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2009-06-28 15:23:53

空室よりはマシ

テーマ:不動産部

梅雨。
やはり、この時期はハイシーズンと比較すると賃貸のお客様はぐっと減少します。
4月になって、入居者の退去があったり、また繁忙期後半に竣工したりした新築は、9月頃の第2繁忙期が来るまでは非常に苦戦します。
ましてや、最近、この不況で、派遣切り、人員削減の影響が、自動車、電機などの製造業地域で、大きく顕れています。

そういった地域で 「入居者が、まったくいない・・・?」と、嘆いている大家さんもおられます。
いや、この嘆きは、そういった地域だけの話でもないでしょう。
4月以降、5月、6月と入居がピタッと止まったままで悶々と過ごした方もいるでしょう。

融資とのキャッシュフローの関係で、夜も眠れないぐらいの不安や心配を抱かれている大家さんも多いと聞きます。
心中察しますが、誰も、ここまで景気が悪化し、アパート需要が落ち込むとは予想もしなかったですよね。
でも、まだまだあきらめないでくださいね。
状況を傍観するのではなく、最大限の努力をして見ましょう。
最大限の努力!?

国は、昨年の暮れから半年、我々中小企業に対してなんと30兆円規模の保障・融資枠を確保したんですよ。
緊急な制度とは、大胆にこの位の事を行わなければ目立たないし、思い切った方策をとらなければいけません。

賃貸物件の経営者である大家さんも、傍観をやめて、即動かないと・・・
じゃ、 たとえば?
まずは、賃貸条件の家賃、礼金、敷金、広告費をもう一度見直しをしてみます。家賃は思い切って大胆に下げる。初期費用の礼金も敷金もゼロ!不動産会社に払う広告費も地域にはないレベルに引き上げる・・・等など。まだまだやれることは沢山あるはずです。

それだけやってももしダメなら・・・
今度は、アパートをペット可物件にしてしまう。お年寄りの入居者を受け入れる。それだけでは済まず、外国人だって入居可にしてしまう。
とにかく入居条件を緩和してしまうのです。しかし、誰でも入居させればいいという意味ではありません、あしからず。

最悪なら、こういった手もあるはず。気乗りしないこともあると思いますが、空室よりはマシです。
世の中には、確実にニーズがあるのに、躊躇してしまっていたことって多いですよね。
もう一度思い出してやってみるのです。
空室を持った大家さんにとっては、入居者を選んでいるという時期ではないんです。非常時ですからね。
「非常時の空室対策」は全てのハードルを下げることにつきます。
だから・・・減額分の家賃だけは失いますが、他に失うものは何もありませんから・・・
つまり、「空室よりはマシ」ちゅーことです。

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2009-06-26 14:18:35

フィギュア

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200906261409000.jpg
今日も、蔵前にて商談です。それにしても、ここはフィギュアのお店が多いんですね。もしかしてマニアにとっては有名どころなのでしょうか?
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2009-06-23 22:32:13

船橋市長選

テーマ:ブログ
21日の日曜日、大雨が降る中「船橋市長選挙」の投票に行って来ました。
戦前から、現職の藤代さんが苦戦している・・・と話を聞いていましたが
その夜の開票速報で・・・

新人の無名の女性候補、野屋敷さんとは、たったの約4600票差でした。
前千葉県知事堂本暁子氏を口説き落として知事選に擁立し、全国的な無党派ブームの先駆けとした市民団体の代表で、前日には河村たかし・名古屋市長、渡辺喜美、江田憲司両衆院議員も応援に駆け付けてたのですね。

まずは、大善戦と言えるでしょう。
かつ、国民運動体の実力をはかる上でも大変参考になった選挙戦だと思います。

藤代さんは、12年前大橋市長を破った時、多選の弊害をあげ、自らの任期を「3期12年」と公約。それを公約違反と批判し、任期ごとに受け取る退職金約2900万円や公用車廃止を訴えた各候補。
現職の4選となりましたが、まぁ住み良い街「船橋」にして貰いたいものです。

しかし、日本一高い船橋市職員の給与見直しは・・・・必要なんじゃね。

次は衆院選か?


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2009-06-21 11:51:17

幽霊マンション?

テーマ:ブログ

賃貸経営において、考えたくない「賃貸入居者の死」。
でも、日本における高齢化の比率は増加の一途を辿り、10人に1人は、75歳以上の「後期高齢者」です。
私共は、それほど賃貸管理の件数は多くはないのですが、最近入居者の死の案件に遭遇しました。
その方は、残念なことに将来ある若い入居者だったのですが、今後、アパート内の高齢者の自然死や孤独死は、大きなリスクになる可能性があります。

また、巷のニュースではアパートでの自殺や他殺など痛ましい事件を目にすることも少なくありません。
そうですね、入居者の死はアパートやマンションの大家さんにとっては、いつ起きてもおかしくない事なのです。

すると賃貸経営をしていく上でどのようなデメリットがあるでしょう。
そして、もし入居者の死に直面した時、どう対処しますか?その準備はできているでしょうか。

しかし、まず日常的に大家さんが店子さんの死に遭遇することはほとんどありません。しかし、「死」というのは突然やってくるものなので、その対処法はいつも頭の中に入れておかなくてはなりません。
それでは、どんな対処方法があるのかを説明します。

1.対処方法
先出の自然死や孤独死の場合、家族に看取られて死んだ場合や、部屋でなくなったあとにすぐ発見した場合などは、次の入居者募集の際に告知をする必要がありません。
しかし、死後数日経過し、遺体の腐乱が始まってしまったような場合にはそう言う訳にはいかず、「変死」となってしまいます。変死には、自殺や他殺も含まれます。
まず、どこよりも先に警察に連絡をします。そして警察による実況検分により、事件性がない事が確認されたあと第3者の入室が可能になります。警察による許可がおりれば、家族や連帯保証人、葬儀社などに連絡をし、遺体を搬出します。その後は、専門の清掃業者にお願いをし、消毒清掃を行い、原状回復をします。
これ、大家さん1人じゃできないですもんね。

2.その後の入居者募集
自然死の場合、新たな入居希望者に告知の必要はないと先ほど書きました。
しかし、「変死」の場合はそう言う訳にはいきません。
重要事項説明にて嫌悪事項として「瑕疵あり」と記載しなければなりません。
もし、すっとぼけて告知せずに入居後にトラブルになった場合には、何らかの損害賠償を支払わなければならない事態になると思います。

3.告知期間
これも見解が様々なのですが、裁判によっては、10年の事故死は告知義務があるとする場合や、6年で構わないとする判例もあります。
しかし、賃貸募集の場合、3年程で賃貸が可能になったような例もあり、見解が一致しません。「ひとり入居者が入った時点で次は告知せず」なんて事例もあります。
2ちゃんねるなどで『幽霊マンション』で盛り上がっているような人達もいますので、そう言う人達向けに募集をしてみるのも一手です。

4.損害賠償は
幽霊マンション』にお住まいになる方が見つからない場合、変死の部屋はある程度長い期間空室になることが多いです。
そうすると、ある意味大家さんも被害者ですね。
その損害については、自殺した入居者の連帯保証人に損害賠償を求めることができます。
多くがその家族の場合が多いので、少々辛いことですが交渉は必要でしょう。

どうでしたか?
普段の生活で他人の死というのは、あまり深く考えたことが無くても、自分の所有する賃貸物件には何人も何十人も、もしかしたら何百人もの入居者がいます。
大家さんにとって、入居者の死は考えたくはありませんが、可能性が多くつきまといます。
起きてしまった時の対処方法を知るのと知らないのとでは、その後の賃貸経営に大きく影響を及ぼしますので、
今回の知識は、今の内に頭の中の隅でもしまっておいて下さいね。

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2009-06-20 18:27:31

前払い金戻らず

テーマ:不動産部
先日、朝のワイドショーで「アーバンエステート」の問題を放映していました。
あれだけの顧客に値引きやサービスをエサに早期入金を迫るんですね。
この会社の売りは「四寸五分のヒノキ柱」、60年保証(JIO)、それでいて24万8千円という坪単価。
やはり、この低価格・・・無理だったのでしょうか。
社内にはお飾りのなにもわからない社長、そして営業部が実権を持ち、会長が実質のワンマンオーナー。

6月17日の日経を読んでいたら、こんな記事がありました。
20090620181130_00001.jpg

こういったトラブルの増加により、ガイドラインを作るんですって。
でも、手付け時に総額の7割とかを払ってしまう消費者も消費者です。
アーバンのワイドショーでは、保証機関の契約もしていたのだそうですが、そんな保証会社も機能していなかったようで・・・

今後益々こういった注文建築のハウスメーカーの倒産は増えていくことでしょう。
すると、「虎の子の前払い金戻らず・・・」と言ったトラブルも増え続けていくのでしょう。

ともかく現場も外構がやっていなかったり、ポストがついていなかったりと、ひどかったらしいです。

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2009-06-20 01:34:07

失敗

テーマ:携帯より
今日の商談は、自分でも笑っちゃう程の失敗例でした。買主にあの資料見せちゃいけねぇなぁ。いくらインテグリティ=誠実だと言っても馬鹿正直に・・・
でも、待てよ!それだから皆商談入れてくれるのかもな、馬鹿正直不動産屋に。そう、そう、ポジティブに考える事としよう。
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2009-06-16 23:12:17

右大臣

テーマ:不動産部
今日は、隣同士仲良く約七時間一緒でした(謎)
いや~、本当に俺としたことが・・・なめてました。
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2009-06-10 19:08:25

仮面ライダーV3

テーマ:建材営業所
会社経営って大変だ!-200906101309000.jpg

今日は、久しぶりにこいつにまたがって営業所へと。途中には、腕が取れてしまったV3がいるんです。
この後、流山までひとっ走り。

120㎞位しか走ってませんが、ちとばかり疲労しました。

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2009-06-04 22:09:12

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200906041713000.jpg
今日は、ルーキーズ見に行きました。女房と二人。最近は、子供たちも親離れをし、いつも一緒って訳には行かず・・・
でも、不覚にも最後のシーンでは涙が・・・子供と行かなくて良かったかも。
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2009-06-03 18:21:28

ほうとう

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-image003.jpg
ほうとうの不動で食べた、馬刺も最高です。
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