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2005-11-29 20:03:15

トリプルビンゴ

テーマ:不動産部

本日、当店期待の新星(もうそろそろ新星じゃなくなるかな?半年過ぎたし・・・)キムが同日・同建物・部屋違いのトリプルの申込みを頂きました。


これは、当店初の快挙です。。。   『1人でのトリプルビンゴ!』


しかし、人間て三者三様の筈なのに、全員のお客様が、皆気に入る物件になぜ空室が多かったのだろう・・・


当然の如く、賃料交渉はありました。それをクリアしての申込みGET!!


お見事です!!!


それにしても、最近築浅・駅近の好物件に一般媒介の物件が増えてきました。


同じ物件を数社で流通させています。


同じ物件なのだから、賃貸条件も同条件かと思えば、ちゃっかり礼金をプラスしていたりして・・・せこいの丸出しの業者さんもいます。


借主エージェントの我々は、借主さんにとって有利な条件を導き出すのが優先課題であり本来の仕事。。。


たとえ、近所の【日頃仲良し風味】の業者さんでも、がめつくて気持ちの狭い業者さんは、当然選択から外します。


元付業者さんも仲介の心持ちを大切に!


驚愕の3人で月100本を決める賃貸仲介業界の雄、○○不動産の社長は、「仲介の強い管理会社」・「管理の強い仲介会社」の変革を説いておられました。私も今のところ目指すところは同じです☆


売土地の専任もこの日頂き、月末に来てやっと良い流れになってきました。


来月1ヶ月で何とか帳尻を合わせましょう!?



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三好 勉
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2005-11-28 19:43:12

共益費とか雑費とか

テーマ:不動産部
賃貸住宅に居住すると、共益費とか雑費とか言った賃料と別途に支払う費用がありますよね。

いったい、この「共益費」ってなんなのでしょう?


私共で使用している契約書を見てみると・・・




第5条(共益費)

乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等(以下この条において「維持管理費」という。)に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。


2 前項の共益費は、頭書(1)の記載に従い、支払わなければならない。


3 1か月に満たない期間の共益費は、1か月を30日として日割計算した額とする。


4 甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。


とあります。



共益費(または管理費とも)がどんな事に利用されるのかが、ここでは書いてあります。


共益費は主に、賃貸住宅共用部分の清掃費や維持費にあてられます。共用電灯(皆さんで利用する廊下などにある蛍光灯のことです)もそうですね。あとは、個別メーターが設置されていない場合の上下水道使用料でしょうか。


もし、その物件に浄化槽やエレベーターがあればそれらの保守点検及び管理費も加算されることと思います。


5階以上などの物件でエレベーターのある物件が共益費が高いのはそのためなんですね。
エレベーターのない物件は保守管理費がかからない分安いんですね。


2~3階建てのアパートだと、どうでしょう、ここら辺りでは2,000円~3,000円位程度の金額が多いですね。


エレベータがあるマンションだと、そのマンションの階数にもよるでしょうが、、5,000円~10,000円といったところが妥当な線でしょうか。


2については、共益費は契約書に記載された金額を、家賃と一緒に支払います。


3は、「1ヶ月に満たない共益費は日割り計算をします」ということです。賃料の場合と同じ考え方ですね。


4では、あくまでも、共益費は上記に書いたような共用部分の維持管理にあてられる費用ですので、その費用でまかなうことが出来なくなった場合は、貸主&借主との話し合いの上、共益費の金額を変更することが出来ると理解してください・・・


こういう説明をしないと、初めて賃貸住宅を利用する方々にとっては、共益って?管理って?になってしまう場面も多いですし、賃貸経験者でも管理費は、業者に払うものなのかと勘違いされる方もいらっしゃるので、当店では『共益費』の第5条が来たら、あらかじめ詳しく説明する事が多いですね。


重要事項説明書や契約書を読み合わせなどしている時は、分からないことがあったら遠慮せずに何でも質問してみましょう。


たまに、他社管理の契約を客付けの当店でしなければならないような状態になったときに、入居者にあれもこれも沢山質問されると多少焦り(>_<)ますが、分からない事をそのままにしてるとトラブルの元になります。


疑問な部分はどんどん質問して納得してから契約しましょうね!!


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2005-11-27 15:52:35

交流懇親会&忘年会

テーマ:建材営業所

懇親会1



昨日は、懇意にしている仕入業者、それと選りすぐった当社と取引して頂いている若手有力得意先併せて25社を招いての交流懇親会を開催いたしました。


ついでに?私共の社員も参加しての忘年会も兼ねました。


17:50に会場のフレンチレストラン(貸切)に集合し、18:00~40分間社員研修

主にボイスメール の効果的な利用法を学びました。


タイムスケジュールでは、18:40に仕入先の受付開始でしたが、そこは皆さん勝手知ったる仕入業者様。

18:30には続々と来場され、仕入業者がいる中の研修会になってしまいました。



通常であれば、忘年会には得意先は呼ばずに仕入業者をお呼びしての忘年会でしたが、この日だけはどうしても次代を担って行く元気印の若手顧客に伝えたい事があったので、敢えてお声掛けしたのでした。


よって、19:00開始予定の懇親会前にその趣旨を伝えたくて、仕入先には少し早目の来場を促しておりました。



懇親会2

そして19:00☆

ほぼ皆さん揃ったところで、開宴となり私の方から『今後の中小零細建設業の営業戦略』と題したPPT資料をお渡しし、今後の我々の営業スタンス、皆さんが取らねばならぬ戦略についておこがましくも30分程講演させていただきました。


私共の顧客は、大手のゼネコンや、地場コンの業者さんもおりますが、殆どは地元の工務店、鳶・基礎工事業、左官やタイル・ブロック等の外構工事業、設備工事業など業種は様々ではありますが、とてもITを駆使している?とは言い切れない「業界の末端業者」が多くを占めます。


その中で、電子入札をはじめとする建設業のITサバイバルには乗り遅れているのが現実です。



また、活況の中にも利益率激減や元受業者の突然の倒産・支払いの遅延・・・悲しいニュースが多いのも現実なのです。


そう、末端では景気なんかちっとも良くはなっておりません。


「みんな、もっとエンドに近いところで仕事を受注するチャンスを増やす事を考えなきゃ!!」


そこで、私は『このままでは、この業界は絶対に5年後、10年後が安心できない』と感じていながらも、下を向いているばかりでなく、次代を担う優良成長株業者と共に上を向きながら色々な情報を交換していき、楽しく充実した仕事ができるように、こちらで提供できるものは包み隠さず提供していき、共存共栄の力強いネットワークを構築出来たらな~と感じていたのでありました。


熱が入りすぎて、食事とお酒を目の前にお預け状態にさせてしまったのは申し訳なかった^_^;のですが、乾杯の後には何社もの代表者が私のところに来て、


☆IT戦略

☆アナログ戦略

☆仕事のマッチング

☆私共で提供できる効果的なサービス



について熱心に聞きにきて下さいました。


私も仕入先、得意先を問わず、全ての業者様のところに挨拶に回り、現状を情報収集したのでした。


懇親会3

中締め後のアンケートには


・今日はとってもよかった

・今後も継続して是非やって欲しい

・勉強会も開催してくれ

・パソコン教えて

・建設業他業種の方たちの話も聞きたい


etc・・・沢山のご意見を頂きました。m(__)m



懇親会4


誰しも、自分ひとりの力には限界があります。人にはそれぞれ得意分野もあれば不得意分野もある。


それを補うのが強固なネットワークなんですね。


私の会社の取り巻きの皆さんの熱い眼差しと真剣さを決して忘れはしない。


私も使命感がふつふつと沸いてきました。



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2005-11-26 15:55:47

泥棒は5分

テーマ:不動産部
『泥棒が侵入にかける時間は5分以内』というのはご存知でしたか?


これ以上の時間がかかってしまう場合は、あきらめる泥棒が多いのです。


それは一体どうしてでしょう?・・・



実際に警察が泥棒で捕まえた犯人に対して、アンケートを行ったそうです。

(アンケートって・・・多分本当だと思います^_^;)


侵入するのに5分以上の時間がかかると、捕まるリスクが高くなるので、侵入をあきらめるそうなんです。


(全部が全部と言うわけではないでしょうが、あくまでも、アンケート上でということです)


針金に似た特殊工具を使用して、鍵を開け進入したり、窓ガラスのクレセント錠を狙った『窃盗犯罪』


特に普段人のいない浴室の窓ガラスを破壊し侵入するケースも増えているのだそうです。


良く「防犯に完全はない」ということをよく言いますね!


つまり、どんな対策をしても、時間をかければ、侵入されてしまうということです


ですので、大切な財産と家を守るためのポイントとしてはカンタンに侵入されないようにするということですね。


では、どういうことに注意すれば良いのでしょう。


例えばガラスが割られた時のみ、大音量の警報音を発し、窃盗犯を威嚇撃退するアラームとか、ピッキング行為を検地するとやはり大音量の警報音を発してドアが開けられる前にピッキング犯を威嚇撃退するなどの市販で売られている防犯グッズを取り付ける事をお勧めします。


ウチの会社も空き巣に入られた事があるのですが、金品を持っていかれる事もショックですが、それ以上に建物を傷つけられる事のほうが精神的にとても苦痛でした。


物騒な世の中ですので、どうぞご注意下さい☆



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2005-11-25 20:58:46

銀行

テーマ:経営

私の会社にはメインにしている金融機関がふたつあります。


その内のひとつは、最近会社の隣の隣に越してきて、担当営業も週に3回は来店してくれます。


当然、付き合いも、もう一行よりも深くなり、色々とお世話になってるんですが・・・


取引を偏らせてはいざっと言う時に・・・と思い、決算書を持って最近の経営状況でも話に行こうかと新任の支店長に電話。


アポ取りが出来、行ってみると・・・応対してくれたのは支店長じゃない・・・

次長・・・しかも5分も待たされる・・・・・


同じ時間に待ち合わせしたらしいお客が私と別の応接室に通されるのをみていたら、支店長たらそそくさと、そちらのお客のほうに一目散。。。


私の方など、目に入らぬかのように早歩きで揉み手しながら部屋に入っていきました。


「あー、そうかい!ウチなんかの相手は次長で十分て事かいっ!」


だったら、アポの時に「支店長には先客がありますので、私がお待ちしております」とか何とか行って欲しかったな。その時の電話、次長が出たんだから・・・


晴れている時に傘を差し出し、雨が降ってくればその傘を奪ってしまうのが銀行なんだ☆と言う事は分かっているのですが、何とも納得のいかない銀行訪問でした。


決算が終わり、2ヶ月も経っての訪問だったから心証悪くしたのでしょうかね。


でも、救いはその次長も4月からの新任で、決算書を見ながら、随分と丁寧に応対してくれた事。。


でも私共の3つの営業所で、同銀行の他支店をそれぞれ利用しているのを全く知らなかったしな~。


で、出てくる言葉は『お借り入れのご予定はどうでしょう?年末資金に如何ですか?』ばかりなり・・・



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2005-11-24 21:12:35

銚子

テーマ:ブログ

昨日は、会社も定休日の水曜日。子供達も勤労感謝の日で学校がお休み。。。


と言うわけで、奥方企画の『銚子のんびり日帰り旅行』を教皇強行しました。


171123銚子 ←銚子マリンパークから見た景色


水族館に行って、犬吠崎灯台に登って、銚子の水産物をしこたま買い込み、帰りには犬吠崎温泉にのんびり浸かって帰ってきました。


犬吠崎灯台 ←豪快な犬吠崎の突端にそそり立つ白亜の塔、犬吠崎灯台


99段のらせん階段を昇って見る眺望は、太平洋の孤島に身を置いた錯覚を覚えるほど雄大です。世界の歴史的灯台100選に選ばれたんだってからたいしたものです。


夜の銚子 ←灯台が映し出す夜の海もなかなか幻想的でした


銚子は、日本で一番早い『初日の出』が拝めるところです。東京よりも平均5℃ほど夏は涼しく、冬は暖かいところ。美味しい新鮮な魚も食べられ最高です。

また、行ってみたいな~。

暖かかったので、バイクで来ている人たちも沢山いましたが、今回は家族一緒でしたのでワンボックスで行きました。

いいところですよ、『銚子』

しこたま買った水産物を家に帰って食べようと、途中の夕食を我慢して車を走らせました。

帰宅後、大急ぎで3合炊いたお米もすっからかんで足りないほど・・・

美味しかった♪


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銚子漁港はいわしの水揚げ日本一なんです!!

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2005-11-22 15:53:45

きましたX4

テーマ:オートバイ

とうとう・・・

待ちに待った・・・

モンスター・・・

『X4』・・・


x41711


タイヤ新品でツルツルなので、思いっきりホイルスピンします。

タイヤが慣れるまで暫く慣らし運転です。

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2005-11-21 11:01:01

煙草

テーマ:不動産部

唐突ですが、当店は禁煙です(笑)

と言っても、不動産部のお客様がみえるスペースだけですが、そこには灰皿さえ出してありません。お客様の中で「煙草を吸いたいのですが・・・」と言われるまでは、一切の配慮も差し上げていないのです。

当然、案内の時に使用する車両も禁煙。車中の灰皿は利用した事もありません。

何故か?

嫌煙家が増えた事でしょうか。嫌煙家にとって、煙草の煙や匂いは本当に迷惑以外の何者でもないですよね。


先日、ある営業マンが商品の営業に来ました。私の目の前に来たところ、煙草の匂いが「プ~ン」きっと店内に入る直前に一服していたのでしょうね。相手にとってあまり気持ちの良いものではありません。

当店のスタッフも煙草を吸いますし、私も禁煙中ですがたまに1本やってしまいます。

以前は、お客様の接客が長くなり申込みの意志を伺うと、申込書に記入をお願いしている間、ちょっと裏に入り良く一服していました。

書き終えた頃に戻るのですが、きっとお客様には「こいつ煙草吸って来たな」と思われていたのでしょうね。

まさに、『人の振り見て我が振り直せ』です。


社長として『全社禁煙』と言いたいところですが、徐々に始めていきましょう。
取り敢えずは【室内での喫煙は厳禁】

喫煙ルームでもあればいいのですがね!
まず、お客様の気分を悪くしないようにと始めてみます。


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~禁煙草のご紹介 私が今利用しているものです~


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2005-11-20 15:24:40

人の話

テーマ:ブログ

金曜日には青年会議所の「現役・OB交流会」がありました。


何かというと、ただ40歳前の現役で活躍している会議所のメンバーと40歳以上のOB会員とで酒でも飲んで交流しましょっ、と言う会です。


昨年から積極的に始められた事業なんですが、現役の出席者数の割りにOBの出席者数が多かった。


ま、確かに40年近い歴史があるJC(青年会議所)だから、OB会員もそれなりにいて、生意気な言葉ひとつでも言いに来ようとしている輩もそれなりに・・・


OBの中には、会社を大きくしちゃって全国区の社長がいたり、行政からの出向依頼に要職を得ている方もいたりで、なかなか凄いメンバーが揃っていたりします。


でも、趣旨は現役とOBの交流☆


私もJC卒業して2年程経つ新米OBですが、昨年、今年と幹事を仰せつかってます。


解禁したばかりのボージョレを酌み交わしながら、まだまだ歳の近い現役と話をしていると・・・


さっきから長々と年寄り連中が代わる代わるマイクを回して説教にも似たスピーチを続けています。


「おい、そこ!誰だ?○○か?(私の事) 先輩が話しているときにはキチンと話を聞け!!だから駄目なんだよお前らは・・・」


ハッ?(摩邪風味)


「すみません・・・・・」とは言っておきましたが、確かに先輩方のお話をキチンと聞かなきゃいけない事は分かっていますが、今日は現役と交流するための集まりじゃねえのか!?と思わず口に出そうになりました。


50代、60代の先輩方のスピーチばかりで交流どころじゃないっすよ!


私のところにもスピーチの順番がやってきたので、「おい、そこ、話をちゃんと聞け!」って言っちゃいました(笑)


あ~ぁ、すっきりした。




今日は愚痴ブログでした。



~追伸~

「X4」明日納車☆楽しみ☆

真面目なブログの記事書きます。



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2005-11-18 17:22:35

連帯保証人て?

テーマ:不動産部

賃貸住宅の契約には、必ずと言っていい程連帯保証人を要求されますね。
最近は、連帯保証人不要制度も出来てきて、扱っている管理会社だと利用することも出来ますが、まだまだ圧倒的に連帯保証人連名での契約が多いと思います。

連帯保証人になった人は、入居者と連帯して、契約から生じる入居者の債務を負担することになります。

契約書の中を良く見ると『本契約から生じる乙(借主)の債務』と言った文面があると思います。
この『』の中の債務とは、主に借主が支払う家賃ですね。

入居者が家賃を払わずに滞納したら、代わりに連帯保証人が家賃を払うということです。


保証人には、『保証人』と『連帯保証人』の2種類があります。
『保証人』だから一緒じゃないのか?と思われるかも知れませんが、保証人と連帯保証人は違います。賃貸借契約の場合ほぼ100%近く『連帯保証人』ですね。


通常の『保証人』なら、大家さんから請求されたときに、「最初にまず、入居者に請求して下さい」と言うことが出来ますが、『連帯保証人』にはこれらの権利はありません。そのため、アパートやマンションの大家さんから、入居者の滞納家賃を請求されたときには、連帯保証人はこれを拒むことはできず、請求に応じなくてはならないのです。

つまり、『債務を連帯して保証する』・・・これが連帯保証人です。

当店にお見えになるお客様で、「親にさえも連帯保証人を頼みづらい」と言った方がおられます。また、「親に余計な心配を掛けたくない、独立するのだから誰も頼らずに」と仰るお客様も・・・

反面、身内の方がいらっしゃらずに、個人的にはとっても良い内容なのに連帯保証人がいないがために、希望の賃貸住宅にお住まいになることも出来ない方もいます。

そう言った方達のために、『連帯保証人不要制度』なるものも出てきたのですね。

仲のいい友達だからと言って、気軽に連帯保証人になる方がいますが、くれぐれもご注意を・・・

頼める親類がいれば、見栄を張らずに『連帯保証人』になって頂くことの方が得策ですよ。




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~後記~

あの金森さんが10年であなたの資産を3億円にする方法、教えます。不動産投資セミナーのDVD販売中です。

金森重樹が教える。10年であなたの資産を3億円にする方法
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