2007-11-18 00:00:05

モデルルームを見学に

テーマ:新築マンション

先日、本当にお客さんとしてモデルルームに行ってきました。


というのも、嫁さんが最近マンションを欲しいと言い出しまして、まぁ折角だから見に行こうかといったわけです。


最初にモデルルームを見てしまうと、デザイナーに彩られたモデルルームに完全にやられる可能性があるので、近くで最近竣工した棟内物件を見に行くことにしました。


棟内物件だと完成したそのままを見れるので、変な演出にやられることはないですからね。


そして物件に到着して、インターホンで営業を呼び出す。

出てきた瞬間、ワタクシは唖然。。。。


サンダルにノージャケットかよ。。。


その方は恐らく新卒で、我々を迎えにきただけだった様子。

しかしながらサンダルにノージャケットはさすがにないよなー。


まぁそんな感じで部屋を3つほど見せてもらった。


担当になった営業マンはさすがにノージャケットではなかったが、なんかさえない感じ。

見終わった後に、とりあえず接客スペースに座り話しを聞く事に。


とりあえずアンケートに個人情報を記入。

物件の価格的に僕は変えない客ではないことがわかるはずだ。

業者だと思われないように(実際に業者じゃないし。)会社名も会社の電話番号も記入してやった。


しかしやる気のない営業。


とにかく

「気に入っていただけたら安くします。」

しか言ってこない。


僕が何で家を購入しようと思ったかなどそんな当たり前な質問すら来ない。

質問されないから当然会話が組み立てられず、時折無言が続く。


その空間に困った営業マンはとりあえず見積もり作ってきます。と席を立つ。


待つこと10分弱。


見積もりを2パターン持ってきた。

僕に何も質問をすることなく見積もりを作ってきたので、当然僕の欲しい情報ではない。


僕はフラット35で数字を見たかったのに、変動金利の一番金利が安いやつで持ってくるし。


「これ金利安いけど変動しますよね。35年固定だとどうなります?」


と聞くと、


「いやぁちょっともう一回出しなおしますね。」


なんていってきたので、めんどくさいし、時間もないので、置いてある住宅情報を貸りて自分で計算してやった。


「どうですか?」


と聞かれたので、


「ちょっと支払いが厳しいですね。」


と回答したら


「わかりました。じゃあまたお待ちしております。」と帰ることを促された。


うーん。。。。。


このマンションが1年程前から販売を始めているのに、まだ3分の1以上空いている理由がすぐにわかりました。


うちの嫁さんも、


「新築マンションの営業マンて賃貸のやつよりひどいね。」と言う始末。


この営業マンを基準に考えられると非常に腹が立ちます。


そもそも僕の嫁さんはこの間取りを割りと気に入っていたし、僕が記入したアンケートの内容を見ると買えない客でもないということもわかる。


そして僕と嫁さんのモデルルームでのやり取りから嫁さんが主導権を握っていることくらいは読み取ってほしかった。


ずーっと僕としか会話をしなかったし。


もっと嫁さんから情報を聞き出して、物件を気に入らす事ができれば、後は支払いで僕と話せばいいだけ。

どうせ棟内なんだから大幅値引きかますだろうし、気に入らせた後に値引きを持ってくれば割りとおもしろい話になったかもしれないのに。。。。


まぁとわいえ今家を検討しています。


田園都市沿線で何かいい物件があったらどなたか紹介してください。









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2004-11-09 22:31:24

東京テラス

テーマ:新築マンション
最近おすすめの物件。


東京テラス
http://www.t-te.com

良い点
世田谷区にしては、めずらしい大規模物件。
世田谷区は地盤もいいし、環境もいい。
南向きで広いタイプでも、おそらくそんなに高くない。
敷地内緑地が充実!子供を育てる環境は抜群!
環八も甲州街道も近いので、車の利便性が高い。
駐車場の料金が安い!

悪い点
駅から遠い。(敷地から16分だけど、一番遠い棟の場合、マンションの敷地を出るのに5分くらいかかりそう)
敷地内のセキュリティが弱い。
建物が密集するため、下階層は眺望が望めない。

僕が買うとすれば、Eテラスの小学校より上層階を買いますね。
小学校はほとんど立て替えないので、将来、眺望と日当たりが
遮られる可能性が低いですからね。

ここの競合はやっぱりこれなのかなぁ
http://www.daikyo.co.jp/KOBETSU/MU001070/index1
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2004-11-08 00:21:44

フルコミッションな人たち

テーマ:新築マンション
不動産の営業マンにも完全歩合給(フルコミッション)な人たちがいる。

ちなみに僕はずっと年俸制だったので、何件契約をとっても変わりません、次の年に若干影響する程度でした。

僕は何回か完全歩合給の人たちと一緒に働いたことがある。他社のマンションを販売代理で売っていたときに、その売主の契約社員たちが一緒に販売事務所に入って、交代で客の交渉を行っていた。(大企業でよくあるパターン、住友不動産とか。。。)

その人たちの給与形態は以下のような感じだ。

契約終了・・・販売金額の0.5%
引渡終了・・・販売金額の0.5%   計1%のコミッション

つまり、4000万円の物件を売ったら、総額40万円もらえるという計算ですね。引渡しが長い物件の場合は、その月にもらえる金額は20万円となります。

まぁ1本契約出せば生活はなんとかできる感じですよね。

僕はこの人達をなめていて、ひどい目にあったたことがあります。

マンションを販売するときは、土日は客が来るのでモデルルームに待機することが多いのですが、その人たちはみんな飛び込みに出かけていきます。

売り出し当初の土日なのにおかしいなぁと思ってはいました。

すると、飛び込みでめちゃめちゃ連れてくるのです。しかも普通の来場者は全然来ない。いくら彼らが必死にやってるとはいえ、これはおかしいと思っていました。

2日目も同じような感じだったので、僕はその人たちの後を探偵のごとくつけました。

すると面白い光景が。。

飛び込みしにいくと出て行ったのに、モデルルームのそばで隠れていました。
そして普通にモデルルームに来場したお客さんに声をかけて、一緒に入り、飛び込みで連れてきたことにしていたのです。

生活がかかっているので、ルールなどはあってないようなもの。1件の契約に対する執着心が全然ちがいました。

そういった意味では、相当勉強させてもらいました。
商談のスキルは全然でしたが。。。



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2004-11-06 23:27:52

逮捕!?

テーマ:新築マンション
僕は職務中に警察に捕まったことがある。
忘れもしない日本橋の物件を販売していたときだ。

売るために好きなことをなんでもやっていいぞ。と言われていたので、僕は自分の名前を記載してある看板チラシを100枚ほど作り、電柱にばしばし貼っていました。

その日は雪が降っていて、永代橋でトラックが横転していました。僕は大変だなぁと思いつつ気にせずチラシを貼り続けていました。

当然警察も駆けつけていたのですが、そのそばで気にせずチラシを貼っていた僕は警察に呼び止められ、パトカーに乗せられました。

「ぜんぜん意味がわからん。」と動揺を隠しきれない僕に、警官がパトカーの中で電柱にチラシを貼るのは軽犯罪ということを説明してくれました。

そして日本橋警察署で4時間拘束され、チラシを作った時間や、チラシの構成を考えた経緯などこと細かく書類に縦書きで書かれました。(今でもなぜか縦書き)

最後に最新の機器で指紋を取られ、上司に迎えに来てもらい釈放です。

上司には怒られると思い、覚悟していたのですが、上司は笑っていました。

「まぁつかまったけど、仕事をちゃんとしている証拠にはなったな。」と。

でも次の日東京支社長によばれ、ごっつ怒られたのでした。。。




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2004-10-15 01:32:18

モデルルーム

テーマ:新築マンション
モデルルームは実物と違う。とよく言われますが、そんなことはありません。
部屋の広さから間取り、寸法狂うことなく作られています。
ただ違う点があるとすれば、インテリアだけです。

まぁまったく同じにしようとすると、500万円くらいはかかるし、あんなに生活感のない暮らしをすることは無理だけどね。

ただし、これから買おうと思っている人は気をつけなければいけない点があります。

一つは、自分の買うタイプとモデルルームが違う場合はモデルルームの想像は捨てなければいけません。

二つ目は、階数によって下がり天井の高さが違う場合があります。下がり天井というのは、配線を通すために天井に段差をつけて、通り道を作ったり、単純に柱がでているだけのものがあったりします。

これは大体の不動産企業が、図面にサイズを記載しているので、図面集はきっちり読み込みましょう。

大幅に違うときは載せない企業もあるので、気をつけた方がいいですよ。
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2004-10-08 02:09:54

買った方がいい?借りていた方がいい?

テーマ:新築マンション
掲題でけっこう悩んでいる人は多いのではないでしょうか?

確かに家賃は掛け捨てだけど、ローンは資産への貯蓄だと考えられる。
しかも現在は金利も底値なので、月々の支払いも楽だ。

しかし、落とし穴はたくさんある。

まずローン以外でけっこうお金がかかるのをみんなあまり知らないし、営業マンもさらりと流す人が多い。

なにがかかるかというと、まずは固定資産税だ。物件のスペックとその土地の価値にもよるが、まぁ平均して10~15万くらいだろう。(新築は免税措置あり)
あとは、団体信用生命保険という名義人が亡くなった際にローンがちゃらになる保険料も払わなければいけない。(住宅金融公庫は必須)大体7万弱である。(ローン額に比例)

こういった余計な出費もあるし、買う時にいろいろと諸経費がかかる。(大体購入価格の5%くらい。3000万円なら150万くらいかかる)

ローン減税がお得だから今が買い時ですよ。といった安っぽい営業をしている会社もあるが、4人家族で税金をけっこう免除されている方に関しては、ローン減税ではほとんど戻ってこないことを理解しなければならない。減税というのは支払うべき税金が免除されるわけですから、他の分野で免除されてると、いくらローンを組んでも自分が払っている以上の税金は当然免除されない。まぁそれでも多戻ってきますがね。

じゃあ賃貸の方がいいのか?というとそうともいえない。
やっぱり家賃は掛け捨てだし、将来の投資になっていない。そのまま年老いて定年を迎えると、勤務先がないので、賃貸も借りられなくなるし、いい家にすめなくなる可能性がある。

なにより設備も乏しいので、快適性とは縁遠い。分譲と同じ暮らしをしようと思うと、あほみたいな金額の家賃を取られるし。

じゃあどっちやねん!!

となりますが、私が個人的に思うことは、低金利の時に現金一括で買うのがベストででしょう。なぜ低金利かというと、企業がそのプロジェクトのための資金を銀行から調達する金利も安いので、物件自体の価格に影響するからである。

ま、結局本当の買い時は自分がいい家に住みたいと思ったときなんですけどね。


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2004-09-26 01:24:51

ゼロ社員

テーマ:新築マンション
営業マンの一日は以下のような動きになります。(平日編)

 9:30~ 本社へ出社
10:00~ 営業全体ミーティング
10:30~ 課ごとのミーティング
12:00~ モデルルーム到着
13:00~ ポスティング(いわゆるチラシまき)
15:00~ 飛び込み営業
17:00~ 電話営業
20:00~ ミーティング
21:00~ 帰社

こんな感じですね。
今僕が勤めてる会社は終電まで働くような状況なので、21:00に帰れると速いと感じますが、当時は21:00に終了がすごく遅く感じていました。
理由は、20:00からのミーティングは大体上司の説教タイムなので、なが~く感じられるわけですね。

ちなみにそのとき標的にされるのが、いわゆるゼロ社員という人間です。
ゼロ社員というのは、当月に一本も契約を出していない社員を指します。
この人間は、上司からは人格否定されるくらい詰めに詰められます。

「お前は日本経済界においてゴミでしかねぇんだよ!わかるか?ゴミ」
「会社はお前の存在が迷惑以外のなにものでもねぇよ。会社に給料を払えよ。」
「お前は馬鹿なんだから、人の数倍努力してやって同じ土俵に立てるんだよ」

などなど、もっとひどい言葉もたくさんありました。
僕は3ヶ月の新卒研修が終わって、それ以降ゼロということがなかったので、こういう説教を受けたことはないのですが、人のを聞いているだけでも相当つらいです。
また、ゼロ社員は本社でも成績表に大きくゼロと赤字で書かれ、営業トップよりも目立つようになっているため精神的には相当きついと思います。
月末に近づくと、「ゼロ集合!」と朝から部長に呼び出されまたまた説教です。

不動産業界では、売っていない人間は会社での居心地が悪くなるように仕向ける傾向があるみたいですね。
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2004-09-23 01:36:09

広告代理店の営業マン

テーマ:新築マンション
広告代理店とは数社つきあったが、レベルの差が歴然としていておもしろかった。

大抵の広告代理店は、何の根拠も無く提案してくることが多かった。
とりあえずチラシをまくだけまきましょう。とか、何万枚まけば多分このパーセンテージでモデルルームに来場しますとか。

はっきり言ってそのパーセンテージには何の根拠もない。
過去の実績などは、物件のスペックによっても左右されるし、チラシを見た人のタイミングにもよる。

そういうデータがあてにならないため、高予算を生かしてとりあえずばらまくと言った手法に悲しくもなってしまう。

そういった提案しかしてこないためか、私にとって広告代理店の営業はすごくレベルの低いものなのだなと思い込んでいた。

しかし、3年目にしてすごい優秀な営業マンと出会うことができた。

その営業マンが提案してきた内容は、更地の建設予定地で気球を飛ばすというもの。お客様にその気球に乗ってもらって、実際のマンションの高さから眺望を見てもらいましょうということでした。そして、そのキャンペーンをチラシに盛り込めば、気球に乗りたいということでの来場者も増えるでしょうとのこと。

気球に乗りたいがために来場したお客様は、購入確度が低いため、来場者が増えても無駄だと思うでしょうが、これは決して無駄ではありません。

なぜかというと、誰もが売れてる物件を購入したいと潜在的に思っており、マンションを売る営業マンは、その物件がいかに人気があるかをいろんな確度からお話しをする。

但し、閑古鳥が鳴くような数のお客様しかモデルルームにいなくて、そういう話しをするよりも、たくさんの人がいる中でそういう話しをした方が説得力が増す。

そういった意味でも来場者が増えることはプラスなのだ。
まぁ買う客買わない客の選別をうまくつけないと大変なことになるが。

実際この気球の提案は実践に移され、その週はモデルルームに100組のお客様が来場し、10組近くのお客様が契約に至ったのである。

ちなみにその営業マンはほかにもいろいろな提案をしてきて、本当に客の利益になることを真剣に考えてくれる営業マンだった。

自分も営業マンとして、こういう実のある提案をいろいろ受けられた経験は本当に宝物になった。
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2004-09-22 01:18:20

新築マンションが更地で販売を始める理由

テーマ:新築マンション
何故新築マンションはモデルルームという仮想の部屋を作って、
完成前から販売しているのだろう?と疑問に思ったことはないだろうか。

理由はいたって簡単で、土地の相場が変動しているからである。
土地を買ってからマンションが竣工するまで、平均2年弱はかかる。

完成してから売っていたのでは、相場が大きく変わってしまうからだ。

今の相場で売ることができないと、物理的に高い金額で販売せざるを得なくなる。要は、2年前は普通の金額だったのに、土地が下落してしまうと、2年後の相場ではありえないくらいに高い物件になってしまう可能性があるということだ。

当然土地が高くなる可能性もあるが、バブルを終えた今、そんな楽観的に考えるデベロッパーは皆無に等しいだろう。そのためリスクヘッジのため、リアルタイムの相場でできるだけ販売したいのである。

つまり、建築前に近隣からの反対で、販売が大幅に遅れてしまった物件はもしその期間に土地が大きく下落すると、販売を始める頃には激高物件になってしまうということですな。気をつけましょう。


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