2009-05-28 12:10:01

中古住宅に保険をかける

テーマ:ブログ

26日の日本経済新聞より・・・
「政府は中古住宅の売買を活発にするため、来年度にも新しい保険制度をつくる検討に入った。保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏りなどの欠陥がみつかれば、かかった補修費用を最高1000万円まで支払う。保険を普及させ、中古住宅の品質への不安を和らげる。良質な中古住宅の流通を促して住宅購入で新築以外の選択肢を広げ、住環境の改善につなげる。
耐震偽装事件を受け、政府は10月から新築住宅の売主に保険加入(供託でも可)を義務付ける。新保険は加入が任意な点は異なるが、その中古住宅版といえる。」

出ましたね。
これは、中古住宅の流通に携わる者としては、待ちに待った制度です。

今迄も、中古住宅転売業者は独自のシステムを作り、住宅の瑕疵が見つかった場合などに保証をしていました。そしてそれが『売り』ともなっていました。
私共も、加盟するERA本部にお願いをし続け、「既存住宅検査保証制度」なる制度を作ってもらいました。
これは、我々宅建業者が売主となった場合、2年間の瑕疵担保責任を負いますが、その危険を売主・買主ともに補うための頼もしい制度です。
マンションであれば、外部開口部廻りからの漏水や専有部内の給排水管からの漏水など基本的性能が損なわれた場合に性能回復工事と第三者への損害賠償費用を3年間保証するものです。
それに加えて、リフォーム施工部位の「瑕疵」も5年間保証するコースもあります。

そして今回の新しい保険制度では、不動産会社が保険に加入すると、住宅の引渡から5年以内に雨漏りや床の傾きなどが見つかれば、買い主が売り主に補修工事を要求できます。
売主はかかった補修費の8割、上限1千万まで保険金を受け取れます。仮にこの売主が倒産してしまった場合でも、買主は保険金を直接請求することができます。
ただ保険料は、検査料を含めて10万-15万になると見られています。保険料としては決して安くないですが、安心を買うと思えば格安です。

これからの中古不動産は、『保険加入付き』や『住宅保証制度付き』がお勧めですね。
来年度には保険販売が始まる見通しです。

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2009-05-26 17:28:08

賃貸オーナーの動向調査

テーマ:不動産部

()NTTデータが運営する不動産情報ポータルサイト「HOME4U(ホームフォーユー)」は、賃貸管理会社を検討する際の「賃貸オーナーの動向調査」を実施した結果を発表しました。

 

 

  1. 賃貸オーナーの7割が賃貸管理会社の検討経験あり
     所有の賃貸用物件について、賃貸管理会社に委託するかどうか検討したオーナーは、73.5%でした。また全体で、複数の管理会社について検討したオーナーは25.1%、1社について検討したオーナーは38.4%でした。この結果により、オーナーの多くは、不動産管理会社が本当に自分の求める条件に合致しているかを見極め、管理業務を委託しているという様子が窺えます。また、検討する社数については、日常生活の中でいろいろなものを比べてよりよいものを選択するというシーンが増えてきたためか、複数社について検討をするというオーナーが増えてきたのではないかと考えられます。
  2. 賃貸オーナーの約3割が不動産管理会社を知るきっかけは「インターネット」と回答
     不動産管理会社を知るきっかけとして一番多いのは「家族や親族・知人からの紹介」 (45.7%) ですが、次いで多かったのは「インターネットのwebサイトやメールマガジンなどの電子メール」 (24.9%) という回答でした。この結果により、賃貸管理業界では、まだまだ「人を介しての情報」が企業選定の入口になっている現状は否めないものの、オーナーの情報収集の手段としてインターネットが認識されていると推測されます。また、「家族や親族・知人からの紹介」、「インターネットのwebサイトやメールマガジンなどの電子メール」に次いで多かった回答は、「近所にあったため」 (24.4%) 、「TV・CM」 (10.7%) 、「DM・ちらし」 (9.1%) 、「雑誌」 (7.6%) という結果になりました。このことからも、人づてやTVCMなどの身の回りにある情報だけではなく、企業のwebページやメールマガジンなどのインターネットから発信される情報にも敏感に反応する賃貸オーナーが増えてきていると考えられます。
  3. 不動産管理会社の検討に必要なのは、管理委託のメリット・デメリットや各社の情報詳細など
     不動産管理会社の検討を行ったものの、実際に管理委託を行わなかった賃貸オーナーに、どんな情報が得られれば管理業務を委託していたかを聞いたところ、管理委託料などの料金体系の紹介 (58.9%) 、不動産会社に委託するメリット・デメリット (56.0%) 、不動産会社のサービス紹介 (44.7%) などが上位を占めました。従って、オーナーは不動産管理会社の具体的なサービスなどについて、より多くの情報を欲している傾向があると言えます。そのため、管理業務を委託するメリットや不動産管理会社に関する情報が容易に得られれば、管理業務を委託するオーナーが増えると推測できるでしょう。
  4. 賃貸オーナーの約半数が、不動産管理会社を検討する際にインターネットを利用
     比較的年齢層が高いといわれるオーナーのうち48.2%が、不動産管理会社を検討する際にインターネットを利用しているという結果がでました。インターネットを利用する頻度としては、「週に1,2回程度」 (12.7%) 、「週に3,4回程度」 (12.7%) という回答が多く、オーナーたちが不動産管理会社を検討する際に、程度の差はあるにせよ、インターネットからも情報を収集していたことが窺えます。この結果により、オーナーたちは情報が来るのを待っているばかりではなく、自分から知りたい情報をインターネットを通じて得ようとしているのではないかと推測されます。


これだけ空室率が高いと、オーナーもシビアにならざるを得ませんね。
我々不動産業者も、オーナーからお預かりしている大事な資産である物件を、自分のもののように大事に扱い、オーナーや入居者が「こんなサービスあったらいいなぁ」といった斬新なアイディアとサービスを提供していかなければいけませんね。

実は、新築物件に人気が集まるのは昔も今も同じなのですが、市場で新築に話題が集まる一方、古物物件も結構検討しています。市場ではともすれば築後5年も立てば古物扱いされるのですが、通常建てて10年くらいはまだまだ新築の香りがするものです。しかし賃貸住宅の場合は入居者の入退去が相次いで、賃貸が故に扱いも多少荒くなりがちでその分傷みも早く老朽化してしまいます。
一般的に賃貸での古物とは築年後20から30年のものを指し、中には4,50年のものもあり、入居者はそこで十分な暮らしをしています。

賃貸住宅は建物の築年数だけでは単純に評価できず、立地や補修・修理の具合いで受けるイメージが全然違ってきます。たとえば少々古くても清掃が行き届いて、玄関辺りに樹木が植わっていて木漏れ日が青々とした葉から落ちていたりすると、好印象が受けられるものです。

 

それとは逆に、人をはねつけるような荒れた住居をたまに見かけます。

どこが、というのではなく、全体から受けるイメージとして…。空室があって入居者を募集しているのですから、修理や清掃をもう少しきっちりやれば、と思ったりします。

 

これからの賃貸経営、家賃を得て住居を貸すと同時に住環境を提供する商売であるという強い認識を持つことが求められます。敷地内のゴミの清掃や片付けのほかに潤いを持たせる住環境づくりが、プラス要因として重要になっています。

住居も古くなればなるほど価値が出て、愛着が増す賃貸住宅にすれば、自ずと入居率も上がってくるのではないでしょうか。

これからの日本の住まいの市場は、新築崇拝から中古の流通が圧倒的に増えていくはずです。
賃貸住宅も、暖かみがありしっかり個性が出ているアパマンはきっと空室知らずになるのだと思っています。
オーナーからすると、他人を住まわせる箱。しかし入居者からすると魂を入れておく部屋なのです。
たかが賃貸、されど賃貸です。物件と入居者を愛してあげましょう。
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2009-05-23 11:58:27

アクアラインが800円に

テーマ:経営

以下、NIKKEI NETからの転載。

千葉県の森田健作知事は22日、金子一義国土交通相を訪ね、東京湾アクアラインの普通車通行料を800円に引き下げる社会実験を8月に始めると明らかにした。期間は2011年3月末まで。金子国交相は「首都圏の物流体系を変える取り組みになる」と評価、国も財源面などで協力する考えを示した。
 値下げは自動料金収受システム(ETC)を搭載した全車種を対象に、毎日行う。普通車以外の通行料は、軽自動車が640円、中型車が960円、大型車が1320円、特大車が2200円。いずれも現行のETC搭載車の平日昼間料金より6割安くなる。
ここまで・・・
20090523115253_00001.jpg

いよいよ、アクアラインが800円になります。
千葉県の経済効果は、400億円、間接的には数千億円とも言われています。
今迄の土日祝日限定のETC割引でも交通量が増えある程度の効果が出ていました。平日も割引になれば物流のデリバリーも恩恵を受けるのではありませんか?
更に、敢行の分野、旅館・ホテルなどの宿泊施設なども潤って来ることが期待できます。

以前、地価下落率ナンバー1の汚名をきせられた木更津キャッツアイで一世を風靡した「木更津市」の巻き返しはあるのでしょうか。
我々不動産業界にも影響がありそうですね。

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2009-05-17 11:24:52

不動産の任意売却

テーマ:不動産部

不動産を住宅ローンで購入すると、その借入金の支払いが何らかの事情で困難になった場合には、債権者(金融機関などの抵当権者)はその担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。
任意売却とは、債務者(不動産ローンの融資を受けている人)と各金融機関(債権者・抵当権者)との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。
つまり、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般の販売をさせてもらう事です。

債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。 また場合によっては任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられます。 
その他にも、話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることもあります。

一時期、入札件数も減っていた競売入札市況はここ最近、一転して新たな不動産業者や個人の参入で、以前の活気を再び取り戻しつつあります。
私共も今年になって幾度となく検討した物件があったのですが、ことごとく他者(ここでは法人も個人も含む)に高値で落札されています。

今後の見通しとして、この経済状況のなか、競売物件自体の件数が増えることは間違いありません。以前の競売バブルのときは、どのような物件であっても、札が入っていました。

しかし、競売市場が昨年までと違うのは、競売物件のなかでも、よい物件には札が集まり、悪い物件には札が入らない、二極化されてきたということです。

そこで注目されるのが「任意売却」です。
今迄の任意売却は、不動産を任意に売却することで一番担保権者はある程度資金を回収できるのですが、二番手以下の後順位の担保権者は、そのままではまったく回収の見込みがつきません。

したがって担保権抹消の同意を得るために、いわゆる「判子代」を支払い、抹消してもらうのですが、担保権者のなかには、先順位の担保権者以上の判子代を支払わなければ、抹消に応じないところもあり、それが任意売却を行う上でのネックになっていました。

それが、今「
不動産任意売却促進法案」として国会において議員立法によって、提出される予定の法案があります。
要するに、「不動産所有者と第一順位の担保権者の合意があれば、後順位の担保権者の同意が得られなくても、不動産競売にかけられるこ
となく、担保権を消滅させることができる仕組み」で、これをを作ることで、任意売却を促進させようといった主旨の内容です。

 

今後は、手続きに時間のかかる競売より、任意売却によって時間の短縮と資金回収の金額増や円滑化を目指す方向となっていくんでしょう。

複数の担保権者がいる不動産を任意売却する際には、担保権抹消について、すべての担保権者の同意が必要となるので業務の煩雑さとスピードも求められますが、不動産を売却することで不動産処分の流動化を迅速にするといった意味合いのほかに、こういった後順位の抵抗により、任意売却を断念し、競売手続きに移行せざるを得ない案件を救っていくということも含んでいるんだろうと思います。

我々不動産の実務家としては、それでなくても競売の処理のスピードが非常に早くなってきているなか、どれだけ迅速に業務をこなしていけるかが鍵になってくるのだと思います。
この法案で任意売却の案件増えるかな?競売とは違った人脈が必要ですね。

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2009-05-15 16:25:28

バブリーエリア

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200905151616000.jpg
新浦安まで来ています。
右大臣、沢山の参考資料有難うございました(謎)
また、モチベーションが上昇期に入った模様(笑)
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2009-05-14 16:50:30

御茶ノ水

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200905141625000.jpg
小川町近くでセミナー。4年前と同じセミナーに出てみました。あの頃の熱い時期を思い出すために。ニコライ堂は全く変わっていません。
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2009-05-09 15:49:05

エクステリアエキシビション

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200905091423000.jpg
東京ビッグサイトにて。いわゆるエクステリア業界のメーカー各社展示会みたいなものです。ひとつめの本業なんですが、どうしても不動産業界的な見方で商品を見てしまうのだな、これが。
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2009-05-06 20:52:57

食事

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200905062050000.jpg
GW最終日、夕飯は地元で。腹一杯!
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2009-05-04 15:52:35

野球観戦

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200905041548000.jpg
予定どおりマリンスタジアムにてロッテ対ハム。暑くも寒くもなく良いお天気です。メッセはえらい混んでいるんですが、何か催しものでも?
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2009-05-03 20:24:40

GW

テーマ:経営
アルフォートは明日から6日の水曜日までGW休暇を頂きます。
本日は、賃貸の申込などもあり案内も重なりましたが、今年は特にGW中は車が大変に混んでいます。
内見は、賃貸で半日がかり、売買では一日がかりです(笑)
行楽地などに遊びに向かわれる方はまだ良いのでしょうが、不動産の物件探しは賃貸・売買問わず、見学はGWをお避け下さい。
何件も見て回るのにいらいらしてしまいますから・・・

そんな関係で、今年は連休中は道路事情で仕事にならないため、3連休を頂きます。
ご迷惑をおかけ致しますが、宜しくお願い致します。
尚、連休中のお問い合せのお返事もできるだけ営業スタッフが携帯から返信を致しますが、基本的には7日(木)以降となりますことをご了承下さいませ。

私ら家族は、急にマリーンズファンになった(笑)末娘を連れて、明日、マリーンスタジアム野球観戦です。ロッテ対日ハム戦!

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