2009-03-29 12:08:40

紳竜の研究

テーマ:経営

凄いDVDを観ました。
「紳竜の研究」

紳竜の研究 [DVD]
¥5,231
Amazon.co.jp

漫才ブームの際に一世を風靡した漫才コンビ「紳助・竜介」の漫才を紹介しているのみのDVDではありません。
特にNSCの学生向けに講義した内容については圧巻。
すぐにでもビジネスに応用できる内容ばかりです。

特に、「さんまも俺も時代のトレンドに乗るように勉強している」
トレンドを知るのは、「分析」だと言っていました。
他にも、「脳ではなくて心で会話をしろ!」「勝負するターゲットを選定し、負け戦はしない」・・・

とにかく島田紳助の成功のひみつが満載です。
『XとYの法則』・・・知りたくはないですか?


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2009-03-29 02:29:21

千葉県知事選挙

テーマ:携帯より
会社経営って大変だ!-200903281818001.jpg
森田健作が津田沼に来たらこの有様でした。人でごった返しです。投票は今日!
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2009-03-26 14:27:57

全国へ広まる「広告料」の習慣

テーマ:不動産部

先日、全国賃貸住宅新聞を読んでいると「千葉県で人気の駅ランキング発表」と言った記事がありました。
大手不動産ポータルサイト【HOME’S】の調査だったのですが、なんと検索の人気を示す「訪問者数」、問い合わせの人気を示す「反響数」、そして反響ユニークユーザの物件比率を見てみると全て【津田沼】が第一位でした。

津田沼駅は、総武線快速、総武線の始発駅でもあり、首都圏への通勤・通学に便利な点が評価されているようです。
地下鉄の東西線も乗り入れており、しかも始発。中央線各駅停車では三鷹まで直通です。
路線図を見ると、ここ津田沼はやはり便利ですよね。
不動産業者も多いはずです。大手・中小・零細含めて70社とも80社とも言われています。
他には、浦安駅や柏駅もランクイン。
東京駅や、大手町駅につながっている事が必須のようですね。

しかし、ここ津田沼でも賃貸住宅は苦戦しています。
新築が思うように埋まりません。この中で満室経営をなさっている大家さんは素晴らしいと思います。
今迄、管理会社が新築物件や優良物件を抱えっぱなしで、繁忙期が終わるこの時期になり、ようやく仲介会社に客付け依頼をし始めました。
そこに必須なのは「広告料」。

全国的な物件供給過剰の影響で成約賃料は下降傾向。また不況の影響から引越を手控える動きが出始めている状況下で、なるべく月々の賃料を下げずに入居者を見つけるためには、まず初期費用を抑えることが効果的です。礼金1ヶ月、敷金2ヶ月というのが当たり前だったものから、礼金ゼロ、敷金ゼロが今後主流になっていくことが予想されます。

敷金は、ある意味賃料の保全もあったので、そこは賃貸保証会社に肩代わりをさせることが可能です。
しかし、礼金は管理会社が取得して仲介手数料の100%を客付会社に割り振ることが慣習でしたが、ゼロになるとそれが出来ない・・・

そこで全国的に広まってきたのが【広告料】と言われるものです。
ここ津田沼周辺での相場は1ヶ月から2ヶ月。
都内の方では、ファンド物件が3ヶ月も4ヶ月も出すそうです。こういった物件は若干賃料も高めなので入居者獲得に苦戦を強いられる分、客付け業者が取り扱いたがる広告料をニンジンにしてぶら下げるんですね。大阪や福岡では5ヶ月の広告料を払うケースもあるそうで、そう言った物件の近くの大家さんはたまったもんじゃありません。

しかしながらこれからの空室対策は、POPや仲介会社への積極的な営業の他、やむなく賃料下げ、初期費用減額、フリーレント・・・に不動産会社にとって魅力的な「広告料」も視野に入れた募集が不可欠になると思います。背に腹は代えられないのが現実ですから。

設備の更新や、修繕の相談、リフォームの程度など不安なことがありましたらすぐにでもご相談下さい。
くれぐれもひとりで色々悩まないように・・・してください。

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2009-03-24 15:17:47

国交省が公示地価を発表

テーマ:不動産部

サムライニッポン韓国に勝ちましたね。
5度目の対決を制して再び世界一へ。
100年に一度の未曾有の不況の中、眩しいくらいの光を照らしてくれました。
ichiro.jpg

それにしてもイチローはさすがですね。
ここ一番はこの人・・・言われるようになりたいです。

さて、昨日国交省が公示地価を発表しました。
全国平均で前年比3.5%の下落です。
3年ぶりに前年を下回りました。

3大都市圏においては、住宅地・商業地とも下落に転じ、地方圏を上回る下落を示し、地方圏においても、住宅地・商業地とも前回まで4年連続、平均で下落幅が縮小していたのが、今回下落幅が拡大しました。
国交省では、3大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることなどが要因と見ています。

一方、地元千葉県はどうでしょうか?
やはり千葉県も、前年比3.6%の下落。前年まで大幅に上昇していた浦安市、市川市をはじめ、調査対象の全57市区町村が下落しました。
その浦安市は住宅地が7%、商業地が6%の下落。市川市も各5.7%、7.4%下がりました。
地元船橋市も、住宅地が5.2%、商業地が5.7%とやはり下げ幅は大きいようです。

しかし、新築マンションの価格下落と大幅な値下げにより、値ごろ感が増して流通は活発になりつつあります。
ただし、供給過剰は解消されないので相場が反映され始めるかどうかは疑問です。

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2009-03-21 18:09:01

リクルートのWillシート

テーマ:経営

先日、日経新聞を読んでいたら「お、これおもしろいな」と感じた記事があったので、コピーしてとっておいたんでした。

【リクルートは2008年、仕事を通じて実現した本人の「思い」を記入する「Will(ウィル)シート」を人事考課に導入した。数値目標を軸にした従来の成果主義を、2-3年後の自分の夢を言葉にして上司に伝える形に改めた。改革のきっかけは、受け身な姿勢が目立つ社員への危機感だった】

20090321171712_00001.jpg

付加価値やニーズを商品化する事に長けていたリクリートの中で、「私の目標は何ですか?決めてくれたらやりますから」的な指示待ち社員が増えてしまったんだそうです。
人事部の話では「マスト(しなければならない)」には強いが、「ウィル(私は・・・したい)」が弱いと。

今までは、「自ら機会を作りだし、機会によって自らを変えよ」(創業者の江副浩正氏)といったスタイルが定着していました。
そんなリクリートが危機感を持って、本人の意思を重視するものへとシフトした制度として出した答えが「ウィルシート」

どこの会社や組織でも多かれ少なかれ存在する事だとは思うのですが、いわゆる「指示待ち族」への対処・・・
この価値観は勉強になりますね。

あれは、黙っていると増殖しますから・・・。


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2009-03-16 15:46:32

アウトレットマンション

テーマ:不動産部

最近、業界では「アウトレットマンション」が話題です。
そもそもこの聞き慣れない「アウトレットマンション」とは何でしょう・・・

一般的にアウトレットマンションを指す定義としては、
1.モデルルームに使われたものや販売事務所で使っていた物件
2.売れ残った物件

のふたつでしょうか。
でも今話題なのは、何と言っても「2」の新築マンションの割安再販のことを指すのでしょう。

これは、新築マンションの販売不振を受け、予定通り完売できずに、完成在庫を抱えたデベロッパーから在庫を安く買い取り、低価格で再販することです。
特に、3月末の決算期を控え、資金繰りに窮した新興デベさんが完成在庫の圧縮を急いでいます。
また、銀行からの融資も厳しくなり、早く現金化しないと倒産してしまう・・・と言った事情もあるでしょう。
資金繰りに困った販売会社は、採算を度外視して業者に売却処分します。
それを買い取った業者は、当初の販売予定価格より2割~3割引きの格安で販売する。
それがアウトレットマンションというわけです。

販売会社自ら消費者に対して、格安で売却する場合もありますが、それは同じマンションを既に購入した顧客の資産価値が下がるため、トラブルが起きる可能性があります。
しかし、こうやって売り主を変えることでこうしたリスクを回避できます。

新築時の2割以上安い価格で販売を再開すれば、「買い控えていた顧客も動く価格水準」になりますね。
デベロッパーの大型倒産が続いている現在、アウトレットマンションは今後まだまだ増えてくると予想されます。

しかし、こういった格安のアウトレットマンションだけでなく、新規分譲マンションのモデルルームにも客足が戻り始めていると言います。
住宅ローン減税と低金利が後押ししているのでしょう。

一方、中古不動産の流通を促すのに「住宅履歴書」の整備に住宅大手が乗り出しました。
以前私のブログ で国土交通省が中古住宅市場の活性化の支援策として打ち出したことを記事にしましたが、うやむやのままついに民間の住宅メーカーが着手しました。
2009年度をめどに自社物件の購入者へのサービスとして住宅履歴を作成します。
設計図や修繕の記録など中古不動産売買の際には、非常に大切なサービスになりそうですね。
履歴も価格査定の基準になれば、中古住宅再生にも一役買うこと間違いなしでしょう。

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2009-03-08 19:42:05

家賃滞納

テーマ:不動産部
最近、賃貸物件には保証人の有無を問わず保証会社の保証を付けることが条件の物件が増えてきました。
増えたと言うよりほとんどと言っても過言ではありません。
それほど、大家さんや管理会社は「家賃の滞納」を嫌うのです。

それも、じつは家賃滞納って、空き室になることよりも結構やっかいなんです。 

なぜかというと、払ってくれるまで待つしかないですから…。

滞納なんて契約違反なんだから、即刻退去を命じて新しい人に入居してもらえばいいのに・・・確かにそれは正論。

でも、現実には法の力を借りても、そこに人が暮らしている以上、なかなか退去させられないのです。

だから、家賃滞納はやっかいなのです。

何ヶ月も滞納を続ければ、それが大きなお金になり、ますます払えなくなる。

取り立てようにも、入居者に支払い能力がなければ、回収することは困難です。

「無い袖は振れぬ」状態になってしまうと、日本の法律を持ってしてでも、回収不能なのです…。

ま、これは極端な話ですが、家賃滞納が起こらないよう、入居時に入居者審査を行ったり、

敷金として数ヶ月分の家賃を前納することが一般化しているのです。

また、ここら辺の地域だと「礼金」という、家賃でも敷金でもないお金を入居時に支払ってもらうという習慣もあります。

入居者にとっては、礼金という訳のわからないお金を払わされていたのですがこれはある意味オーナーが自己防衛するために得ていたお金、とも言えるわけですね。


では、実際に家賃滞納リスクに対して、どのような備えをしておけばよいのか・・・検討してみます。

 


1.入居者審査をしっかり行って、連帯保証人を確実に立てる、というオーソドックスな方法です。入居者がきちんとした企業で働いているか、また学生なら連帯保証人となる親が、

一定の社会的地位のある人物か、と言うことを確認してから契約するのです。とはいえこのご時世、一流上場企業で働いていたとしても、リストラにあったり、倒産してしまったりして支払い能力を一時的にでも失ってしまう危険はまったく無いとは言えない状況です。

ここで、
そういったリスクにも備えたい場合に有効なのが、


2.家賃保証を利用するという方法です。

家賃滞納保証専門の会社や管理会社、クレジット会社などと契約して入居者が家賃を滞納した場合、これらの会社が代わって家賃をオーナーに支払うというシステムです。

万一家賃滞納が発生しても、一定の家賃が保証されるので、オーナーにとっては大きな安心となりますね。ただ、もちろん保証のための費用、つまり保証料がかかりますので運用シミュレーションをする際には注意が必要です。また、保証の条件等も保証会社によって異なりますので、こちらも注意が必要です。

 

一方で家賃保証には、家賃滞納保証以外にももう一つ、大きなメリットがあります。

それは連帯保証人が不要にできるということ。当然当社でも利用しておりますが、保証会社が連帯保証人の役割を担うわけですから、入居時に連帯保証人を立てる必要が無くなるのです。

入居者からみると、これはかなりのメリットですよね。

入居者が30歳代以降になれば、親がすでに他界していたり、年金暮らしであったり、また、健在でも家族関係の希薄化から親兄弟には頼みたくない、と思う入居者は増えています。

連帯保証人の印鑑証明を取るのも、結構面倒ですからね。

実際、入居に際して本人はまったく問題無いのに、連帯保証人に困るというケースは良くあるんです。

こうしたチャンスを逃さないために家賃保証を利用するのも一つの手ですね。

このように、しっかり対策をしておけば、

やっかいな家賃滞納も回避できるので安心してください。

 

 

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