3月末となりましたが、今年はまだ桜が咲きません。

本日の昼に千鳥ヶ淵を歩く機会がありました。

所定の位置に花見用のゴミ箱がスタンバイしており、あとは咲くのを待つだけの状態でした。今週末に開花するそうですが、はたして予定通りとなるでしょうか。


さて、最近借地権者から相談された事例で驚いたことがあります。


Aさんは都内某所で古くから土地を借りている借地権者です。

地主は近隣の宗教法人。

今まで、地代や更新料を遅滞なく支払ってきました。

Aさんは借地権以外にも他所で不動産を保有していました。

資金繰りが悪化し、その不動産が競売に出されてしまいました。

ところが結局、買い手がつかなかったため、

債権者は借地権付建物を差し押さえして競売に出してしまったのです。

すると、地主である宗教法人の顧問弁護士は、いきなり内容証明書郵便で

契約解除通知書を送りつけてきました。

弁護士は契約書内に記載されている下記の解除条項を根拠にしているのです。

「仮差押え、仮処分、強制執行、競売の申立てを受け、もしくは公租公課の滞納処分をうけた時」

驚いたAさんは地主に事情を説明し、契約解除の撤回を直訴しましたが、

顧問弁護士に一任していると言われ、相手にされませんでした。

しかし、後日、地代を支払いに行くと、それは受け取り、競売の日にちが来るのを

心待ちにしているといった様子だったそうです。

契約解除を通知していながら、地代を受け取るという矛盾した行為を行って

いることに気付かないのです。


一般に、地主が宗教法人の場合には、個人が地主である場合と比較して

安心できるというイメージがあります。

しかし、それもイメージだけでの話で、実情は異なります。

困った人を救済するのが宗教家のつとめと言われることもありますが、

こと貸地に関する限り、宗教家も鬼になるのでしょうか。

これとは対照的な話を以前聞いたことがあります。

倉敷を訪れた時のことです。

ご存じのとおり、この町の景観はとても美しく、絶えず多くの観光客を

集めています。

その人気の一端を担っているのは、地元の大地主である大原家です。

大原美術館やクラボウ、クラレといった大企業を設立したあの一族です。

町のボランティアガイドの方とお話しをする機会がありました。

その方は問われることなく、「自分は大原家が保有している土地の借地人であり、

大原様には大変お世話になった。大原様は借地人の財政状態が

悪くなると、資金の面倒を見てくれたりした。助けられた借地人は数多くいる。

あんなに良い地主は世界に二人といない。自分は生まれ変わっても

また大原家の借地人にないたい」と語りました。

所変われば品変わると言いますが、地主もさまざまです。

願わくば、良い地主にあたりたいと誰しも考えるでしょうが、

こればかりは神のみぞ知る世界でしょうか。

Aさんの後日談は追ってお知らせいたします。

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借地権の価値は道路が決める

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2か月ぶりのブログとなってしまいました。


異様な寒さのためか、事務所のPCは壊れ、さらに私自身の肉体も一部破損?が見られました。


暦の上では春が到来していますが、今年はその兆しが見えません。


さて、この間も借地権に関する相談に応じました。


相談の種類はさまざまですが、多いのは借地権の譲渡に関するものです。


典型的な相談は親が居住していた借地権を譲渡したいというものです。


何十年にもわたって土地を借りていましたが、子供は独立して他に居を構え、


高齢の親が介護施設に入居して誰も住まなくなったので、譲渡したいという相談です。


ここで借地権の処理方法として主に3手法が考えられえます。


一つは地主に買い取ってもらう方法、次に第三者に借地権付建物を譲渡する方法、


三番目は底地と借地権付建物を同時売却する方法です。


いずれの場合も地主の動向に大いに左右されます。


借地権付建物における建物は圧倒的に築年数が古いものが多く、


第三者がそのまま利用できる場合が少ないのです。


多くの場合、建物の建て替えを必要とします。


そこで問題となってくるのが、建物の建て替えが可能か否かです。


建物の建て替えをするためには、建築基準法に定められた道路に2m以上接することが


求められます。


ところが、借地権の場合は、この条件を満たしていないケースが少なくありません。


一見すると道路のように見えますが、実はそれは建築基準法に定められた道路では


なかったということが珍しくありません。


この場合、43条ただし書道路の認定を受けることができれば、再建築が可能となりますが、


地主や道路に接している借地権者全員のはんこが必要などの厳しい条件が課されます


ので、再建築の可能性は極めて低くなります。


借地権者の方々は、当該借地権が接している道路がはたして建築基準法上の道路に該当するのか


否かを市区町村で確認しておく必要があります。


万が一、建築基準法上の道路に接していない場合には財産価値が半分以下になってしまう


ことを覚悟しなければなりません。


道路に関する記載は以下のサイトを参考にしていただければ幸いです。


http://www.shakuchi.info/notesbuy/post_24.html








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めっきり寒くなってきました。御茶ノ水界隈の木々もすっかり色づいてきました。


前回のブログから1ヶ月以上も経過してしまいました。


今回は前回のブログで予告した競売で取得した借地権に関して記述します。


一般的に競売で借地権を取得すると、代金落札後に


土地所有者に挨拶に行き、土地の賃貸借契約に関する名義変更承諾等の


詳細を協議することになります。


地主によっては、多額の承諾料を要求してきたり、従前よりも大幅な賃料値上げを求めて


きたりすることがあります。


こんなときは、代金支払い後2ヶ月以内であれば、裁判所に申立を行い、地主の承諾に代わる


許可を得ることができます。


借地借家法第20条に記載されています。


「第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が


賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の


譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与える


ことができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又


は財産上の給付を命ずることができる。」


いわゆる借地非訟事件手続を行うわけです。 しかし代金支払い後2ヶ月を経過してしまった場合には


この申立を行うことができません。


最悪は地主に対して借地権を主張できなくなってしまいます。


従って、競売で借地権を取得した場合には、2ヶ月という期間を意識してスピーディーに


地主と交渉しなければなりません。


最近は不動産業者以外の一般人が借地権付建物の競売物件に入札するケースが


増えているようですが、上記した落とし穴を知らずに、大変な事態に陥ってしまう危険性があること


を十分に認識すべきだと思います。





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 昨日、借地権info  をご覧になったAさんから相談を受けました。関東某県に存在する借地権付建物(倉庫)を競売で取得したとのことです。


 ご相談内容は①借地権が新法に基づくものか、旧法に基づくものか?

          ②借地権者の名義変更承諾料は不要と聞いているが?

          ③前借地権者が滞納した地代は払う必要があるのか?

          ④地主は地代の値上げを要求しているが妥当な水準か?


 が主でした。


 地主は地元の大地主(個人)で80歳を経過している方だそうです。


 大概、このような方の場合は長男に対応を一任され、交渉担当者となりますが、

 この地主の長男は海外に在住しているとのことで、本人との交渉になっているそうです。


 Aさんは地元の不動産会社を頼って、地主と交渉をしていますが、落札してから2ヶ月近くに

 なりますが、いまだに土地の賃貸借契約に漕ぎ付けていません。


 相談内容の①に関しては、借地権infoのQ&A にて詳細に解説しましたので、ご覧ください。


 ②の名義変更承諾料に関しては、借地権価格の10%程度が相場であり、通常は地主から

 落札者に要求されます。しかも借地権価格は落札価格ではなく、時価を要求されることが

 多々あります。

 Aさんは、「借地権の譲渡に伴う承諾料は旧所有者が負担すべきものであるから

 競売の落札者が負担すべき性質のものではない」と主張し、どうやら、それが地主認められそう

 とのことです。

 

 ③の滞納地代は、前所有者が賃貸借の更新時に支払った更新料を充当するという

 意向を地主が持っているようで、Aさんに対して負担を求めないようです。

 通常は競売の落札者が滞納地代を負担するケースが圧倒的に多いです。


 また④に関しては、月額地代を㎡単価で150円に値上げしてほしいとのことです。

 坪換算すると500円にも満たず、周辺の地価からすると決して高くありません。


 Aさんはとても良い地主に遭遇したことになります。

 

 競売において借地権付建物を取得する際には落とし穴があります。

 落札後に代金を支払い、建物名義を変更してから

 2ヶ月以上が経過して、賃貸借契約を締結できない場合には、最悪の場合、借地権を失う

 ことになってしまいます。

 その理由は次回のブログで解説いたします。


 表題通り、借地権付建物の競売は地主の対応によって、コストが全く異なってきます。

 できれば入札する前に地主を調査されることをお薦めいたします。



 

 


 

 

一昨日、不動産業者向けのファイナンスを行っている会社のセミナーに参加しました。


その会社は社債で資金を調達し、さらにmaneo株式会社を傘下におさめ、資金調達力を強化できた


ようです。


http://www.maneo.jp/


上記サイトの社長の説明では、8月末で9億5千万円超のローンをネット上で成約させ、


うち不動産関連はここ4ヶ月間で4億1200万円超だったとのこと。


同社の登録者である個人投資家は数万円程度からの小口投資が可能で、


7ヶ月で年利5%が標準の投資パターン。


募集総額は物件により異なるが、1千万円~6,7千万円程度のようです。


わずか1日で募集終了となることがあるそうです。


まさに金余りを象徴しているといえるのではないでしょうか。


とともに、個人投資家の意識が、


キャピタルゲイン狙いからインカムゲイン狙いに変わってきた可能性もあるように思えました。


セミナー会社の役員は、「少子高齢化が進行し、低成長が続く我が国においては、


投資家をキャピタルゲイン重視からインカムゲイン重視の考え方に変えさせるべき」と力説して


いました。


彼の会社はキャピタルゲインを狙うために、モンゴル等の海外に投資をも行っています。


時あたかも我が国には新政権が誕生しましたが、新首相からは成長戦略に関するコメントはありません。


今後、このような流れは、じわじわと拡大していくような気がします。