仕入を求めて参入する業者が増加したのでしょう。
反面、「あの物件をあの価格で・・・」という落札が結構あります。
調査不足でしょうね。

また、「金融機関が積極的に堅実な不動産業者に融資をし始めている」と言うことも言える・・・と。
設立したばかりのグループ企業にどんどん融資の依頼が持ち込まれているのだそうです。
まったく羨ましい・・・(笑)

2月も実質あと1週間。
アッという間です。
もたもたしていると置いて行かれます。

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2011-02-18 19:00:34

催告

テーマ:不動産部

今日は、弊社所有物件(競売)の強制執行催告の日でした。
断行屋さん、鍵屋さん、担当執行官、そして申立人である私の立会いのもと鍵の開錠を・・・
その瞬間、占有者が玄関から出てきました。なんと出掛ける間際だと言うじゃありませんか。
現地調査、近隣での聞き込みからすでに退去済みであろうと予想していたのですが、なんとまだ居住していたのです。

先週現地確認したときに、家の中からペットの鳴き声がしていたので、定期的にエサをやりに来ているのか、近所にエサやりを依頼しているのかどちらかと踏んでいましたが、全くの見当違いでした。
申し立てせずに、開錠しなくて良かった・・・(ホッ)

当然、催告が終わったあと、仕事に急いでいる占有者を引き留め話をしました。
きっと交渉まとまると思います。
明日以降3日以内で、話し合いをしてきます。

この、交渉の仕事は、どうも相手に対して感情移入をしてしまいます。
今回の方も、色々事情がありそうでして。。
交渉に同情は禁物ですが、お互いに理想の形を模索します。

さぁ、これでさらに商品化に向けて一歩前進しました。

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2011-02-15 17:26:46

木更津市の物件

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-201102151629001.jpg

二回目の現場調査。
現地に違法駐車している車の所有者ふたりと話ができました。あと一台もだいたい目星がつきました。

調査には近隣聞き込みは、欠かせません。

漁港近くの○○水産で、晩飯のおかずになるであろう「アサリ」を調達し、終了!

画像は、木更津キャッツアイで有名になった赤橋です。
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2011-02-14 13:24:06

セコムとレオパレス

テーマ:不動産部

今日のニュースで、日本の名目GDPが中国に抜かれ世界2位の座を明け渡す形となりましたね。
GDP世界3位は、当時の西ドイツを抜いて以来43年ぶりだそうです。
少子高齢化の進展に伴う成長鈍化・・・

今後日本の人口は、2050年に9515万人(高齢化率39.6%)、2100年には4711万人になると言われています。
これは、明治時代後半の水準だとか。

その結果、今現在人が住んでいる地域の内の2割が、誰も住まない無居住地域になる可能性があるそうです。
そんな中、「セコムとレオパレス提携」のニュースが入ってきました。
セコムの防犯システムを賃貸住宅に常備しようというのです。

今後も、年間一万戸超のペースで賃貸住宅を新築するというレオパレス。
国内のホームセキュリティの普及率が約2%と低迷する中、今迄ほとんど無かった賃貸住宅の顧客を獲得することが狙いなのでしょうが。
新築賃貸住宅を毎年大量に供給していく会社に未来はあるのかどうかはわかりませんが、しばらくは、既存の大家さんは苦戦を強いられるかも知れませんね。

賃貸住宅も当たり前のアパマンを建てていたのでは取り残されます。
既存のアパマンも、個性のキラッと光った差別化をしていかないと空室だらけになるかもしれません。

「この世に生き残る生き物は、最も力の強いものか。そうではない。最も頭のいいものか。そうでもない。それは、変化に対応できる生き物だ」
byダーウィン

住宅も、我々人間の命をしまう箱。
箱自体も変化に対応できるようでなければいけないのかも知れない。

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2011-02-11 13:27:41

物件囲い込み

テーマ:不動産部
以前私も、不動産業界の「物件の囲い込み」について、書いた記事 があるのですが、今日は不動産コンサルタントの長島さんが、大手仲介会社の物件の囲い込み(情報の囲い込み)についてを痛烈に批判していたので一部転載します。←無許可です(笑)

私も以下の内容に全く同感です。
通常の業務の中で、完全に社外からの客付けをシャットアウトしている事例が非常に多いです。
売主さんのことを思うと、「少しでも高く、少しでも早く売ろうと考えないのか?」と不思議になります。


~以下転載です~

不動産
仲介業の【物件囲い込み問題】ついて、かん解説します。

不動産仲介業では、売り主、買主双方から3パーセント+6万円(税別)を上限として報酬を受け取ることができます。

ゆえ売り主、買い主と自ら見つけて双方から手数料を受け取るインセンティブが働き、売り物件を受託している不動産業者が、客付け業者対して物件を紹介しないとか、REINS(業者間不動産ネットワーク)登録しないなどの行為が横行しているのです。

各個人や各企業が自らの収益を最大化する方向動く結果、市場全体としては不動産流通が阻害される結果となっているわけです。
このことは以前から問題視されてきが実際は何ら手が付けられていません。

客付け業者から物件の存在確認がくると
「話が入ってま~す」とか「契約予定で~す」などといって、客付けをさせないのです。
要する自分ちが客付けできるまで物件を塩漬けさせておくということです。
これは、売主への背信行為であると同時、宅建業法違反です。

例えばあながネットで気なる物件を見つけ、信頼している業者A「見せてほしい」
と依頼します。ところが業者Aが物元業者であるX物件確認すると「話が入ってま~す」
といって紹介してくれないのです。
仕方なくその旨をあな話し、あな仕方なく物元業者X連絡をとってみます。

すると・・・

「はい!その物件はまだあります!ご案内できますよ!」
と元気よく言われちゃっりします。このような事態を、物件の売主が知っていればなんら問題はないのですが、
「あなの物件は当社で囲い込んでおり、他者は紹介しません。

ウチ買客が現れときだけ紹介して、
手数料を双方からいだこうと思います」なんていうはずがありません。


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不動産仲介業の【物件囲い込み問題】ついて別の角度から、
まさ不動産仲介業をしている @nishikawa_n さんが説明していますので、
少し長くなりますが引用します。

【大手・銀行系仲介業者の囲い込み手法解説】
例えば、どこの仲介業者で査定価格5000万円前後である物件があっとします。
すると、その大手業者は6000万円の査定を出してくるのです。
そして偽計パターンの業務を行うことよって、
いつ売り買いの手数料を手中収めるのです。

それでは順説明しましょう。

1.他業者より飛び抜けて高い6000万円の査定書を売主提出する

2.この査定価格で売却するは、
大手グループのバックアップと広告費が不可欠なので、
3ヶ月の専任媒介が必須であると主張し、3ヶ月間の専任媒介契約を締結する。

3.媒介契約後2~3週間、内覧希望反響極端少ないと報告し続ける。

4.近隣で割安な新築が分譲され始めとか、同じエリア内で安く売られている物件が出とか、
物件固有のマイナスポイントを並べて不評であることを伝え不安さす。

5.不可抗力で価格を下げざるを得ない状況なので、価格を下げましょうと提案する。
そして5500万円まで下げさせる。

6.5500万円まで下げて反響が少ない旨を報告し、
本当早期で内容の良いお客さん売却する
5000万円程度まで下げ方が良いと提案する。

7.本来は他業者のお客さんを案内して早期売却を目指す役目がある係らず、
大手業者は自社のお客様以外物件案内をしない方針なので
成約スピードは当然遅くなる。
他業者から反響や内覧希望があっう決まりまし。」「商談中」
などと言って業者客の案内を全て排除します。

成約が実現しないと何度価格を下げるべきである提案ばかりを繰り返すめ、
4500万円くらいまで価格設定を下げさせてしまう。
結果的4300万円くらいで成約する。

この価格は他業者の査定より遥か低い着地点となってしまっている。
これが、業界で騒いでいる物件囲い込みですよ。

大手・銀行系仲介業者の営業員の中優秀な人が多いのですが、
上の命令は逆らえずというのがサラリーマンの性です。
このありは予備知識として覚えておきましょう。

これまで解説してき物件の囲い込みは、
宅建業法34条2-5と刑法233条の偽計業務妨害罪ると思います。
、他社業務阻害しています。

囲い込み物件がチラシで広告される事より、
他社は接客している顧客から不信感を持れるからです。
、そこが囲い込みをする側の狙いであります

業界では売却の依頼を「まとな仕事」と呼びます。
これは購入依頼客と売却依頼客の重要度の違いからこう呼ばれるのです。
売却依頼は購入依頼8~10件分程の値打ちがあり、
仲介業者の糧である手数料が確保しやすいのです。
そして、これを違法囲い込んで行かれるのでクレームが出ているのです。

メディアで「信頼」「誠実」などを宣伝しながら実際は非合法な偽計を行うのは
どうなんでしょう?それとこの国ではこれが正しい仕事の流儀なのでしょうか?
重要な事は、この問題をこのまま放置しておくと、
零細業者はますます顧客から不信感を抱かれ、追い込まれる事です。

その人が求めている不動産を紹介しい、これが仲介業者の素朴な思いです。
しかし、現状ではこれが難しいのです。
これを説明する事ができないジレンマあります。
一日で早く、流通市場が正常化してほしいですね!では今日良い一日を。
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