大家さん必見！収益向上ノウハウ大公開

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４７歳の元サラリーマン大家です。
５０歳までにセミリタイヤすることを目標にして、
この度、目標達成できました。
私の収益向上ノウハウを大公開させていただきます。

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2011-08-03 18:11:35

■収益向上：ローン返済－その２

テーマ：不動産セミリタイアのノウハウ

こんにちは。

アルボレートです。

前回は、元利均等返済の具体的な計算方法をお話ししました。

今回は、
理屈はさておき、簡単に計算するには、
どうするかをお話ししますね。

Excelが有効です。

私の教材にも計算の関数をご紹介していますが、
1回1回の元金や金利の金額を求める計算については、
触れていません。

これについては、Excelのテンプレートを使用
するのが効果的です。

Oficeボタン＞新規作成＞（左のフレーム）スケジュール＞ローン計算書

でテンプレートを呼び出すと簡単に計算してくれます。
上の事例をテンプレートを使って計算したものは

　　　　　ダウン

この関数を勉強したい方は、セルの保護をはずして分析して下さい。
※ 校閲＞シート保護の解除　でセルの中身が見れるようになります。

使用されている関数について、ご質問がある方は、

・・・・ググって答えを探して下さい・・・

こちらは私の会員様のメンターサービスでも
対象外です　(-。-)y-゜゜゜

では、また。(＝⌒▽⌒＝)

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2011-07-31 23:11:01

■収益向上：ローン返済－その１

テーマ：不動産セミリタイアのノウハウ

こんにちは。

アルボレートです。

本日は、ローン返済額の計算方法についてお話をしますね。

ご自身で物件購入や、自宅購入をされた方はよくご存じなのですが、
意外とメンターサービスで誤解されている方が結構いらっしゃいますので、
本日のメルマガでご説明しますね。

そもそも、ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」
の2種類があります。

具体的な違いは以下となります。

▼元利均等返済
元金と利息を合わせた返済額は変わらず、
返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法。
返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅い。

▼元金均等返済
元金部分を返済期間で均等に割り、
元金部分の残高に応じて利息部分を載せていく返済方法。
返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていく。

大抵の不動産投資家は、早い時点でキャッシュフローを得たいため、
「元利均等返済」を選択するのが一般的です。

そのため、あまり「元金均等」と言う返済方法が、
語られないため、ご存じない方が多いかもしれません。

よく使う「元利均等」については多少深いところを知っていても
良いと思いますので、もう少し説明しますね。

先日のメンターサービスで頂いた質問も以下の様な感じです。

「1億円のローン返済額についてですが、金利3％で年間300万ですが、
　これに融資期間30年を単純に掛け算すると、
　ローン返済総額が計算できるという理解で正しいでしょうか？
　（元利均等返済、ということになるのでしょうか？）」

なんとなくわかっているようで
分かっていない事がハッキリとしましたので、
本日のトピックにしています。

あなたはご存知ですよね？　^^

実は計算自体はとても面倒なのです。

例えば、

・融資金額：1億円
・融資期間：30年
・金利　　：3%（変動金利）
・支払回数：12回/年

の場合は、

1回目の金利は、
100,000,000 × 3% ÷ 12回＝250,000円
ってすぐ求まりますが、
元金は少々ややこしく。。。

高校で習った階乗計算とかが絡んできます。

興味のある方は、こちらをどうぞ
　　　　　　　　

では、また。(＝⌒▽⌒＝)

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2011-07-16 15:30:45

■収益向上：更新料裁判の結果は当然です。

テーマ：不動産セミリタイアのノウハウ

こんにちは。

アルボレートです。

不動産業、大家業の関係者ならだれもが注目していた、
「更新料裁判」が7/15に、最高裁で判決が下されました。

▼訴状主旨

女性は０３～０８年に京都市西京区のアパートを借り
学生生活を送った。
家賃は月額３万８０００円で、１年ごとに２カ月分の
更新料を支払う契約。下見したアパート全てに
更新料が設定され、当たり前だと思って契約した。

だが、学生にとって１年間に約８万円の貯金は困難。
更新時期に実家からの仕送りを増額してもらうしか
なかった。「こうした契約が増えると、学生がいる
家庭の経済的負担も大きくなる」と危惧した。
（2011/7/15 毎日新聞より転載）

1審では、更新料有効
2審では、更新料無効
そして最高裁では、更新料有効　となりました。

これで、更新料問題は一旦けりが付いたと考えています。
更新料は後払い家賃として扱う。

日本では契約自由の原則が適用されますから、
契約した事を守らなければ、契約違反である事を、
ハッキリと認識すべきです。
世間を巻き込んで審議すべき事ではありません。

家賃滞納の対応もそうですが、日本の賃貸契約は
借主側に寄りすぎています。

海外では、家賃滞納があれば、道路に荷物をたたき
出されても誰も助けてはくれません。

生活が苦しいのなら、その旨を大家に申し出て
条件の緩和を交渉すべきと思います。

多くの大家さんが、空室になるよりと、
賃料を下げてくれる事と思います。
私も、一度賃料減額を実施した事があります。

では、また。(＝⌒▽⌒＝)

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2011-06-30 14:44:32

■収益向上：メディアに出ちゃいました♪

テーマ：┗イベント

こんにちは。

アルボレートです。

先日、融資の専門月刊誌から取材の申し込みがありました！！

初めての体験で、結構バクバクして

インタビューに応じました。

私の、セミリタイア話と、投資戦略などなどの

取材をされ、12ページものインタビュー記事を掲載して頂いてます。

「月刊アパートローン最前線」

最新の融資情報を得られる、濃～い、

情報誌です。

毎月、成功者のノウハウが詰まったインタビュー

を記事にされています。

不動産投資は融資が命

お勧めです。

　　↓　　↓　　↓

月刊アパートローン最前線

＝＝＝＝＞
ちなみに宣伝頂いた私の教材はこちらから。

では、また。(＝⌒▽⌒＝)

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2011-06-25 07:47:30

■収益向上：そろそろACの季節です－その２

テーマ：不動産セミリタイアのノウハウ

こんにちは。

アルボレートです。

前回の「そろそろACの季節です」でお知らせした

大家調達について、お話ししますね。

当然ですが、コストを抑えるのは経営者の義務です。

そのため、修理・リフォームなどの各種工事は、

多くの大家さんが積極的に自分で調達しています。

以前もこんな事をご紹介しましたね。

まず取り付けるACは、

無理に修理をしようと考えず、

汎用品でよいので、新しいものを

調達します。

NETで探せば、山●やコ●マにも負けない価格のものがたくさんあります。

ACで面倒なのは、

１）取り付け工事の日程調整

２）当日の工事の立会い

３）現場で発生する追加工事費用とその判断

なのですが、これを省略しようとすると

管理会社さん経由で、少々値の張る交換を依頼しなくてはなりません。

うちの管理会社さんは、中抜きしないので、

なるべく低予算で提示して頂けるのですが、

それでも、NET最安値には、勝てません。

そこで対策ですが、

１）直接入居者様に、工事日程調整をご依頼します。

２）入居者様にお願いします。
　　何かあれば、私の携帯に連絡して頂くようにします。

３）後でアルボレートに直接請求してもらいます。
　・・・これは、結構入居者様のご不満のもとになるケースが多いので、
　　　　大家に追加請求をしてもらえる業者さんを選定するようにしています。

最後に、

管理会社さんに対して、事の顛末をきちんとご報告する。

ですね。

では、また。(＝⌒▽⌒＝)

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